李毅

摘要：財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵所在，而要想優(yōu)化新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，確保其能夠有序?qū)崿F(xiàn)財務(wù)管理的目標(biāo)，必須慎重考慮會影響財務(wù)管理的各項因素，這也是本文中筆者所要探究和分析的重點。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;影響因素;財務(wù)分析

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和人民大眾的生活品質(zhì)有著莫大的關(guān)聯(lián)性，如果出現(xiàn)了問題，必然會對民眾的生活品質(zhì)以及整個社會經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生不可預(yù)估的影響。近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展以及城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)也生存在機遇和危機同存的時代背景下，需要在以往的管理基礎(chǔ)上實現(xiàn)必要的轉(zhuǎn)型，走向更加專業(yè)化、復(fù)雜化的境地。作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的核心環(huán)節(jié)，正因為財務(wù)管理對企業(yè)的健康發(fā)展有著不容忽視的影響，判斷具體的影響因素并采取有力的措施減少消極影響、擴大正向影響，正是本文中筆者所要探究的重點所在。

1 新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題總結(jié)

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)的籌融資管理略有不足

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其在實際運營管理的過程中必須不斷加大資金投入力度。但是就目前的實際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)本身的籌融資管理存在很大的問題，主要表現(xiàn)在這樣兩個方面：

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)本身的財務(wù)管理能力相對薄弱，尤其是在融資方式、規(guī)模以及成本的選擇方面不夠科學(xué)、不夠規(guī)范，很大程度上加劇了企業(yè)潛在的風(fēng)險和隱患;另一方面，當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對單一，很多時候都是通過向銀行借款的方式來維持日常運轉(zhuǎn)，自身的負(fù)債率相對而言較高——如此不僅加劇了內(nèi)部資金運轉(zhuǎn)的緊張程度，對可持續(xù)發(fā)展也十分不利。[1]

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理和控制能力有待提升

因為成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著十分關(guān)鍵性的意義，所以在現(xiàn)階段必須正視其過程中存在的問題和不足，具體來說，這些不足主要表現(xiàn)在這樣三個方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)具體選擇的成本管理和控制方式相對落后，與新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢并不契合;其次，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍對內(nèi)部成本管理和控制工作比較重視，但是針對其它連帶性環(huán)節(jié)的成本管理卻不夠關(guān)注。[2]

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度不夠完善

現(xiàn)如今，國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面存在著權(quán)責(zé)不清晰、不明確，制度不完善、有漏洞、隨意性強的情況，這對日常會計工作以及財務(wù)管理工作的開展，都會產(chǎn)生頗為不利的影響。

首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)本身的財務(wù)管理制度不夠健全、不夠完善，已經(jīng)成為制約行業(yè)發(fā)展的“頑疾”所在;其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)至今沒有建立完備的財務(wù)管理系統(tǒng)，對于做好企業(yè)的財務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)缺乏系統(tǒng)性、正確的認(rèn)知。[3]

2 影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的主要因素闡釋

正因為財務(wù)管理是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，要想充分實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)，就要考慮到各項影響因素，具體來說，影響因素有內(nèi)外之分：

2.1 外部因素：環(huán)境與法律的雙重影響

其主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中，難以憑借主觀訴求去予以改變的外部環(huán)境、條件以及資源情況，其本身對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的制定產(chǎn)生了頗為嚴(yán)重的影響。

2.1.1 法律環(huán)境影響

在市場經(jīng)濟條件下，政府用以市場調(diào)控的法律手段以及政策因素非常多，而房地產(chǎn)企業(yè)處于市場調(diào)控的大環(huán)境下，必然為其所影響、受其所制約，無論利潤的分配，還是籌資、融資行為，必然和企業(yè)的外部經(jīng)濟系統(tǒng)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。

2.1.2 經(jīng)濟環(huán)境影響

市場經(jīng)濟體制改革、國民經(jīng)濟發(fā)展的宏觀態(tài)勢對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響也是非常直接的。

首先，國家層面對經(jīng)濟發(fā)展提出的優(yōu)惠鼓勵政策，需要房地產(chǎn)企業(yè)予以高度重視，這不僅對企業(yè)本身的投資管理決策有益，而且能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避發(fā)展建設(shè)的弊端，真正意義上做到趨利避害;其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確未來行業(yè)的發(fā)展趨勢，分散經(jīng)營風(fēng)險的同時，更實現(xiàn)資本的大眾化。尤其是對那些沒有采取上市操作的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其要盡可能爭取發(fā)行股票，從證券角度著手做好資金籌劃，讓企業(yè)的價值可以遵循一定的市場足跡來得以實現(xiàn);[4]最后，類似于利率波動、通貨膨脹以及商業(yè)競爭等外界因素，都會對房地產(chǎn)行業(yè)造成影響，影響存量房產(chǎn)處置、證券投資、市場規(guī)劃等一系列決策。所以為了快速實現(xiàn)財務(wù)管理的目標(biāo)以及企業(yè)建設(shè)發(fā)展訴求，很多房地產(chǎn)企業(yè)會及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營思路，提高自身的市場應(yīng)變能力以及針對性。

2.2 內(nèi)部因素：項目開發(fā)道路上的重重障礙

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中所面臨的各項內(nèi)部因素，是直接影響企業(yè)投資回報率以及風(fēng)險因素的根本所在。事實證明，任何投資都會有風(fēng)險、任何決策的都不可能保證萬無一失，所以保障投資計劃的科學(xué)性、嚴(yán)密性，很大程度上可以減少其所帶來的風(fēng)險和隱患。房地產(chǎn)企業(yè)有必要結(jié)合自身的實際情況，構(gòu)建嚴(yán)格且合理的投資決策審議制度，不斷規(guī)范和約束企業(yè)的投資行為，通過對財務(wù)管理多項決策、對項目開發(fā)道路上的內(nèi)容、程序、準(zhǔn)則以及過程監(jiān)督管理進行嚴(yán)格規(guī)定及明確說明，盡可能提升企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的落地效果和實現(xiàn)程度。

2.2.1 股利決策因素

股利決策的重要性主要是為這樣幾方面因素所致：

一方面，股利決策會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的資本預(yù)算以及融資計劃;另一方面，一旦股利減少留存盈余，很有可能導(dǎo)致企業(yè)的債務(wù)權(quán)益比率提升。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的鼓勵決策既要使所有者的財富得到最大化實現(xiàn)，又要為企業(yè)提供充分的融資。所以如果企業(yè)的獲利能力有所提升，可以使用“低正常股利加額外股利”的操作方式。

2.2.2 投資報酬率與風(fēng)險因素

房地產(chǎn)企業(yè)股東財富的高低并不是由企業(yè)的盈利總額所決定的，而且在風(fēng)險要素安全相同的情況下，投資回報率越高，股東財富也就越高。但是收益本身和風(fēng)險存在著直接的關(guān)聯(lián)性，任何投資的選擇都是為了獲得更多的收益，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行決策時，必然需要在收益和風(fēng)險之間做出利弊權(quán)衡，并采取行之有效的手段來控制風(fēng)險。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以多角度、多維度控制風(fēng)險，在不同的投資產(chǎn)品之間進行選擇，確保利益和虧損彼此之間可以進行適度的調(diào)節(jié)，進而減少、規(guī)避風(fēng)險;其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多種投資方式，分散投資風(fēng)險，目標(biāo)在于盡可能地擴大企業(yè)的財富呈現(xiàn);最后，為了提高投資報酬率，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金籌集等要使用科學(xué)的數(shù)學(xué)模型和分析算法，提高財務(wù)管理的決策質(zhì)量 ，也幫助企業(yè)盡快實現(xiàn)財務(wù)管理的多重目標(biāo)。

3 基于上述影響因素，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理

基于以上的分析內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)容易被多重因素影響，但是就企業(yè)發(fā)展建設(shè)的具體需要來說，“企業(yè)價值最大化”實現(xiàn)是其唯一的出發(fā)點，所以為了減少這些因素對企業(yè)所造成的影響和消極沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)必須在財務(wù)管理上下功夫，具體需要做到這樣幾點：

3.1 協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各項財務(wù)關(guān)系，確保資本結(jié)構(gòu)的最佳和合理化

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，債權(quán)人、股東以及經(jīng)營者構(gòu)成了最為初始的財務(wù)關(guān)系，由于股東是企業(yè)所有者，所以財務(wù)管理的目標(biāo)本質(zhì)上也是股東訴求的折射。所謂資本結(jié)構(gòu)可以理解為企業(yè)當(dāng)中所有者權(quán)益和負(fù)債之間的比例關(guān)系，倘若資本結(jié)構(gòu)不恰當(dāng)，房地產(chǎn)企業(yè)的效益會受到影響，增加運營管理的風(fēng)險，而要想房地產(chǎn)企業(yè)價值得到最大化呈現(xiàn)，就要尋找最合理的資本結(jié)構(gòu)，正確揭示房地產(chǎn)企業(yè)價值以及財務(wù)杠桿之間的關(guān)系。

3.2 采用正確的財務(wù)分析辦法

房地產(chǎn)企業(yè)需要正視財務(wù)管理的影響因素，充分利用財務(wù)分析判斷這些因素所帶來的影響，同時采取有力的措施積極發(fā)揮這些影響因素的正向作用。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用方面，要做出正確的投資預(yù)算，尤其在總量控制以及封閉追蹤方面，必須做到?？顚Ｓ?其次，進一步改善和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理，通過對企業(yè)盈利能力、利潤分配以及籌資結(jié)構(gòu)等進行分析，評價其經(jīng)營成果和財務(wù)狀況，對企業(yè)未來的發(fā)展趨勢做出預(yù)測，幫助管理者進行決策的調(diào)整;最后，借助財務(wù)分析評價企業(yè)的盈利、償債以及抵御風(fēng)險能力，及時找出企業(yè)財務(wù)管理過程中存在的問題以及不足，進而幫助企業(yè)在生成有益于資產(chǎn)收益率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率決策方面提供信息支持，幫助企業(yè)最終實現(xiàn)財務(wù)管理的目標(biāo)。

3.3 最大限度地提升投資報酬率

管理和控制成本是提高房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的主要途徑，但是如果單純?yōu)榭刂贫刂?，本質(zhì)上并不能改變企業(yè)在財務(wù)管理方面遭遇的風(fēng)險、存在的安全隱患。綜合而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要在項目開發(fā)方面進行可行性論證，在流動資金管理、投資管理、證券管理以及籌資管理等一系列經(jīng)濟管理內(nèi)容上，最大限度地提升投資報酬率。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要最大限度地控制成本、提高利潤，將企業(yè)的整體效益做大;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮到利潤換效率——這樣一種操作方式，在充分考慮貨幣時間價值以及投資風(fēng)險的基礎(chǔ)上，讓股東的投資報酬率得到最大化實現(xiàn)。

3.4 合理提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)利用率，高度配合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，做好財務(wù)計劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其內(nèi)部資產(chǎn)是有限的，而企業(yè)獲得利潤不僅體現(xiàn)在對資產(chǎn)的損耗、對成本的控制方面，也表現(xiàn)在對資產(chǎn)利用率的控制與提升方面。倘若房地產(chǎn)企業(yè)能積極有效地改變資產(chǎn)用途，確保以有限的資產(chǎn)開發(fā)更多高盈利的項目，也會講解提升企業(yè)的盈利水平。

首先，從房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略意義出發(fā)，不斷提高資產(chǎn)利用率是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的一種有效途徑，通過盤活存量資產(chǎn)來不斷增加產(chǎn)量，在不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，提高開發(fā)項目的市場需求程度，是一種非常行之有效的成本控制和利潤策略;其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要基于自身的總目標(biāo)以及發(fā)展建設(shè)要求，配合企業(yè)戰(zhàn)略的實施，這不僅是企業(yè)根本利益所在，也是需要財務(wù)計劃作為支撐的存在。嚴(yán)格意義來說，計劃的實施并不是一個單純意義的資金問題，必然需要對未來有可能出現(xiàn)的各類情況加以思索和考慮，確保不斷提升企業(yè)針對各種不確定事件的應(yīng)對能力，進而提高收益水平;最后，在確定財務(wù)計劃之后，要將其落實到具體的步驟、環(huán)節(jié)進行實施，通過生成具體的財務(wù)預(yù)算，來為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的制定提供一定的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，確保其在房地產(chǎn)企業(yè)價值管理過程中發(fā)揮重大的作用和影響。[5]

4 結(jié)語

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其內(nèi)部財務(wù)管理工作容易為多重因素所影響，其需要正視這些因素所帶來的影響，同時采取有力的措施，減少這些影響的負(fù)面作用、擴大積極效應(yīng)，不斷升級內(nèi)部的財務(wù)管理工作，進而為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展保駕護航。當(dāng)然隨著時間的推移以及我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控因素的動態(tài)性，現(xiàn)有的影響因素在未來還有可能面臨著改變和革新，需要廣大工作人員做好分析和應(yīng)對。

參考文獻

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