邢譯 青島地鐵樂石置業(yè)有限公司

引言：對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，從業(yè)務視角進行成本控制主要是業(yè)務部門對自身業(yè)務活動的成本控制，而財務視角的成本控制，則是在業(yè)務視角成本控制的基礎上進一步加強監(jiān)督和控制。但從實際情況來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的監(jiān)督力度較薄弱，難以充分發(fā)揮財務管理在成本控制中的作用，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)務和財務雙重視角出發(fā)，以此建立起成本控制體系，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平及效果。為此，以下基于業(yè)財雙視角并從事前控制、事中控制和事后控制具體探討房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的策略。

一、事前控制

由于早期房地產(chǎn)企業(yè)成本控制更多體現(xiàn)在業(yè)務層面，對于財務層面的成本控制力度不足，即便實施了財務控制，也更多是體現(xiàn)在事后控制，以致于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效果并不佳。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應基于業(yè)務和財務雙重視角實現(xiàn)成本的事前控制。具體而言，事前控制主要包括決策、規(guī)劃設計和招標投標這三個階段。

對于決策階段的成本控制，從業(yè)務視角出發(fā)，應加強項目的可行性研究，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況和戰(zhàn)略規(guī)劃，并對項目所在地的市場供需變化、社會經(jīng)濟情況等綜合因素進行考慮，保證投資決策階段的工程造價的科學性和合理性，并在此基礎準確進行投資估算，從而實現(xiàn)成本的有效控制。而從財務視角方面，應由財務部門牽頭，各部門同理合作，包括設計部門、工程部門、銷售部門、造價部門、人力資源部門等，財務部門也要建立起相應的財務評價指標，以此對項目工程全過程產(chǎn)生的成本費用進行預算評估，從而形成有交叉、有反復的評價指標體系，實現(xiàn)工程成本的有效控制。

對于規(guī)劃設計階段，從業(yè)務視角出發(fā)，需要房地產(chǎn)企業(yè)積極推行設計招標制度，選擇優(yōu)秀的設計單位，以此保證設計的合理性和準確性，避免由于設計問題而導致工程成本增加。同時應重視限額設計的運用，要求設計人員熟悉工程預算定額及費用定額，然后根據(jù)項目投資估算進行初步設計和概算，以此對工程造價進行有效的控制。另外房地產(chǎn)企業(yè)需要重視設計圖紙的審查和復核，針對各專業(yè)圖紙間存在的矛盾應及時提出修改意見，盡可能將工程變更控制在施工前，避免出現(xiàn)返工的情況。而從財務視角出發(fā)，對于規(guī)劃設計階段的成本控制，關鍵在于限額設計的監(jiān)督，可將施工圖預算作為房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本進行控制，然后將目標成本責任細分至各個部門，并制定嚴格的獎懲措施，確保目標成本有效落實。這期間財務部門需要密切關注每個階段所確定的成本控制指標，一旦發(fā)現(xiàn)超出控制指標的應及時提醒相關部門，并將目標成本與全面預算管理相互結(jié)合，使成本控制工作朝著標準化和規(guī)范化的方向發(fā)展。

對于招投標階段的成本控制，從業(yè)務視角方面出發(fā)，應盡量采用工程量清單招標方式，避免工程量偏差太大，也可幫助企業(yè)選擇適合的施工單位，保證工程質(zhì)量的同時，降低工程造價成本。而從財務視角出發(fā)，則要求財務人員全程參與招投標過程，既要對招投標活動是否按照公司招投標規(guī)則進行監(jiān)督，也要對各項招標中的中標價和目標成本對應數(shù)值進行比較，保證不超過目標成的同時，盡量降低工程成本。

二、事中控制

事中控制主要指的是施工階段的成本控制，基于業(yè)務視角，這階段的成本控制主要包括設計變更、簽證管理和材料供應等幾個方面。由于施工階段需要投入大量的資金，因此應編制合理的成本計劃和工作流程，并落實現(xiàn)場管理人員的職責。同時需要重視施工前的施工圖紙審核，尤其加強工程費用變化較大部分的關注，對可能會發(fā)生變更的地方要有事先的預見性和約定性。如果存在工程變更，則要加強現(xiàn)場簽證管理，在明確各部門分工和責任的基礎上，形成相互制約的管理局面，以此保證施工質(zhì)量的同時，節(jié)約投資成本。另外，還需要積極引進新技術、新材料、新方法，提高施工效率，縮短工期。而從財務視角出發(fā)，需要對設計變更和現(xiàn)場簽證的規(guī)范性進行監(jiān)督，若設計變更和現(xiàn)場簽證未按照企業(yè)規(guī)定的變更流程辦理或資料不完善，則財務部門拒絕支付相應的工程款。同時財務部門需要重視目標成本與動態(tài)成本之間的差異監(jiān)控，應根據(jù)月統(tǒng)計的設計變更、現(xiàn)場簽證及新增工作數(shù)據(jù)，動態(tài)反應成本的變化，并在此基礎上分析動態(tài)成本與目標成本之間的差異，及時反饋給管理層，及時采取有效的糾偏措施。

三、事后控制

事后控制主要包括竣工決算階段、銷售階段兩個階段。對于竣工決算階段的成本控制，從業(yè)務視角出發(fā)，需要嚴格按照現(xiàn)行的工程造價管理法規(guī)，并根據(jù)竣工圖紙和設計變更、現(xiàn)場簽證認真進行審核計算。為保證結(jié)算的公正性，建議采用三級審核方式，形成相互監(jiān)督的工作局面，以此保證結(jié)算的準確性。從財務視角出發(fā)，需要財務部門關注結(jié)算審計是否按照規(guī)定程序進行、工程結(jié)算文件是否齊全（如工程量清單等）、甲供材資料是否齊全、施工單位及供應商是否按照結(jié)算金額開足發(fā)票、工程結(jié)算涉及的稅收問題是否合理、財務部門付款臺賬與業(yè)務部門和施工單位等核對一致等事項。

對于銷售階段的成本控制，從業(yè)務視角出發(fā)，主要是對策劃費用、廣告費用、宣傳費用、銷售代理費用等開始進行控制，建議通過預算的形式加強控制，避免出現(xiàn)資金資源浪費的情況。而從財務視角出發(fā)，重點關注財務費用、管理費用、稅收成本的控制。與此同時，也要積極與業(yè)務部門相互配合，并充分發(fā)揮自身的財務監(jiān)督職能，提高財務工作的管理水平，從而提高成本控制的有效性。

結(jié)語：總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作，需要將業(yè)務部門和財務部門兩者有機結(jié)合，形成相互配合、相互監(jiān)督制約的工作局面，這樣才能保證成本控制的有效性，才能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的水平。