張楠 劉一格

【摘要】五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)成本的編制旨在推進(jìn)酒店成本管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化，強(qiáng)化酒店項(xiàng)目建設(shè)過程中成本管控意識(shí)，合理控制影響成本的設(shè)計(jì)要素，挖掘成本控制的重點(diǎn)。通過分析已建和在建的酒店項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合其他國(guó)內(nèi)外酒店規(guī)劃指標(biāo)，確定各區(qū)域的面積及占比，搭建酒店基準(zhǔn)成本核算模型，確定基準(zhǔn)成本。

【關(guān)鍵詞】五星級(jí)酒店;標(biāo)準(zhǔn)成本;編制流程

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.213

1、信息收集、確定規(guī)劃模型

基準(zhǔn)成本編制過程中需收集大量酒店信息，酒店的選擇應(yīng)具有普遍代表意義，對(duì)于建設(shè)業(yè)態(tài)特殊的酒店不應(yīng)列入該酒店基準(zhǔn)成本考慮范圍內(nèi)。

酒店各功能分區(qū)應(yīng)健全，且各功能分區(qū)所占比例應(yīng)合理，在確定規(guī)劃模型過程中還需要結(jié)合設(shè)計(jì)、商旅等部門的意見以及酒店管理公司的資料。規(guī)劃模型改變，室內(nèi)精裝工程也就會(huì)跟著有所調(diào)整。規(guī)劃模型中各功能分區(qū)應(yīng)清晰明了，由此形成的建造標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各項(xiàng)目才具有一定的指導(dǎo)意義。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的五星級(jí)酒店應(yīng)包括客房區(qū)、餐飲區(qū)、會(huì)務(wù)區(qū)、公共區(qū)域、康樂區(qū)、后勤服務(wù)區(qū)、設(shè)備用房、地下車庫(kù)等8個(gè)區(qū)域。

2、數(shù)據(jù)分析，形成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

選擇具有代表性的酒店對(duì)其數(shù)據(jù)進(jìn)行整理歸納并進(jìn)行相關(guān)分析，在對(duì)數(shù)據(jù)整理歸納過程中，需要牽扯不同部門、專業(yè)人員的協(xié)同工作，收集數(shù)據(jù)和需協(xié)作人員。在各項(xiàng)費(fèi)用中，室內(nèi)精裝工程費(fèi)是體現(xiàn)各檔次五星級(jí)酒店的關(guān)鍵，其他工程項(xiàng)目費(fèi)的差異不是十分明顯。在編制五星級(jí)酒店基準(zhǔn)成本過程中，主要是針對(duì)室內(nèi)精裝工程數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整和控制。

在進(jìn)行數(shù)據(jù)整理過程中，對(duì)excel的設(shè)計(jì)直接影響著后續(xù)調(diào)價(jià)的方便程度，好的excel鏈接可以減少大量工作量、節(jié)省時(shí)間并保證工作的準(zhǔn)確性，提高工作效率和質(zhì)量，所以在進(jìn)行基準(zhǔn)成本編制的整個(gè)過程中excel表格設(shè)計(jì)（包括排版、鏈接、數(shù)據(jù)整理簡(jiǎn)化）顯得尤為重要。

此次基準(zhǔn)成本數(shù)據(jù)調(diào)價(jià)過程中，excel表格設(shè)計(jì)情況相對(duì)良好，室內(nèi)精裝工程數(shù)據(jù)相對(duì)完整詳細(xì)，整體思路較為明確。在數(shù)據(jù)整理過程中，需要盡量確保數(shù)據(jù)的詳盡與完整且分類清晰明了。

3、數(shù)據(jù)調(diào)整，確定基準(zhǔn)成本

3.1修正基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

在詳細(xì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理完整后，如果包括多家相同類型酒店，則需要選取最具代表性的酒店作為調(diào)價(jià)基礎(chǔ)。確定調(diào)價(jià)酒店后即可對(duì)整理后的調(diào)價(jià)酒店數(shù)據(jù)進(jìn)行修正，此時(shí)需要有對(duì)五星級(jí)酒店功能分區(qū)、施工工藝、一般建造標(biāo)準(zhǔn)等多方面都熟悉的工程師對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正，主要包括兩部分：剔除特殊因素、增加缺失內(nèi)容;首先，剔除不合理因素，由于每個(gè)酒店都應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行建設(shè)，所以都會(huì)有獨(dú)特性，酒店基準(zhǔn)成本編制主要是針對(duì)一般情況酒店，所以需剔除調(diào)價(jià)酒店的特殊部分內(nèi)容;其次，某個(gè)酒店可能不會(huì)涵蓋酒店的所有功能區(qū)域，在基礎(chǔ)資料修正過程中，需綜合各個(gè)酒店的基礎(chǔ)資料，增加調(diào)價(jià)酒店中的缺失內(nèi)容。

3.2簡(jiǎn)化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，便于進(jìn)行調(diào)價(jià)

調(diào)價(jià)需要反復(fù)修正，工程量大且時(shí)間緊，如果數(shù)據(jù)過于繁雜，會(huì)增加調(diào)價(jià)工作量，而降低工程師工作效率和質(zhì)量。因此在工作過程中，對(duì)于一些瑣碎細(xì)小，不是很重要的數(shù)據(jù)需進(jìn)行合并，這樣不僅可以提高工作效率和質(zhì)量，且對(duì)最終成果基本無影響?；A(chǔ)數(shù)據(jù)整理完畢且調(diào)價(jià)酒店修正完畢后，應(yīng)對(duì)調(diào)價(jià)酒店數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)取舍，設(shè)計(jì)出便于調(diào)價(jià)且準(zhǔn)確性較高的數(shù)據(jù)格式，比如僅保留主要材料項(xiàng)目，對(duì)于次要項(xiàng)目進(jìn)行合并，但是在調(diào)價(jià)時(shí)也給與相應(yīng)比例的調(diào)高或降低等。數(shù)據(jù)簡(jiǎn)化后，應(yīng)建立調(diào)價(jià)酒店修正數(shù)據(jù)和規(guī)劃模型的鏈接，為后續(xù)調(diào)價(jià)建立基礎(chǔ)。此次基準(zhǔn)成本編制過程中，表格設(shè)計(jì)、鏈接設(shè)置都已基本可以達(dá)到要求，后續(xù)相關(guān)文件編制可以參考此種方法。

3.3對(duì)上述整理數(shù)據(jù)進(jìn)行合理性調(diào)價(jià)

此項(xiàng)工作開展之前，需要有大量的數(shù)據(jù)儲(chǔ)備，包括：五星級(jí)酒店建設(shè)資料、酒管公司資料、建材市場(chǎng)詢價(jià)、甲方戰(zhàn)略合作價(jià)、綜合單價(jià)估測(cè)、其他地產(chǎn)關(guān)于五星級(jí)酒店資料、其他咨詢公司關(guān)于五星級(jí)酒店資料等等。因此，此項(xiàng)工作的開展需要有一個(gè)資深的工程師負(fù)責(zé)，工程師根據(jù)酒店類型、檔次對(duì)材料價(jià)格、軟裝造價(jià)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，初步確定基準(zhǔn)成本。

3.4與各部門進(jìn)行溝通，再次調(diào)整

基準(zhǔn)成本第一版完成后需要與設(shè)計(jì)、工程、物資、商旅等部門進(jìn)行溝通，各部門工程師從更為專業(yè)的角度挖掘基準(zhǔn)成本的不足之處，為進(jìn)一步修改提出相應(yīng)建議和支持。經(jīng)過多輪反復(fù)博弈之后，即可確定最終版基準(zhǔn)成本。

4、根據(jù)上述資料，編制建造標(biāo)準(zhǔn)

4.1建筑工程建造標(biāo)準(zhǔn)

五星級(jí)酒店基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本無明顯差異，在建造標(biāo)準(zhǔn)編制過程中可以不分酒店類型、檔次進(jìn)行編制。

4.2室內(nèi)精裝工程建造標(biāo)準(zhǔn)

此次基準(zhǔn)成本編制過程中編制了六個(gè)室內(nèi)精裝工程建造標(biāo)準(zhǔn)，建造標(biāo)準(zhǔn)編制的原則是可以指導(dǎo)設(shè)計(jì)部門、各項(xiàng)目公司控制成本。對(duì)于主材采用主材單價(jià)控制方法，而軟裝則采用總價(jià)控制。此版本室內(nèi)精裝工程建造標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)較為全面。

4.3安裝工程建造標(biāo)準(zhǔn)

此次基準(zhǔn)成本中安裝工程主要對(duì)六個(gè)安裝系統(tǒng)的建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了編制：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供熱通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、垂直交通系統(tǒng);實(shí)際安裝工程系統(tǒng)并不僅僅局限于此，該版本安裝工程建造標(biāo)注編制并不全面，專業(yè)性不夠強(qiáng)。

5、成果應(yīng)用說明

5.1總價(jià)控制

房地產(chǎn)成本控制過程主要包括三步：基準(zhǔn)成本→目標(biāo)成本→施工圖預(yù)算→工程結(jié)算。在成本控制過程中，如果基準(zhǔn)成本<目標(biāo)成本<施工圖預(yù)算<工程結(jié)算，則此項(xiàng)目的成本控制較為理想。項(xiàng)目成本控制過程中要保證項(xiàng)目成本單方不大于基準(zhǔn)成本。

5.2分項(xiàng)控制

為了確保項(xiàng)目整體單方成本低于基準(zhǔn)成本，必須從各分項(xiàng)對(duì)其控制，使各分項(xiàng)成本控制在既定范圍內(nèi)，則整體成本自然就處于可控狀態(tài)。主要是：限定主材單價(jià)、控制各細(xì)項(xiàng)科目造價(jià)。

6、編制過程經(jīng)驗(yàn)

6.1基礎(chǔ)資料不充分

由于目前很多五星級(jí)酒店多處于在建狀態(tài)，編制基準(zhǔn)成本時(shí)已結(jié)算酒店資料尚不足，此次基準(zhǔn)成本編制主要以三亞山海天酒店為基礎(chǔ)，但是僅以一個(gè)酒店數(shù)據(jù)為參考，往往會(huì)出現(xiàn)考慮不全面，數(shù)據(jù)取值不合理等情況。

6.2室內(nèi)精裝工程價(jià)格取定依據(jù)不充分

室內(nèi)精裝工程在進(jìn)行調(diào)價(jià)時(shí)由于參考資料不充分，且五星級(jí)酒店成本較高，在調(diào)價(jià)過程中尤其是軟裝部分的價(jià)格取值方面依據(jù)不夠充分。此次基準(zhǔn)成本編制也反映了本人在專業(yè)知識(shí)方面還有許多不足之處，在后續(xù)工作中，需要多看、多聽、多思、爭(zhēng)取成為專業(yè)素養(yǎng)一流的工程師。

6.3安裝工程深度不夠

安裝工程是一個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的專業(yè)，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)過程中采取分系統(tǒng)方法進(jìn)行整理。此次安裝工程基準(zhǔn)成本雖基本滿足要求，但是系統(tǒng)分的不夠全面、詳細(xì)，在編制建造標(biāo)準(zhǔn)時(shí)僅列出各系統(tǒng)常用品牌，沒有對(duì)各系統(tǒng)的細(xì)部科目進(jìn)行分析和限價(jià)。

6.4嘗試進(jìn)行城市的區(qū)分

在參考《利比公司酒店部》過程中，發(fā)現(xiàn)利比公司統(tǒng)計(jì)酒店成本時(shí)考慮了酒店的地域差異，此版本基準(zhǔn)成本主要是針對(duì)一二線城市，對(duì)三四線城市控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了簡(jiǎn)要說明。如果在今后人力、物力、財(cái)力以及時(shí)間允許的話，可以針對(duì)典型地域差異，如一線城市、二線城市、三四線城市等分別編制目標(biāo)成本。