石響，王邦大，黃咸琳

（蘭州財經(jīng)大學，蘭州730020）

一、研究背景和意義

（一）研究背景

自2000年以來我國老年人口比例一直呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢。截至2019年底，我國60周歲及以上老年人口為25 388萬人，占總?cè)丝诘?8.1%，其中65周歲以上老年人口為17 603萬人，占總?cè)丝诘?2.6%。如圖1所示，2015年—2019年我國60周歲以上老人占比持續(xù)增加。按照國際標準，65周歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤^7%，為一個國家或地區(qū)進入老齡化社會的標準。按照這一國際標準，我國目前已經(jīng)跨入老年化國家的行列，并且已經(jīng)發(fā)展成為嚴重老齡化國家。預(yù)計到2040年，我國的老年人口將達到4億左右，比重約為總?cè)丝诘?/4，也就是每四個人就有一位老人，我國的老齡化問題已經(jīng)進入到了刻不容緩的地步。

圖1 2015—2019年60周歲及以上老年人口及其占全國總?cè)丝诒戎?/p>

與此同時，我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的短板明顯，根據(jù)中國民政部的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2019年底，全國共有各類養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施20.4萬個，養(yǎng)老床位合計775萬張，比上年增長6.6%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.5萬張。從圖2可以看出，近五年養(yǎng)老床位基本不變，但是每千名老人擁有養(yǎng)老床位確是穩(wěn)中有降，每千名老人養(yǎng)老床位供需的數(shù)量和結(jié)構(gòu)矛盾依然存在，老年人口眾多而養(yǎng)老床位數(shù)量有限，造成養(yǎng)老床位供給小于需求，老年人口整體生活水平普遍偏低；另外從分配上看，農(nóng)村養(yǎng)老床位占比較大，由于城市老年人口對養(yǎng)老床位的需求量比農(nóng)村更大，造成農(nóng)村養(yǎng)老床位出現(xiàn)閑置而城市養(yǎng)老床位不足的尷尬境地，城鄉(xiāng)養(yǎng)老床位供求關(guān)系不平衡結(jié)構(gòu)更加顯現(xiàn)。

圖2 2015—2019年每千名老人擁有的床位數(shù)

（二）研究意義

中國老齡科學研究中心的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城市老年人中有42.8%的人具有存款，并且老年人的收入呈現(xiàn)不斷增長的趨勢。按照一年消費退休金的80%來計算，消費金額超過6 000億元，但在居民消費總額中僅占8.2%，表明中國的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?。另外人口老齡化也使社會基本養(yǎng)老保險體系面臨巨大的壓力，中央政府對社會基本養(yǎng)老保險的財政支出也逐年增加，中央的財政壓力顯著增大。

為了解決日益嚴重的人口老齡化問題，急需社會上的資本參與我國社會保障制度的建設(shè)。融資問題是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中首先要解決的問題，其中養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新成果，其投資回收期長、盈利相對穩(wěn)定的特點符合保險公司長期投資。與傳統(tǒng)地產(chǎn)商相比，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)有三個優(yōu)勢，第一就是保險公司擁有巨大的資金優(yōu)勢；第二就是保險公司具有良好的長期理財能力；第三就是保險公司具有強大的營銷網(wǎng)絡(luò)，以及養(yǎng)老地產(chǎn)與保險產(chǎn)品具有協(xié)同效應(yīng)。保險公司因其天然的優(yōu)勢無疑成為最適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以降低融資和運營成本，可拉長保險產(chǎn)業(yè)鏈。

保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)不僅可以對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供資金支持，同時能夠合理地運用保險資金，構(gòu)建更加多層次的投資渠道，有效地解決我國保險公司負債與資產(chǎn)不匹配的難題。

二、我國保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)是我國人口呈現(xiàn)老齡化的趨勢下，由房地產(chǎn)企業(yè)或者其他機構(gòu)精心為老年人居住打造的建筑產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良管家服務(wù)的有機結(jié)合，從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：老年公寓、住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托兒所等。

（二）保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性分析

1.養(yǎng)老地產(chǎn)前景廣闊。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，但是投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要大量的前期資金，并且資金回籠漫長，通常需要10-15年的時間才能實現(xiàn)盈利。因此，大型保險公司自身的屬性很適合投資養(yǎng)老房產(chǎn)，比起房地產(chǎn)開發(fā)商，保險機構(gòu)在項目開發(fā)上的經(jīng)驗稍顯遜色，但是其雄厚的資金實力和因保險單而帶來的高凈值客戶群，確實是其他參與者望塵莫及的。

2.補充我國養(yǎng)老保障體系。我國的養(yǎng)老保障由三個部分構(gòu)成：第一部分是基本養(yǎng)老保障，由個人賬戶和社會統(tǒng)籌賬戶相結(jié)合構(gòu)成；第二部分是個人儲蓄性養(yǎng)老保障，由個人自愿參加，自主選擇經(jīng)辦機構(gòu)；第三部分是企業(yè)年金，由企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)濟實力，在國家規(guī)定的實施條件和實施政策下，為本企業(yè)職工建立的一種輔助性養(yǎng)老保障。但是，我國的養(yǎng)老保障體系仍然是以基本養(yǎng)老保險為主，第二部分和第三部分占比很小。因此，我國老年人退休收入的主要來源仍然是社會基本養(yǎng)老保障，急需保險公司這樣擁有大量閑置資金的公司參與到我國的養(yǎng)老保障體系中來，由保險公司投資打造養(yǎng)老地產(chǎn)，可以在一定程度上解決我國老年人養(yǎng)老問題。

3.國家的政策支持。2009年10月1日起實施的新《保險法》拓寬了保險資金的運用范圍，從法律層面上允許保險資金投資不動產(chǎn)；2010年9月，保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)范了保險資金對不動產(chǎn)投資的具體過程；2014年4月，保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《保險業(yè)服務(wù)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的指導(dǎo)意見》，鼓勵保險公司參與養(yǎng)老業(yè)務(wù)，從而促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的進步。

4.有利于擴展保險公司產(chǎn)業(yè)鏈。養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)的最大區(qū)別就在于它不僅僅是建筑，而且是與醫(yī)療、文化、養(yǎng)老設(shè)施以及保險產(chǎn)品相聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)可以與養(yǎng)老保險相結(jié)合，提升保險公司的競爭力，另外被保險人也能在享受養(yǎng)老保險的同時享受等值的養(yǎng)老服務(wù)，另外保險公司的高凈值客戶群也能為養(yǎng)老地產(chǎn)提供客戶來源和資金支持，形成互補態(tài)勢?？傊?，保險公司有必要拓展其產(chǎn)業(yè)鏈，充分發(fā)揮自身在養(yǎng)老方面的優(yōu)勢，將產(chǎn)品和服務(wù)結(jié)合起來，滿足客戶的一體化需求。

（三）保險公司參與養(yǎng)老地產(chǎn)的方式

1.全資模式。全資模式就是保險公司既是投資商又是運營商，這種模式具有較強的可控性，保險公司能夠按照自己的目標制定投資計劃并實施，避免與合資方出現(xiàn)管理矛盾。但是保險公司可能沒有投入養(yǎng)老市場的相關(guān)經(jīng)驗，缺乏專業(yè)的管理技能；另外這種模式占用保險機構(gòu)大量資金，并且資金回籠慢，有可能對保險機構(gòu)的償付能力產(chǎn)生影響。泰康人壽保險股份有限公司就采用全資模式投資養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康人壽旗下“泰康之家”是專門從事養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)與投資運營的投資公司。

2.股權(quán)合作模式。股權(quán)模式下，保險公司作為投資商，與運營商和開發(fā)商聯(lián)合成立股份公司，保險公司提供資金支持和風險控制咨詢，開發(fā)商提供技術(shù)和市場開發(fā)，投資收益按股權(quán)比例分配，共擔風險，共享利潤。該模式有利于充分開發(fā)商和保險公司各自的長處，能有效規(guī)避保險公司盲目投資帶來的風險；同時，與地產(chǎn)商的合作，能學習社區(qū)管理經(jīng)驗。該模式有望成為國內(nèi)保險公司進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式。

3.股權(quán)投資模式。股權(quán)投資模式就是指保險公司戰(zhàn)略性入股運營較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，有分紅回報。保險公司可在人力資源投入較少的情況下充分享受養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展帶來的回報，但是會面臨不能及時退出的風險。

4.購買房地產(chǎn)投資信托基金REITs模式。保險公司通過投資房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）成為養(yǎng)老住宅的持有者，獲取長期穩(wěn)定的投資回報。保險公司持有REITs可以有穩(wěn)定的投資回報，符合保險資金收益性、流動性、安全性要求。但是在我國目前還沒有這類產(chǎn)品，因此我國保險公司仍不能通過此種方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

5.發(fā)行類不動產(chǎn)投資基金產(chǎn)品的投資計劃模式。保險資金選擇參與或合作發(fā)起私募養(yǎng)老地產(chǎn)基金，以有限合伙形式成立，保險公司可以作為一般合伙人或有限合伙人，通過設(shè)置超優(yōu)先級、優(yōu)先級和次優(yōu)先級收益權(quán)等權(quán)級，保障保險資金投資人的安全。投資計劃的資金架構(gòu)類似于不動產(chǎn)投資基金或REITs結(jié)構(gòu)，關(guān)聯(lián)到擔保方、投保方等多方參與者，銀行、上市公司都可以作為擔保方。通過向其他保險公司或者社會閑散資金出售投資計劃產(chǎn)品來回收投資本金，解決養(yǎng)老地產(chǎn)投資規(guī)模巨大、持續(xù)時間長等問題，從而提高投資的收益率水平。

三、我國保險機構(gòu)投資養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題

（一）固化的傳統(tǒng)思維

首先，在“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思維下，把老人交給養(yǎng)老社區(qū)進行撫養(yǎng)，其影響更多的是家庭和諧與穩(wěn)定，對于當代國人來說，子女贍養(yǎng)老人，為老人提供生活照料和養(yǎng)老服務(wù)，歷來被視為中華民族的美德。而不顧當下的社會傳統(tǒng)觀念認知，強行推廣這一模式，是別人譴責兒女不盡孝道的一種理由，是中國傳統(tǒng)的孝道文化難以接受的現(xiàn)象。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入資金大、盈利周期長

目前，我國國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍然處于起步階段，沒有現(xiàn)成的運營模式可以借鑒，并且前期投入資金量大，盈利周期長，普遍需要10年甚至更長時間才能實現(xiàn)盈利，另外由于監(jiān)管要求養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段只能租賃不能出售，這種模式造成養(yǎng)老地產(chǎn)占用了保險公司極大的資金，也很難調(diào)動社會其他資本投入的積極性。因此，對投資養(yǎng)老地產(chǎn)的保險公司資金流動方面的管理能力要求極高，這就造成了保險公司以及其他機構(gòu)對養(yǎng)老地產(chǎn)投資的積極性普遍不高，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直很緩慢。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)人群覆蓋面狹窄

我國目前的養(yǎng)老地產(chǎn)主要是以高凈值客戶群為目標人群，產(chǎn)品年繳費普遍是20萬元起步，這就造成了養(yǎng)老地產(chǎn)覆蓋面狹窄，我國占絕大多數(shù)的老年人口不能享受到養(yǎng)老地產(chǎn)帶來的福利，不能很好解決社會人口老齡化的基本問題。

（四）養(yǎng)老地產(chǎn)外部環(huán)境有待改善

由于保險公司屬于盈利機構(gòu)，市場一度懷疑，保險資金通過“養(yǎng)老社區(qū)”進入地產(chǎn)業(yè)有“炒地”的嫌疑，因此很難享受到政府無償撥發(fā)房屋或者土地的優(yōu)惠政策，也很難享受到稅收減免的紅利。另外，保險公司旗下的投資公司沒有金融牌照，不能進行資產(chǎn)抵押申請，造成保險公司面臨很大的資金流失危險。

四、政策建議

（一）加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思維觀念

在社會上營造新型養(yǎng)老氛圍，轉(zhuǎn)變老年人的固有傳統(tǒng)思維；引導(dǎo)樹立新型養(yǎng)老觀念，提高對年輕一輩的教育和宣傳。保險公司也要為養(yǎng)老房產(chǎn)提供更多的免費咨詢，使老年人明白養(yǎng)老地產(chǎn)可以緩解子女的生活壓力，又可以改善自己的老年生活。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)需要社會各行業(yè)力量的參與

社會上的所有資金和機構(gòu)都可以參與到養(yǎng)老地產(chǎn)這個大蛋糕上來，只有這樣，才能充分帶動各行業(yè)的融通與交流，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展才能不僅僅局限于地產(chǎn)行業(yè)，還會涉及到醫(yī)療健康、文化娛樂，形成一整套養(yǎng)老服務(wù)體系。

（三）積極拓展目標客戶群

保險公司不應(yīng)該緊緊把客戶放在那些高凈值客戶群身上，而且還要積極探索一些中低端養(yǎng)老服務(wù)，可以和第三方養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)合作，既能降低自己的資金投入，又能滿足被保險人的養(yǎng)老服務(wù)需求，實現(xiàn)雙贏局面。

（四）需要政府的大力支持

由于保險公司在土地申請上沒有政策優(yōu)惠，在高昂的土地價格催動下，建成的養(yǎng)老社區(qū)也只有保險公司的高凈值客戶有能力居住。政府可以在土地開發(fā)上適當?shù)亟o予保險公司相應(yīng)的政策優(yōu)惠，讓其能建成大多數(shù)老年人都能住的上的養(yǎng)老社區(qū)。另外養(yǎng)老地產(chǎn)前期占據(jù)了保險公司大量的資金，造成保險公司現(xiàn)金流量吃緊，容易影響自身的償付能力，政府部門可以允許保險公司出售一部分養(yǎng)老地產(chǎn)用來緩解保險公司的現(xiàn)金流吃緊的問題[10]。只有這樣，保險公司以及其他社會資本才有更大的積極性參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的投資建設(shè)當中去，為我國的養(yǎng)老保障體系添磚加瓦。