陳杉

3月16日，貝殼發(fā)布截至2020年12月31日的未經(jīng)審計的第四季度和全年財務(wù)業(yè)績，這是貝殼上市首年財報。財報顯示，2020年第四季度平臺總交易額（GTV）達1.12萬億元，同比大增65.4%。全年GTV突破3.5萬億元，同比上漲64.5%。其中，去年貝殼存量房交易GTV為1.94萬億元，占比55%，同比增長49.5%;新房交易GTV為1.38萬億元，占比39%，同比增長85.0%;新興及其他服務(wù)GTV為1761億元，同比增長113.0%。

伴隨GTV大增的是公司收入的增長，貝殼第四季度營收227億元，同比增長57.6%，去年營收為705億元，同比增長53.2%;第四季度凈利潤達10.96億元，經(jīng)調(diào)整后凈利潤達人民幣20.01億元;全年凈利潤達27.78億元，首次實現(xiàn)美國會計準則下的全年盈利，經(jīng)調(diào)整后凈利潤達57.20億元，同比大增245.4%。

面對2020年業(yè)績，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO彭永東在Q4電話會議上將原因歸功于規(guī)模效應(yīng)、高效運營和有品質(zhì)的服務(wù)，結(jié)合強勁的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，形成了正向循環(huán)。在業(yè)內(nèi)人士看來，去年疫情對房地產(chǎn)市場帶來了諸多沖擊，但反而刺激了線上業(yè)績。隨著各地政策以及市場回暖，類似企業(yè)能夠形成此類發(fā)展，具有積極的導(dǎo)向，也說明貝殼戰(zhàn)略方向是正確的。

各板塊業(yè)務(wù)高速增長新房業(yè)績追趕存量房

目前貝殼已成為國內(nèi)最大規(guī)模的線上線下居住服務(wù)平臺。2018-2020年，貝殼GTV從1.15萬億增至3.50萬億元，營收從286億元增至705億元。

值得注意的是，近幾年，貝殼持續(xù)保持新房交易上漲的態(tài)勢，去年其新房業(yè)務(wù)全年營收超過了存量房，不僅如此，新房業(yè)務(wù)的GTV也有“趕超”后者之勢。財報顯示，2020年貝殼新房業(yè)務(wù)GTV為1.38萬億，全年營業(yè)收入同比增長87.1%至379億元;2020年貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV為1.94萬億元，全年存量房營業(yè)收入為306億元。

對于新房業(yè)務(wù)的提升，彭永東表示，其持續(xù)組織新房銷售系統(tǒng)化培訓(xùn)，結(jié)合平臺對渠道的動員能力進行聚焦打盤以提升去化效率和去化概率。這些措施使得平臺鏈家及非鏈家連接門店能力均持續(xù)增加，店均新房GTV實現(xiàn)同比增長20%。

財報顯示，由鏈家貢獻的新房交易GTV同比增37.2%至2767億元，通過非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV同比增長102.7%至人民幣1.11萬億元。

據(jù)悉，2020年，貝殼平臺新房整體回款周期全年為103天，較2019年僅略有延長。貝殼新房墊傭規(guī)模繼續(xù)擴大，墊傭覆蓋率超過40%，且實現(xiàn)了整個新房墊傭流程線上化和24小時墊傭。

彭永東稱，針對行業(yè)供給端，平臺進一步與開發(fā)商達成深度合作，對開發(fā)商提供更具針對性的服務(wù)：截至2020年年底，平臺新房在售合作盤數(shù)量達到8600個，對比2019年為7700個。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，對于此類新房的交易，也說明平臺在積極研究當(dāng)前市場的交易特點，能夠把新房業(yè)務(wù)牢牢把握其中，有助于其開拓業(yè)務(wù)。另外很關(guān)鍵的一點是，通過此類業(yè)務(wù)發(fā)展，使得房企的營銷模式也在轉(zhuǎn)變，這使得平臺和房企之間的關(guān)聯(lián)度逐漸強化。

資深房地產(chǎn)分析師陳雷稱，存量房在重點城市市場占比較大，市場競爭也大，但在三四線城市中，新房市場仍然是主流，貝殼進入到三四線城市的新房市場，屬于開拓市場階段，因此，貝殼在存量房市場增長速度不如新房。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，新房市場交易增長也是基于其二手房門店的渠道，以及對新房的銷售的有效控制，再加上最近新房市場成交非?；馃?，達到了一個相對高漲的狀態(tài)。未來個體隨著整體調(diào)控的延續(xù)，新房和存量市場應(yīng)該會達到一個平衡的狀態(tài)。

除存量房和新房領(lǐng)域取得增長外，貝殼也在新居住領(lǐng)域開展全面探索。財報顯示，2020年貝殼的裝修等新興業(yè)務(wù)營收達人民幣20億元，同比增幅達68.7%。與其他主營業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

房產(chǎn)市場年底翹尾貝殼借勢發(fā)力數(shù)字化改造

成立于2018年的貝殼，于2020年8月順利登陸美國紐交所。截至3月16日，貝殼市值超過700億美元，高于萬科3724億元的市值。

在陳雷看來，全國新房市場因快速由熱轉(zhuǎn)冷，使得開發(fā)商在營銷方面準備不足，疊加地價上漲、融資收緊，開發(fā)商對于去化速度的追求較高，因此，貝殼新房得以在最近幾年快速發(fā)展。而貝殼存量房、新房和新興業(yè)務(wù)三大板塊增長背后，得益于其持續(xù)對居住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)進行深度數(shù)字化改造。

截至2020年底，貝殼樓盤字典累計收集了中國2.4億套房屋的動態(tài)數(shù)據(jù)，累計收集了超過900萬套房屋的VR房屋模型。年末VR拍攝房源覆蓋在售二手房源比例超過73%。2020年全年VR帶看發(fā)起量超過6600萬次，對比2019年僅為390萬次。

在技術(shù)投入方面，財報顯示，2020年貝殼研發(fā)費用為24.78億元，在推動人、物、流程的標準化、數(shù)字化和智能化的同時，也促進了貝殼移動端下載量。貝殼2020年第四季度移動端MAU達到4818萬，同比增長高達88%。

在陳晟看來，貝殼建立了標準化、數(shù)字社區(qū)的“底板”，這是其今日成績背后的關(guān)鍵點，之后基于這個“底板”，再疊加其他服務(wù)能力做到行業(yè)領(lǐng)先的位置，才能達到遙遙領(lǐng)先的狀態(tài)。

談到貝殼模式，其針對信息隔離痛點推出ACN（Agent Cooperate Network， 經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)），可打通經(jīng)濟品牌、經(jīng)紀人之間的隔離墻，將之前傳統(tǒng)模式下單一經(jīng)紀人的工作給分為10個角色（房源方5個，客源方5個），這些基于真實業(yè)務(wù)場景進行的角色分工，讓經(jīng)紀人可以在自身擅長的領(lǐng)域參與多單交易中的多個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)信息共享和高效協(xié)作。而這一方式，也吸引了眾多中小機構(gòu)加入。

具體而言，貝殼通過ACN鏈接鏈家、德佑、21世紀不動產(chǎn)、優(yōu)銘家等經(jīng)紀品牌和經(jīng)紀人，在其背后的平臺則融合了從合作機制、合作規(guī)則、SaaS作業(yè)系統(tǒng)、運營管理能力、文化建設(shè)等體系。在這樣的綜合體系下，品牌、門店通過與貝殼合作（整體合作或加盟貝殼已經(jīng)合作的新經(jīng)紀品牌），不僅能通過二手房、新房兩個領(lǐng)域業(yè)務(wù)實現(xiàn)增收，也能不斷打磨自身基于社區(qū)的底層服務(wù)能力、服務(wù)品質(zhì)和成長空間，構(gòu)建自身長期職業(yè)發(fā)展的核心能力，與貝殼平臺一起享受品質(zhì)增長的紅利。

據(jù)悉，目前，貝殼平臺上平均每 10單二手房交易有7單是通過不同門店間的跨店合作成交，部分經(jīng)紀門店的跨店成交率超過八成。

在嚴躍進看來，對于此類平臺來說，實際上也是把過去中介行業(yè)的痛點、難點問題給予解決。過去各類虛假房源、惡意跳單等問題，都說明存在惡意競爭。但在新平臺下，各類問題得到更好地解決，也使得交易的效率更高。對于各類中介機構(gòu)來說，也愿意加入此類平臺。

經(jīng)紀行業(yè)未來空間廣闊經(jīng)紀門店、經(jīng)紀人快速增長

隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，經(jīng)濟行業(yè)規(guī)模持續(xù)增長。2014-2019年經(jīng)紀機構(gòu)完成的房屋交易額從3.2萬億元升至10.5萬億元，CAGR達26.8%;滲透率從33%升至47.1%。其中，新房從9.7%升至25.9%;傭金收入從636億元升至2515億元，CAGR達 31.6%。根據(jù)CIC報告統(tǒng)計，2024年經(jīng)濟行業(yè)傭金收入或年均增長15.1%至5078億元。業(yè)內(nèi)分析，根據(jù)國民對購房需求的增長、中介滲透率提升、傭金率存在提升空間，經(jīng)紀行業(yè)未來空間廣闊。

照貝殼的初始計劃顯示，成立平臺的目標是連接100個品牌、10萬家門店和100萬經(jīng)紀人。而這幾年，受益于ACN模式，貝殼吸引大量經(jīng)紀機構(gòu)入駐，同時，房產(chǎn)銷售也離不開經(jīng)紀機構(gòu)。2018年鏈家門店數(shù)量7673家，經(jīng)紀人數(shù)10.3萬。2018年非鏈家門店8136家，經(jīng)紀人數(shù)6.1萬。2019年鏈家門店數(shù)量7922家，經(jīng)紀人數(shù)12.5萬。2019年非鏈家門店29592家，經(jīng)紀人數(shù)23.3萬人。截至2020年12月31日，貝殼平臺連接的經(jīng)紀門店數(shù)已超過4.69萬家，同比增長25.1%，連接的經(jīng)紀人超過49萬，同比增長37.9%。

陳雷表示，經(jīng)紀人的快速發(fā)展，也是一個模式發(fā)展的問題，在2019年之前，大量的小經(jīng)紀人在市場中存活，貝殼給他們提供了一個更為簡便輕松的平臺，因此，實現(xiàn)了經(jīng)紀人的快速增長。從最近幾年國家調(diào)控政策來看，房產(chǎn)市場以穩(wěn)定發(fā)展為主。因此小經(jīng)紀人的生存環(huán)境越來越窄，加入貝殼成為一個更好的選擇。

貝殼CFO徐濤表示，截至2020年末，年度GTV超過人民幣5000萬元溫飽線的門店比例已經(jīng)超過30%，而2019年僅為19%。貝殼成立兩年多，GTV增長至3.0倍，收入增長至2.5倍，調(diào)整后凈利潤增長至43.7倍。

陳雷表示，一方面2020年房地產(chǎn)市場在好轉(zhuǎn);另一方面一旦模式跑通，接下來會迎來一個高速發(fā)展期，因此，2020年是貝殼的高速發(fā)展期，過溫飽線的門店快速增加。在嚴躍進看來，類似“溫飽線”的概念，具有積極的導(dǎo)向，也說明中介門店等利用此類平臺具有較好的價值。如果宣傳較好，勢必會吸引中介公司加入此類平臺。