熊園

保障房投資強(qiáng)度應(yīng)會明顯小于棚改，保障性租賃住房對地產(chǎn)投資的拉動不宜高估，僅靠保障房建設(shè)難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)下滑趨勢。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，預(yù)示著2022年保障房建設(shè)將進(jìn)入實際發(fā)力階段，這背后可能是出于兩方面考慮：一方面，保障房建設(shè)可作為2022年穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的抓手;另一方面，共同富裕導(dǎo)向下，保障房也是優(yōu)化民生相關(guān)的公共服務(wù)供給、彌合收入差距、實現(xiàn)共同富裕的重要抓手。

棚改是針對城鎮(zhèn)中危舊、擁擠、生產(chǎn)生活存在明顯安全隱患的棚戶區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，主要目的是為改善上述居住條件較差家庭的居住條件，實施地點(diǎn)主要是城中村、工礦區(qū)等。

保障房是為解決中低收入者的住房困難而建立的長效制度，包括保障性租賃住房、公租

房、共有產(chǎn)權(quán)房三大類，其中保障性租賃住房是后續(xù)發(fā)力重點(diǎn)。

具體來看，保障房（保障性租賃住房）與棚改相比，主要有五大區(qū)別：

需求群體不同：棚改針對的是房屋危舊、擁擠、公共設(shè)施不全、存在安全隱患的棚戶區(qū)居民，即有住房、但居住條件較差的群體;保障性租賃住房針對的是住房困難的新市民、青年人（如進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等）的居住需求。

供給主體不同：棚改完全由政府主導(dǎo)，通過實物安置或貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，為棚戶區(qū)居民提供新住房;保障性租賃住房是政府給予政策支持（土地、財稅、金融等），引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。

實施區(qū)域不同：棚改在全國多數(shù)城市均有實施，規(guī)模較大;而保障性租賃住房主要在人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市實施。

持續(xù)時間不同：棚改是為提升棚戶區(qū)居住條件而實施的改造行動，相對短期，目前已逐步退出;保障房是為解決中低收入群體的住房困難，是長效機(jī)制。

有無產(chǎn)權(quán)不同：棚改住房的所有者都是有產(chǎn)權(quán)的;保障性租賃住房的租賃人沒有產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)此前公布的棚改計劃完成情況，2016-2020年，全國棚改開工2300多萬套，完成投資約7萬億元;同期地產(chǎn)投資合計約76.5萬億元，簡單計算棚改投資規(guī)模約為地產(chǎn)投資的9.2%左右。

保障房投資強(qiáng)度應(yīng)會明顯小于棚改。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2021年，全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套，1-9月已開工72萬套，完成投資775億元。按此推算，每套保障性租賃住房的投資約為10.8萬元。如上所述，2016-2020年，對應(yīng)每套棚改住房投資約30.4萬元。簡單看，保障房投資強(qiáng)度僅為棚改的1/3左右。

保障房投資強(qiáng)度不及棚改，背后原因可能有二：

其一，保障性租賃住房通過新建住房和籌集存量房兩種方式獲得，籌集存量房的成本相對較低。棚改房屋的產(chǎn)權(quán)完全由居民獲得，因此不論是新建住房，或是貨幣化安臵后居民自行購房，最終對應(yīng)的都是一套完整住房的成本。而保障性租賃住房的產(chǎn)權(quán)并不會轉(zhuǎn)移給居民，對于采用存量住房轉(zhuǎn)化方式籌集的住房，無須付出一套完整的住房成本，因此籌集存量房的成本相對較低。

其二，多個城市的籌建計劃包括房間數(shù)、床位數(shù)，而非一套完整的住房。如上海計劃在“十四五”時期，形成供應(yīng)租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），其中租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張，而一個房間或床位的籌建成本明顯低于一套完整住房。

按我們的預(yù)估，“十四五”全國新建保障性租賃住房925萬套，2022年作為計劃實施前期，投資比例可能略高，假設(shè)是1/4左右，即175萬套;單套投資金額10.8萬元，則總投資金額約2500億元，對地產(chǎn)投資的帶動在1.4個百分點(diǎn)左右。

保障性租賃住房對地產(chǎn)投資的拉動不宜高估，僅靠保障房建設(shè)難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)下滑趨勢，要真正穩(wěn)定地產(chǎn)投資，可能還需政策進(jìn)一步松動，包括加速發(fā)放按揭貸、開發(fā)貸等等。