南方周末記者　封聰穎

2020年4月，深圳銀保監(jiān)局成立專項(xiàng)工作組，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入樓市?！　　　∫曈X(jué)中國(guó)　?圖

銀行審查經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的方式，是看貸款者拿到貸款后是否購(gòu)房，殊不知投資客的操作方式已變?yōu)椤跋荣I房再辦經(jīng)營(yíng)貸”。

“兩個(gè)人到民政局，進(jìn)去拍個(gè)照領(lǐng)個(gè)證，然后就出來(lái)?！壁w謙向南方周末記者回憶兩段“婚姻”時(shí)笑稱，他僅在結(jié)婚和離婚當(dāng)日匆匆見(jiàn)過(guò)“妻子”一面。

墊資的利息加上月供的壓力令謝儷資金鏈斷裂，墊資公司以其無(wú)法還款為由，請(qǐng)求法院查封其所購(gòu)房產(chǎn)。“房子沒(méi)有住一天，就被人家直接拿走了?！?/p>

從2020年開(kāi)始，一位名為“深房理裝修隊(duì)003”的網(wǎng)友持續(xù)在社交平臺(tái)舉報(bào)“深房理”教唆騙貸炒房，近日又一次性曝光了102份材料。

正值監(jiān)管部門嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸炒房，一時(shí)輿情洶涌。

深房理是微博認(rèn)證的“房產(chǎn)專家”，擁有144萬(wàn)粉絲，通過(guò)開(kāi)設(shè)的“V+會(huì)員”和“搖籃計(jì)劃”售賣購(gòu)房課程及服務(wù)。

2021年4月8日，深圳住建局等七部門發(fā)布通告稱，已對(duì)深房理涉嫌教唆騙取購(gòu)房資格、騙取信貸資金違規(guī)用于購(gòu)房等違法違規(guī)線索開(kāi)展聯(lián)合調(diào)查。

幾天后，在2021年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾回應(yīng)經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)問(wèn)題時(shí)表示，個(gè)別城市在一定范圍組織了監(jiān)管檢查，初步摸清了典型案例的典型做法和關(guān)鍵的違法環(huán)節(jié)。

會(huì)上央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度個(gè)人貸款新增2.6萬(wàn)億元，同比猛增1.4萬(wàn)億元。其中，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款同比增長(zhǎng)24.6%，比上年同期高11.5個(gè)百分點(diǎn)。

“孵化”深房理

“深房理”的微博信息顯示，其本名為李雪峰，畢業(yè)于西安交通大學(xué)，是遼寧大連人。

據(jù)天眼查，早在2006年，李雪峰就南下深圳闖蕩。當(dāng)年，他在深圳寶安區(qū)開(kāi)了一家咖啡廳。2013年，李雪峰在深圳相繼成立三家餐飲公司和一家建筑工程公司。

李雪峰在建筑行業(yè)的工作軌跡，迄今還能在“房天下”網(wǎng)站上尋到。在一篇題為“深圳專業(yè)混凝土、國(guó)標(biāo)鋼筋倒樓板、閣樓、地下室”的帖子里，李雪峰留下了本人的手機(jī)號(hào)碼。

2011年3月，李雪峰注冊(cè)了微博，開(kāi)始分享其關(guān)于房產(chǎn)投資的觀點(diǎn)。

2015年，貨幣政策較為寬松，在“二套房首付比例降至四成”等樓市新政的刺激下，深圳經(jīng)歷了一輪房?jī)r(jià)暴漲。一位長(zhǎng)期觀察深圳樓市的房地產(chǎn)研究人員告訴南方周末記者，當(dāng)時(shí)已有消費(fèi)貸流入樓市，但消費(fèi)貸可申請(qǐng)的額度不高，對(duì)市場(chǎng)的影響較小。

當(dāng)年3月，李雪峰在微博上斷言：“錢多買前海，錢少買北站，錢再少就依次買地鐵口！　包賺?！?/p>

次年10月，深圳推出嚴(yán)厲的“深八條”，樓市降溫。直到2019年，隨著建設(shè)大灣區(qū)、示范區(qū)等利好消息釋放，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)再度回暖，投資客紛紛賣出手中房產(chǎn)。

其間，李雪峰已成長(zhǎng)為頭部的房地產(chǎn)大V，先后獲得“微博2018十大影響力房產(chǎn)大V”“微博2019V+價(jià)值榜年度大V”稱號(hào)。2019年5月，李雪峰在深圳南山區(qū)成立了深房理信息技術(shù)（深圳）有限公司。

令市場(chǎng)意想不到的是，2019年國(guó)慶后，“取消豪宅稅”帶動(dòng)深圳房?jī)r(jià)再次上漲，較早脫手的投資客后悔莫及，試圖再次入場(chǎng)。但這些投資客已失去了房票和貸款資質(zhì)。

上述房地產(chǎn)研究人員表示，當(dāng)時(shí)“人人都想貸七成”，銀行趁機(jī)悄悄推出了“5+2”和“3+4”等產(chǎn)品。其中，“3+4”指的是在申請(qǐng)者名下有一套房產(chǎn)貸款未還完、第二套房只能貸三成的情況下，銀行會(huì)以按揭貸款的名義放貸三成，另外四成則以消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸的方式放出去。

“大家覺(jué)得沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)，（房抵經(jīng)營(yíng)貸）愈演愈烈，甚至墊資全款買房后再辦經(jīng)營(yíng)貸的方式也變得普遍?！痹撗芯咳藛T說(shuō)，銀行審查經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的方式，是看貸款者拿到貸款后是否購(gòu)房，殊不知投資客的操作方式已變?yōu)椤跋荣I房再辦經(jīng)營(yíng)貸”。

經(jīng)營(yíng)貸能按照所購(gòu)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的七成放款，且利率低于按揭貸款利率。在房?jī)r(jià)大幅上漲的背景下，投資客甚至可能通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸實(shí)現(xiàn)“空手套首付”。

據(jù)這位研究人員觀察，深房理并不是業(yè)內(nèi)唯一提供上述思路的人，但卻是近年來(lái)最為高調(diào)、組織最為縝密的。

2020年11月中旬，深房理在深圳舉辦了“首屆千人‘千萬(wàn)職業(yè)房產(chǎn)投資者見(jiàn)面會(huì)”。他發(fā)在微博上的圖片顯示，現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席。

“躲避限購(gòu)”

“深房理裝修隊(duì)003”自2019年起開(kāi)始調(diào)查“深房理”，直到2021年4月初，其曝光的102份搖籃會(huì)員炒房資料掀起巨大波瀾。

?下轉(zhuǎn)第2版

南方周末記者　封聰穎

在102份聊天截圖里，搖籃會(huì)員們多選擇在前海和北站片區(qū)購(gòu)房，遵循著深房理2015年起堅(jiān)持至今的房產(chǎn)投資建議?！　　　　∫曈X(jué)中國(guó)　?圖

?上接第1版

他向南方周末記者提供了完整資料，即102份付費(fèi)會(huì)員群的聊天截圖，內(nèi)容多為“代持人”招募股東，并提及“分享信用貸、經(jīng)營(yíng)貸”等內(nèi)容。

“深房理裝修隊(duì)003”表示，其并未與“深房理”有過(guò)直接接觸，資料均由搖籃會(huì)員提供。南方周末記者撥打了近百多個(gè)電話，向截圖里留下聯(lián)系方式的會(huì)員求證，僅有數(shù)人承認(rèn)是“深房理”會(huì)員，更多是掛斷與空號(hào)。

“深房理裝修隊(duì)003”向南方周末記者提供的“深房理”付費(fèi)文章顯示，“雖然說(shuō)一二線限購(gòu)了，畢竟可以通過(guò)技巧躲避，比如，借名額、入戶口、結(jié)離婚、公司買……準(zhǔn)入成本并不高”。

其中，“借名額”即為代持，是指有資金卻沒(méi)有購(gòu)房資格的人，在購(gòu)房時(shí)將房產(chǎn)登記在他人名下，由他人代為持有，并給予代持人傭金。

此外，有的代持人會(huì)要求分得后續(xù)收益的5%—10%。一位曾經(jīng)的“深房理”會(huì)員告訴南方周末記者，這意味著代持人獲取收益的方法有兩種：一是分享經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的5%—10%，二是在出售房產(chǎn)時(shí)可分得5%—10%的賣款。

相較于“假結(jié)婚”的舊套路，代持不需要全款買房，門檻更低。

盡管事前已簽署相關(guān)協(xié)議，代持人與股東仍可能產(chǎn)生糾紛。在代持模式下，股東需承擔(dān)代持人失聯(lián)、獨(dú)吞經(jīng)營(yíng)貸等風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，代持人實(shí)際背負(fù)貸款，也會(huì)面臨著股東不及時(shí)還貸等問(wèn)題。

也有會(huì)員選擇“假結(jié)婚”這一方式，因?yàn)榉蚱拗g更名不用稅費(fèi)，“婚票”價(jià)格更便宜。

擁有購(gòu)房資格的人被稱為“婚票”。在深圳“7·15新政”打壓“假結(jié)婚”購(gòu)房前，已離異一年的趙謙做了兩次“婚票”，單次傭金3萬(wàn)到7萬(wàn)不等。

趙謙是通過(guò)前妻得知“婚票”一事的。趙謙向南方周末記者回憶，前妻成為“深房理”會(huì)員后，為購(gòu)買深圳房產(chǎn)，在2019年5月提出與他假離婚。為湊齊購(gòu)房款，趙謙賣掉了太原的房子，又借款30萬(wàn)。

2020年5月，趙謙把戶口遷到深圳。他說(shuō)，戶口遷移也是前妻主導(dǎo)的，前妻以他的名義買了一家公司，花了2萬(wàn)元，本意是辦理創(chuàng)業(yè)貸款和創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼，但沒(méi)辦成，反而讓趙謙得以在深圳落戶。

此時(shí)，趙謙的前妻已在深圳成功買房，但拒絕與其復(fù)婚。妻離子散，負(fù)債數(shù)十萬(wàn)，趙謙決定聽(tīng)從前妻的建議，也花了9800元成為深房理的搖籃會(huì)員，拿到做“婚票”的入門券。

會(huì)員群里有負(fù)責(zé)牽線搭橋的人。這些“婚票”中介將趙謙的信息發(fā)送至各個(gè)群后，很快就有人找上門來(lái)。“兩個(gè)人到民政局，進(jìn)去拍個(gè)照領(lǐng)個(gè)證，然后就出來(lái)?！壁w謙向南方周末記者回憶兩段“婚姻”時(shí)笑稱，他僅在結(jié)婚和離婚當(dāng)日匆匆

見(jiàn)過(guò)“妻子”一面。

“把所有錢用來(lái)買房”

“重點(diǎn)：今年不只是要把所有錢用來(lái)買房，而是要把所有能搞到的錢用來(lái)做首付款！”2020年2月27日，深房理在朋友圈里如此說(shuō)道。

受此鼓動(dòng)，猶豫半年后，江蘇人謝儷下定決心墊資全款買房。

謝儷一直向往深圳，覺(jué)得那是一座“非常有活力”的城市。離異后，謝儷想換個(gè)城市生活，毫不猶豫選擇了深圳。由于年齡超過(guò)45歲，她無(wú)法通過(guò)學(xué)歷落戶。

直到關(guān)注深房理，她看到了轉(zhuǎn)機(jī)。在深房理開(kāi)通V+會(huì)員后，她了解了更多信息，包括“限購(gòu)限貸的情況下，還能怎么買房”“用銀行的錢，圓自己的夢(mèng)”等介紹。

隨后，謝儷又加入了搖籃會(huì)員計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃，她在深圳買房的步驟可分解為：先與“婚票”結(jié)婚取得購(gòu)房資格，準(zhǔn)備三成首付資金，加上從墊資公司借到的七成貸款，全款買房，辦理經(jīng)營(yíng)貸以還清墊資。最后將房產(chǎn)過(guò)戶到自己名下，與“婚票”離婚。

謝儷最初保持著一份警惕。2019年10月，謝儷前往深圳，直接找到深房理的辦公室一探究竟，但深房理沒(méi)有像直播中那樣健談，辦公室也沒(méi)鏡頭里那么寬敞。當(dāng)天，深房理開(kāi)車載她前往北站，把附近樓盤的情況介紹了一遍。謝儷當(dāng)時(shí)沒(méi)有作出買房的決定。

2020年3月，在“有錢買前海，沒(méi)錢買北站”的推薦下，謝儷選定一套總價(jià)728萬(wàn)前海時(shí)代的房子。她湊齊了三成首付，并很快在會(huì)員群里找到“婚票”。

謝儷表示，深房理會(huì)在直播里告訴大家，關(guān)于貸款事宜可以找“小尹”，而“小尹”的親戚恰好經(jīng)營(yíng)了一家提供落戶、墊資、辦理經(jīng)營(yíng)貸等一條龍服務(wù)的公司。大家默認(rèn)“小尹”是深房理的助手，但是深房理從未說(shuō)明他們之間的關(guān)系。

出于信任，謝儷將墊資一事交給“小尹”親戚所開(kāi)的貸款服務(wù)公司辦理，后者有長(zhǎng)期合作的墊資公司。

自有資金少的會(huì)員還能合伙買房，按照出資比例享有后續(xù)貸款、出租、賣房等收益，并承擔(dān)還貸等義務(wù)。

招募合伙人的消息不斷在群里彈出，讓趙謙動(dòng)了心。他曾聯(lián)系一位搖籃會(huì)員，對(duì)方已選定一套總價(jià)628萬(wàn)的房子，打算買在其妻子名下，自帶約150萬(wàn)元的資金，需湊齊50%的首付。趙謙拿出10萬(wàn)元“入股”，與另外9人加入了這名搖籃會(huì)員的買房計(jì)劃中。

合伙買房的方式早已有之，只是過(guò)去多在熟人間進(jìn)行?！吧罘坷硌b修隊(duì)003”曝光的資料顯示，深房理曾在其開(kāi)發(fā)的“房理”小程序里，上線“合伙代持”和“轉(zhuǎn)讓股份”的功能。

深圳七部門通告稱，舉報(bào)人反映的深房理以合資入股、眾籌等名義，向不特

定對(duì)象募集資金用于購(gòu)房并承諾返還收益的行為，涉嫌非法集資。

夢(mèng)斷深圳

深房理常在微博談“經(jīng)營(yíng)好自己很重要”，即“具備好的貸款條件”。

因?yàn)橛辛撕玫馁J款條件，自然有資源買房，“有了房產(chǎn)、會(huì)有裝修貸、大額分期卡等可以申請(qǐng)。再有家公司，配合名下的房產(chǎn)，申請(qǐng)貸款的資源更多，成本還可以更低”。

謝儷表示，李雪峰早期在直播和微博中毫不避諱提及“房抵經(jīng)營(yíng)貸”，但在實(shí)際操作中，他并不會(huì)出面。

天眼查顯示，2020年8月24日，李雪峰將深房理信息技術(shù)（深圳）有限公司100%股份轉(zhuǎn)讓給一位名為李鵬的自然人。同日，李雪峰卸去了法定代表人和總經(jīng)理的職務(wù)，斬?cái)嗯c公司的一切關(guān)聯(lián)。

謝儷在和貸款服務(wù)公司的人交流時(shí)，對(duì)方曾給她手寫(xiě)了一份流程表。南方周末記者看到，流程表上清楚地寫(xiě)明：公司、定房、資金監(jiān)管、過(guò)戶、取證，以及取證前準(zhǔn)備好所有經(jīng)營(yíng)貸資料、報(bào)單預(yù)計(jì)三到五天出批復(fù)、憑回執(zhí)三個(gè)工作日放款等內(nèi)容。

貸款服務(wù)公司通常會(huì)收取經(jīng)營(yíng)貸總額的1%作為手續(xù)費(fèi)，辦理經(jīng)營(yíng)貸需要在深圳注冊(cè)一家公司，購(gòu)買這類“空殼”公司所需的5000元等費(fèi)用則另外結(jié)算。

據(jù)趙謙介紹，另一家常出沒(méi)在群里的貸款服務(wù)公司為深圳市貸貸通信息咨詢有限公司（下稱“貸貸通”）。天眼查顯示，貸貸通由吳曉宇和左龍?jiān)瞥止伞?/p>

“（公司里）很多人都是搖籃會(huì)員，大家想著一夜暴富，都說(shuō)趕緊買空殼公司，養(yǎng)幾年后就可以賣給別人?！壁w謙有一段時(shí)間失業(yè)，便在貸貸通工作。

趙謙和其他10位股東簽署的購(gòu)房協(xié)議上，也列明了房抵經(jīng)營(yíng)貸的計(jì)劃。“經(jīng)全體合伙人協(xié)商一致，后期可共同注冊(cè)成立一家公司，用于辦理該房產(chǎn)的抵押經(jīng)營(yíng)貸款?！?/p>

趙謙指出，購(gòu)房協(xié)議的模板系由深房理的助理“小漁”提供。謝儷保留的聊天記錄亦顯示，“小漁”曾作為深房理的人，向她介紹V+會(huì)員和搖籃計(jì)劃的區(qū)別。

2021年3月開(kāi)始申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸后，經(jīng)銀行評(píng)估，趙謙等人合伙所購(gòu)房產(chǎn)僅從628萬(wàn)漲到635萬(wàn)。趙謙算了算，扣除貸款所要還的利息，他們并沒(méi)有賺到錢，甚至還給別人接盤了，“有一個(gè)搖籃會(huì)員告訴我，他正好買了同一個(gè)小區(qū)同一棟樓不同樓層的房子，2019年7月花550萬(wàn)買的。”

在102份聊天截圖里，搖籃會(huì)員們多選擇在前海和北站片區(qū)購(gòu)房，遵循著李雪峰在2015年起堅(jiān)持至今的房產(chǎn)投資建議。

2020年4月，深圳銀保監(jiān)局成立專項(xiàng)工作組，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入樓市。

2020年國(guó)慶節(jié)后，趙謙感到合伙買房有風(fēng)險(xiǎn)，遂在會(huì)員群里出售股份。但是，遲遲沒(méi)有人接手。直到他們申請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)貸終于批下來(lái)，大股東信心大增，把趙謙的10萬(wàn)元股份買了過(guò)去。

謝儷則沒(méi)那么幸運(yùn)。監(jiān)管收緊后，銀行將謝儷的貸款申請(qǐng)材料退了回來(lái)。

墊資的利息加上月供的壓力令她資金鏈斷裂，墊資公司以其無(wú)法還款為由，請(qǐng)求法院查封其所購(gòu)房產(chǎn)?！胺孔記](méi)有住一天，就被人家直接拿走了?！?020年12月2日，謝儷的房子以660萬(wàn)元被人拍下。

4月12日晚，南方周末記者撥通了深房理的電話，他對(duì)南方周末記者說(shuō)，“深房理裝修隊(duì)003”所曝光的材料是虛假的，他已經(jīng)找律師處理，“現(xiàn)在是特殊時(shí)期，我不方便說(shuō)這些事情”。

（應(yīng)受訪者要求，趙謙、謝儷為化名）