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        京津冀房?jī)r(jià)影響因素和區(qū)域協(xié)同發(fā)展分析

        2021-04-06 04:26:07鄭寧王梁雨生孫靜任偉
        中國(guó)商論 2021年6期
        關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)京津冀

        鄭寧 王梁雨生 孫靜 任偉

        摘 要:本文在研究京津冀房?jī)r(jià)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,通過(guò)構(gòu)建多元線性回歸模型分析了城鎮(zhèn)人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口數(shù)量、利率政策和房地產(chǎn)投資額度對(duì)京津冀地區(qū)房?jī)r(jià)的影響。針對(duì)模型分析得出的結(jié)論,提出了建立城鎮(zhèn)居民增長(zhǎng)長(zhǎng)效機(jī)制;有效調(diào)控大城市的人口規(guī)模;采用恰當(dāng)?shù)呢泿耪?關(guān)注核心城市房?jī)r(jià),實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控等有效調(diào)控京津冀房?jī)r(jià)對(duì)策建議。

        關(guān)鍵詞:京津冀;房?jī)r(jià);居民可支配收入

        中圖分類號(hào):F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):2096-0298(2021)03(b)-03

        “京津冀協(xié)同發(fā)展”是與“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”“一帶一路”并行的三大國(guó)家戰(zhàn)略之一。2014年以來(lái),京津冀地區(qū)之間的信息、勞動(dòng)力、交通等要素的相互流動(dòng)日趨頻繁。北京和天津?qū)颖笔“l(fā)展的影響也越來(lái)越大,房?jī)r(jià)變動(dòng)是京津冀地區(qū)協(xié)同并進(jìn)的重要體現(xiàn)之一。研究京津冀地區(qū)房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)不僅有助于找出京津冀地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)的路徑,更有助于為京津冀地區(qū)合理調(diào)控房?jī)r(jià)提供理論及現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

        1 京津冀房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

        如圖1和圖2所示,2001—2019年北京、天津和河北地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格總體上都處于上漲趨勢(shì),三個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度較大,呈現(xiàn)出周期性上漲和下跌的情形。2005—2007年是研究年限中第一個(gè)增長(zhǎng)率的高峰期,其中2005年和2007年北京房?jī)r(jià)分別為6787元/平方米和11553元/平方米,增長(zhǎng)率高達(dá)34.34%和39.54%;天津的房?jī)r(jià)分別為4051元/平方米和5793元/平方米,增長(zhǎng)率分別為30.07%和21.37%;河北省的房?jī)r(jià)分別為1900元/平方米和2656元/平方米,增長(zhǎng)率略低一些為18.36%和26.47%。2011—2013年京津冀區(qū)域的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率都達(dá)到了一個(gè)低谷,2011年北京市房?jī)r(jià)和2012年天津市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。2016—2017年北京和天津地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率又反彈到20%左右,河北省的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率也升高到12%左右。2018—2019年三個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率又有所下降,并且天津市2019年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為負(fù),2019年北京、天津和河北的房?jī)r(jià)均值分別為35905元/平方米、15380元/平方米、7834元/平方米??傮w來(lái)看,近20年來(lái),三個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)具有趨同性且整體增長(zhǎng)速度較快。

        由圖1和圖2不難發(fā)現(xiàn),河北省房?jī)r(jià)的上漲或下跌與北京和天津有很大的趨同性,并且房?jī)r(jià)變化會(huì)滯后北京和天津一期,即作為京津冀地區(qū)的兩大中心城市,北京和天津?qū)颖笔》績(jī)r(jià)具有引領(lǐng)性作用,河北省居民會(huì)根據(jù)北京和天津房?jī)r(jià)變動(dòng)預(yù)期自己城市房?jī)r(jià)變動(dòng)。

        2 影響京津冀房?jī)r(jià)因素的實(shí)證研究

        2.1 變量選取及模型構(gòu)建

        2.1.1 城鎮(zhèn)居民可支配收入(PI)

        城鎮(zhèn)居民可支配收入是影響京津冀房?jī)r(jià)的主要因素。從消費(fèi)的角度來(lái)看,城鎮(zhèn)居民可支配收入提高會(huì)增加剛性住房需求和改善性住房需求,從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線向右平移,使房?jī)r(jià)上升。從投資的角度看,京津冀區(qū)域房?jī)r(jià)近20年一直處于上升趨勢(shì),且在個(gè)別年份增長(zhǎng)率能高達(dá)30%以上,隨著居民可支配收入的增加,居民會(huì)增加在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資從而達(dá)到資產(chǎn)增值目的。如圖3所示,近20年來(lái),北京、天津和河北地區(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配收入都處于上漲趨勢(shì),與三個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)基本趨同,截至2019年北京、天津和河北的城鎮(zhèn)居民可支配收入已經(jīng)高達(dá)73848元、46118元和35737元。

        2.1.2 城鎮(zhèn)人口數(shù)量(N)

        城鎮(zhèn)人口數(shù)量也是影響京津冀房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的主要因素。城鎮(zhèn)人口是城市商品房購(gòu)買主力,隨著人口增長(zhǎng),人們對(duì)居住、辦公和商業(yè)的需求都會(huì)有所增長(zhǎng),會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線向右平移,從而推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。如圖4所示,北京、天津和河北省城鎮(zhèn)人口數(shù)量呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì),但北京和天津近兩年人口增長(zhǎng)率出現(xiàn)了下降的趨勢(shì),截至2018年北京市的城鎮(zhèn)人口為1863萬(wàn),天津市的城鎮(zhèn)人口為1297萬(wàn),河北省的城鎮(zhèn)人口為4264萬(wàn)。

        2.1.3 利率政策(R)

        以貨幣政策中的利率政策為例,當(dāng)爭(zhēng)取采取寬松的貨幣政策即降低貸款利率時(shí),從生產(chǎn)者角度分析,利率降低會(huì)使房地產(chǎn)商貸款成本降低,住房市場(chǎng)供給曲線向右平移,此時(shí)均衡價(jià)格下降,均衡產(chǎn)量上升;從需求者角度分析,利率降低會(huì)使居民購(gòu)房貸款成本降低,從而刺激購(gòu)房需求上升,使住房市場(chǎng)需求曲線向右平移,此時(shí)均衡價(jià)格上升,均衡產(chǎn)量上升;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線和供給曲線同時(shí)向右平移時(shí),均衡價(jià)格下降還是上升是不確定的,取決于雙方平移的程度和供求曲線的彈性。

        2.1.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(I)

        從開(kāi)發(fā)商角度分析,當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增多時(shí),增加房地產(chǎn)供給,使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給曲線向右平移。從消費(fèi)者的角度來(lái)看,開(kāi)發(fā)商增加資本的投入流露出房?jī)r(jià)上升的信號(hào),這種信號(hào)會(huì)影響消費(fèi)者的預(yù)期,從而使當(dāng)期需求曲線向右平移。房地產(chǎn)開(kāi)放投資的增多對(duì)房?jī)r(jià)影響是不確定的,這取決于供給和需求曲線平移的幅度。如圖5所示,京津冀地區(qū)房地產(chǎn)投資在近20年處于上漲趨勢(shì),北京市和天津市在2018年達(dá)到最高值2026億元和1864億元,河北省在2017年達(dá)到最高值3657億元。

        本文使用2001—2019年北京、天津和河北的上述四個(gè)解釋變量進(jìn)行回歸分析 (數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家數(shù)據(jù)庫(kù))。根據(jù)所選擇的變量,建立模型如下:

        2.2 實(shí)證分析

        由表1參數(shù)估計(jì)結(jié)果可以看出,人均可支配收入的參數(shù)分別為0.84、1.46和0.48,人均可支配收入對(duì)京津冀房?jī)r(jià)有顯著正向影響,即當(dāng)京津冀地區(qū)居民人均可支配收入增加時(shí),會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲;人口數(shù)量的參數(shù)分別為1.21、-2.09和1.39,說(shuō)明人口數(shù)量也對(duì)三個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)有正向推動(dòng)的作用,當(dāng)城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加時(shí),該地區(qū)的房?jī)r(jià)也會(huì)上漲,這與模型的假設(shè)相一致;利率政策只對(duì)北京市房?jī)r(jià)產(chǎn)生了顯著性影響,且系數(shù)為-1.64,說(shuō)明在北京市提高銀行貸款利率會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲有抑制性作用,但利率政策對(duì)天津和河北影響并不顯著;房地產(chǎn)投資對(duì)天津和河北影響的參數(shù)為0.33和0.02,說(shuō)明當(dāng)房地產(chǎn)投資增加時(shí)天津和河北的房?jī)r(jià)會(huì)有上漲的趨勢(shì),但房地產(chǎn)投資對(duì)北京市房?jī)r(jià)的影響并不顯著。

        3 合理調(diào)控京津冀房?jī)r(jià)的對(duì)策建議

        3.1 建立城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)長(zhǎng)效機(jī)制

        城鎮(zhèn)居民可支配收入是影響房?jī)r(jià)的重要原因,想要實(shí)現(xiàn)居者有其屋,可加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)低收入人群的幫扶。當(dāng)社會(huì)中低收入人口比重下降、中等收入人口比重增加,能更好地實(shí)現(xiàn)居民住房的理性需求。并且城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加可以在很大程度上彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲給低收入人群帶來(lái)的福利損失。

        3.2 有效調(diào)控大城市人口規(guī)模

        城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增加是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的源動(dòng)力。北京市已經(jīng)采取了有針對(duì)性的人口調(diào)控政策,天津市和石家莊這樣的大中型城市也應(yīng)采取相應(yīng)的措施避免人口盲目的大量流入,從而避免房?jī)r(jià)非理性上漲。

        3.3 采用恰當(dāng)?shù)呢泿耪?/p>

        銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著很大的影響。從土地開(kāi)發(fā)到消費(fèi)者的使用都離不開(kāi)銀行等金融機(jī)構(gòu)的促進(jìn)作用。因?yàn)橘Y本的需求量大,周期長(zhǎng),所以房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行有著很大程度上的依賴。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資行為會(huì)影響整個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)變動(dòng),甚至?xí)绊懏?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和平穩(wěn)健康發(fā)展,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。貨幣政策在調(diào)控房?jī)r(jià)中起著非常重要的作用,政府可根據(jù)各地區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)的實(shí)際情況對(duì)京津冀不同的城市實(shí)行不同的寬松或緊縮的貨幣政策,以達(dá)到緩和調(diào)整房?jī)r(jià)的最終目的。

        3.4 關(guān)注核心城市房?jī)r(jià),實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控

        由于北京和天津會(huì)對(duì)河北省房?jī)r(jià)產(chǎn)生漣漪效用和示范效用,因此在區(qū)域房?jī)r(jià)調(diào)控的過(guò)程中,離北京和天津較近的城市,可對(duì)北京和天津的房?jī)r(jià)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控,并建立相應(yīng)的跟蹤機(jī)制,減輕北京和天津?qū)颖笔》績(jī)r(jià)溢出效應(yīng)。對(duì)離北京和天津較遠(yuǎn)的城市重點(diǎn)關(guān)注自身房地產(chǎn)投資額及城鎮(zhèn)居民的住房需求,謹(jǐn)防住房供給過(guò)剩的危險(xiǎn)。

        參考文獻(xiàn)

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        蘭峰,張毅.城市房?jī)r(jià)小周期波動(dòng)下的空間溢出效應(yīng)研究——以長(zhǎng)江中游城市群25個(gè)城市為例[J].鄭州:鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2018(07):48-52.

        張璋,周海川.我國(guó)一二三線城市房?jī)r(jià)互動(dòng)機(jī)制研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究,2018(01):74-83.

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