南方周末記者　盧寶宜

集中供地三個月后，多地出現(xiàn)土拍鏖戰(zhàn)，”搶“出高溢價。

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★北京土拍首日，1500多公里外的杭州西湖邊，幾個民營企業(yè)老板在包房里通過大屏幕觀察著這場土拍盛宴。近來不少房企參拍背后，少不了這些大老板的“輸血”撐腰。

陳寧就像一個紅娘，不斷對接手里“資金方”老板們和房企們的需求，“年化利率主要根據(jù)項(xiàng)目位置、房企排名，以及喝酒的情誼來定”。

今年有央企、國企背景的房企，發(fā)債利率普遍低于4%；而民營企業(yè)大部分發(fā)債利率超過6%，甚至不少超過10%。這就導(dǎo)致國央企背景的房企，在土拍市場上憑借融資優(yōu)勢，一騎絕塵。

集中供地剛推出時，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測有利于降低地價，控制房價。而如今土拍落地，多地塊立現(xiàn)高溢價。

地產(chǎn)商如此在意拿地這件事，前所未有。

“再不搶，北京市場就沒了。”一位粵系房企投資拓展部門人員告訴南方周末記者，北京是兵家必爭之地，過去兩個月，他起早貪黑地研究了數(shù)十宗地塊，就為了這一戰(zhàn)。

2021年5月10日，北京首場集中供地拉開序幕，首批出讓29宗地塊，供地規(guī)模345萬平方米，約占2021年全年宅地供應(yīng)計(jì)劃的33%。

29宗地塊起拍價合計(jì)1035.81億，保證金高達(dá)1580億元，如果一家房企想?yún)⑴乃械貕K，需繳納約210億元的土拍保證金。

兩周前的廣州土拍，210億元只夠一家房企爭一塊地。

2021年4月26日，廣州集中供地開拍。位于廣州市黃埔區(qū)的一塊宅地，在競價觸及最高價后，吸引了320個參與搖號的競買申請人，保證金高達(dá)1300億元。多位業(yè)內(nèi)人士向南方周末記者透露，一家央企耗資超過240億元保證金，出動了60個“馬甲”參與競拍。

“大家都太有錢了?！鄙鲜龇科笸锻厝藛T表示，有了廣州、杭州等地的經(jīng)驗(yàn)，北京土拍鏖戰(zhàn)是預(yù)料之內(nèi)的。畢竟，如果要布局北京，上半年就剩這一次機(jī)會，能參加的翻箱倒柜都會參加。他所在的房企目前在北京的項(xiàng)目基本已售罄。再沒拍上地，可能今年就顆粒無收了。

2021年2月，“一年只賣三次地”的“兩集中”土拍新規(guī)宣布在全國22個試點(diǎn)城市推行。據(jù)南方周末記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，集中供地已相繼在長春、廣州、重慶逾10城拉開序幕，總成交金額超5000億元。

不過，房企拼命拿地的同時，也在拼命借錢。

另一家上市房企華南區(qū)域投資負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者，這一輪所需的資金規(guī)模太大了，最近他與公司的投融資團(tuán)隊(duì)每天都在算賬、找錢。雖然總部有調(diào)配資金，但更鼓勵區(qū)域公司自行解決保證金的問題。

北京土拍首日，在1500多公里外的杭州西湖邊，幾個民營企業(yè)大老板在包房里通過大屏幕觀察著北京土拍大廳內(nèi)的現(xiàn)場直播，品一場土拍的盛宴。

組織這場活動的是上海一家綜合金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，專注于地產(chǎn)投融資服務(wù)。陳寧是該機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人，有多年大型私募基金從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。他告訴南方周末記者，近來房企集中供地參拍背后，少不了這些私人大老板的“輸血”撐腰。

近一個月來，因首批集中供地引起土地保證金需求的爆發(fā)式增長，提供土地保證金的前融機(jī)構(gòu)生意火爆。

5月11日，北京為期兩天的集中供地結(jié)束后，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志發(fā)了一條微博：“保證金好像不再是問題，企業(yè)的融資能力超過了我們的預(yù)想，我們對于企業(yè)融資能力的判斷，顯得過于保守了?！?/p>

土拍鏖戰(zhàn)

按照行業(yè)慣例，開發(fā)商要想?yún)⒓油恋卣信膾?，在資金層面要過兩道“坎”，一是拿地前需繳納保證金，二是競拍成功后需付清地價。

過去，難點(diǎn)主要在付清地價階段，畢竟價格不菲。如今，困難前置了。集中供地大背景下，單是拿出幾百億的保證金，就已是開發(fā)商的難題。

雖說保證金可以錯峰使用，但一般需要在指定賬戶中凍結(jié)五六天。而全國22城集中在4-5月進(jìn)行土地競拍，時間上“撞車”概率高，這就對房企資金端提出了巨大挑戰(zhàn)。

陳奎所在的企業(yè)是“綠檔”房企，具備較低的融資成本，已經(jīng)算贏在起跑線上。但要覆蓋多個城市的土拍，短期內(nèi)準(zhǔn)備上千億元保證金，還是犯愁。

作為公司投拓部門的員工，最近他和團(tuán)隊(duì)基本無休，所有時間都花在研究地塊上。北京土拍，陳奎的公司參拍了十塊地以上，總部下達(dá)的指令是，至少要拍回來一塊。

陳奎已經(jīng)算幸運(yùn)的，一位來自渝派房企的投拓人員告訴南方周末記者，公司要求投拓人員身兼數(shù)職，不僅要做好土地調(diào)研，連尋找土地保證金的任務(wù)也落在投拓身上。白天研究地塊，晚上和資金方喝酒，靠公司信用以及酒桌上的情誼來刷“信用貸”。

房企內(nèi)流傳著這樣一句話：“不拿地死于考核，拿錯地死于問責(zé)?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士表示，集中供地后，投拓人員過得更苦了。

“拍上地再說。”北京土拍期間，前期陳奎團(tuán)隊(duì)每天都在開會做測算，競爭激烈導(dǎo)致各家房企抬高地價、增加自持以求獲地。鑒于一線城市市場穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，哪怕擠壓了利潤空間，這些房企也要搶。

為了提高成功率，房企還會使用數(shù)量不等的“馬甲”公司參拍，這也導(dǎo)致各家對于保證金的融資需求“沒有上限”。

這些天讓業(yè)內(nèi)津津樂道的廣州土拍，就有一塊住宅用地吸引了320家房企競拍。根據(jù)公布出來的競拍單位信息，這320個競拍者屬于34家房企，平均每家派出9.4個馬甲，每個馬甲代表著4億元的土地保證金。

一位參與了該地塊競拍的房企人士告訴南方周末記者，因?yàn)楦偱娜藛T過多，廣州土拍大廳裝不下，每家公司只被允許派一人入內(nèi)。

中國指數(shù)研究院土地事業(yè)部高級分析師孫超對南方周末記者解釋，優(yōu)質(zhì)地塊肯定會觸碰最高價，觸碰后只能靠搖號。要想搖中，拼的就是誰的馬甲多，誰的財(cái)力強(qiáng)。

財(cái)力只是門檻，搖號還得拼運(yùn)氣。上述廣州黃埔的住宅用塊，雖有央企用60個“馬甲”競拍，最終還是被只有7個“馬甲”的深振業(yè)（000006.SZ）拿走。

與廣州不同，上海貫徹“一城一策”方針。4月30日，上海市土地交易市場宣布了土地競拍環(huán)節(jié)中的細(xì)則變化，特別規(guī)范了“同一申請人”的概念，要求同一申請人只能進(jìn)行一次交易申請（含聯(lián)合申請），以減少開發(fā)商安排多個“馬甲”公司一起參拍的情況。

國企央企搶跑

受“三道紅線”約束，疊加一季度嚴(yán)查違規(guī)資金等舉措，融資環(huán)境收緊，房企們紛紛降檔減債，控制風(fēng)險。

貝殼研究院最新研報顯示，2021年第一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來同期最低發(fā)行規(guī)模。

“降檔”壓力下，房企去哪里找錢？

克而瑞證券首席分析師孫楊監(jiān)測了170余家房企在資本市場的表現(xiàn)。他發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企融資成本分化明顯。以境外發(fā)債為例，前十強(qiáng)房企發(fā)行成本較低，50強(qiáng)之后房企的發(fā)行成本明顯走高。

一位證券機(jī)構(gòu)分析人士對南方周末記者表達(dá)了類似判斷，2021年房企發(fā)債成本普遍提升，分化日漸明顯。分化不僅體現(xiàn)在利率上，更直接體現(xiàn)在能不能融到錢的問題上。多項(xiàng)政策后，地產(chǎn)融資不斷收緊，市場風(fēng)險偏好下降，很多中小房企甚至無法發(fā)債?！坝械姆科髮ν庹f是主動降杠桿，實(shí)際可能是申請發(fā)債都一直沒有被受理。”

該人士透露，今年如保利、金地等有央企、國企背景的房企，發(fā)債利率普遍低于4%；而民營企業(yè)能達(dá)到這一水平的幾乎只有一兩家，大部分發(fā)債利率超過6%，甚至不少超過10%。

這就導(dǎo)致“財(cái)大氣粗”的國企、央企背景的房企，在土拍市場上憑借融資優(yōu)勢，一騎絕塵。

以廣州首次集中土拍為例，吸引了上百組企業(yè)參與競拍。除了4宗待搖號土地外，38宗成交地塊中有21宗地，分別被18家國企、央企拿下。

多位銀行人士對南方周末記者透露，自房企融資的“三道紅線”和銀行貸款集中度“兩道紅線”設(shè)立后，很多民營房企，尤其是中小房企，已經(jīng)很難拿到銀行的開發(fā)貸，更不要說土地款融資。

土地競拍保證金和后續(xù)土地款的融資，被稱為房地產(chǎn)前端融資，一直屬于監(jiān)管嚴(yán)控，甚至禁止性的融資范疇。

2019年4月，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，業(yè)內(nèi)稱“23號文”，當(dāng)中規(guī)定：禁止任何形式的銀行、信托機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入土地款支付；對于不滿足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，銀行和信托不得進(jìn)行任何形式的融資。

“四三二”標(biāo)準(zhǔn)，指地產(chǎn)商必須滿足“項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)資本金達(dá)到30%、開發(fā)商二級以上資質(zhì)”的條件。這意味著地產(chǎn)商在尚未取得四證之前，無法從銀行、信托、資管等渠道進(jìn)行前端融資，對房企自有資金提出了更高要求。

融資新物種

“我第一次知道，還有這種融資新物種?！?/p>

趙凌君來自廣東一家金控平臺，近期收到了超過3家TOP20房企發(fā)來的融資咨詢，希望貸后資金用于繳納土地出讓保證金。

自“23號文”后，銀行、信托等通道被斬，各大金控平臺、國有資產(chǎn)投資平臺，成為房企前端融資的首選。這些機(jī)構(gòu)大多是自有資金，對合作房企的風(fēng)控要求較嚴(yán)，需要抵押物，但是成本較低。

找上門來的房企都是年初就和趙凌君合作過的，一般以股加債的形式，一年期，綜合收益要求在10%-12%之間。大部分要求有抵押物，合作伙伴也限制在TOP50房企中。

但是今年各行各業(yè)融資需求都很旺盛，特別是房地產(chǎn)，額度已經(jīng)不多了。趙凌君表示，最近前來拜訪咨詢的頭部房企，提出的“土地保證金融資”，大多是一時半會周轉(zhuǎn)不來，想要以日計(jì)算的數(shù)額大、期限短的產(chǎn)品，但又只能接受以往普通貸款的年化利率，“我們做不了”。

開發(fā)商對于低成本貸款額度的爭奪正在變得激烈，融資成本也隨之攀升。

王帆是一家浙江中型私募機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目經(jīng)理，近期他收到的來自全國各地房企項(xiàng)目的貸款咨詢顯著增加。不少房企甚至不惜高成本借貸。

王帆所在的私募機(jī)構(gòu)以銀行、信托端資金為主，雖然目前在土地集中出讓時，監(jiān)管會對競拍主體進(jìn)行自有資金核查，看是否有信托、基金的違規(guī)“輸血”。但王帆表示，各地監(jiān)管程度不同，“還不算嚴(yán)”。

為了應(yīng)對監(jiān)管，王帆所在機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品周期最短一年，年化利率在12%左右，通常被設(shè)計(jì)成保證金資金池的形式來進(jìn)行。

所謂資金池，是由私募機(jī)構(gòu)與房企一同成立平臺公司SPV（特殊目的機(jī)構(gòu)），由私募以“小股+大債”的形式向SPV放款。資金池成立后開始計(jì)息，SPV參與土地競拍并繳納土地保證金，競得土地后由SPV全資持股的項(xiàng)目公司拿地，資金池的資金可用于繳納后續(xù)土地款、契稅等，基金也可以通過優(yōu)先股資金對保證金、土地款融資實(shí)現(xiàn)置換。如果未競得土地，保證金原路退回SPV后也可參與其他土地競拍，循環(huán)使用。

陳寧所在的前融機(jī)構(gòu)也做了不少資金池的產(chǎn)品，他們還有一種“套殼”模式。由房企提供滿足“四三二標(biāo)準(zhǔn)”的項(xiàng)目公司A，由機(jī)構(gòu)向A公司配置開發(fā)貸的融資額度。然后，機(jī)構(gòu)再與房企設(shè)立SPV，SPV控股另一個項(xiàng)目公司B，在機(jī)構(gòu)放款給A后，資金通過認(rèn)購SPV資管產(chǎn)品形式內(nèi)部往來到B，從而B可繳納保證金或支付土地款。

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