宮學(xué)寧

北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司

1 概述

Lifestyle Shopping Center這種商業(yè)模式起源于美國，在20世紀(jì)80—90年代得到蓬勃發(fā)展。國際購物中心協(xié)會(huì)（ICSC）對其的定義為，位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合該商圈中消費(fèi)顧客對零售的需求及休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征，主要為高端的全國連鎖專賣店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，是以休閑為目的的多業(yè)態(tài)集合，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾風(fēng)格營造出別致的休閑消費(fèi)場所[1]。

自20世紀(jì)90年代以來，以Lifestyle Shopping Center為主要購物模式的商業(yè)形式逐漸發(fā)展到全球各地，展現(xiàn)出不同于傳統(tǒng)購物中心的魅力。而在經(jīng)濟(jì)形式一片大好的中國，這種商業(yè)街模式因其方便開發(fā)、形式靈活、便于運(yùn)營、適合國情等原因，得到了廣泛應(yīng)用。

隨著國家對社區(qū)戰(zhàn)略概念的調(diào)整，2016年中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》指出，開放社區(qū)的主旨為“窄紅線、密路網(wǎng)”，通過改善城市路網(wǎng)、打通微循環(huán)來解決城市擁堵問題。為了更好地與政策相呼應(yīng)，鄰里中心商業(yè)模式應(yīng)運(yùn)而生。

鄰里中心（Neighborhood Center）脫胎于鄰里單位一詞，指鄰里單位中的公共中心，一般以3 000～9 000戶為單位進(jìn)行設(shè)置，將商業(yè)和公益項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，以人們?nèi)粘Ｉ畹?2項(xiàng)必備功能（超市、銀行、郵政、餐飲、洗衣房、美容美發(fā)、藥店、文化用品、維修、文體中心、生鮮菜場、衛(wèi)生服務(wù)中心）為基礎(chǔ)，以中介服務(wù)、禮品鮮花店、書店、彩擴(kuò)店、飾品店等功能為補(bǔ)充，形成的一種新的社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式。鄰里中心模式通過對社區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行集中布局和統(tǒng)一規(guī)劃，形成了一種集多元服務(wù)為一體的綜合性社區(qū)商業(yè)模式[2]。

本文以筆者主持設(shè)計(jì)的兩個(gè)項(xiàng)目為案例，從Lifestyle Shopping Center模式（以下簡稱“Lifestyle模式”）和鄰里中心模式兩方面，簡單闡述商業(yè)街區(qū)在國內(nèi)的發(fā)展趨勢。

保定市匯博上古大觀商業(yè)項(xiàng)目和保定市卓天商業(yè)項(xiàng)目分別設(shè)計(jì)于2014年和2016年，在用地性質(zhì)、用地條件、功能分配和業(yè)態(tài)組成方面，兩個(gè)項(xiàng)目大抵相似；在商業(yè)模式方面，具有迥異的空間形態(tài)和設(shè)計(jì)邏輯，具有良好的可比性。

2 Lifestyle模式的匯博上古大觀商業(yè)街

匯博上谷大觀商業(yè)街項(xiàng)目位于河北省保定市北二環(huán)與北三環(huán)之間，用地東鄰朝陽北大街，南靠北二環(huán)，東西面寬約129m，南北進(jìn)深約586m，總用地面積大約7.36ha，地上總建筑面積約38.8萬m2，分為一期和二期設(shè)計(jì)，包括1個(gè)地上5層及地下1層的商業(yè)購物中心、1個(gè)3層的可售商業(yè)街、9座辦公塔樓。其中，商業(yè)街區(qū)部分包括1個(gè)1萬m2的地下大賣場和1個(gè)3 000m2的電影院，作為商業(yè)街區(qū)的主力店拉動(dòng)人流。

本項(xiàng)目的主要商業(yè)流線采用Lifestyle模式，以一個(gè)主體5層的小型社區(qū)購物中心為主要商業(yè)引擎，通過流暢的動(dòng)線設(shè)計(jì)、開闊的空間格局、室外層層疊疊的退臺(tái)、變化豐富的室內(nèi)外廣場，創(chuàng)造了良好的景觀優(yōu)勢和商業(yè)氛圍，打造了極具生活氣息、商業(yè)氛圍和市民休憩娛樂的城市級購物廣場。

（1）北側(cè)一期商業(yè)

北側(cè)一期的Lifestyle商業(yè)室外步行街在平面布局上基本按照商業(yè)經(jīng)典的單動(dòng)線設(shè)計(jì)，通過3個(gè)主要的弧線形室外廣場，將整個(gè)商業(yè)流線流暢、有機(jī)地組織在一起。同時(shí)，通過自動(dòng)扶梯、空中連橋和下沉廣場的精心布置，將顧客順暢地引導(dǎo)至各層商業(yè)中。室外主廣場中間點(diǎn)綴以商業(yè)中島、景觀小品、白色的遮陽張拉膜系統(tǒng)以及綠色植被，極大地豐富了商業(yè)空間的趣味性，營造了優(yōu)異的室外購物環(huán)境和濃厚的生活氣息。最后，在業(yè)態(tài)布局上，在步行街主要出入口及商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域設(shè)置次主力店來吸引人流，將商業(yè)效益最大化，彰顯高端商業(yè)形象。地下一層設(shè)計(jì)1個(gè)1萬m2的大型超市，三層及局部四層布置1個(gè)3 000m2的電影院，通過目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)將街區(qū)人流進(jìn)行拉動(dòng)和引流。

（2）南側(cè)二期商業(yè)

南側(cè)二期商業(yè)由1個(gè)地上5層及地下1層的小型社區(qū)購物中心和局部3層的室外步行街共同組成，結(jié)合室內(nèi)外的環(huán)形商業(yè)動(dòng)線，重點(diǎn)結(jié)合廣場空間打造商業(yè)主入口，營造高端、時(shí)尚的商業(yè)形象，通過弧形建筑體量和與之相配的大型LED屏幕和商業(yè)標(biāo)識，起到吸引人流、突出商業(yè)氛圍的作用。

整個(gè)項(xiàng)目雖然被用地分為南北兩區(qū)，但是在商業(yè)形式的定位、業(yè)態(tài)的布局、空間的導(dǎo)引、流線的組織上，形成了系統(tǒng)化的商業(yè)街區(qū)，平面布局也渾然一體，成為當(dāng)時(shí)Lifestyle模式的經(jīng)典商業(yè)街區(qū)案例。

1 美國洛杉磯Grove Lifestyle Center

2 成都太古里

3 匯博上谷大觀商業(yè)街總平面圖

4 匯博上谷大觀商業(yè)街二層平面圖

5 匯博上谷大觀商業(yè)街效果圖

6 卓天萬匯城商業(yè)街區(qū)總平面圖

7 卓天萬匯城商業(yè)街區(qū)空間分析

8 卓天萬匯城商業(yè)街區(qū)效果圖

9 卓天萬匯城商業(yè)街區(qū)第三區(qū)塊節(jié)點(diǎn)效果圖

表1 Lifestyle模式和鄰里中心模式的對比

在后期的運(yùn)營管理上，Lifestyle模式的商業(yè)街區(qū)需要秉承整體前期策劃、統(tǒng)一招商運(yùn)營的原則。同時(shí)，從簡單明快的商業(yè)動(dòng)線到主/次主力店的規(guī)劃布局，再到建筑空間的現(xiàn)場體驗(yàn)，詮釋了“持有型”物業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理模式，只有持有運(yùn)營、整體管理的商業(yè)邏輯，Lifestyle模式才能保證良好的商業(yè)態(tài)勢和完整的商業(yè)氛圍。

與國外的Lifestyle商業(yè)有所不同，國內(nèi)大部分以該模式為噱頭建造的商業(yè)街區(qū)都是以快速回流現(xiàn)金流為前提（以銷售商鋪為主，而非持有運(yùn)營），常常出現(xiàn)“一賣就散，一散就亂”的現(xiàn)象，使得該商業(yè)街區(qū)品牌凌亂、服務(wù)低劣，最終導(dǎo)致整個(gè)街區(qū)的破敗和蕭條，與最初的宣傳招商和設(shè)計(jì)理念背道而馳。因此，為了更好地服務(wù)于社會(huì)、服務(wù)于人民，應(yīng)積極倡導(dǎo)Lifestyle模式商業(yè)街區(qū)的自主持有運(yùn)營管理。

3 鄰里中心模式的卓天萬匯城商業(yè)街區(qū)

保定卓天萬匯城商業(yè)項(xiàng)目位于河北省保定市北三環(huán)北側(cè)，東鄰朝陽北大街，項(xiàng)目用地狹長，南北長約617m，東西寬約100m，規(guī)劃總用地面積約6.38ha，總建筑面積約40.1萬m2。其中，地上建筑面積約為28.7萬m2，地下建筑面積約為11.4萬m2。

本項(xiàng)目自南向北按照三大區(qū)塊、三部樂章依次布局整個(gè)建筑空間，同時(shí)遵循凱文·林奇的城市設(shè)計(jì)五要素，打造動(dòng)靜分區(qū)、開合有度、節(jié)奏分明、滲透交融的鄰里空間形式，為市民們提供一個(gè)適于生活、工作、交友、娛樂的城市綜合中心。

（1）第一區(qū)塊，第一樂章

第一區(qū)塊位于最南側(cè)，由一組高層雙子塔建筑組成，包括1棟五星級酒店和1棟商務(wù)辦公樓，裙房為宴會(huì)、商務(wù)會(huì)議、高端餐飲、商鋪等酒店配套用房。該區(qū)塊為面向保定市區(qū)來向主車流的重要形象展示面，重在展示整個(gè)項(xiàng)目高端、現(xiàn)代化的城市商務(wù)區(qū)形象。兩座塔樓高約100m，是整個(gè)地塊的制高點(diǎn)，外立面采用現(xiàn)代、時(shí)尚的裝飾玻璃幕墻。作為城市設(shè)計(jì)三部曲中的第一章節(jié)，是商務(wù)辦公和鄰里商業(yè)街區(qū)的開端。

（2）第二區(qū)塊，第二樂章

第二區(qū)塊位于地塊中部，由4座SOHO式辦公樓和1組局部3層高的半圍合式商業(yè)街區(qū)組成。布局形式比較規(guī)整，立面形態(tài)高低錯(cuò)落，形成了富有韻律感的城市天際線。在半圍合式布局下，形成“一主、兩次”的內(nèi)向型市民廣場，打造了開放的鄰里空間。

（3）第三區(qū)塊，第三樂章

第三區(qū)塊位于最北側(cè)，由4棟商務(wù)辦公樓和1條轉(zhuǎn)折變化的步行商業(yè)街組成。次級入口廣場、街區(qū)內(nèi)部廣場及文化創(chuàng)意廣場形成了良好的路徑、區(qū)域和節(jié)點(diǎn)商業(yè)動(dòng)線，從建筑的空間開合關(guān)系、院落組合變化以及鄰里交流場所來看，與上海靜安的嘉里中心類似，展現(xiàn)了時(shí)尚、現(xiàn)代的商業(yè)氛圍。文化創(chuàng)意展覽館位于該區(qū)塊的最北側(cè)，地上3層、地下1層，通過現(xiàn)代的穿孔金屬折面板、半透明的金屬網(wǎng)狀幕墻、豎向的LED亮光裝飾條以及清水混凝土板的運(yùn)用，打造了濃厚的創(chuàng)意文化和時(shí)尚藝術(shù)氣息。在整個(gè)商業(yè)街區(qū)的鄰里空間組織中，建筑結(jié)尾以文化創(chuàng)意為主題，彰顯了整組樂章的華麗高潮和藝術(shù)特質(zhì)。

萬匯城商業(yè)街區(qū)的設(shè)計(jì)結(jié)合了路徑、廣場、節(jié)點(diǎn)以及商業(yè)界面連續(xù)性等設(shè)計(jì)手法，最大化地挖掘了該項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值潛力，通過打造社區(qū)和商業(yè)鄰里空間，創(chuàng)造宜人適居、輕松雅致的生活休閑場所，將人們?nèi)粘Ｉ钏璧某?、銀行、餐飲、美發(fā)、郵政、藥店等服務(wù)性配套功能有機(jī)融入其中，以禮品鮮花、時(shí)尚書店、酒店服務(wù)、餐飲宴會(huì)、文化博覽等升級功能為補(bǔ)充，將商業(yè)業(yè)態(tài)的分配生活化、人居化，打造一座集多元服務(wù)為一體的綜合性社區(qū)商業(yè)文化中心。在功能業(yè)態(tài)布局合理的前提下，極大地提升了該項(xiàng)目的城市空間鄰里關(guān)系、建筑群體城市設(shè)計(jì)關(guān)系，為市民提供了優(yōu)越的生活、娛樂、休閑、文化場所，打造了不同于傳統(tǒng)商業(yè)金街、Lifestyle步行街的商業(yè)社區(qū)空間，真正做到了建筑功能化、空間鄰里化、尺度宜人化。

從商業(yè)的運(yùn)營管理上，鄰里中心商業(yè)模式更加靈活和自由，為了滿足社區(qū)產(chǎn)業(yè)配套化的前提，所有商鋪硬件更加規(guī)整化、空間更加靈活化、尺度更加親民化。因此，該模式的商業(yè)街區(qū)在運(yùn)營上會(huì)有更多可能性和靈活性，而且在滿足整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃前提下，無論是從持有、銷售，還是售后、返租等方面考慮，其落地性和適應(yīng)性都較高。

從宏觀空間格局角度，鄰里街區(qū)會(huì)分成不同的區(qū)域，通過自由的人流、路徑聯(lián)合在一起，商業(yè)的區(qū)域性和聯(lián)動(dòng)性更加靈活、有機(jī)，有利于滿足不同商業(yè)功能和業(yè)態(tài)的需要。這種商業(yè)流線不是大型商業(yè)中心里簡單的單動(dòng)線或環(huán)形動(dòng)線，而是回歸到商業(yè)街區(qū)、商業(yè)小鎮(zhèn)的人流行為。通過路徑、街道、綠化、景觀的自然聯(lián)系，將人流引導(dǎo)至不同級別、不同內(nèi)容的商業(yè)文化廣場，聚集客流。再結(jié)合不定期的文藝活動(dòng)、商業(yè)展銷、音樂表演、快閃文化等網(wǎng)絡(luò)化、潮流化的商業(yè)活動(dòng)，為整個(gè)街區(qū)塑造時(shí)尚與靈動(dòng)氣息。

4 兩種商業(yè)模式的優(yōu)缺點(diǎn)

從上述兩個(gè)實(shí)際項(xiàng)目來看，商業(yè)形式極具多樣性，如何讓其更好地適應(yīng)城市、環(huán)境以及商業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營是我們需要重點(diǎn)思考的內(nèi)容。對于目前市場最為流行的Lifestyle模式和鄰里中心模式的商業(yè)街區(qū)，二者體現(xiàn)了不同的商業(yè)魅力，在建筑形式方面并沒有優(yōu)劣之分，是適用于不同氣候、環(huán)境、城市區(qū)域的商業(yè)運(yùn)營模式，在充分挖掘其商業(yè)價(jià)值的前提下，希望給城市和人民帶來更加豐富充實(shí)的生活體驗(yàn)。

圖表來源

圖1來源于網(wǎng)絡(luò)；其余圖表均由作者自繪或自攝。