趙新江

日前，國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于個人出租房屋個人所得稅征收管理有關(guān)事項的公告》（以下簡稱《公告》），自2021年1月1日，個人將云南省范圍內(nèi)自有或租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或其他經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃所得”繳納個人所得稅。

內(nèi)容主要包括，個人出租住房，按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。個人采取一次性收取租金形式取得的出租（轉(zhuǎn)租）房屋租金收入，憑合法、有效租賃合同（協(xié)議），可在對應(yīng)租賃期內(nèi)按月平均分?jǐn)偂?/p>

《公告》詳細(xì)內(nèi)容

一、個人將云南省范圍內(nèi)自有或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其他經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃所得”繳納個人所得稅。

二、納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應(yīng)當(dāng)據(jù)實計算應(yīng)納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實際修繕費用以及稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

三、納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費用憑證，不能準(zhǔn)確計算房屋租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

四、應(yīng)納稅額的計算公式如下：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。

個人出租住房，減按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。

五、個人采取一次性收取租金形式取得的出租（轉(zhuǎn)租）房屋租金收入，憑合法、有效租賃合同（協(xié)議），可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)按月平均分?jǐn)偂?/p>

六、本公告自2021年1月1日起施行。

稅務(wù)部門對征收政策解讀

日前，國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局發(fā)布了《公告》的政策解讀。

《公告》第一條對適用范圍及對象作了明確，個人將云南省范圍內(nèi)自有房屋或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其他經(jīng)濟(jì)利益所得的行為，屬于個人所得稅財產(chǎn)租賃所得的應(yīng)稅行為，納稅人出租或者轉(zhuǎn)租房屋取得所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅。

《公告》第二條對個人出租房屋個人所得稅據(jù)實征收作了強(qiáng)調(diào)，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應(yīng)當(dāng)據(jù)實計算應(yīng)納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實際修繕費用以及稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

《公告》第三條對個人出租房屋個人所得稅核定征收作了規(guī)定，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費用憑證，不能準(zhǔn)確計算房屋租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

《公告》第四條對個人出租房屋個人所得稅的計算公式及稅率作了強(qiáng)調(diào)，計算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。個人出租住房，減按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。

《公告》第五條對個人一次性收取租金問題作了規(guī)定，個人采取一次性收取租金形式取得的出租（轉(zhuǎn)租）房屋租金收入，憑合法、有效租賃合同（協(xié)議），可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)按月平均分?jǐn)偂?/p>

網(wǎng)友對此各有說辭

那么，這個規(guī)定的出臺究竟是好是壞呢？我們不妨聽一些網(wǎng)友怎么說。

A網(wǎng)友：這個規(guī)定肯定好啊，這是變相的“房產(chǎn)稅”啊，可以阻止房東繼續(xù)炒房的行為，因為現(xiàn)在很多炒房客買了大量的房子囤積，然后拿去出租賺錢。如果每個月要收更多的房東稅，那么炒房客肯定不敢再繼續(xù)囤房。同時，這個方法也是一個警示，畢竟房東稅都出來了，空置稅和房產(chǎn)稅還會遠(yuǎn)嗎？炒房客的好日子要一去不復(fù)返了。

B網(wǎng)友：這個稅率不低啊，一旦收稅不就是變相地漲房租嗎？房東有了更多的借口，本來北京那邊一直就是5%的稅，只不過不開發(fā)票不用交，開發(fā)票要承租人自己再添5%去拿。所以說，很多人還在討論收個稅后房東是否會漲價，這還用討論，羊毛出在羊身上，房東會白白出這筆錢嗎？

此舉具有非常好的導(dǎo)向作用

針對云南發(fā)布的租房個稅新政，《理財》雜志記者采訪了易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，他告訴記者：“云南此次政策對于個人出租房屋的個稅政策進(jìn)行了規(guī)范，也是地方比較明確‘出租房屋需納稅的案例。相關(guān)稅費規(guī)定值得全國其他省份借鑒?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策明確，個人將云南省范圍內(nèi)自有或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其他經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃所得”繳納個人所得稅。這里其實明確了三個概念：第一，無論是房東還是二房東，都有繳納個人所得稅的義務(wù)。第二，判斷是否需要納稅，關(guān)鍵看租金收入和其他經(jīng)濟(jì)利益所得。第三，納稅的原因在于出現(xiàn)了“財產(chǎn)租賃所得”的概念。對于此類納稅現(xiàn)象，全國各地規(guī)定有所不同，有部分城市也是有免稅一說的，云南的政策略偏嚴(yán)，但是也體現(xiàn)了納稅的義務(wù)和職責(zé)。

同時，此次政策明確，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應(yīng)當(dāng)據(jù)實計算應(yīng)納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實際修繕費用以及稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。通俗來理解，應(yīng)納稅所得額=租金收入-相關(guān)費用。如果費用可以扣除，那么其實納稅人出租的稅費壓力就會減少，也會積極響應(yīng)此類政策。所以后續(xù)也建議相關(guān)部門要梳理納稅流程，對于此類扣除憑證的材料匯總應(yīng)該簡化，真正推進(jìn)納稅工作的開展。

云南此政策有何影響和意義？“應(yīng)該說云南此類政策針對的是房屋出租不規(guī)范的現(xiàn)象，具有非常好的導(dǎo)向。當(dāng)然，在當(dāng)前租賃市場大發(fā)展的時候，要積極做好宣傳工作。畢竟對于房東而言，要繳納個稅，就會抵觸此類報稅工作，或者說會提高租金。所以后續(xù)對于類似昆明等租賃市場比較活躍的城市，既需要做好宣傳，讓房東等真正理解此類政策改革的初衷，也需要加快建立租賃備案平臺，讓各類房源真正納入此類平臺，真正做好納稅工作和租賃市場發(fā)展工作?！眹?yán)躍進(jìn)告訴《理財》雜志記者。