孫夢遙

[摘要]本文在分析華基綠城項目及其風險特征的基礎上，采用理論與實踐相結(jié)合的方法，本項目管理方法是基于華基綠城項目的風險管理而采用的。在項目風險評估中應采用定性和定量相結(jié)合的研究方法對項目風險進行評估。最后，在風險評估和評價的基礎上，針對華基綠城項目的情況，制定相應的風險管控措施和方法，以有效應對項目風險。同時希望本文的研究成果能為房地產(chǎn)項目的風險管理提供參考。

[關鍵詞]項目管理;風險管理;房地產(chǎn)項目

改革創(chuàng)新開放以來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)實現(xiàn)了快速健康發(fā)展，對促進國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展進步起到了一種不可替代的重要推動力和作用，已發(fā)展成為當代我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)我國相關統(tǒng)計資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年，我國全年房地產(chǎn)項目開發(fā)完成投資30580億元，比上年同期增長了20.9%。我國已經(jīng)初步進入了我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的高峰階段。但在這個行業(yè)繁榮的背后，我們也必須清醒地充分認識和看到：隨著我國市場競爭的日益加劇和行業(yè)國際化的發(fā)展趨勢，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的國內(nèi)外部環(huán)境日益復雜，不確定性的因素日益明顯增多。本文正是在這樣的背景下選擇了華基綠城項目的風險管理作為研究課題。

一.項目風險管理理論綜述

1.1項目風險管理的概念

什么是項目管理？不同的學者對此有不同的說法。但所有不同的合理解釋都主要來自于以下幾個主要方面：企業(yè)項目經(jīng)理如何識別、評估和分析評估潛在項目風險源、教育風險過程、潛在風險損害補償機制、范圍和造成損失等，在此等的基礎上，綜合研究運用市場經(jīng)濟學、管理學、運籌學、行為科學、系統(tǒng)論、控制論、信息論等各門學科和各種現(xiàn)代管理工程，結(jié)合各種現(xiàn)代企業(yè)項目風險管理手段，制定一套相應的企業(yè)項目風險控制管理策略，實施有效風險控制，采取主動控制行動，創(chuàng)造條件，為了控制成本，保證工程質(zhì)量，保證工程的順利進行，達到相應的效益和工程目標，我們應該降低工程中發(fā)生風險的可能性，降低風險所造成的負面影響和各種損失，減少或消除風險。

1.2房地產(chǎn)項目風險管理綜述

隨著我國社會主義法治市場經(jīng)濟的逐步建立和快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已逐步走向發(fā)展化并成為拉動國民經(jīng)濟的重要基礎性、先導性和重要支柱性新興產(chǎn)業(yè)。同時，房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個具有高風險、高預期收益的投資行業(yè)，具有諸多大的不確定性。房地產(chǎn)項目開發(fā)投資項目風險預測管理評估是廣泛指通過項目風險評估、風險評估和項目風險評估，對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設開發(fā)投資過程階段中的不同經(jīng)濟風險以及不同市場經(jīng)濟階段資源的生產(chǎn)使用經(jīng)營情況風險進行綜合檢查，在此評估基礎上，對不同的項目管理者和技術手段進行綜合優(yōu)化管理組合，以有效率的控制風險預測房地產(chǎn)項目開發(fā)投資項目過程中的不同經(jīng)濟風險，達到降低風險、提高效益、實現(xiàn)目標的目的。

1.3房地產(chǎn)項目風險識別

風險信息識別技術是廣泛指企業(yè)風險管理技術人員通過運用視覺感知和掌握歷史管理經(jīng)驗，運用不同的宏觀經(jīng)濟信息技術和管理手段，記錄不同的市場客觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)和各類風險管理事故，系統(tǒng)地分析認識潛在風險、分析、總結(jié)和進行分類，區(qū)分實際管理風險和潛在管理風險以及相關事件處理規(guī)則，并提出確定未來潛在風險及其潛在性質(zhì)的一個過程。識別房地產(chǎn)項目的過程是以一種可以理解的方式來描述不確定性。

1.4房地產(chǎn)項目風險評價

風險評估主要應用的是對一個項目風險的直接影響和造成后果的風險評估和績效評估。理論界的數(shù)學分類方法可以劃分為非定性數(shù)學分析和定量分析兩種研究方法。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的長期發(fā)展歷史表明，開發(fā)商企業(yè)應首先充分考慮行業(yè)風險影響因素，進行行業(yè)風險評估分析和收益評估。在現(xiàn)有風險評估的基礎上，房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估分析主要采用不同的風險分析方法技術，對不確定過程進行定性、定量或雙向處理，以評估風險可能帶來的影響。

二.制定具體有效的風險管理措施

2.1加強政策分析

我們必須知道，房地產(chǎn)項目開發(fā)投資項目的首要投資風險往往是源于政策性投資風險。房地產(chǎn)市場交易主要包括各種交易相關的法律政策、法規(guī)和法律規(guī)章，在國家實行宏觀調(diào)控的政策背景下，未來對于土地和房地產(chǎn)的市場發(fā)展控制政策比較明確，即嚴格控制整體房價，控制整體房價過快快速上漲，嚴格控制整體土地市場供應，同時，在房地產(chǎn)投資市場持續(xù)發(fā)展速度方面，要不斷提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場準入率和門檻，糾正房地產(chǎn)市場的限購令。

2.2積極化解融資風險

由于企業(yè)資金市場需求旺盛，銀行貸款有限，只有積極探索拓展企業(yè)融資服務渠道，才能有效保證市場資金的有效順利供給。具體的項目風險管理控制措施主要有：項目合作開發(fā)和再融資。在企業(yè)項目投資開發(fā)初期，要仔細考慮項目資金成本流動的全一個過程，制定詳細的項目成本計劃，準確合理測算項目資金流動缺口，實行不同經(jīng)營渠道的資金融資方式組合。

2.3控制質(zhì)量風險

工程質(zhì)量安全控制目標原則以工程合同條款為質(zhì)量依據(jù)，督促具體施工單位全面實現(xiàn)工程合同條款約定的工程質(zhì)量控制目標。質(zhì)量管理控制以事前事后控制質(zhì)量為主因而質(zhì)量控制是最重要的。施工設計方案組織制定后，要認真征求上級有關建設單位、項目管理技術人員和其他有相關經(jīng)驗的工程施工人員的具體意見，充實具體工程設計內(nèi)容，修改具體施工設計方案，確保施工系統(tǒng)的科學性和可靠性、質(zhì)量風險得到合理控制。也可以委托其他監(jiān)理人對工程全過程進行監(jiān)理，項目部還應派專人負責質(zhì)量控制，對出現(xiàn)的質(zhì)量差錯、建筑質(zhì)量通病等問題進行處理。

2.4加強安全施工意識

要提高建筑業(yè)的安全意識，首先要確保建筑業(yè)安全保障措施的落實。因此，有必要對日常施工工作進行檢查和監(jiān)控，最大限度地減少和消除建設項目中對象的不確定性和人的不確定性行為。同時，注重安全培訓，所有參與設計的人員必須提高安全意識，進入現(xiàn)場的人員必須首先進行安全培訓和教育，并嚴格遵守規(guī)章制度。

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