王絳越

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是僅次于辦公和住宅的熱門投資類別，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的三足鼎立局面已成，新時期“軟”（服務(wù)）“硬”（產(chǎn)業(yè)）兼?zhèn)涞漠a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展邁入了加速期。

從“單點作業(yè)、生產(chǎn)優(yōu)先”到“多點聯(lián)合、以人為本”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)有了本質(zhì)上的提高，但其成本上漲幅度偏高，各地方政府對其運營商和入駐企業(yè)的考核也在趨嚴，區(qū)域優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)特色之外，專業(yè)制勝亦是其要素，“今后一家公司如果說它只能做一點住宅，這家公司是沒有競爭力的。能夠去孵化一家公司，或者孵化一個產(chǎn)業(yè)的能力，是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的終極能力?！?/p>

如何兌現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)的承諾

2020年我國300個城市合計推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%；合計成交工業(yè)用地7.9億平方米，同比增長5.6%，兩項指標均較去年有平穩(wěn)增長，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模穩(wěn)步擴增。據(jù)《2020中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)20強》榜單，聯(lián)東集團和華夏幸福、中國金茂位列三甲，招商蛇口、億達中國、天安數(shù)碼城等知名企業(yè)位列前十陣營，該領(lǐng)域的頭部企業(yè)占比較大。而換個角度來看，我國TOP20房企中已有過半企業(yè)布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

入局不難，難的是接下來的產(chǎn)業(yè)操持，若要真正落地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，必須了解產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律以及其與所在區(qū)域的契合程度。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“拿地-開發(fā)-招商-運營”的有機聯(lián)動模式并未有顛覆性的變化，成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，必然需要“戰(zhàn)略性地解決拿地問題，針對性地解決開發(fā)問題，實操性地解決招商問題，創(chuàng)新性地解決運營問題”；其中，招商和服務(wù)又是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的核心，招商解決企業(yè)“招進來”的問題，服務(wù)則解決企業(yè)“活下去、活得好”的問題。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營者如何兌現(xiàn)對于產(chǎn)業(yè)的承諾是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展的關(guān)鍵。星河產(chǎn)業(yè)集團常務(wù)副總裁閻鏡予曾這樣評析地產(chǎn)運營商的段位，“如果說一個產(chǎn)業(yè)運營商說自己所有的產(chǎn)業(yè)都能做，它一定是一個假的產(chǎn)業(yè)運營商。所有行業(yè)都做，其實就是什么行業(yè)都做不精，這個只能叫做寫字樓招商。”曾擔(dān)任張江高科總經(jīng)理一職的葛培健也認為，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)本質(zhì)上是有區(qū)別的。住宅地產(chǎn)講究的是短、平、快，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)講究的是深耕和久久為功。如何練就真身，唯有堅韌、堅持、堅守。如何功成出山，唯有專注、專心、專業(yè)。”

而今，當(dāng)產(chǎn)業(yè)定位從勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變，空間形態(tài)從低密度廠房向集約型城市綜合體轉(zhuǎn)變，園區(qū)功能從單一生產(chǎn)功能向多元社區(qū)功能轉(zhuǎn)變，運營服務(wù)從物業(yè)服務(wù)向產(chǎn)業(yè)運營增值轉(zhuǎn)變……產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的要求愈發(fā)明晰，業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出該類項目所面臨的三大機遇——“結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)業(yè)機遇、改善性的產(chǎn)業(yè)機遇和創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)機遇”，從而挖掘有效需求，確定目標客群。

城市更新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時代

事實上，各地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路徑大抵都經(jīng)歷過定制式廠房、小型產(chǎn)業(yè)園、連片式集中工業(yè)區(qū)、主題式園區(qū)、產(chǎn)城融合社區(qū)的分期階段，“產(chǎn)城融合”“產(chǎn)業(yè)新城”“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”“園區(qū)4.0”等概念也都曾風(fēng)行一時。但無論怎么界定，產(chǎn)業(yè)始終是衡量產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目是否成功的標準，成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目猶如一片產(chǎn)業(yè)森林，“既有參天大樹（龍頭企業(yè)），也有繁茂的小樹小草（中小微企業(yè)），有完整、協(xié)調(diào)的生態(tài)整體（產(chǎn)業(yè)生態(tài)和產(chǎn)業(yè)鏈），凸顯產(chǎn)業(yè)特色，打造產(chǎn)業(yè)高地。”京東智谷執(zhí)行副總裁陳昱指出，“只有真正為企業(yè)提供有價值的、有產(chǎn)業(yè)支撐的、能夠為企業(yè)提供賦能的平臺，才能在越來越激烈的競爭中贏得生存空間，在不利的環(huán)境下活得更好。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來，一定是真正以服務(wù)企業(yè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、盤活區(qū)域經(jīng)濟為主，同時也承載著城市發(fā)展的未來?！倍趶V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“現(xiàn)階段城市更新開始進入精細化運營階段，即微改造，不再大拆大建，邏輯已徹底改變，城市更新已經(jīng)從1.0的住宅化、2.0的類住宅化，現(xiàn)在到了3.0的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時代?！边@也得到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營者的贊同，即“工改工”是城市更新的重要方向，需盤活存量低效利用的工業(yè)用地，通過工業(yè)用地再開發(fā)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。將城市更新與產(chǎn)業(yè)運營疊加的難度在于既要梳理城市脈絡(luò)、不破壞城市風(fēng)貌又得支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

數(shù)字經(jīng)濟的興盛和時新技術(shù)的突破使得現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)開始提供重視體驗感的“智生產(chǎn)”、“智生活”、“智服務(wù)”。這讓本就有相當(dāng)積淀的智慧屬性探索再被拓深。早在2012年，十八大即提出建設(shè)智慧型園區(qū)的目標，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的智能化正式拉開序幕；2015年，國務(wù)院頒發(fā)的《關(guān)于積極推進“互聯(lián)網(wǎng)+”行動指導(dǎo)意見》，2017年住建部發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)科技創(chuàng)新“十三五”專項規(guī)劃》均強調(diào)加強傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的智慧化；2020年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進“上云用數(shù)賦智”行動培育新經(jīng)濟發(fā)展實施方案》，支持數(shù)字化轉(zhuǎn)型服務(wù)咨詢機構(gòu)和區(qū)域數(shù)字化服務(wù)載體建設(shè)，豐富各類園區(qū)、特色小鎮(zhèn)的數(shù)字化服務(wù)功能。上述政策和相關(guān)地方的政策讓眾多企業(yè)在該領(lǐng)域積極布局，強強聯(lián)手的案例頗多，新近的消息是綠地集團與微軟宣布將在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)打造科創(chuàng)賦能中心，吸引具有發(fā)展?jié)摿Φ目萍计髽I(yè)入駐，通過資源整合、生態(tài)構(gòu)建對入駐企業(yè)進行孵化培育。