爾白

房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)日益進(jìn)入存量博弈階段，物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、文化康養(yǎng)等多元化業(yè)務(wù)成為破局之道。查閱各大房企近期發(fā)布的2020年年報(bào)，新城控股（601155.SH）再次展示了其商業(yè)地產(chǎn)的黑馬之勢(shì)。報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)總開(kāi)業(yè)數(shù)突破100家，數(shù)量為行業(yè)第二，超額完成全年新開(kāi)業(yè)30座的目標(biāo)。全年吾悅廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入56.7億元，漲幅超30%。面向2021年，公司定下了85億商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的總目標(biāo)。

此外，新城控股住宅項(xiàng)目穩(wěn)健增長(zhǎng)，整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼。2020年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1454.75億元，同比增長(zhǎng)69.46%，歸母凈利潤(rùn)152.56億元，同比增長(zhǎng)20.56%;扣非歸母凈利潤(rùn)130.56億元，同比增長(zhǎng)30.8%。

這樣的不菲成績(jī)也獲得了資本市場(chǎng)認(rèn)可。對(duì)比申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)過(guò)去一年幾乎“橫盤(pán)”的走勢(shì)，新城控股股價(jià)則漲幅超過(guò)50%，高質(zhì)量增長(zhǎng)得到印證。

吾悅廣場(chǎng)出租率達(dá)99.54%2021年商業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)收入再增50%

吾悅廣場(chǎng)正成為住宅之外，新城控股的另一張“王牌”。截至2020年末，吾悅廣場(chǎng)已開(kāi)業(yè)面積超940萬(wàn)平方米，在疫情之下仍實(shí)現(xiàn)平均出租率99.54%的成績(jī)。全年客流總量6.55億人次，銷(xiāo)售總額319億元，同比增長(zhǎng)20%;會(huì)員人數(shù)達(dá)983萬(wàn)，同比增長(zhǎng)73%。這也拉動(dòng)新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入同比上漲超過(guò)30%。

截至2020年末，新城控股旗下已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)100座。截至2021年3月25日，開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到163座，進(jìn)駐全國(guó)122個(gè)城市。

2020年，新城控股董事長(zhǎng)王曉松提出“增量”向“提質(zhì)”轉(zhuǎn)變，意味著公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式進(jìn)入成熟期。

“內(nèi)循環(huán)”之下，購(gòu)物中心以城市新地標(biāo)、消費(fèi)拉動(dòng)力的角色，正成為新增長(zhǎng)極。正是看中這樣的增長(zhǎng)空間，2021年新城控股計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)30座，到2021年底開(kāi)業(yè)總數(shù)達(dá)到130座，并將全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入目標(biāo)定為85億元。這一收入目標(biāo)將較2020年同比增長(zhǎng)近50%，可以看出公司管理層對(duì)此信心十足。

總營(yíng)收增速近70%土儲(chǔ)1.43億平方米

從住宅主業(yè)來(lái)看，新城控股基本盤(pán)穩(wěn)固。2020年，新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2509.63億元，超額完成年度目標(biāo)。由此拉動(dòng)公司全年?duì)I收同比增長(zhǎng)69.46%、扣非歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)30.8%，在目前已經(jīng)公布年報(bào)的地產(chǎn)企業(yè)中，這樣的增速排名第一。受房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率下跌影響，上市房企2020年的ROE水平普遍不如往年，但新城控股逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)33.89%加權(quán)平均ROE，且已連續(xù)四年高于30%，持續(xù)位于行業(yè)前列。

2020年是新城控股地域深耕策略獲益頗豐的一年，住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部涌現(xiàn)出蘇州、上海、蘇南、南京、北京、天津、浙南、山東8個(gè)百億量級(jí)的地方公司，鑒于全國(guó)化布局仍在深入，新城控股有望孵化更多的百億量級(jí)公司。

在土地儲(chǔ)備上，2020年新城控股新增總建面4139萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)僅3031元/平方米，其中商業(yè)綜合體項(xiàng)目新增2479萬(wàn)平方米。截至2020年末，新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)1.43億平方米，其中一、二線城市占比40%，長(zhǎng)三角強(qiáng)三、四線城市占比30%，核心一、二線城市和全國(guó)重點(diǎn)省會(huì)城市項(xiàng)目增多，城市層級(jí)顯著提高，這為公司后續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)保障。

凈負(fù)債率35.61%處于行業(yè)低位持續(xù)高比例分紅

地產(chǎn)行業(yè)中，成長(zhǎng)性與高杠桿往往并存，但作為近年來(lái)成長(zhǎng)較快的房企，新城控股仍保持了較強(qiáng)財(cái)務(wù)穩(wěn)健水平。

截至報(bào)告期末，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為3.82億元，連續(xù)三年為正;在手現(xiàn)金余額624.24億元，短期債務(wù)239.13億元，現(xiàn)金短債比2.61倍。此外，公司凈負(fù)債率為35.61%，處于行業(yè)低位;剔除合同負(fù)債和預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.12%，同比下降0.78個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，“三道紅線”指標(biāo)中，新城控股僅有資產(chǎn)負(fù)債率一條略有踩線，距離“全綠”僅一步之遙。報(bào)告期內(nèi)，行業(yè)融資環(huán)境前松后緊，新城控股則積極融資，緩解資金壓力。公司先后發(fā)行公司債、CMBS和應(yīng)收賬款A(yù)BS，募集資金80.94億元人民幣;在中國(guó)銀行間市場(chǎng)完成多筆超短期融資債券發(fā)行，共募集資金30億元人民幣;在境外也通過(guò)債券募集資金8億美元，為公司提供了穩(wěn)定資金支持。

值得一提的是，新城控股繼續(xù)進(jìn)行大手筆分紅。年報(bào)披露，公司擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利20.5元（含稅），預(yù)計(jì)派發(fā)現(xiàn)金紅利共計(jì)46.33億元。自2015年以來(lái)，在未開(kāi)展股權(quán)融資的情況下，包含此次派息，新城控股已累計(jì)分紅145.95億元。