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黃山旅游玉屏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 安徽 黃山 245000

引言

精細(xì)化管理的理念已經(jīng)滲透在各行各業(yè)，并且從效果來(lái)看有著明顯的成本控制效應(yīng)。在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中采取精細(xì)化管理措施不僅有利于成本管控，而且能夠確保施工進(jìn)度的穩(wěn)定性，保證建筑工程的質(zhì)量達(dá)標(biāo)，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得效益增長(zhǎng)，提高其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)口碑。

1 精細(xì)化管理的重要性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，施工項(xiàng)目的質(zhì)量和效率至關(guān)重要，特別對(duì)于精細(xì)化管理來(lái)說(shuō)，其有著以下幾點(diǎn)重要意義：首先，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，如果僅依靠技術(shù)措施去贏得市場(chǎng)主導(dǎo)性，則效果不是十分理想。因此要通過(guò)管理模式的優(yōu)化，通過(guò)精細(xì)化管理的調(diào)整，才能形成全面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足行業(yè)發(fā)展的需求；其次，進(jìn)一步明確精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)。精細(xì)化管理的主要目的是使房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目環(huán)節(jié)管理中的價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái)。因此在管理過(guò)程中要突出重點(diǎn)、創(chuàng)新方案，提高計(jì)劃與實(shí)際的貼合性，并根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)做好失控環(huán)節(jié)的及時(shí)調(diào)整；最后，提高管理效率。房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目施工不僅包含資金運(yùn)行管理，同時(shí)還涉及建設(shè)項(xiàng)目管理的各項(xiàng)要素，因此一定要通過(guò)精細(xì)化管理實(shí)現(xiàn)綜合管理的體系化、專業(yè)化，為項(xiàng)目決策提供可靠依據(jù)[1]。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理內(nèi)容多、環(huán)節(jié)復(fù)雜，雖然隨著管理體系的不斷成熟整體的管理過(guò)程相對(duì)可控，但仍有較大的協(xié)調(diào)空間。特別是為了緩解管理混亂的現(xiàn)象，提高工程進(jìn)度的保障力，有必要通過(guò)精細(xì)化管理的措施輔助完成房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)劃。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，房地產(chǎn)建筑施工很容易受到自然條件的影響，如北方的冬季上凍以及南方的夏季多雨等，如果施工前沒(méi)有進(jìn)行精細(xì)化的分析，則很容易影響整體的施工進(jìn)度以及產(chǎn)生材料的波動(dòng)，更為嚴(yán)重的還會(huì)導(dǎo)致資金鏈的中斷。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要意識(shí)到精細(xì)化管理的重要性，然后結(jié)合項(xiàng)目情況做好任務(wù)的分配和風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。目前來(lái)看，雖然房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的投入較大，但對(duì)于細(xì)節(jié)化的控制還十分欠缺，容易造成項(xiàng)目發(fā)展的不均衡，因此一定要引起重視。

3 精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

3.1 完善現(xiàn)有制度

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)或者是行業(yè)來(lái)說(shuō)，都有著相對(duì)較長(zhǎng)的發(fā)展史，因此其規(guī)章制度也相對(duì)完善，這就為精細(xì)化管理制度的改進(jìn)建立了一定基礎(chǔ)，一般通過(guò)補(bǔ)充或者微調(diào)的方式就能實(shí)現(xiàn)。從整體管理過(guò)程來(lái)看，一些不穩(wěn)定因素，如工程量大、周期長(zhǎng)等，都需要更加精細(xì)化的管理體系進(jìn)行約束。鑒于此，要構(gòu)建一整套完善的規(guī)章制度，對(duì)造價(jià)管理、工程設(shè)計(jì)、招投標(biāo)過(guò)程控制以及施工全過(guò)程管控等環(huán)節(jié)進(jìn)行內(nèi)容的確認(rèn)以及責(zé)任的劃分，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，為房地產(chǎn)企業(yè)迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)做好充足的準(zhǔn)備。例如，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的投標(biāo)工作來(lái)說(shuō)，其精細(xì)化管理的過(guò)程大致如下：首先要做好市場(chǎng)以及區(qū)域版塊和周邊設(shè)施的調(diào)查；其次，細(xì)化預(yù)算，對(duì)收益進(jìn)行簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)；最后，做好職能分工，嚴(yán)控投標(biāo)底線[2]。

3.2 實(shí)現(xiàn)人才的有效管理

人員管理是企業(yè)運(yùn)行的根本，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)施精細(xì)化管理的必要條件。但從目前來(lái)看，整體的人員流動(dòng)性非常大，這不僅會(huì)導(dǎo)致關(guān)鍵管理要素的丟失，同時(shí)也會(huì)影響建設(shè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。鑒于此，要嚴(yán)格堅(jiān)持以人為本的發(fā)展理念，通過(guò)對(duì)人才工作能力和特點(diǎn)的了解，合理進(jìn)行工作布置，爭(zhēng)取人盡其才。首先，通過(guò)待遇留人措施的制定，滿足其基本的生活需要，并建立完善的工資體系；其次，通過(guò)各項(xiàng)活動(dòng)的開(kāi)展，增進(jìn)員工感情，做好感情留人；最后，堅(jiān)持事業(yè)留人，以完善的人才培養(yǎng)策略和管理制度的配合，穩(wěn)定人員結(jié)構(gòu)。此外，還要嚴(yán)格約束員工行為，提高管理過(guò)程中的執(zhí)行力和責(zé)任意識(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)性化和人性化發(fā)展建立基礎(chǔ)保障。

3.3 建設(shè)企業(yè)文化

精細(xì)化管理不僅是一種管理制度地融入，同時(shí)也是一種企業(yè)文化的生成，其與項(xiàng)目管理以及體系運(yùn)營(yíng)都有著密切的關(guān)系。對(duì)此，要充分建設(shè)并利用企業(yè)文化，為具體管理措施的落實(shí)建立可行性，加快推進(jìn)管理制度的改進(jìn)，最大限度的激發(fā)人員效率。首先，做好企業(yè)文化的長(zhǎng)期宣傳，并定期開(kāi)展經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略培訓(xùn)和提升組織力的活動(dòng)，提高核心凝聚力；其次，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化以及內(nèi)部管理所遇到的問(wèn)題，要采取體系化的解決措施，這本身就是一種企業(yè)文化的體現(xiàn)；最后，全面做好保障措施，解決員工的后顧之憂，將更多的精力投入管理工作之中，形成工作合力。

3.4 財(cái)務(wù)成本管理精細(xì)化

財(cái)務(wù)管理的水平基本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，因此是精細(xì)化管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。為獲得管理成本的穩(wěn)定和精確性的提高，實(shí)施項(xiàng)目成本的精細(xì)化勢(shì)在必行。首先，同施工單位進(jìn)行配合，對(duì)整體的項(xiàng)目成本進(jìn)行準(zhǔn)確估算；其次，優(yōu)化成本使用。例如，與采購(gòu)部門協(xié)調(diào)，使用性價(jià)比較高的材料，爭(zhēng)取做到物有所值、物超所值；最后，加強(qiáng)審批手續(xù)的嚴(yán)禁性，定期開(kāi)展成本核算，對(duì)于超支部分展開(kāi)專題分析。

3.5 施工材料精細(xì)化

通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的絕大部分成本都集中在材料成本方面。因此在確保價(jià)格經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量?jī)?yōu)越的基礎(chǔ)上，要在來(lái)料檢驗(yàn)和使用環(huán)節(jié)做好精細(xì)化控制。首先，材料入庫(kù)前要與采購(gòu)部門做好數(shù)量核對(duì)，并依照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行樣本檢驗(yàn)，合格后方可登記入庫(kù)；其次，嚴(yán)格按照定額進(jìn)行物料發(fā)放，并做好廢料的統(tǒng)計(jì)與記錄，為清點(diǎn)工作積累數(shù)據(jù)，防止材料丟失的現(xiàn)象發(fā)生；最后，確保領(lǐng)料程序的精細(xì)化，完善管理審批手續(xù)。

4 結(jié)束語(yǔ)

對(duì)精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用進(jìn)行探討，要適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需求，提高管理方案的針對(duì)性。同時(shí)也要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，采取靈活的調(diào)整措施，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)各個(gè)管控環(huán)節(jié)的優(yōu)化。此外，還要做好施工技術(shù)的創(chuàng)新以及應(yīng)急預(yù)案的制定，提升監(jiān)管效果，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。