任榮榮　程選　劉琳　岳國強(qiáng)　李嘉

“十三五”以來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新特點(diǎn)，商品房屋銷售面積漸近峰值，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下臺(tái)階，住房價(jià)格漲幅趨緩。展望“十四五”，宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)自身供求格局的變化共同決定著市場將進(jìn)入減速換擋期，市場面臨的突出問題及風(fēng)險(xiǎn)需關(guān)注。建議以防風(fēng)險(xiǎn)和保民生為著力點(diǎn)，堅(jiān)持“房住不炒”定位不動(dòng)搖，完善住房供應(yīng)體系、穩(wěn)定住房消費(fèi)、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，促進(jìn)“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、“十三五”以來我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新特點(diǎn)

（一）商品房屋銷售面積漸近峰值

2020年商品房屋銷售面積為17.6億平方米，相比2015年增長了37%。2014—2020年商品房銷售面積年均增幅為4.7%，較1998—2013年19.1%的增幅明顯下降，其中2018—2020年連續(xù)三年商品房屋銷售面積增幅降至1%左右，商品房屋銷售規(guī)模連續(xù)三年保持在大約17億平方米的水平，顯示商品房屋銷售面積逐漸接近峰值（見圖1）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下臺(tái)階

作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)投資在我國經(jīng)濟(jì)增長中一直發(fā)揮著舉足輕重的作用。自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的1995年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)到14.14萬億元，比1995年的3149億元增長了43.9倍，年均復(fù)合增長率為16.4%（見圖2）。1995—2020年，房地產(chǎn)開發(fā)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的占比超過20%。這期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的變化大致可分為三個(gè)階段：一是1995—1999年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的起步階段，其年均增速為7%;二是2000—2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高增長階段，其年均增速為24.4%;三是2014—2020年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下臺(tái)階階段，其年均增速為7.4%。

（三）住房價(jià)格漲幅趨緩

2017年以來住房價(jià)格漲幅總體趨緩，商品住房價(jià)格由2017年7月9%的月度同比漲幅逐步下降至2020年12月4.2%的同比漲幅，二手住房價(jià)格由2017年7月6.6%的月度同比漲幅逐步下降至2020年12月2.5%的同比漲幅，商品住房和二手住房的價(jià)格漲幅趨緩，2020年全年房價(jià)總體呈現(xiàn)基本平穩(wěn)的態(tài)勢（見圖3）。

二、“十四五”房地產(chǎn)市場將進(jìn)入減速換擋的關(guān)鍵期

（一）城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模下降

根據(jù)本研究的估計(jì)，“十四五”和“十五五”期間城鎮(zhèn)新增住房需求年均分別為12億平方米和11.2億平方米，分別比上個(gè)五年時(shí)期下降11.8%和7%?！笆奈濉睍r(shí)期，支撐住房需求增長的因素趨于減弱。一是當(dāng)前較高的住房水平對未來住房需求增長形成客觀約束。2019年城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，比1998年房改之初提高了20多平方米，超過了日本同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的住房面積水平。保守估計(jì)，目前家庭戶均住房數(shù)量已超過1.1套，人均住房間數(shù)已超過一間，未來新增住房需求都難以延續(xù)之前的增長態(tài)勢。二是經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致住房改善幅度減小。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展這二十年，正好是我國從初跨入中等收入國家行列步入中等偏上收入國家水平的二十年。根據(jù)本研究估計(jì)，“十四五”時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)增速在5%左右，較“十三五”下降約1.5個(gè)百分點(diǎn)。在住房需求收入彈性不變的情況下，收入增速的下降將導(dǎo)致住房改善幅度減小。三是由人口結(jié)構(gòu)決定的住房需求內(nèi)生增長動(dòng)力不足。人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)是決定住房需求中長期走勢的基礎(chǔ)性變量。受新中國成立后三次“嬰兒潮”的影響，房改以來我國25—44歲主力購房群體數(shù)量持續(xù)增長，成為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。2015年以來25—44歲主力購房群體數(shù)量開始出現(xiàn)趨勢性減少。尤其是“十四五” 期間，25—34歲的首次置業(yè)群體數(shù)量明顯減少，意味著住房剛需將大幅下降。四是城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩對住房需求增長的支撐力減弱。城鎮(zhèn)化快速進(jìn)程中城鎮(zhèn)人口的增加為住房剛需提供了最直接的支撐。“十一五”“十二五”“十三五”，我國城鎮(zhèn)化率年均增速分別為1.39%、1.23%、1.1%。2016年以來我國城鎮(zhèn)新增人口數(shù)量持續(xù)減少，平均每年減少約6.1%，表明城鎮(zhèn)化動(dòng)力趨弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際增速維持3%左右的低水平

1、國際經(jīng)驗(yàn)顯示住宅建設(shè)投資在GDP中占比與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型關(guān)系。SHTO理論是由Burns和Grebler（1976）研究提出的用來衡量住宅建設(shè)投資在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出中占比與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間關(guān)系的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)結(jié)論。世行利用1976年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對全球近40個(gè)國家的經(jīng)驗(yàn)研究表明，住房建設(shè)投資在GNP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型關(guān)系，人均GNP在8000美元左右時(shí)，住房建設(shè)投資占比達(dá)到峰值8%左右。日本和韓國的經(jīng)驗(yàn)也顯示，住宅建設(shè)投資在GDP中占比隨時(shí)間的變化表現(xiàn)為倒U型的關(guān)系，其峰值均為8.9%，分別對應(yīng)于日本住宅建設(shè)峰值出現(xiàn)的上世紀(jì)70年代初和韓國住宅建設(shè)峰值出現(xiàn)的上世紀(jì)90年代初。

2、我國房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP中占比于2013年達(dá)到歷史峰值。按照SHTO理論的基本思路，本研究計(jì)算了我國房地產(chǎn)開發(fā)投資及住宅建設(shè)投資在GDP中占比的歷史變化。從國民經(jīng)濟(jì)核算的角度，房地產(chǎn)開發(fā)投資及住宅建設(shè)投資的數(shù)據(jù)均采用資本形成口徑，即扣除了土地購置費(fèi)的影響。計(jì)算結(jié)果顯示。我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資以及房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP中占比均在2013年分別達(dá)到峰值9.0%、12.1%。2014年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP中占比呈下降態(tài)勢。

3、預(yù)計(jì)“十四五”我國房地產(chǎn)開發(fā)投資將維持低速增長?；?996年以來的歷史數(shù)據(jù)，本研究通過模型擬合了房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP中占比與人均GDP的倒U型函數(shù)關(guān)系（見圖4）。結(jié)合已有研究對未來經(jīng)濟(jì)增長率的估計(jì)，由上述函數(shù)關(guān)系可以計(jì)算得出2020—2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資的實(shí)際增速約為3.3%，按照歷史平均價(jià)格指數(shù)推算，預(yù)計(jì)開發(fā)投資名義增速在5%左右。

三、“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)市場需解決的主要問題

（一）大中城市居民住房支付能力持續(xù)下降

經(jīng)過2016年以來的本輪房價(jià)快速上漲后，城市居民住房支付能力持續(xù)下降，50大中城市房價(jià)收入比由2015年的9.93持續(xù)上升至2019年的11.91。而且，我國大中城市房價(jià)水平已位居世界前列。根據(jù)Numbeo對世界各國和城市的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（2020年年中），我國北上廣深四個(gè)一線城市的房價(jià)收入比均處于全球房價(jià)收入比最高的前十個(gè)城市之列，其中，深圳房價(jià)收入比居全球城市第二。此外，深圳、上海、北京的房價(jià)絕對水平也已經(jīng)居于世界前十大高房價(jià)行列。

（二）公共服務(wù)空間分布不均衡加劇房地產(chǎn)市場區(qū)域分化

人們對于住房的需求不僅僅來自于對物質(zhì)空間的需求，更重要的是對就業(yè)機(jī)會(huì)、公共服務(wù)和便利設(shè)施的需求。而我國目前公共服務(wù)的空間分布存在極大的不均衡，優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源與城市能級之間呈現(xiàn)出高度一致性，在城鄉(xiāng)之間、大城市與中小城市之間存在巨大差距。優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源尤其是教育和醫(yī)療資源主要集中在大中城市和城市核心區(qū)域，加劇了這些區(qū)域住房資源的壟斷與稀缺程度，使得這些區(qū)域住房表現(xiàn)為明顯的供不應(yīng)求。

（三）住房潛在需求較大與有效需求不足的矛盾加劇

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，美國、日本、香港地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)有一個(gè)共同的背景性因素，即均結(jié)束了快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。而我國2018年城鎮(zhèn)化率剛達(dá)到59.58%，意味著我國未來一段時(shí)間仍處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過程中，這是支撐城鎮(zhèn)新增住房需求仍將保持較高規(guī)模的一個(gè)重要因素。一方面，收入差距大且分配不均的現(xiàn)實(shí)更是加劇了房價(jià)對普通居民支付能力的偏離;另一方面，當(dāng)前包括農(nóng)民工在內(nèi)的城市新市民群體是我國未來城鎮(zhèn)新增住房需求的一大主力，而與本地居民家庭相比，該群體的住房支付能力明顯較低。這在很大程度上制約住房潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的能力。

（四）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)上升至高位

截至2020年12月底，我國房地產(chǎn)業(yè)貸款余額達(dá)到49.6萬億元，在金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額中占比達(dá)到28.7%，已接近亞洲金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)30%的風(fēng)險(xiǎn)警戒線，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。進(jìn)一步考慮以房地產(chǎn)為抵押的貸款，則目前我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在通過“抵押品通道”向全社會(huì)各行業(yè)滲透傳導(dǎo)的可能性。此外，“十三五”期間，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷提高，由2015年的77.7%上升到2019年的80.4%。高杠桿率不僅催生房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊的資金運(yùn)作模式，而且還會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營模式和融資模式，不利于企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。而隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入到以存量開發(fā)為主的市場，未來房企面臨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致的項(xiàng)目周期和財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致的債務(wù)周期錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策建議

建議以防風(fēng)險(xiǎn)與保民生為著力點(diǎn)，堅(jiān)持“房住不炒”定位不動(dòng)搖，從供給端、需求端、金融端三方面完善政策體系，促進(jìn)“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）協(xié)調(diào)好市場與保障的關(guān)系，完善住房供給體系

經(jīng)過房改以來二十多年的發(fā)展，我國住房市場供求格局已發(fā)生變化，由之前的總量不足轉(zhuǎn)為總量充裕與結(jié)構(gòu)性不足矛盾，且住房市場的區(qū)域分化加劇。未來住房供求矛盾將更多集中在人口集聚的大城市和城市群。建議住房供給體系遵循“因地制宜”的原則，協(xié)調(diào)好住房市場與住房保障的關(guān)系。一是住房管理部門將城鄉(xiāng)范圍的住房納入統(tǒng)一的管理體系，加強(qiáng)住房存量管理，推進(jìn)新建市場、存量市場和租賃市場三級市場的協(xié)同發(fā)展，落實(shí)租購并舉、租購?fù)瑱?quán)的住房政策，引導(dǎo)梯級的住房消費(fèi)模式。二是有效增加保障性住房供給。以保障性租賃住房為著力點(diǎn)，完善基礎(chǔ)性制度和支持政策，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，解決困難群體和新市民住房問題。三是積極發(fā)展住房租賃市場。加快出臺(tái)《住房租賃條例》，規(guī)范市場主體行為，保障承租人合法權(quán)益。完善長租房政策，積極推動(dòng)利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，支持企業(yè)將商業(yè)用房、閑置用房等按規(guī)定改建為長租房，落實(shí)已出臺(tái)的稅收優(yōu)惠和融資支持政策，降低長租房運(yùn)營成本。以長租房為引領(lǐng)打造高質(zhì)量住房消費(fèi)新格局，解決好大城市住房突出問題。

（二）破除體制機(jī)制性障礙，穩(wěn)定住房消費(fèi)

較高的住房潛在需求規(guī)模，是我國現(xiàn)階段化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的有利條件。建議“十四五”時(shí)期通過住房消費(fèi)機(jī)制的完善消除當(dāng)前住房潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化過程中存在的諸多障礙，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。一是通過改革和制度完善破除體制機(jī)制性障礙，改善收入分配，促進(jìn)合理住房需求的釋放。二是積極鼓勵(lì)農(nóng)民工城鎮(zhèn)落戶，通過人口管理創(chuàng)新、戶籍制度改革以及賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等改革措施的推進(jìn)，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿。三是完善現(xiàn)行住房公積金管理?xiàng)l例，發(fā)揮公積金制度的政策性住房金融作用，支持新市民和中低收入群體的住房消費(fèi)。

（三）建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸環(huán)境

一是借鑒國際經(jīng)驗(yàn)和央行上?？偛柯氏韧瞥龅摹胺康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理框架”，健全房地產(chǎn)部門資本充足率、居民部門債務(wù)收入比限額、房地產(chǎn)貸款價(jià)值比限額等指標(biāo)統(tǒng)計(jì)，豐富宏觀審慎管理政策工具箱，加強(qiáng)對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)管理。二是強(qiáng)化對房地產(chǎn)整體融資狀況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測，綜合運(yùn)用多種工具對房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，為房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定的信貸政策環(huán)境。三是建立金融機(jī)構(gòu)宏觀審慎評估體系，包括房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度、穩(wěn)健性、結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和居民部門房地產(chǎn)類貸款的償債能力，實(shí)施差別化信貸狀況的政策效力，行業(yè)自查自糾情況的執(zhí)行狀況，對房地產(chǎn)金融系統(tǒng)自身的壓力測試。

（執(zhí)筆人：任榮榮，國家發(fā)展改革委投資所房地產(chǎn)室主任、副研究員。程選，國家發(fā)展改革委投資所研究員。劉琳，國家發(fā)展改革委投資所研究員。岳國強(qiáng)，國家發(fā)展改革委投資所研究員。李嘉，國家發(fā)展改革委投資所助理研究員）