趙衛(wèi)國

連云港農(nóng)發(fā)置業(yè)有限公司 江蘇 連云港 222000

經(jīng)濟的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為了提高經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)項目不斷被開發(fā)，房地產(chǎn)項目是開發(fā)商對土地和建設(shè)物進(jìn)行的投資項目，項目的開發(fā)離不開運行管理，在實際的開發(fā)中運行管理發(fā)揮了重要的管理價值[1]。很多的房地產(chǎn)企業(yè)為了企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，忽視了運行管理的重要性，最終趨于形式化，這也是目前運行管理水平低的主要因素之一。房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，要想提高競爭力，還需要不斷加強運行管理的水平，推動房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 、運行管理的概述

房地產(chǎn)項目中的運行管理包含的內(nèi)容繁多，往往會受到各個方面的影響。運行管理之所以趨于形式化主要是因為項目是計劃管理，把管理計劃制定好后分發(fā)到各個相關(guān)部門，然后按照預(yù)期的任務(wù)目標(biāo)去完成，從而也就導(dǎo)致了缺乏管理過程，沒有發(fā)揮出管理的實質(zhì)性作用[2]。另外，很多的部門沒有實權(quán)，即使是計劃管理也沒有真正的落實，無法體現(xiàn)管理的價值。

運行管理的作用就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，合理的利用好各種資源，加強對質(zhì)量的管理監(jiān)督，提升項目開發(fā)的進(jìn)程，節(jié)省更多的成本。使整個開發(fā)項目都能在規(guī)定的時間內(nèi)完成，通過精細(xì)化的運行管理，來幫助企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。實行運行管理的工作人員應(yīng)該把計劃管理進(jìn)行優(yōu)化，落到實處，將運行管理的價值充分的發(fā)揮出來，加快項目開發(fā)的進(jìn)度，保證開發(fā)的效率和質(zhì)量。

2 、房地產(chǎn)項目開發(fā)中運行管理存在的問題

2.1 決策問題

決策是房地產(chǎn)項目開發(fā)的源頭，項目的開發(fā)離不開正確的決策，只有正確的決策才能保障項目的順利開發(fā)，才能提高運行管理的水平[3]。如果一個企業(yè)選擇了一個錯誤的決策，那么會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的損失，不僅會損失大量的開發(fā)資源，帶來經(jīng)濟損失，還會影響后面的投資和具體開發(fā)環(huán)節(jié)，從而導(dǎo)致管理失敗。目前，很多的房地產(chǎn)項目開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)時都忽視了市場調(diào)研的重要性，從而在進(jìn)行決策時出現(xiàn)失誤，無法找準(zhǔn)市場定位，使運行管理工作面臨著巨大的挑戰(zhàn)，增加了開發(fā)的難度。還有部分房產(chǎn)企業(yè)為了提高經(jīng)濟效益出現(xiàn)盲目投資的現(xiàn)象，要是決策出錯，會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。

2.2 市場問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)項目開發(fā)的也逐漸增多，從而使房地產(chǎn)市場的競爭也越發(fā)激烈[4]。目前，房地產(chǎn)市場最普遍的一個問題就是市場定位不準(zhǔn)確，出現(xiàn)盲目投資現(xiàn)象。市場的發(fā)展變化對整個運行管理是非常重要的，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場動態(tài)也不斷出現(xiàn)變化，像房地產(chǎn)項目開發(fā)這種商業(yè)性質(zhì)較強的企業(yè)離不開市場分析，如果不加大對市場的了解，很難在市場中占據(jù)一席之地，也會對后續(xù)工作的開展帶來阻礙。市場問題是現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目開發(fā)值得重視的一個重要問題之一。

2.3 資金問題

眾所周知，房地產(chǎn)項目的開發(fā)離不開資金的支持，資金是維持項目開發(fā)下去的重要支撐來源。如果開發(fā)投資的資金鏈斷裂，那么整個開發(fā)項目就無法進(jìn)行，不僅會影響整個開發(fā)進(jìn)度，還會帶來巨大的經(jīng)濟損失[5]。資金問題一直以來也是眾多房地產(chǎn)項目開發(fā)需要面臨的問題，沒有資金的支持，運行管理也無法發(fā)揮管理價值。引發(fā)資金問題的原因可能是預(yù)算不準(zhǔn)確導(dǎo)致的，預(yù)算的支出不合理，因此無法繼續(xù)維持項目開發(fā)，增加了運行管理的難度。

2.4 設(shè)計問題

設(shè)計是項目開發(fā)的前提，在實行開發(fā)前都需要對整個項目開發(fā)進(jìn)行一定的設(shè)計工作，為工程造價奠定基礎(chǔ)。在設(shè)計過程中需要對開發(fā)中應(yīng)用的所有成本進(jìn)行設(shè)計，包括器材、材料、設(shè)備等，通過設(shè)計來進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。設(shè)計環(huán)節(jié)也是運行管理的重要組成，在實際的設(shè)計過程中，容易出現(xiàn)重視設(shè)計圖紙，忽視了對各種成本設(shè)計的投入，從而導(dǎo)致設(shè)計質(zhì)量較低。還有小部分企業(yè)，在設(shè)計時忽視了運行管理的重要作用，從而對一些影響因素沒有進(jìn)行控制，最終使設(shè)計的方案與實際的項目開發(fā)情況產(chǎn)生偏離，不能發(fā)揮出設(shè)計的價值。

2.5 建設(shè)問題

項目的開發(fā)建設(shè)需要投入很多的生產(chǎn)要素，對各種成本的投入也要加以重視，在實際的建設(shè)過程中既要保證建設(shè)質(zhì)量還要合理的利用好各種資源。建設(shè)中出現(xiàn)的問題是對資源的不合理使用，出現(xiàn)大量的資源浪費現(xiàn)象。在可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)下，如何實現(xiàn)資源的合理利用，成了運行管理的又一大難題。資源的控制不合理以及資金的浪費給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的經(jīng)濟損失，為了解決這一問題，還需要加強運行管理，合理的控制資源，實現(xiàn)資源的優(yōu)化利用。

3 、房地產(chǎn)項目開發(fā)中的運行管理對策

3.1 決策階段的運行管理對策

決策階段中的運行管理對整個房地產(chǎn)后續(xù)的開發(fā)環(huán)節(jié)會帶來一定的影響，因此正確的決策是非常關(guān)鍵的[6]。由于決策容易出現(xiàn)失誤和不科學(xué)，為了避免出現(xiàn)該問題可以采取層次反饋的方法來解決。層次反饋就是根據(jù)各類項目管理信息分別發(fā)送到各個部門的負(fù)責(zé)人那里進(jìn)行計算和核對，然后將檢查完成后的信息反饋到項目開發(fā)決策管理人員那里，經(jīng)過層層反饋后，由專門的人員再次計算核對并將最終結(jié)果發(fā)送給決策層進(jìn)行最終的決策。另外，為保證決策的真實準(zhǔn)確性，還可以加強內(nèi)部控制，通過內(nèi)部控制對策來改善內(nèi)部的管理，提高工作效率。運行管理可以在房地產(chǎn)項目開發(fā)中建立相關(guān)的內(nèi)部控制機制，通過相關(guān)的機制來保證決策的順利進(jìn)行。

3.2 市場方面的運行管理對策

市場方面的運行管理影響著項目的經(jīng)濟效益，目前，房地產(chǎn)項目市場的問題就是對市場了解不準(zhǔn)確，定位分析有偏差。為了解決該問題需要加強對市場定位的了解，通過市場調(diào)研來進(jìn)行定位分析。市場最能反映出當(dāng)前大眾的各種需求，以及房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，對市場的定位分析需要了解大眾的消費觀念和消費能力，并根據(jù)大眾的收入水平來開發(fā)不同的項目，既能滿足大眾的消費需求，還能緊跟市場的發(fā)展。在項目的開發(fā)中還要充分發(fā)揮運行管理的作用，了解市場動態(tài)，擴大房地產(chǎn)項目在市場中的影響力，提高運行管理的質(zhì)量。

3.3 資金方面的運行管理對策

資金是房地產(chǎn)項目開發(fā)的資本，缺少資金的支持或者資金鏈斷裂可能會導(dǎo)致項目終止，給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失[7]。為保證項目開發(fā)的運行管理效率，保障項目開發(fā)的順利進(jìn)行可以采取擴展融資渠道的對策來增加資金。也可以實行預(yù)算優(yōu)化管理，合理的進(jìn)行預(yù)算分析和管理，減少資金的浪費，實現(xiàn)資金的合理利用。

3.4 設(shè)計環(huán)節(jié)的運行管理對策

房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會進(jìn)行設(shè)計，但是在實際的設(shè)計過程中往往會忽視整個人力、物力等資源成本的設(shè)計，從而降低了整個設(shè)計效益。為了解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題還需要借助運行管理優(yōu)化設(shè)計方案，將整個項目開發(fā)中涉及的各種資源加入到設(shè)計中，然后進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化，從而提供出更加合理的設(shè)計方案，保證項目開發(fā)的效率和質(zhì)量。

3.5 建設(shè)過程的運行管理對策

項目開發(fā)建設(shè)中會使用很多的生產(chǎn)要素，因此會出現(xiàn)資源的各種浪費。為避免這種現(xiàn)象還需要在運行管理中合理的控制資源的使用，對整個建設(shè)過程進(jìn)行合理的計劃。加強建設(shè)過程中的項目監(jiān)管，保證在規(guī)定的計劃管理中實現(xiàn)資源的合理利用，保證資源投入的正確性，在合理的成本控制中提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4 、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)離不開運行管理，在實際的開發(fā)中運行管理還存在著一些問題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。為了解決這些問題，從決策、市場、建設(shè)、資金等方面提出了運行管理對策，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，保障房地產(chǎn)項目開發(fā)的效率和質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。