聶輝華

01“以房養(yǎng)老”是個(gè)好東西

在很多年前的春晚小品《不差錢》里，小沈陽(yáng)說(shuō)了一句“至理名言”：“人最痛苦的事是，人沒(méi)了，錢沒(méi)花完?！奔热诲X財(cái)是生不帶來(lái)、死不帶去的東西，那么從理論上講，一個(gè)人去世時(shí)將自己所有的錢財(cái)都剛好花完，才是最優(yōu)的消費(fèi)策略。

對(duì)于一個(gè)即將或者已經(jīng)退休的老人來(lái)說(shuō)，工資收入明顯減少，生活和各種養(yǎng)老支出卻不斷增加。此時(shí)，要體面、安詳?shù)匕捕韧砟?，關(guān)鍵是平衡收入和支出，將“死錢”變成“活錢”，或者說(shuō)今天先用一部分明天的錢。

對(duì)于多數(shù)老人來(lái)說(shuō)，最大的“死錢”當(dāng)然是房產(chǎn)。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》顯示，中國(guó)人的住房占家庭財(cái)富的比例將近80%。

一個(gè)生活在一線城市的老人，可能沒(méi)有多少現(xiàn)金收入，但是哪怕名下有一套“老破小”的房子，也是價(jià)值幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)。但是，資產(chǎn)只有變成現(xiàn)金才能消費(fèi)，否則即便坐擁千萬(wàn)，還是“負(fù)翁”，也就是所謂的“有房富人，現(xiàn)金窮人”。

那么，有沒(méi)有什么辦法將老人擁有的房產(chǎn)變現(xiàn)，提前讓老人獲得收益，改善晚年生活呢？有，這就是所謂的“以房養(yǎng)老”。

它的模式是這樣的：老人與金融機(jī)構(gòu)簽訂一份契約，將名下的房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)。然后在一定年限內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)每月給老人支付一筆現(xiàn)金。約定年限到了之后，金融機(jī)構(gòu)不再支付現(xiàn)金，房產(chǎn)從老人名下過(guò)戶到金融機(jī)構(gòu)。房子本來(lái)是老人的，但是現(xiàn)在變成了金融機(jī)構(gòu)通過(guò)分期付款（按揭）的方式，從老人手中“購(gòu)買”了房子產(chǎn)權(quán)。

因此，這種模式俗稱“倒按揭”。還有一種類似的模式，就是老人將名下的房子出售給金融機(jī)構(gòu)，然后金融機(jī)構(gòu)再將房子出租給老人。房屋出售收入扣除月租以及相關(guān)費(fèi)用后，由金融機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金形式支付給老人?！耙苑筐B(yǎng)老”的本質(zhì)是將不動(dòng)產(chǎn)貼現(xiàn)為現(xiàn)金流，是通過(guò)契約將未來(lái)的收入與現(xiàn)在的收入進(jìn)行跨期交換。這是一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，是一個(gè)好東西。

“以房養(yǎng)老”模式早在20世紀(jì)30年代就發(fā)端于荷蘭，后來(lái)在美國(guó)、英國(guó)、新加坡以及日本得到了較大范圍的推廣。

02為什么“以房養(yǎng)老”在中國(guó)遭受冷遇？

在2000年時(shí)，我國(guó)65歲及以上人口比重達(dá)到了7%。按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)在2000年開(kāi)始步入老齡社會(huì)。

目前，中國(guó)人均期望壽命是77歲，而北京和上海的人均期望壽命超過(guò)了80歲。隨著時(shí)間的推移和社會(huì)的發(fā)展，老年人會(huì)越來(lái)越多，而且越來(lái)越長(zhǎng)壽。有專家認(rèn)為，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了長(zhǎng)壽時(shí)代。

假設(shè)一個(gè)人20歲開(kāi)始參加工作，60歲退休，那么按80歲的預(yù)期壽命計(jì)算，他（或她）還要度過(guò)20年的晚年。到2030年左右，中國(guó)將有大約3億-4億老年人，要度過(guò)20年的“無(wú)薪酬”歲月。這既是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，也是一筆龐大的開(kāi)支。在人口老齡化日益加深、社會(huì)保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)日益加重的背景下，“以房養(yǎng)老”模式無(wú)疑充滿了巨大的魅力。

對(duì)老人來(lái)說(shuō)，它提供了消費(fèi)保障，提高了生活品質(zhì)；對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，它盤活了存量資產(chǎn)，提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以說(shuō)是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；對(duì)政府來(lái)說(shuō)，它減少了社會(huì)保障的負(fù)擔(dān)，有利于社會(huì)穩(wěn)定。

總之，“以房養(yǎng)老”是一種多方共贏的互惠契約，甚至可以說(shuō)是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的美德?！耙苑筐B(yǎng)老”有這么多好處，政府當(dāng)然推崇備至。

早在2003年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇就上書中央，要求在中國(guó)推行“以房養(yǎng)老”模式。

2007年，上海市率先推出“以房自助養(yǎng)老”模式，即65歲以上老人可以將名下房屋出售給上海市公積金管理中心，然后該中心將房屋倒租給老人。

2013年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出了“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，也就是所謂的“以房養(yǎng)老”模式。

2014年，原保監(jiān)會(huì)正式啟動(dòng)“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)工作，首批試點(diǎn)地區(qū)包括北京、上海、廣州和武漢，之后試點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)大到所有直轄市、省會(huì)城市以及江蘇、浙江、山東和廣東的部分地級(jí)市。

2018年8月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開(kāi)展范圍的通知》，終于將“以房養(yǎng)老”模式在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。盡管政府一廂熱情，但是市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。

截至2019年9月，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)作為一種新的險(xiǎn)種，只有幸福人壽、人民人壽兩家公司在發(fā)售，全國(guó)有效保單數(shù)量只有129件。

既然“以房養(yǎng)老”是一個(gè)讓老人、金融機(jī)構(gòu)和政府實(shí)現(xiàn)多贏的好東西，為什么遭到市場(chǎng)冷遇呢？主要有4個(gè)原因。

第一，房屋產(chǎn)權(quán)不獨(dú)立。很多老人的房子不是自己?jiǎn)为?dú)所有，而是當(dāng)年自己出錢，然后掛在兒女名下，這通常是作為父母給兒女未來(lái)提供的一種物質(zhì)保障。即便是自己?jiǎn)为?dú)所有，但因?yàn)楹蛢号≡谝黄穑坏┓课莸狡诒唤鹑跈C(jī)構(gòu)收走，兒女的住所又是一個(gè)新問(wèn)題。

第二，70年“大限”帶來(lái)了產(chǎn)權(quán)的不確定性。雖然法律規(guī)定房屋所有權(quán)70年到期之后自動(dòng)續(xù)期，但是續(xù)期要交多少錢？這個(gè)問(wèn)題并沒(méi)有真正從制度上解決。這導(dǎo)致房屋的抵押價(jià)值難以確定，當(dāng)然也就影響了現(xiàn)金流的變現(xiàn)。

第三，傳統(tǒng)文化的慣性。很多老人認(rèn)為，作為父母，總要給兒女留下一點(diǎn)財(cái)產(chǎn)。而房產(chǎn)是最重要也是最耐久的財(cái)產(chǎn)，還能傳承給孫輩。如果兒女不是富豪，當(dāng)父母的賣掉房子后，自顧自地安度晚年，實(shí)在于心不忍，有錢也沒(méi)法“安”度。

第四，各種“以房養(yǎng)老”的騙局導(dǎo)致這個(gè)金融創(chuàng)新模式被污名化，讓公眾對(duì)“以房養(yǎng)老”敬而遠(yuǎn)之。這恐怕是最重要的原因。例如，2019年中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品“爆雷”， 受騙客戶有600多人，涉案資金超過(guò)十幾億元，當(dāng)時(shí)公司實(shí)際控制人李佳豪等88名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

同一年，北京利合濟(jì)民投資有限公司的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品“爆雷”，公司因涉嫌非法吸收公眾存款罪，被警方刑事立案。最近，財(cái)新網(wǎng)報(bào)道了該公司“爆雷”之后的房產(chǎn)歸屬權(quán)糾紛，再度引起公眾警惕。

03以房養(yǎng)老的騙局是怎么玩的？

“以房養(yǎng)老”作為一種金融創(chuàng)新模式，在美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家大量推廣，為什么在中國(guó)就被玩成了騙局呢？歸根結(jié)底，還是詐騙機(jī)構(gòu)利用了信息不對(duì)稱，鉆了法律法規(guī)的漏洞，把一份正常的借貸契約變成了一份不完全契約，讓受害老人告狀無(wú)門，甚至錢財(cái)兩空。

在現(xiàn)實(shí)中，一個(gè)典型的“以房養(yǎng)老”騙局，通常是“七板斧”的玩法。第一步，借貸理財(cái)機(jī)構(gòu)（騙子）找到老人甲（房屋所有人），說(shuō)服老人加入“以房養(yǎng)老”計(jì)劃。具體來(lái)說(shuō)就是用名下住房進(jìn)行抵押，然后從第三方貸款，并將貸款交給借貸機(jī)構(gòu)，購(gòu)買其提供的理財(cái)產(chǎn)品，獲得“穩(wěn)賺不賠”的較高回報(bào)。

在這一步，借貸機(jī)構(gòu)提供的理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率并不高，比如說(shuō)年化收益率5%左右。如果太高了，比如說(shuō)30%，直接就會(huì)被當(dāng)成騙子。這正是騙子“高明”的地方。

第二步，借貸機(jī)構(gòu)找到出資人（參與做局的個(gè)人、借貸機(jī)構(gòu)員工或者其關(guān)聯(lián)企業(yè)），向老人甲提供抵押貸款，貸款的名義是“購(gòu)買生產(chǎn)設(shè)備”或者“生意往來(lái)”（此處應(yīng)有伏筆）。這筆貸款的利息較高，比如年利率為18%，但利息不必由老人甲負(fù)擔(dān)，而是由借貸機(jī)構(gòu)代為償還。

因此，借貸機(jī)構(gòu)提供給老人甲的理財(cái)產(chǎn)品收益，并不是前面提到的5%，還要加上其墊付的貸款利息，兩者合計(jì)超過(guò)20%。

第三步，老人甲將抵押貸款投入借貸機(jī)構(gòu)（實(shí)際上由出資人直接匯入借貸機(jī)構(gòu)賬戶），購(gòu)買其理財(cái)產(chǎn)品，然后借貸機(jī)構(gòu)定期向老人甲支付理財(cái)收益。

有警惕心的老人此時(shí)可能會(huì)問(wèn)，借貸機(jī)構(gòu)拿了自己抵押貸款的錢，會(huì)不會(huì)有投資風(fēng)險(xiǎn)呢？此時(shí)，借貸機(jī)構(gòu)會(huì)信誓旦旦地告訴老人，這筆錢主要是用于資本市場(chǎng)投資，投資經(jīng)理富有豐富的經(jīng)驗(yàn)，或者是借給臨時(shí)需要周轉(zhuǎn)資金的生意人，并且對(duì)方也抵押了房產(chǎn)。這就打消了老人的疑慮。

第四步，到了這里，聰明人可能會(huì)懷疑，借貸機(jī)構(gòu)究竟拿什么來(lái)支付老人甲的理財(cái)收益以及出資人的高額利息呢？真相是，借貸機(jī)構(gòu)又找到老人乙，說(shuō)服其加入“以房養(yǎng)老”計(jì)劃，將其房產(chǎn)抵押，然后以“購(gòu)買生產(chǎn)設(shè)備”等虛假名義，從監(jiān)管不嚴(yán)的中小銀行貸款，再用銀行貸款分別支付兩位老人、出資人的理財(cái)收益和利息。

第五步，如果以上4步能夠不斷自我循環(huán)，那么這個(gè)“擊鼓傳花”的游戲就不會(huì)被戳破。但是，當(dāng)“拆東墻”無(wú)法“補(bǔ)西墻”時(shí)，資金鏈斷裂了，借貸機(jī)構(gòu)無(wú)法向所有老人和出資人提供理財(cái)收益或者利息，它們要么跑路，要么違約，這就是“爆雷”了。

第六步，當(dāng)初的出資人開(kāi)始追債，以正常資金借貸合同為由，要求法院判令將老人甲的房產(chǎn)過(guò)戶到自己名下。

此時(shí)，老人甲肯定會(huì)申訴，說(shuō)三方當(dāng)事人當(dāng)初都說(shuō)好了，抵押貸款的利息由借貸機(jī)構(gòu)支付。但這個(gè)私下協(xié)議并沒(méi)有變成正式的合同，因此法院無(wú)法確認(rèn)這是理財(cái)詐騙。當(dāng)然，出資人會(huì)竭力否認(rèn)，甚至指責(zé)老人甲私下拿做生意的資金去購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，被騙是咎由自取！至于出資人與借貸機(jī)構(gòu)有什么關(guān)系，雙方是否合謀，往往難以證實(shí)。

第七步，悲劇發(fā)生，老人甲乙錢（理財(cái)收益）財(cái)（房屋）兩空，不但沒(méi)有從借貸機(jī)構(gòu)得到后續(xù)的理財(cái)收益，而且房子很可能會(huì)被判給出資人。在現(xiàn)實(shí)中，再完善的合同也會(huì)有漏洞，但再狡猾的狐貍也會(huì)露出尾巴。

在以上7步中，破除騙局的最關(guān)鍵步驟是第二步。如果老人甲在與出資人的抵押貸款合同中，注明用途是購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，而不是默認(rèn)造假（虛構(gòu)“購(gòu)買生產(chǎn)設(shè)備”名義），那么監(jiān)管機(jī)構(gòu)事后就可以根據(jù)已有案例，認(rèn)定該合同涉嫌欺詐，判定抵押貸款合同無(wú)效。

正是因?yàn)橘J款用途無(wú)法證實(shí)，貸款合同變成了一份不完全契約，實(shí)際上無(wú)法保障老人的合法權(quán)益。其實(shí)，即便沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，博弈論也可以幫忙識(shí)破騙局。

博弈論的一個(gè)要點(diǎn)是，自己在做決策時(shí)，要考慮對(duì)手的反應(yīng)，絕對(duì)不能把對(duì)手當(dāng)傻子。想想看，借貸機(jī)構(gòu)支付給老人甲和出資人的回報(bào)合計(jì)超過(guò)了20%，請(qǐng)問(wèn)哪個(gè)明星基金經(jīng)理能夠保證給你20%的回報(bào)率，而且還不包括他自己的報(bào)酬？如果真有這樣天下掉餡餅的好事，為什么借貸機(jī)構(gòu)不直接向出資人借錢，而要通過(guò)老人來(lái)借錢？

就算沒(méi)有投資理財(cái)經(jīng)驗(yàn)，“沒(méi)有中間商賺差價(jià)”的廣告詞總該聽(tīng)過(guò)吧？結(jié)論是，下次看到20%的回報(bào)率，直接把對(duì)方當(dāng)騙子。這個(gè)方法雖然“粗暴”，但絕對(duì)有效！雖然“以房養(yǎng)老”有點(diǎn)被玩壞了，但“以房養(yǎng)老”這個(gè)模式本身仍然有前景。

就好比瑞幸咖啡倒閉了，但咖啡行業(yè)依然是一個(gè)好行業(yè)。如果我們?cè)诤灱s時(shí)多一份心眼，少一份僥幸，同時(shí)監(jiān)管部門通過(guò)規(guī)范交易，減少信息不對(duì)稱，那么“以房養(yǎng)老”依然值得看好。