李坤

【摘要】隨著國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平不斷提高，人民對住房需求也不斷增大，房地產(chǎn)項目開發(fā)熱度持續(xù)增長，而房地產(chǎn)項目開發(fā)中房屋漏水問題一直是開發(fā)商和物業(yè)公司售后維修的重點和難點，也給住戶居住造成很大麻煩，同時也影響著房地產(chǎn)開發(fā)公司的聲譽。根據(jù)本項目售后維修的房屋漏水統(tǒng)計情況，房屋漏水問題主要集中在地下室底板及外墻滲水、鋁合金窗邊滲水和外墻滲水這三個方面。現(xiàn)結(jié)合本項目售后維修實踐，談?wù)劮课萋┧蚣疤幚響?yīng)對措施，為后期房地產(chǎn)項目開發(fā)提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】售后維修;滲漏水原因;滲漏維修

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.132

1、項目售后維修現(xiàn)狀介紹

本項目自2006年開始建設(shè)，至今已開發(fā)建設(shè)將近十多年，項目總用地面積約15萬平方，住宅和商業(yè)建筑面積總和約為58萬平方米，總住宅用戶為達到2627戶，項目規(guī)劃以中高檔產(chǎn)品為主，戶型主要為高層住宅，戶型豐富多樣，面積從40平方米至190平方米不等。隨著在2009年12月20日完成公寓樓交付業(yè)主使用，到目前為已交付使用房屋2193戶。自交房開始，售后維修工作就面臨著巨大的壓力，其中房屋漏水問題是售后維修最為突出的問題，主要體現(xiàn)在二個方面：地下室底板及外墻滲水、鋁合金窗邊滲水。據(jù)不完全統(tǒng)計，房屋漏水問題占售后維修問題總量的80%左右。如何解決房屋漏水問題和安撫業(yè)主，一直是房屋售后維修工作重點和難點，分析清楚房屋漏水原因，處理好業(yè)主糾紛，對項目聲譽和公司發(fā)展至關(guān)重要，也可以為后期項目開發(fā)建設(shè)提供合理建議。

2、地下室底板及外墻滲漏原因及處理措施

本項目位于廣東省珠海市香洲區(qū)，瀕臨南海離海岸線直線距離僅1.6公里，珠海地區(qū)降雨量豐富，介于1700～2200mm之間，但降雨在年內(nèi)分配不均，主要集中在雨季的4～9月，占年總降雨量的84%，日降雨強度平均在11.7～20.2毫米之間，暴雨集中在雨季;由于本項目地下水水位埋深2.60m～5.40m，平均3.52m，地下室基本在地下水位線以內(nèi)。同時，雨季時地表水和地下水同時作用通過土層滲入到地下室外壁，如果地下室外防水性能不好，這直接影響到建筑物的使用功能，嚴重的可能影響到建筑主體結(jié)構(gòu)，甚至造成嚴重后果，給人民群眾的生命財產(chǎn)安全帶來隱患。深入分析既有建筑地下室滲漏水的原因，提出有針對性的治理方法，對降低地下室的滲漏率乃至徹底解決地下室滲漏水問題具有十分重要的意義。

2.1地下室滲漏的原因分析

本項目的滲漏形式屬于滲流的形式，水基本上是通過結(jié)構(gòu)混凝土的薄弱部位滲出來的，這說明地下室結(jié)構(gòu)的剛性自防水局部失效，且地下室外防水的柔性防水層，局部也已破壞。一般這兩者的破壞部位基本不在同一部位。這是由于柔性防水層局部破壞后，地下水穿過柔性防水層進入結(jié)構(gòu)層外壁，在地下水壓力的作用下，水在柔性防水層與結(jié)構(gòu)混凝土外表面之間，形成通道，當遇到結(jié)構(gòu)混凝土的自防水失效部位，穿透混凝土進入地下室產(chǎn)生漏滲。因此當發(fā)現(xiàn)地下室滲水時其地下室的結(jié)構(gòu)自防水和柔性防水層均有局部的失效和破壞。

（1）結(jié)構(gòu)混凝土剛性自防水局部失效的原因：通過現(xiàn)場實地調(diào)查，結(jié)構(gòu)混凝土剛性自防水失效部位多發(fā)生在后澆帶、施工冷縫等部位，由于混凝土結(jié)構(gòu)不連續(xù)性，產(chǎn)生裂縫。

（2）柔性防水層局部破壞的原因：由于建設(shè)年限較長，柔性防水年久老化，地下水長期侵蝕的情況下，造成地下室柔性防水層防水薄弱環(huán) 節(jié)，例如陽角部位，在地下水作用下，被切裂，形成整體柔性防水層的破壞。地下室底板柔性防水層都是采用外防內(nèi)貼法施工，結(jié)構(gòu)的防水層容易在地下水作用下鼓破柔性防水層，隨混凝土缺陷而穿孔破壞。地下室外墻柔性防水的做法多數(shù)是在防水層外部以泡沫板為保護層，當?shù)叵率页霈F(xiàn)較大的下沉或施工中進行回填，有可能使防水層外的泡沫板保護層，產(chǎn)生變形斷裂或振動而局部破壞了防水層。

2.2地下室滲漏處理措施

根據(jù)以上分析地下室滲水原因分析，結(jié)合地下室滲水現(xiàn)狀，我們處理滲漏現(xiàn)象方案如下：

（1）無壓力或壓力較小滲水點和地下室外墻采取高壓灌漿方式進行堵漏，材料采用水溶性聚氨酯化學(xué)灌漿材料，該材料具有遇水會迅速分散、乳化、膨脹、固結(jié)等特性，利用該特性與高壓推力將聚氨酯漿體壓入并充滿所有縫隙，達到止漏目的。

（2）地下室底板滲漏如采取高壓灌漿方式進行堵漏后，仍然有部分滲漏點存在，說明地下水壓力過大，灌漿方式效果不佳。鑒于此，對于地下室底板滲漏采用開槽埋設(shè)PVC管的方法進行引流防滲漏。該方法首先對滲水處周圍的裂縫進行觀察統(tǒng)計，確定主引流槽（導(dǎo)向集水井）的位置，然后盡量將多個裂縫處的水通過切槽（支引流槽）匯入主引流槽引入集水井。然后根據(jù)確定切槽位置劃線，采用切縫機沿劃線位置切割500mm寬的引流槽，坡度按照0.5%向積水坑方向找坡，最高處引流槽深度為30mm，切割完成后對切縫內(nèi)砼進行打鑿，盡量保證引流坡度和引流槽底部平整。選擇DN50 PVC管用切割機對半剖開，根據(jù)引流槽的長度選取同等長度的切好的PVC管進行安裝（管內(nèi)朝下），然后對加蓋PVC管的兩側(cè)以及PVC管連接處采用熔化的瀝青麻絲密封。待固結(jié)后，采用微膨脹C25細石混凝土收面。

3、鋁合金窗漏水問題原因及解決措施

3.1鋁合金窗漏水問題原因分析

根據(jù)鋁合金窗漏水統(tǒng)計分析，可以發(fā)現(xiàn)鋁合金窗漏水原因主要取決于鋁合金窗材料的質(zhì)量、鋁合金設(shè)計、窗安裝過程、過程監(jiān)管等原因。鋁合金窗材料的質(zhì)量達不到要求，進場材料不合格，材料強度要達不到要求，與預(yù)留窗洞口直接的縫隙過大，都會導(dǎo)致窗邊漏水;同時，鋁合金窗密封材料質(zhì)量不合格，夏季高溫冬季低溫過后容易產(chǎn)生變形也容易導(dǎo)致鋁合金窗邊漏水。鋁合金窗邊防水設(shè)計應(yīng)遵守把窗邊排水作為首要任務(wù)，把窗邊防水施工作為保障，窗邊防水封閉作為重點，各種工作節(jié)點一起發(fā)揮防水功能，鋁合金窗邊防水設(shè)計不合理，也會造成鋁合金窗邊產(chǎn)生漏水。鋁合金窗部位施工工藝不符合要求、成品防護不到位、驗收不嚴格等過程，都會使得鋁合金窗邊防水施工達不到要求，產(chǎn)生防水質(zhì)量問題而造成漏水現(xiàn)象。導(dǎo)致外窗部位防水質(zhì)量得不到保證，產(chǎn)生裂縫引起漏水。

3.2鋁合金窗漏水問題解決措施

鋁合金窗在材料選擇上滿足防水設(shè)計要求，材料強度要符合要求，同時應(yīng)該滿足節(jié)能、防噪音功能。在設(shè)計上窗臺應(yīng)考慮向外排水放坡要求，一般窗邊坡度在5%-8%，施工時窗預(yù)留洞四周要用防水水泥砂漿抹灰，厚度一般在8mm-12mm，窗框邊與墻體交接位置應(yīng)該用密封膠密封好。施工過程管理要到位，從工人到管理人員都應(yīng)該把鋁合金窗防水工作作為重點，分工詳細明確，把各崗位的責任劃分清楚，明確處罰規(guī)定，對監(jiān)管不力而造成質(zhì)量問題應(yīng)該罪責，確保要嚴格制度下完成鋁合金窗防水作用，杜絕鋁合金窗漏水問題。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)開發(fā)過程，房屋售后維修工作往往沒有被很好重視，房屋漏水維修的難度很大，特別是房屋漏水，一旦發(fā)生房屋漏水問題，維修工作將會很困難，涉及的問題很多很復(fù)雜，特別是現(xiàn)在的業(yè)主維權(quán)意識逐步加強，維權(quán)途徑逐漸增多，處理好售后維修房屋漏水問題對與開發(fā)商來說至關(guān)重要，不僅有利于社會穩(wěn)定，也對開發(fā)企業(yè)的聲譽有很大影響。從工程角度來說，分析房屋漏水的原因，總結(jié)漏水處理措施，提高工程質(zhì)量，從維修工作吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，是提高工程管理水平和工程質(zhì)量最好的途徑。