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        萬科現(xiàn)金流連續(xù)12年為正TOD領(lǐng)跑行業(yè)

        2021-04-08 12:31:30易盈
        證券市場紅周刊 2021年13期

        易盈

        3月30日,萬科(000002.SZ)發(fā)布2020年年報(bào),實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元,同比增長13.9%;歸屬于上市公司股東凈利潤415.2億元,同比增長6.8%。每股基本盈利3.62元,同比增長4.5%。根據(jù)歷年核心數(shù)據(jù)顯示,萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤近10年的年復(fù)合增長率超過19%,加權(quán)平均ROE也連續(xù)10年維持在19%以上。

        業(yè)績一如既往的穩(wěn)健增長,給了萬科以回饋股東的底氣。年報(bào)顯示,2020年,萬科擬合計(jì)派發(fā)分紅145.2億元,同比增長23%。如以2020年末公司總股份數(shù)116.18億股計(jì)算,每10股派送12.5元(含稅)現(xiàn)金股息。而更加值得一提的是,萬科已連續(xù)29年現(xiàn)金分紅,自上市以來的分紅累計(jì)達(dá)到836.9億元。

        第四季度貢獻(xiàn)過半凈利潤

        萬科以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位,主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。其中,房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了總營收的95.55%,實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4004.5億元,同比增長13.55%;物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入154.3億元,同比增長21.51%。

        而在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的亮眼業(yè)績背后,萬科銷售規(guī)模和結(jié)算收入增長明顯。2020年,萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積4667.5萬平方米,同比增長13.5%;銷售金額7041.5億元,同比增長11.6%;實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積2889.4萬平方米,同比增長17.4%,實(shí)現(xiàn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入3774.2億元,同比增長13.0%。

        在2020年最大“黑天鵝”疫情影響下,整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都受到?jīng)_擊,萬科也未能幸免,不過通過其第四季度的大力搶收,影響程度大幅縮小。年報(bào)顯示,在2020年萬科的歸母凈利潤中,過半來自于第四季度。2020年第四季度,萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1776.2億元,占全年總營收的42.38%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤216.53億元,占全年凈利潤的52.15%。

        凈負(fù)債率連續(xù)20年低于40%

        不光業(yè)績保穩(wěn)步增長,2020年萬科財(cái)務(wù)狀態(tài)也呈現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。截至2020年12月31日,萬科貨幣資金為1952億元,同比增長17.47%;資產(chǎn)總額為18691億元,同比增長8%;有息負(fù)債為2585.3億元,較去年維持平穩(wěn)水平;其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為829億元,同比減少11.69%。

        此外,萬科的現(xiàn)金債務(wù)比例也維持穩(wěn)健水平,在18691億元的總資產(chǎn)中,有息負(fù)債僅占13.8%,而從期限來看,萬科的負(fù)債又以中長期為主,一年以上有息負(fù)債占比67.9%。

        自2009年開始,公司經(jīng)營現(xiàn)金流已連續(xù)12年為正;凈負(fù)債率降至18.1%,連續(xù)20年低于40%。

        不過萬科董事會(huì)主席郁亮也表示,公司并不追求過低的凈負(fù)債率,保持合理凈負(fù)債率即可。如果凈負(fù)債率相對較低,是萬科在等待市場變化機(jī)會(huì)。

        TOD競爭優(yōu)勢明顯

        在發(fā)展戰(zhàn)略上,萬科從房地產(chǎn)開發(fā)商向“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型,而TOD綜合開發(fā)運(yùn)營是其中的重要一環(huán)。TOD是指在城市區(qū)域開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中,以交通運(yùn)輸為導(dǎo)向的一種發(fā)展模式。

        2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上,郁亮表示,隨著中國城市化進(jìn)入第二個(gè)發(fā)展階段,建設(shè)世界級(jí)都市圈,將成為中國下一輪增長的核心驅(qū)動(dòng)力,TOD、城市更新、大型復(fù)雜綜合項(xiàng)目等都是未來城市發(fā)展的必要元素。而在進(jìn)入城市圈和城市帶的發(fā)展模式以后,城市之間的聯(lián)系、城市內(nèi)部的聯(lián)系,都是通過軌道來連接的,因而以“軌道+物業(yè)”的TOD模式有著很大機(jī)會(huì)。

        近年來,越來越多的規(guī)模房企參與到TOD項(xiàng)目的投資開發(fā)中,不過由于TOD對于設(shè)計(jì)、建造、資源整合的能力都有著較高要求,要想把TOD項(xiàng)目做好并非易事。而作為國內(nèi)較早引入TOD開發(fā)模式的房企,萬科不僅積累了大量經(jīng)驗(yàn),也取得了一定成果。

        據(jù)管理層介紹,通過持續(xù)提升TOD項(xiàng)目的綜合開發(fā)和運(yùn)營能力,目前萬科已經(jīng)具備4類TOD模式的開發(fā)能力,并且打造出一批標(biāo)桿項(xiàng)目。比如,以上海天空之城、杭州天空之城為代表的車輛段上蓋模式;以深圳臻灣匯和重慶天地為代表的站城一體、車站上蓋模式;以杭州黃龍萬科中心和上海徐匯萬科中心為代表的站點(diǎn)接駁模式;以及以南京的都薈天地和合肥萬科城市之光為代表的在站點(diǎn)200米以內(nèi)的物業(yè)開發(fā)模式。此外,目前萬科已獲取TOD總規(guī)劃建筑面積超過2000萬平方米。

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