楊勇軍

本文重點(diǎn)分析建筑工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)形式以及具體操作階段進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述。在建設(shè)工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理中，要結(jié)合不同階段，積極采取有針對(duì)性的對(duì)策，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，這樣才能夠保證建設(shè)工程項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)管理時(shí)的整體質(zhì)量、效率得到有效提升。

城市化進(jìn)程推進(jìn)速度的不斷加快，對(duì)于城市內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提出的要求相對(duì)比較高。結(jié)合目前城市總體規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出的一系列要求，實(shí)現(xiàn)對(duì)各種不同類型建設(shè)工程項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)現(xiàn)有土地資源進(jìn)行合理利用，促使地上建筑都在開發(fā)、建設(shè)以及經(jīng)營(yíng)管理能夠?qū)崿F(xiàn)高效融合，這也是目前具有中國(guó)特點(diǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之一。在實(shí)踐中，將生產(chǎn)以及服務(wù)等職能作用充分發(fā)揮出來(lái)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地產(chǎn)等各方面都可以被看作是其中必不可少的重要組成部分，結(jié)合目前建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)展開深入分析，其自身具有明顯特點(diǎn)。所以在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，要保證規(guī)劃具有一定的特點(diǎn)，同時(shí)促使各環(huán)節(jié)之間可以建立良好的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系，這樣才能夠盡可能縮短建設(shè)周期，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避。

一、建設(shè)工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理形式以及操作

在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)，涉及的各種不同類型的形式具有多樣化特點(diǎn)，從不同角度出發(fā)，可以將其劃分為不同類型。例如，土地開發(fā)或者房屋開發(fā)等，集中建設(shè)項(xiàng)目綜合開發(fā)在其中具有非常重要的影響和作用。建設(shè)項(xiàng)目綜合開發(fā)等，將建筑地塊以及房屋開發(fā)作用作為基礎(chǔ)，針對(duì)某一建設(shè)區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施或者公共建筑等不同類型設(shè)施展開有效的規(guī)劃和建設(shè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施配套的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展。具體操作過(guò)程中，在整個(gè)場(chǎng)地開發(fā)中，要對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施給予足夠的關(guān)注和重視，實(shí)現(xiàn)綜合性開發(fā)，促使其自身供應(yīng)量及需求量可以滿足目前提出的一系列要求。在建筑物功能方面，要對(duì)居住用房以及商業(yè)服務(wù)立法等各種不同類型的條例進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)項(xiàng)目綜合開發(fā)過(guò)程中，要保證能夠嚴(yán)格按照目前現(xiàn)有的客觀規(guī)律，促使規(guī)劃設(shè)計(jì)以及征地拆遷等各方面工作能夠在實(shí)踐中得到有效推進(jìn)，促使各環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)緊密聯(lián)結(jié)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定增長(zhǎng)。比如，對(duì)于某項(xiàng)目而言，在整個(gè)項(xiàng)目具體實(shí)踐操作過(guò)程中要經(jīng)歷的階段，包括決策立項(xiàng)、前期建設(shè)和營(yíng)銷等不同階段。在決策立項(xiàng)環(huán)節(jié)，該階段實(shí)施的根本目的是為了保證對(duì)這個(gè)項(xiàng)目展開有針對(duì)性的考察和分析，對(duì)項(xiàng)目自身是否具有可行性展開深入分析。向政府有關(guān)部門進(jìn)行申請(qǐng)立項(xiàng)，在前期階段主要是對(duì)土地征用拆遷以及安置的相關(guān)工作進(jìn)行全面有效推進(jìn)，對(duì)符合現(xiàn)實(shí)要求的項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行編制和落實(shí)，促使施工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)有各種不同類型基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)得到完善和優(yōu)化。在整個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)，主要是以招投標(biāo)發(fā)包等方式保證項(xiàng)目的有效推進(jìn)，在后續(xù)營(yíng)銷階段，主要是保證開發(fā)與經(jīng)營(yíng)之間建立良好的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系，促使相互之間能夠?qū)崿F(xiàn)有針對(duì)性的管理。在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，切忌不能夠全部都安排就班，而是要結(jié)合實(shí)際情況對(duì)各階段進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮f(xié)調(diào)，以此來(lái)達(dá)到良好的開發(fā)和建設(shè)效果。

二、建設(shè)工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施策略

1.項(xiàng)目決策階段

某項(xiàng)目在具體決定投資之前，相關(guān)公司對(duì)其展開有針對(duì)性的測(cè)算和分析，結(jié)合當(dāng)時(shí)給出的測(cè)算結(jié)果不難看出，在實(shí)踐中如果想要按照原規(guī)劃方案10.5萬(wàn)平方米來(lái)進(jìn)行有效推進(jìn)。那么整個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)，要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定增長(zhǎng)具有一定的難度。但是如果在實(shí)踐中其自身限高有所增加，那么從位置角度出發(fā)，對(duì)該項(xiàng)目展開深入分析。項(xiàng)目自身具有一定的交通便利性特點(diǎn)，房屋價(jià)位可以控制在5000~5500元每平方米左右，但是整個(gè)小區(qū)規(guī)模并沒(méi)有形成之前，價(jià)位并不會(huì)超過(guò)5000元每平方米。結(jié)合目前實(shí)際情況展開深入分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)在整個(gè)用地方面與規(guī)劃中現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)要求相比多出面積的可能性相對(duì)比較明顯。該項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)，如果可以達(dá)到該規(guī)模，那么整體投資回報(bào)相對(duì)比較良好。

2.前期階段

某項(xiàng)目在整個(gè)臨建協(xié)議簽訂完成之后，雙方需要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)符合現(xiàn)實(shí)要求的臨建辦公室進(jìn)行科學(xué)合理的構(gòu)建和落實(shí)，這樣才能夠保證項(xiàng)目整個(gè)操作計(jì)劃能夠在實(shí)踐中得到有效推進(jìn)。整個(gè)實(shí)施過(guò)程中，需要雙方共同參與其中，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)整個(gè)規(guī)劃面積的有效提升。通過(guò)這種方式在實(shí)踐中的合理利用，公司自身投資風(fēng)險(xiǎn)得到有效規(guī)避，但是需要注意的一點(diǎn)是，整個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)行時(shí)涉及的操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較嚴(yán)重。所以對(duì)于各建設(shè)項(xiàng)目而言，在決策前期需要展開有針對(duì)性的可行性分析，包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)以及技術(shù)方案等。在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中要對(duì)其自身存在的諸多問(wèn)題展開深入分析，這樣才能夠根據(jù)實(shí)際情況提出有針對(duì)性的解決對(duì)策。在市場(chǎng)需求方面，通常需要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)其展開有針對(duì)性的預(yù)測(cè)和判斷，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目基本情況有所認(rèn)識(shí)和了解。在資源以及原材料等各方面要給予足夠的關(guān)注和重視，保證整個(gè)項(xiàng)目能夠在實(shí)踐中得到有效推進(jìn)。

結(jié)合目前大型項(xiàng)目具體建設(shè)和操作現(xiàn)狀展開深入分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)可行性研究理論或者方法以及實(shí)踐措施在國(guó)外部分發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)相對(duì)比較常見(jiàn)。但是結(jié)合目前我國(guó)實(shí)際情況展開深入分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)在實(shí)踐中由于受到體制等各方因素條件的影響，多數(shù)投資人員只能夠單純根據(jù)現(xiàn)有少量資料來(lái)進(jìn)行決策，并沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目是否具有可行性進(jìn)行客觀合理的判斷，決策缺少可靠依據(jù)作為支持。從實(shí)際角度出發(fā)對(duì)其展開深入分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)在實(shí)踐中對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)時(shí)，可行性研究在其中具有非常重要的影響和作用?？尚行匝芯吭谀撤N程度上可以被看作是整個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)得以確定的重要前提條件，對(duì)于投資者而言，是否對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資等能夠起到良好的效果。同時(shí)還可以將其看作是向銀行進(jìn)行貸款時(shí)的主要依據(jù)，銀行需要對(duì)可行性研究報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)有效的審核，對(duì)資金在項(xiàng)目建設(shè)之后是否具有一定償還能力進(jìn)行確定。同時(shí)還可以直接向當(dāng)?shù)卣蛘咚鶎俪鞘幸?guī)劃等各部門，申請(qǐng)相對(duì)應(yīng)的建設(shè)執(zhí)照時(shí)，將其作為主要依據(jù)，保證各環(huán)節(jié)工作的全面有序開展。除此之外，還可以將其看作是該項(xiàng)目與相關(guān)部門在協(xié)議簽訂時(shí)的重要參考依據(jù)。

3.施工階段

結(jié)合目前整個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)涉及的一系列流程展開深入分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目從立項(xiàng)規(guī)劃一直到施工為止，要經(jīng)歷的步驟相對(duì)比較多。從時(shí)間角度出發(fā)對(duì)其展開深入分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)各步驟與計(jì)劃之間存在相悖風(fēng)險(xiǎn)，將該項(xiàng)目作為分析對(duì)象展開深入分析，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面由于項(xiàng)目自身存在增高問(wèn)題，所以，在整個(gè)規(guī)劃審批階段需要投入的時(shí)間比例相對(duì)比較長(zhǎng)，甚至還有可能會(huì)出現(xiàn)反復(fù)審批等一系列問(wèn)題。如果審批未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，那么后續(xù)審批時(shí)需要投入的時(shí)間成本就會(huì)更長(zhǎng)，無(wú)形當(dāng)中導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)的難度也會(huì)有所增加。因此在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及的諸多影響因素展開深入分析，保證項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作的全面有序開展。對(duì)各自在業(yè)務(wù)當(dāng)中需要遵守的原則進(jìn)行確定，除此之外，要保證施工階段涉及的準(zhǔn)備以及組織等工作能夠落實(shí)到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本費(fèi)用的有效管理和控制。與此同時(shí)，要結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀，對(duì)進(jìn)度質(zhì)量以及合同等各方面管理工作進(jìn)行有效推進(jìn)，這樣不僅能夠結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)整個(gè)計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和優(yōu)化，而且能夠?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)質(zhì)量提供保證。

4.營(yíng)銷階段

無(wú)論是任何投資人員，在項(xiàng)目投資過(guò)程中要想獲取到高利潤(rùn)，最終目標(biāo)是投入資金多少就要回報(bào)相對(duì)應(yīng)的高利潤(rùn)，而營(yíng)銷階段相關(guān)工作在具體展開中，根本目的就是為了實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)。在實(shí)踐中要對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目展開有針對(duì)性的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，其中涉及的主要內(nèi)容是將目前市場(chǎng)信息以及財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)等作為前提條件，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)之后的盈利水平進(jìn)行客觀分析。項(xiàng)目貸款自身償還能力以及期限等都可以被納入其中項(xiàng)目，在整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，是否可以為企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)政收益等，會(huì)直接影響到投資人員自身的經(jīng)濟(jì)效益。因此要結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)符合現(xiàn)實(shí)要求的費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)合理的管理和控制，促使項(xiàng)目投資以及開發(fā)成本等各方面涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)信息具有一定準(zhǔn)確性和有效性。

三、結(jié)語(yǔ)

在實(shí)踐中結(jié)合目前工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)的現(xiàn)狀展開深入分析，對(duì)其中涉及的諸多影響因素以及開發(fā)步驟進(jìn)行確定。這樣不僅能夠從根本上實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)工作的全面有序開展，而且能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量以及成本等各方面因素條件的管理和控制，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)成本風(fēng)險(xiǎn)的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效管理和控制。這樣不僅能夠從根本上保證投資者自身經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定增長(zhǎng)，而且能夠?qū)Ω黝愶L(fēng)險(xiǎn)起到良好的規(guī)避效果。