曹 銳

（六盤(pán)水恒輝房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司，貴州 六盤(pán)水 553537）

作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。因此，在這種客觀背景環(huán)境下，我們?cè)诜康禺a(chǎn)測(cè)繪中高度重視被測(cè)區(qū)域的質(zhì)量，希望通過(guò)改進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪的方法來(lái)提高測(cè)繪區(qū)域的質(zhì)量，從而確保測(cè)繪數(shù)據(jù)的完整性和專業(yè)性。最后推動(dòng)房地產(chǎn)檔案的完整建立。

1 房產(chǎn)測(cè)繪的概念及意義

1）房產(chǎn)測(cè)繪的概念。測(cè)算房地產(chǎn)面積的內(nèi)容通常情況下，房地產(chǎn)面積的測(cè)繪與計(jì)算主要分為兩大部分：一是用地面積，二是房屋面積。其中，用地面積又細(xì)分為各地類面積、共用土地面積、土地面積以及占地面積；而房屋面積則包括對(duì)以下幾類面積的測(cè)算，如：使用面積、公攤面積、總建筑面積以及產(chǎn)權(quán)面積。

2）房產(chǎn)測(cè)繪的意義。（1）實(shí)際上，房屋測(cè)繪區(qū)域的質(zhì)量不僅會(huì)影響消費(fèi)者的權(quán)益，還會(huì)影響房屋的原始所有者。在進(jìn)行實(shí)際的房屋測(cè)繪工作時(shí)，工作人員必須嚴(yán)格按照我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)和相應(yīng)地區(qū)的測(cè)繪工作進(jìn)行測(cè)繪。同時(shí)，必須在進(jìn)行測(cè)繪工作之前準(zhǔn)確計(jì)算它們。此外，如果在交易過(guò)程中出現(xiàn)一些有爭(zhēng)議的情況，所有者必須提供一些強(qiáng)大的數(shù)據(jù)以獲得法律支持。最后，相關(guān)的測(cè)繪人員必須確保每個(gè)測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，因?yàn)檫@將極大地影響房地產(chǎn)檔案的建立，并對(duì)其產(chǎn)生權(quán)威性的影響。（2）現(xiàn)在，不僅中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段，而且人民生活水平也不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。但是，根據(jù)調(diào)查結(jié)果來(lái)看，中國(guó)大部分房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)沒(méi)有相對(duì)完善的管理手段，市場(chǎng)仍然不平衡，很容易影響到整個(gè)測(cè)繪領(lǐng)域的數(shù)據(jù)，根本沒(méi)有保證。其可靠性也會(huì)在一定程度上阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，如果員工能夠在房地產(chǎn)測(cè)繪中確保調(diào)查區(qū)域數(shù)據(jù)的可靠性，不僅會(huì)積極影響房屋的產(chǎn)權(quán)登記，而且還可以有效防止業(yè)主與客戶之間發(fā)生各種糾紛和合法權(quán)益。它可以得到極大的保護(hù)，并且在良好的環(huán)境中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序可以恢復(fù)到正常狀態(tài)。

2 房產(chǎn)測(cè)繪的常見(jiàn)情況

1）正常情況下的房產(chǎn)測(cè)繪。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房屋結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單且分配不復(fù)雜時(shí)，房屋建筑面積和房屋面積的計(jì)算無(wú)非就是標(biāo)準(zhǔn)的幾何圖形，例如矩形、菱形、三角形、圓形、扇形以及其它幾何圖形。計(jì)算圖形的形狀并不難。只要您仔細(xì)測(cè)量并仔細(xì)檢查每個(gè)過(guò)程，就不會(huì)有技術(shù)問(wèn)題?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有各種專業(yè)軟件，您可以輕松地逐步完成測(cè)繪項(xiàng)目。

2）復(fù)雜情況下的房產(chǎn)測(cè)繪。（1）計(jì)算全部建筑面積的情況。根據(jù)規(guī)范的定義，在某些簡(jiǎn)單情況下可以確定總面積的計(jì)算。對(duì)于具有永久性結(jié)構(gòu)且樓層高度超過(guò)2.2m（包括2.2m）的單層建筑物，建筑面積按一層計(jì)算。多層建筑物的建筑面積是根據(jù)每層的總建筑面積計(jì)算得出的。通過(guò)房屋的通道，例如入口大廳和房屋中的大廳，是根據(jù)建筑物的建筑面積計(jì)算的。如果大廳走廊的高度超過(guò)2.2m，則建筑面積應(yīng)根據(jù)水平投影面積計(jì)算。變形縫連接到房間的任何一側(cè)，并具有房屋的一般條件。如果可以正常使用，則應(yīng)計(jì)算建筑面積。（2）計(jì)算部分建筑面積的情況。對(duì)于連接到房屋的走廊，屋檐和門(mén)廊，沒(méi)有柱子但沒(méi)有封閉，且樓層高度大于2.2m，則根據(jù)圍護(hù)結(jié)構(gòu)或周?chē)话氲乃酵队懊娣e計(jì)算建筑面積外殼區(qū)域。例如：門(mén)廊，帶有永久性建筑物的獨(dú)立柱的遮陽(yáng)篷，帶有永久性建筑物的單行柱的車(chē)棚，貨棚，平臺(tái)，加油站等，其地板高度大于2.2m，按水平投影的一半計(jì)算上蓋的區(qū)域。未封閉的陽(yáng)臺(tái)，帶有上蓋的永久性高架走廊，無(wú)支柱且無(wú)封閉，永久性結(jié)構(gòu)但無(wú)屋頂室外樓梯，建筑面積計(jì)算為外部投影面積的一半。（3）不計(jì)算建筑面積的情況。樓層高度小于2.2m的夾層，夾層，工業(yè)地板，地下室和半地下室不計(jì)算建筑面積。例如：墻面組件，配件，裝飾柱，裝飾幕墻，煙囪，腳，臺(tái)階，無(wú)柱雨篷，高架走廊和房屋之間的走廊，屋頂上的花園和游泳池，操作平臺(tái)以及房屋中的裝卸平臺(tái)，平臺(tái)在建筑空間中放置箱子和水箱，將拱廊和過(guò)街建筑物的底層用作道路和小巷的交通部分，將街道建筑物，住宅建筑物和走廊下面的底層用作公共道路（或社區(qū)道路）街道通行，無(wú)論是否有圓柱或圍墻結(jié)構(gòu)，都不會(huì)計(jì)算建筑面積；沒(méi)有連接到內(nèi)部的房屋之間的變形縫不計(jì)算建筑面積。獨(dú)立的煙囪，涼亭，塔樓，坦克，水池，地下防空干線，支線等，不計(jì)算建筑面積；室外鋼梯或用于維護(hù)或消防的梯子不計(jì)算建筑面積；房屋中的空心部分和露臺(tái)不計(jì)算建筑 面積。

3 房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算的方法及建議

1）控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量。對(duì)測(cè)繪工作初期收到的圖紙和材料進(jìn)行審查，是確保測(cè)繪工作順利開(kāi)展，提高測(cè)繪效率的重要前提。因此，通過(guò)最初控制所接收?qǐng)D紙和材料的審核質(zhì)量，可以有效地實(shí)施房地產(chǎn)的測(cè)量和制圖。本地質(zhì)量控制。首先，檢查提供的審核材料是否符合要求。對(duì)于客戶提供的施工圖，應(yīng)進(jìn)行必要的質(zhì)量檢查，以確保施工圖符合相關(guān)規(guī)劃部門(mén)的審查和批準(zhǔn)。其次，為確保所提供的審查材料的完整性，提早收貨圖紙和材料應(yīng)包括完整的施工圖。再次，查看特定信息。由于有些平面圖（如陽(yáng)臺(tái)，屋頂?shù)龋┰诜课萁ㄖ胁磺逦梢?jiàn)，因此也應(yīng)對(duì)該區(qū)域的特殊材料進(jìn)行全面審查。否則，很容易出現(xiàn)測(cè)繪問(wèn)題。

2）學(xué)習(xí)科學(xué)的公用面積分?jǐn)傆?jì)算方法。為了確?，F(xiàn)階段與房地產(chǎn)戶型相關(guān)的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，房屋面積測(cè)繪人員必須在工作過(guò)程中有效管理測(cè)繪區(qū)域的質(zhì)量，并對(duì)他們所在的公共區(qū)域使用科學(xué)的計(jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)?。進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)要特別注意公平，以免失去發(fā)行人自身的權(quán)益。然而，對(duì)當(dāng)前環(huán)境的分析表明，新興階段的測(cè)繪部門(mén)所使用的測(cè)繪軟件仍然存在許多問(wèn)題，影響了房屋面積測(cè)繪的質(zhì)量。因此，相關(guān)的測(cè)量師和制圖工人必須使用科學(xué)的方法從家庭公共區(qū)域分配鏈接中計(jì)算相關(guān)的配額區(qū)域，以確保不侵犯房主的利益。此外，要求具有測(cè)繪資質(zhì)的有關(guān)部門(mén)對(duì)房屋的測(cè)繪領(lǐng)域進(jìn)行多次審核，以提高分?jǐn)偨Y(jié)果的準(zhǔn)確性。

3）房屋建筑面積的計(jì)算方法。（1）根據(jù)中國(guó)目前的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》面積測(cè)量系統(tǒng)，它是指水平面積測(cè)量。它分為居住面積和土地面積測(cè)量，居住面積測(cè)量包括建筑面積、公共建筑面積、房地產(chǎn)面積和實(shí)際面積的測(cè)量。（2）建筑面積是指房屋外墻（柱）上方每層樓的外部水平投影面積，例如陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)，地下室，室外樓梯等，頂蓋，實(shí)體結(jié)構(gòu)，永久性建筑物，其樓層高度為2.20m（包括2.20m）。（3）房屋的可用面積代表房屋的總可用空間，根據(jù)房屋內(nèi)部墻壁的水平投影計(jì)算得出。

4 結(jié)束語(yǔ)

簡(jiǎn)而言之，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)得到了有效地改善，在維護(hù)建筑商和消費(fèi)者的合法權(quán)益方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。本研究著眼于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)查面臨的不同類型的問(wèn)題，分析了常用計(jì)算方法的利弊，并為后續(xù)問(wèn)題的處理和解決提供了參考。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)計(jì)量處于舉足輕重的地位。在某些方面存在許多弊端，但可以相信，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時(shí)代的發(fā)展，它將在各個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)。