袁麗娜

甘肅城鄉(xiāng)發(fā)展集團(tuán)置業(yè)有限公司 甘肅 蘭州 730030

引言

建設(shè)單位想從建設(shè)項(xiàng)目中獲取利潤，必須嚴(yán)格控制工程造價(jià)。眾所周知，工程造價(jià)的控制工作貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，房建項(xiàng)目也不例外。建設(shè)單位從項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)階段，再到招投標(biāo)、施工階段，直至竣工驗(yàn)收階段，都要做好項(xiàng)目的造價(jià)控制工作。本文主要從合同訂立階段入手，分析探討合同中對(duì)于項(xiàng)目的造價(jià)產(chǎn)生重要影響的條款，并提出相應(yīng)的訂立原則，以期提高建設(shè)單位的利潤，降低建設(shè)單位的風(fēng)險(xiǎn)。

1 在合同管理中進(jìn)行造價(jià)控制的重要意義

施工總承包合同是建設(shè)項(xiàng)目在施工過程中的最高行為準(zhǔn)則。基于此，越來越多的建設(shè)單位意識(shí)到了合同管理對(duì)于造價(jià)控制的重要作用。建設(shè)單位在擬定合同時(shí)，要充分考慮建設(shè)項(xiàng)目從開工直至竣工驗(yàn)收時(shí)所能預(yù)見的各種風(fēng)險(xiǎn)，全面把控造價(jià)，盡可能地將各種不確定性化解在事前。這就需要建設(shè)單位的管理者有較為豐富的實(shí)際操控經(jīng)驗(yàn)，能夠全面考慮材料的市場價(jià)格以及政策的變化和指導(dǎo)價(jià)的調(diào)整，考慮施工總承包的范圍，考慮暫估價(jià)以及甲控乙供等影響項(xiàng)目造價(jià)的因素[1]。

2 合同管理的造價(jià)控制要點(diǎn)

2.1 施工總承包、分包范圍的劃分

施工總承包單位一般可以實(shí)施項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)工程，但房建項(xiàng)目所涵蓋的專業(yè)工程種類較多，施工總承包單位不可能做到各方面精通，因此，施工總承包單位會(huì)經(jīng)建設(shè)單位同意后將專業(yè)性較強(qiáng)的工程再行分包給各專業(yè)分包單位，如此一來便會(huì)增加建設(shè)單位的工程造價(jià)。除此之外，有些需二次深化設(shè)計(jì)的工程無法準(zhǔn)確計(jì)算招標(biāo)控制價(jià)，建設(shè)單位在進(jìn)行施工總承包單位招標(biāo)時(shí)，往往將這些工程采用暫估價(jià)的形式列入在總承包范圍里，從而失去了在項(xiàng)目施工階段控制工程造價(jià)的主動(dòng)性。

綜合以上考慮，建議可以根據(jù)實(shí)際情況將專業(yè)性較強(qiáng)及需二次深化設(shè)計(jì)的工程，如：室外景觀工程、精裝修工程（如有）、消防通風(fēng)工程（含消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、火災(zāi)監(jiān)控及防火門監(jiān)控）、小區(qū)高壓配電室及電梯工程進(jìn)行分包，由建設(shè)單位招標(biāo)并與分包單位簽訂分包合同。一方面，分包招標(biāo)可以避免施工總承包單位將專業(yè)工程轉(zhuǎn)發(fā)給分包單位，有效降低工程造價(jià)。另一方面，分包招標(biāo)是在二次深化設(shè)計(jì)圖紙完善時(shí)進(jìn)行的，相比專業(yè)工程暫估價(jià)，更能準(zhǔn)確確定招標(biāo)控制價(jià)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，控制工程造價(jià)。需要注意的是，建設(shè)單位應(yīng)在合同中約定專業(yè)分包與施工總承包的施工界面。

2.2 暫估價(jià)的確定

上文提到建設(shè)單位在招標(biāo)時(shí)應(yīng)盡量避免采用暫估價(jià)，但在實(shí)際操作中，有些專業(yè)工程與施工總承包單位施工的主體工程關(guān)系緊密，如列入分包范圍，不利于質(zhì)量把控，而暫估價(jià)在施工總承包合同的范圍內(nèi)，能夠充分調(diào)動(dòng)施工總承包單位的積極性，可有效控制工程質(zhì)量。如：基坑支護(hù)工程需二次深化設(shè)計(jì)，且與主體施工過程聯(lián)系緊密，此類工程不建議分包，建議列入施工總承包合同專業(yè)工程暫估價(jià)。

還有一些專業(yè)工程的主材用量較大，雖然有指導(dǎo)價(jià)，但指導(dǎo)價(jià)與市場價(jià)差距較大，且與主體施工過程聯(lián)系緊密，如：防水工程，如果列入專業(yè)工程暫估價(jià)，通過二次招標(biāo)的方式確定專業(yè)分包單位，既能降低工程造價(jià)，還能避免與主體工程脫節(jié)造成的質(zhì)量問題。

對(duì)于工程質(zhì)量和整體效果影響較大，但在施工階段其標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格可能會(huì)改變，且指導(dǎo)價(jià)中沒有列出的材料設(shè)備不適用于甲控乙供的方式，建議列入暫估價(jià)，如：將單元門、入戶門、潔具、櫥柜、木質(zhì)地板等列入材料暫估價(jià)。

2.3 甲控乙供模式的應(yīng)用

建設(shè)單位對(duì)價(jià)值高、數(shù)量大、對(duì)項(xiàng)目安全生產(chǎn)運(yùn)行、效果等影響較大的材料、設(shè)備要嚴(yán)格控制質(zhì)量，由于同等規(guī)格產(chǎn)品與品牌在市場中的價(jià)格差異很大，而施工總承包單位為獲取高額利潤，采購的材料、設(shè)備往往無法滿足建設(shè)單位的需求。

針對(duì)這種現(xiàn)狀，建議建設(shè)單位在訂立合同時(shí)，將影響工程質(zhì)量的材料、設(shè)備指定品牌、廠家或標(biāo)準(zhǔn)，不但可以有效防止施工總承包單位以次充好，還可以避免將此類材料設(shè)備列入暫估價(jià)之后出現(xiàn)的二次招標(biāo)等情況，從而影響項(xiàng)目進(jìn)度。甲控乙供材料、設(shè)備可以依據(jù)以下原則確定：

（1）有指導(dǎo)價(jià)，市場價(jià)與指導(dǎo)價(jià)差距不大的材料、設(shè)備，如：商品混凝土、鋼筋、水泥等大宗材料。

（2）有指導(dǎo)價(jià)，市場價(jià)與指導(dǎo)價(jià)差距較大，但總用量不大的材料、設(shè)備，如：斷橋隔熱鋁合金窗、防火門、墻面磚、花崗巖、乳膠漆等。

（3）無指導(dǎo)價(jià)，但可通過指定品牌控制材料、設(shè)備的質(zhì)量，招標(biāo)時(shí)由投標(biāo)單位自主報(bào)價(jià)，建設(shè)單位應(yīng)在施工總承包合同中約定該類材料設(shè)備不再調(diào)整價(jià)差，如：真石漆、環(huán)氧地坪漆、柴油發(fā)電機(jī)、監(jiān)控系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等[2]。

3 合同管理中進(jìn)行造價(jià)控制應(yīng)注意的事項(xiàng)

3.1 暫估價(jià)應(yīng)注意的事項(xiàng)

對(duì)于依法必須招標(biāo)的暫估價(jià)項(xiàng)目，建設(shè)單位要充分考慮自己的權(quán)責(zé)、利益等，采用《建設(shè)工程施工合同》中適用于本單位、本項(xiàng)目的約定方式進(jìn)行采購。

必須招標(biāo)的暫估價(jià)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)，有指導(dǎo)價(jià)的按指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)差，予以調(diào)整的浮動(dòng)范圍按施工總承包合同約定執(zhí)行。沒有指導(dǎo)價(jià)的以施工總承包單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，結(jié)算時(shí)不予調(diào)整。

不屬于依法必須招標(biāo)的暫估價(jià)材料、設(shè)備經(jīng)施工總承包單位、監(jiān)理單位及建設(shè)單位確認(rèn)價(jià)格后，按確認(rèn)的價(jià)格及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

3.2 甲控乙供應(yīng)注意的事項(xiàng)

由于各地有指導(dǎo)價(jià)的材料、設(shè)備以及市場行情均有較大差異，因此，甲控乙供材的約定要視項(xiàng)目所在地的具體情況而定。還應(yīng)當(dāng)注意的是，甲控乙供材需經(jīng)建設(shè)單位選樣并確定品牌、廠家后，施工總承包單位方可采購。有指導(dǎo)價(jià)的材料設(shè)備按指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)差，合同中應(yīng)約定予以調(diào)整的浮動(dòng)范圍，沒有指導(dǎo)價(jià)的由施工總承包商自主考慮風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行報(bào)價(jià)，結(jié)算時(shí)不予調(diào)整。

4 結(jié)束語

當(dāng)然，房建項(xiàng)目的施工總承包合同具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性、綜合性，涉及造價(jià)控制的因素眾多，需要管理者有較為綜合的專業(yè)知識(shí)及豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究合同條款中的每一個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)，爭取在事前控制項(xiàng)目造價(jià)，降低建設(shè)單位的風(fēng)險(xiǎn)。