■ 辛 姬

（國家開發(fā)銀行青海省分行 青海西寧 810001）

一、研究背景

2020年4月，中國證券監(jiān)督管理委員會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，鼓勵發(fā)展公募型基礎(chǔ)設(shè)施REITs。同年6月4日，國家發(fā)改委投資司召開基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作座談會，指出：“按照‘在重點(diǎn)領(lǐng)域以個案方式開展試點(diǎn)’的原則，成熟一個申報一個，充分考慮地區(qū)差異，不對各地設(shè)定申報數(shù)量要求。” 2021年2月，國家發(fā)改委以《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，持續(xù)推動我國公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs①2021年6月21日我國首批發(fā)行上市9支REITs共募集資金314億元。發(fā)展。2021年8月，青海省發(fā)改委《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目庫》，要求建立REITs項目儲備庫。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs可盤活基礎(chǔ)設(shè)施固定資產(chǎn)，有利于降低地方債務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步實現(xiàn)降杠桿，改善政府資本金出資和融資狀況，也可以解決長期從事公益和準(zhǔn)公益類型企業(yè)由于重資產(chǎn)、高負(fù)債率而無法融資的難題。因此，公募REITs有可能成為青海省新基建諸多結(jié)構(gòu)性問題的破題之策，研究公募REITs在青海的落地實施，具有較大現(xiàn)實意義。

二、公募REITs的概念及發(fā)展

（一）公募REITs概述

公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托基金）最先起源于美國，現(xiàn)已有42個國家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店倉儲、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動產(chǎn)的重要金融產(chǎn)品。REITs類型劃分如下：

1.根據(jù)法律主體組織形式不同，REITs可以分為公司型和信托型（契約型）。

2.REITs按照募集與流通模式可分為公募型及私募型。

表2 REITs按募集方式劃分

3.REITs按照收益屬性可分為權(quán)益型、抵押型和混合型。權(quán)益型REITs收益突出、風(fēng)險較低和流動性較好，已成為市場主流。

表3 REITs按投資形式劃分

REITs介于股和債之間，能夠較好地分散風(fēng)險，成為各國避險工具之一。REITs投資于不動產(chǎn)，控風(fēng)險能力較其他股權(quán)投資強(qiáng)，與股市債市之間相關(guān)性較低。

（二）全球主要國家和地區(qū)REITs發(fā)展情況

圖1 全球主要國家和地區(qū)REITs市值及其股市市值占比

截至2020年末，全球REITs總市值約2萬億美元，其中美國1.26萬億美元，占全球63%。亞洲共有181支REITs，總市值3008億美元，新加坡、日本和香港三地REITs發(fā)行市值占亞洲市值的93%。

1.美國。美國的REITs起源于上世紀(jì)60年代，2000 年后迅速發(fā)展壯大，截至目前市值約1.3萬億美元，投資領(lǐng)域包括鐵路、微波收發(fā)系統(tǒng)、輸變電系統(tǒng)、天然氣儲存及輸送管線、固定儲氣罐等。

美國政府以稅收優(yōu)惠方式引導(dǎo)REITs募集資金用于基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)領(lǐng)域，并通過向投資人合理分紅方式調(diào)動投資人積極性，符合相關(guān)條件則可用收入減去股東分配后作為應(yīng)納稅所得額。過去10年該政策引導(dǎo)美國REITs進(jìn)入高速增長期，美國權(quán)益型REITs年均分紅收益率為3.71%，高于10期國債平均收益率。

圖2 美國REITs市場各類基礎(chǔ)設(shè)施占比 單位：%

2.澳大利亞。澳大利亞于1971年推出REITs，底層資產(chǎn)也主要是商業(yè)物業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施。截至2020年6月，澳大利亞上市REITs市值1千億美元。

3.亞洲。亞洲市場發(fā)展迅速，截至2019年末亞洲發(fā)行178支REITs，總市值3000億美元，主要有物業(yè)綜合類、辦公物業(yè)、工業(yè)物流、零售業(yè)和酒店、公寓類。其中日本、新加坡和中國香港發(fā)行占比分別為50.4%、27.8%和12.23%。

圖3 亞洲REITs市場各類基礎(chǔ)設(shè)施占比 單位：%

（三）我國公募REITs發(fā)展情況

2005年商務(wù)部開始研究REITs，2014年國內(nèi)首支類REITs發(fā)行，并在北京、上海、天津開展試點(diǎn)，截至2020年末，類REITs累計發(fā)行93單，發(fā)行總量為1778億元，以私募方式發(fā)行。

表4 我國REITS政策文件一覽表

新冠肺炎疫情讓各國正視經(jīng)濟(jì)下行的現(xiàn)實，投資者開始選擇更加保守的投資策略，對比股票、債券等傳統(tǒng)投資品，REITs具有中等風(fēng)險、中等收益的特點(diǎn)，當(dāng)前低利率環(huán)境為公募REITs發(fā)行創(chuàng)造了條件。截至2020年10月末，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量（累計投資額）約127萬億元，國資持有占絕大多數(shù)。據(jù)中金公司估算（成本口徑），各類基礎(chǔ)設(shè)施有條件成為REITs資產(chǎn)的規(guī)模不一，有效市場規(guī)模估算約35萬億元。

圖4 基礎(chǔ)設(shè)施REITs有效資產(chǎn)理論存量 單位：萬億元

2021年6月21日，我國首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所成功上市，其中7單發(fā)起人是國有企業(yè)（簡稱“國企”）。

表5 REITs發(fā)行企業(yè)一覽表

從項目性質(zhì)來看，主要為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)項目和特許經(jīng)營權(quán)項目，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)項目的平均派息率約為6%。一級市場發(fā)行順利，配售比例整體較高，共募集資金314億元；二級市場整體運(yùn)行平穩(wěn)，價格趨于窄幅震蕩。

三、公募REITs的操作模式

（一）基本要素

項目。項目權(quán)屬清晰，未設(shè)定任何抵押，已按規(guī)定履行項目投資管理以及規(guī)劃、環(huán)評和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過竣工驗收。PPP項目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來源以使用者付費(fèi)為主，未出現(xiàn)重大問題和合同糾紛。項目已經(jīng)營3年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好增長潛力。

現(xiàn)金流。項目具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運(yùn)營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流來源具備較高分散度，且主要由市場化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。

原始權(quán)益人。發(fā)起人（原始權(quán)益人）及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營能力，最近3年無重大違法違規(guī)行為?；A(chǔ)設(shè)施運(yùn)營企業(yè)還應(yīng)具有豐富的運(yùn)營管理能力。

募集資金用途。與一般ABS項目不同，公募REITs明確提出了融資用途要求，原始權(quán)益人通過轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施取得資金的用途應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)支持補(bǔ)短板項目。

（二）操作模式

原始權(quán)益人成立專門項目公司，并將該資產(chǎn)劃入項目公司，項目公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)至私募基金或財產(chǎn)權(quán)信托，成立專門資產(chǎn)支持專項計劃，公募資金投資投入計劃。

圖4 流程架構(gòu)圖

（三）申報及審批流程

1.申報流程

REITs項目申報需按照項目遴選、資產(chǎn)評估、風(fēng)險資產(chǎn)隔離、證券申報等7個環(huán)節(jié)進(jìn)行。

圖5 REITs申報流程圖

表6 REITs申報重點(diǎn)要素一覽表

2.審批流程

公募REITs審批主要由國家發(fā)展改革委員會和中國證券監(jiān)督管理委員會共同審批，發(fā)改委負(fù)責(zé)項目選擇，證監(jiān)會主要對底層資產(chǎn)證券化過程和募集資金合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督審批。

圖6 REITs申報發(fā)行環(huán)節(jié)申報流程圖

（四）申報REITs相關(guān)要求

表7 REITs各要素一覽表

續(xù)表7 REITs各要素一覽表

四、青海省開展公募REITs優(yōu)劣勢分析

（一）青海省固定資產(chǎn)情況

基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模通過固定資產(chǎn)投資完成額來衡量，由表8可以看出，近年來，青海省固定資產(chǎn)投資額大幅增長。

（二）青海省開展公募REITs優(yōu)劣勢分析

1.公募REITs優(yōu)勢分析。一是公募REITs可盤活青海省基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，既有利于降低地方債務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步實現(xiàn)降杠桿，也可以解決政府資本金出資和融資難題；二是公募REITs基于資產(chǎn)本身，可以解決長期從事公益和準(zhǔn)公益類型企業(yè)由于重資產(chǎn)、高負(fù)債率而無法融資的難題，有利于解決青海省企業(yè)信用等級不高，難以在資本市場融資的難題；三是公募REITs能夠吸引更多的社會資本參與到青海省基建項目建設(shè)，用市場化工具為中小投資人提供低風(fēng)險的投資機(jī)會，利用合理定價工具，得到穩(wěn)定回報，滿足青海省基礎(chǔ)設(shè)施項目高質(zhì)量發(fā)展需要。

2.公募REITs劣勢分析。公募REITs項目需要滿足幾個關(guān)鍵要點(diǎn)：合規(guī)性、運(yùn)營滿3年、預(yù)期未來3年凈現(xiàn)金流分派率不低于4%。一是青海省基礎(chǔ)設(shè)施類企業(yè)盈利水平不高，負(fù)債率較高，較難滿足每年4%分派要求；二是近年來由于債券違約造成青海省債券市場信用環(huán)境較差，致使投資人難以確定；三是現(xiàn)階段國有資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，則國有資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)市場中公開進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需遵循特定的原則或要求，其交易原則、要求和程序等與公募REITs的交易安排、發(fā)行環(huán)節(jié)和上市過程存在矛盾沖突與銜接。

由圖7可以看出，青海省固定資產(chǎn)中交通、電力投資占比較大，該類資產(chǎn)符合公募REITs底層資產(chǎn)發(fā)行要求，青海省發(fā)行公募REITs有廣闊的發(fā)展空間。

圖7 2003年~2017年青海省分行業(yè)固定資產(chǎn)完成情況

五、青海省開展公募REITs行業(yè)可行性分析

2021年3月7日，習(xí)近平總書記在參加十三屆人大四次會議青海代表團(tuán)審議時指出，青海省要重點(diǎn)“打造國家清潔產(chǎn)業(yè)高地國家、維護(hù)生態(tài)安全、保護(hù)三江水源、支持綠色低碳循環(huán)發(fā)展經(jīng)濟(jì)體系”，在此背景下，重點(diǎn)選取青海省水利、清潔能源和高速公路三個行業(yè)進(jìn)行分析。

（一）公募REITs在水利行業(yè)可行性分析

《中共中央國務(wù)院關(guān)于加快水利改革發(fā)展的決定》和中央水利工作會議明確了堅定不移地走中國特色水利現(xiàn)代化道路的戰(zhàn)略，提出要在2030年之前實現(xiàn)水利的現(xiàn)代化。

2021年1月，沿黃河流域各省、自治區(qū)召開“兩會”，在政府工作報告中提出了各?。▍^(qū)）2021年黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展領(lǐng)域的重點(diǎn)工作。青海省提出“將加快推進(jìn)黃河干流防洪工程項目，綜合整治河湟重點(diǎn)區(qū)域水土流失，穩(wěn)固提升水源涵養(yǎng)能力，建設(shè)河湟文化生態(tài)保護(hù)區(qū)，著力打造生態(tài)文明高地”。水利行業(yè)也是《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》的優(yōu)先支持范圍。特別是青海省水利水電集團(tuán)所實施的“引黃濟(jì)寧”工程。該工程是國務(wù)院確定的2020~2022年重點(diǎn)推動的150項重大水利工程之一。項目包括引水工程和供水工程兩部分，涉及西寧市城中區(qū)、城東區(qū)、湟中縣、湟源縣、海東市樂都區(qū)等53個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）412個行政村，主要用于城鎮(zhèn)生活供水、工業(yè)供水、農(nóng)業(yè)灌溉供水及改善生態(tài)環(huán)境，項目總投資300多億元，建設(shè)工期預(yù)計8年，項目計劃采用PPP方式建設(shè)，由青海省水利發(fā)展（集團(tuán)）有限責(zé)任公司或其下設(shè)全資子公司作為政府出資方。該項目若采用PPP+公募REITs方式開展建設(shè)運(yùn)營，可在兩個重點(diǎn)環(huán)節(jié)解決項目資金需求。

（1）建設(shè)期解決項目配套資金

從公募REITs發(fā)行要求來看，需要項目建設(shè)運(yùn)營三年，解決本項目建設(shè)期配套資金，可以采用青海省水利發(fā)展（集團(tuán)）有限責(zé)任公司已有成熟資產(chǎn)雪龍灘水電站、玉龍灘水電站等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，發(fā)行公募REITs，將募集到的資金用于本項目。

發(fā)行公募REITs估值可以采用市場比較法和收益現(xiàn)值法進(jìn)行估值，本次擬采用三個水電站作為底層資產(chǎn)，假設(shè)該資產(chǎn)未設(shè)置抵質(zhì)押，具體估值如下：

表9 項目底層資產(chǎn)統(tǒng)計表 單位：萬元

經(jīng)過初步估算，項目30年評估值約為8.28億元，計劃發(fā)行8億元，派息率約為4%。經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估底層資產(chǎn)后，上報省發(fā)改委、國家發(fā)改委和證監(jiān)會申報審查，待審查通過后申請注冊并提交基礎(chǔ)設(shè)施基金上市申請、定價等發(fā)行環(huán)節(jié)相關(guān)工作。

（2）運(yùn)營期解決PPP項目社會資本方退出資金

本項目建設(shè)運(yùn)營三年后，以“引黃濟(jì)寧”工程為底層資產(chǎn)，發(fā)行公募REITs，募集的資金可用于項目投資人提前回收投資，該模式可以確保政府在PPP項目權(quán)利，又以市場化方式推動PPP項目，社會資本方轉(zhuǎn)換為REITs公募投資人，有利于減輕社會資本方投資壓力，實現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)移退出，在投融資上REITs與PPP具有契合性。該產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)圖如下：

圖8 項目交易結(jié)構(gòu)圖

此外，財政部、國家發(fā)改委以及證監(jiān)會等多部委，多次提出要“鼓勵各類市場資金投資PPP項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”以及“推動REITs進(jìn)一步支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)”，在制度層面上為推動PPP與REITs的結(jié)合提供了可能性，故本項目采用公募REITs+PPP投資模式具備一定可行性。

（二）公募REITs在清潔能源行業(yè)可行性分析

青海省內(nèi)水能、太陽能、風(fēng)能資源均非常豐富。截至2020年底，青海電網(wǎng)總裝機(jī)容量4030萬千瓦，其中青海電網(wǎng)清潔能源發(fā)電總裝機(jī)容量達(dá)到3638萬千瓦，清潔能源裝機(jī)占全省發(fā)電總裝機(jī)90.3%。清潔能源總裝機(jī)中，風(fēng)電裝機(jī)為843萬千瓦，太陽能裝機(jī)為1601萬千瓦，生物質(zhì)發(fā)電裝機(jī)為1萬千瓦，水電裝機(jī)為1193萬千瓦。

青海省2015~2020年全省發(fā)電量、新能源發(fā)電量及新能源發(fā)電占比如下表10所示：

表1 REITs按組織形式劃分

表10 2013~2019年青海省通行費(fèi)收入情況表 單位:億元

表10 2015~2020年青海省新能源發(fā)電量及占比 單位:億元

續(xù)表10 2015~2020年青海省新能源發(fā)電量及占比 單位:億元

基于發(fā)電資產(chǎn)具有基礎(chǔ)設(shè)施的屬性、且現(xiàn)金流穩(wěn)定可預(yù)測、盈利性好且實現(xiàn)使用者付費(fèi)的特征，利用公募REITs融資一方面降低企業(yè)融資成本，盤活存量資產(chǎn)，提高企業(yè)投融資能力，緩解現(xiàn)金流壓力；另一方面能夠更好地吸引機(jī)構(gòu)投資者及公眾投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施投資，提高社會資源的配置效率。

青海省水電行業(yè)企業(yè)大多運(yùn)營穩(wěn)定且經(jīng)營狀況良好，本文選取青海黃河上游水電開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱黃河公司）進(jìn)行分析。黃河公司在青境內(nèi)電力裝機(jī)2156萬千瓦，占青海電力總裝機(jī)的68%，其中水電974萬千瓦，光伏596萬千瓦，風(fēng)電325萬千瓦。黃河公司在青海風(fēng)電占總裝機(jī)15%，光伏發(fā)電占總裝機(jī)28%，火電占總裝機(jī)11%，水電占總裝機(jī)46%。

黃河公司目前已建成水電站18座，總裝機(jī)1084.25萬千瓦時；建成光伏電站49座，總裝機(jī)769.27萬千瓦時；建成風(fēng)電項目31座，裝機(jī)429.53千瓦時，青海海南-駐馬店特高壓外送通道配套電源項目年輸電量412億千瓦時。該類項目均符合發(fā)改委《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》文件要求，且黃河公司自身運(yùn)營能力較強(qiáng)，能夠滿足公募REITs持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報、持續(xù)經(jīng)營能力和增長潛力的要求。若采用REITs+貸款融資方式，利用黃河公司下轄水電站、光伏電站和風(fēng)電等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，可將募集到資金優(yōu)先用于解決三江源清潔取暖工程。

（三）公募REITs在交通行業(yè)可行性分析

根據(jù)《2019年青海省收費(fèi)公路統(tǒng)計公報》 ，截至2019年末，青海省高速公路通車?yán)锍?198.1公里，占收費(fèi)公路總里程的87.18%，其中經(jīng)營性高速公路149.9公里，占高速公路總里程的47.87%。

高速公路是典型的資本密集型行業(yè)，2019年，政府還貸公路累計建設(shè)投資總額1456.33億元，其中，高速公路1307.34億元，占比分別為89.77%。政府還貸公路累計建設(shè)投資總額中，累計資本金投入593.11億元，資本金比為40.73%；累計債務(wù)性資金投入863.23億元，債務(wù)性資金比為59.27%。

圖9 青海省高速公路通行費(fèi)收入情況

2019年政府還貸公路通行費(fèi)收入20.48億元。其中，高速公路18.11億元，占比為88.43%；2019年度政府還貸公路支出總額83.96億元。其中償還債務(wù)本金34.79億元，償還債務(wù)利息37.24億元,占比分別為41.44%、44.35%。

高速公路作為資本密集型行業(yè)，開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有天然的優(yōu)勢，也是中國證券監(jiān)督管理委員會、國家發(fā)改委《關(guān)于推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》中提及的重點(diǎn)試點(diǎn)行業(yè)。一是高速公路收費(fèi)穩(wěn)定，收費(fèi)期限確定，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。由上表可以看出青海省2013~2019年高速公路通行費(fèi)平均每公里年收入穩(wěn)中有升；二是收費(fèi)高速公路收費(fèi)權(quán)為特許經(jīng)營權(quán)，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰；三是高速公路資產(chǎn)清晰，易開展資產(chǎn)評估。

但是，目前青海省高速公路已全部進(jìn)行了融資置換，其高速公路收費(fèi)權(quán)已全部質(zhì)押，難以達(dá)到REITs權(quán)屬清晰“干凈”資產(chǎn)。同時，青海省高速公路還貸基本依靠車購稅補(bǔ)助資金和通行費(fèi)收入，由于車流量所限，通行費(fèi)收入較難滿足4%現(xiàn)金流分派要求。因此，青海省交通行業(yè)目前無法立即開展公募REITs業(yè)務(wù)，但后續(xù)可積極關(guān)注，貸款償還后置換出的公路資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)，發(fā)行公募REITs。

六、公募REITs相關(guān)建議

公募REITs作為一種新型融資工具，打通了投融資創(chuàng)新和退出渠道，引導(dǎo)企業(yè)提高運(yùn)營效率，盤活固定資產(chǎn)，降低企業(yè)杠桿率，但REITs仍存在許多問題，例如土地及國有資產(chǎn)交易審批流程、國有資產(chǎn)出表審批、固定資產(chǎn)評估及中介機(jī)構(gòu)選取等需要探討和解決的難題。

（一）出臺相關(guān)政策和制度

我國開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs尚處于起步階段，各項制度、立法和監(jiān)管政策不規(guī)范，國際上開展REITs的國家和地區(qū)都有專門的立法，規(guī)范REITs開展和運(yùn)營。建議青海省政府基于青海省基礎(chǔ)設(shè)施特點(diǎn)，出臺一攬子制度理順土地、國有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等一系列問題，鼓勵并約束REITs健康穩(wěn)步發(fā)展，保證公募投資者合法權(quán)益，打造多元化融資市場。

（二）建立基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs審批快通道機(jī)制

根據(jù)規(guī)定，REITs底層資產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清晰，合法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)法》，“國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓原則上通過產(chǎn)權(quán)市場公開進(jìn)行”，但公募REITs以市場公開詢價公眾投資者持有，相對公允資產(chǎn)價格發(fā)現(xiàn)，與國有企業(yè)資產(chǎn)法部分條款相違背。例如首次發(fā)行的中航首鋼生物質(zhì)“封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，北京市政府針對國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場交易諸多問題召開了專題會議，詳細(xì)梳理審批流程和進(jìn)場交易問題，明確了北京市相關(guān)項目申報可豁免國有資產(chǎn)進(jìn)場交易程序。因此，青海省政府可參照相關(guān)省（市）做法給與快通道審批流程，建立合規(guī)、可控、高效的轉(zhuǎn)讓流程，確保國有資產(chǎn)合規(guī)經(jīng)營，防范國有資產(chǎn)的流失風(fēng)險。

（三）積極開展專項稅收優(yōu)惠政策

國外REITs主要優(yōu)勢在于稅收優(yōu)惠，避免了雙重征稅問題，企業(yè)稅基為應(yīng)納稅所得額減去股息，若全額配股息，則無需繳納稅費(fèi)，而我國目前尚未出臺相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，且基礎(chǔ)設(shè)施REITs常面臨著雙重征收的問題，且稅目較多。建議我國應(yīng)從土地增值稅、印花稅和所得稅方面研究并盡快出臺稅收優(yōu)惠政策。

（四）加快開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正當(dāng)其時

公募REITs是撬動青海省固定資產(chǎn)藍(lán)海、構(gòu)建青海省經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)、破解土地財政、化解金融風(fēng)險的重要途徑。為加快開展首批試點(diǎn)，則需要各級政府、企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)共同探索與通力合作，培育打造出符合市場認(rèn)可的公募REITs產(chǎn)品。