王嘉豪（浙江江南工程管理股份有限公司， 浙江 杭州 310012）

0 引 言

未來社區(qū)是在特色小鎮(zhèn)之后被視為在“十三五”期間能夠帶動浙江省全局發(fā)展的重大創(chuàng)新舉措之一。未來社區(qū)理念旨在更好地發(fā)揮社區(qū)這一基礎工作單元的服務作用，讓社區(qū)能夠幫助老百姓解決切身的生活問題，提升居民生活品質(zhì)和居住滿意度，是一項便民利民的民生之舉[1]。

本文以臺州路橋鳳棲社區(qū)項目為研究對象，主要從未來社區(qū)項目的成本測算和資金平衡測算兩個方面研究項目開發(fā)實施的經(jīng)濟效益分析的重點難點，旨在進一步推進未來社區(qū)項目的建設。

臺州路橋鳳棲社區(qū)為全拆重建類試點，北至規(guī)劃道路、東至財富大道、西至桐嶼大道、南至南山路，東南角設有臺州市S1輕軌客運南站出入口，實施單元面積28.2 896 hm2，凈用地面積22.1 083 hm2，共分5個地塊。實施單元計劃2021年6月開工，2024年6月建設完成，運營期為10年，力爭打造“浙江商創(chuàng)融合住區(qū)新標桿”。

1 未來社區(qū)項目特點

1.1 場景完整性

未來社區(qū)項目獨創(chuàng)的九大場景及33項約束性指標的概念是其主要特點。如要高水平高質(zhì)量地建設未來社區(qū)，必須實現(xiàn)九大場景和相應指標的完整性和落地性[2]。

1.2 拆遷量大、拆遷協(xié)調(diào)難度高

未來社區(qū)項目包括整合提升類、拆改結合類、拆除重建類、規(guī)劃新建類、全域類等不同的種類，大部分項目涉及大量的拆遷內(nèi)容。未來社區(qū)改造能否順利推進，關鍵取決于拆遷的成本和拆遷的進度。

1.3 運營期限長

未來社區(qū)項目建設期結束后，還需要10年的運營期。未來社區(qū)運營期的難點在于社區(qū)運營管理人才缺失，如何將韌性社區(qū)、智慧社區(qū)、鏈接社區(qū)、共享社區(qū)的理念穿插進入九大場景的運營之中，是運營商需要著重思考的地方。

1.4 未來社區(qū)項目受政策影響大

未來社區(qū)建設首先是一個政策建構和實施的過程，無論是城市更新的規(guī)劃設計，還是社區(qū)改造工程的實施，整個工程都與政府政策制定過程密切相關。

2 未來社區(qū)項目成本測算

未來社區(qū)項目整體成本一般分為前期費用、土地費用、拆遷安置費用、市政配套費用、建安費用、工程建設其他費用等直接投資費用及財務費用、期間費用、管理費用、稅費等間接費用。其中建安費用為占比最大的支出，占總成本的60%以上。

2.1 未來社區(qū)項目成本測算的重要性

未來社區(qū)項目具有投資規(guī)模大、涉及部門多、運營周期長、受政策影響大的特點，資金成本和收益存在較大的不確定性。因此，準確地做好成本測算工作，可以提前預見和掌控相關風險，有效控制項目成本，充分利用資金，協(xié)調(diào)好資源配置。

2.2 臺州路橋鳳棲社區(qū)項目成本測算的重點難點分析

2.2.1 九大場景、數(shù)字化投入成本測算

未來社區(qū)創(chuàng)建的特點在于九大場景以及數(shù)字化的實施，其中九大場景要求落實33項約束性指標和引導性指標。數(shù)字化建設作為未來社區(qū)的亮點，需要前期進行詳盡的調(diào)研，分析對比各類數(shù)字化方案，擇優(yōu)選出適合本項目特色及建設目標的方案，從而確定相應的成本投入。

2.2.2 運營期投入成本測算

未來社區(qū)項目運營期成本包括前期招商費用、維修維護費用、智能設備智能軟件使用費用、營銷管理費用、基礎物業(yè)補貼費用及其他支出等。因運營期限長，受政策影響大，其間會有各種可變化因素產(chǎn)生，而成本測算發(fā)生于工程啟動之前，其準確性與時間因素密切相關。

2.2.3 內(nèi)部收益率基準值難以確定

內(nèi)部收益率是指方案計算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。一般來說，內(nèi)部收益率不小于銀行存款利率時代表項目是可行的。在作為投資決策工具時，需要進一步將其與同行業(yè)基準投資收益率進行對比。當內(nèi)部收益率大于等于行業(yè)的基準收益率時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可接受的。然而，未來社區(qū)項目投資環(huán)境復雜，建設模式多樣，其他附屬條件較多，難以依靠過往經(jīng)驗判斷其內(nèi)部收益率[3]。

2.2.4 缺少類似項目結算實際成本資料

資料積累可以避免成本測算的盲目性，目前一般房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟資料比較完善，但是由于未來社區(qū)項目的新穎性和特殊性，缺少類似項目可參考的實際成本結算資料，嚴重影響工程項目成本測算的精確性。

3 未來社區(qū)項目資金平衡測算

3.1 未來社區(qū)項目中開發(fā)商的盈利模式

未來社區(qū)項目的投資回報包括三個部分：一是政府回購收入，包括安置住宅回購、地下車位回購等；二是可銷售住宅的銷售收入；三是運營收入，即整個未來社區(qū)10年整體運營的收益。

未來社區(qū)項目不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)模式，在建設期結束后，仍需要開發(fā)商主導相當長期限的運營任務。未來社區(qū)項目是一項民生工程，在住宅銷售方面會受到一定的政策約束，盈利情況可能不如一般的房地產(chǎn)項目。如何通過先進的運營手段在運營期獲得收益，是開發(fā)商需要提前考慮的問題。

3.2 未來社區(qū)項目資金平衡方案的確定

編制資金平衡方案前，應充分做好調(diào)研工作，包括項目地塊周邊的地價和房價調(diào)研，商場辦公樓租金物業(yè)費調(diào)研等。

編制資金平衡方案時，應詳細列明政府方、開發(fā)方的各類收入項和支出項的明細，調(diào)整開發(fā)方商業(yè)辦公的自持比例，確保雙方均略有盈余，達到資金平衡狀態(tài)。開發(fā)方除建設期外，還需要詳細測算運營期的資金平衡，包括每一年的收支情況以及10年期的總收支情況[4]。

根據(jù)確定的未來社區(qū)項目前期費用、建安費用及房產(chǎn)銷售收入、政府回購收入等，進行資金平衡測算，給出政府土地出讓金的合理范圍的建議。

3.3 臺州路橋鳳棲社區(qū)項目資金平衡的重點難點分析

3.3.1 項目總成本難以預測

臺州路橋鳳棲社區(qū)項目的成本主要為土地出讓費、拆遷安置費和建安工程費，拆遷安置費受到拆遷政策和拆遷進度影響，建安工程費受到市場及通貨膨脹影響。為準確預測項目總成本，應委托專業(yè)的造價咨詢公司進行系統(tǒng)科學的測算，同時做好各項基礎數(shù)據(jù)的收集整理工作。

3.3.2 住宅銷售收入受政策影響較大

未來社區(qū)項目作為一項民生工程，以人為本、去房地產(chǎn)化是其根本任務之一，因此未來社區(qū)的商品住宅售價會受到更強的政策性約束，從而影響商品住宅的銷售收入。另外，對于人才住宅，每個城市人才政策均不相同，未來社區(qū)項目還要求開發(fā)商制定相應的人才購房優(yōu)惠政策，對人才住宅的銷售收入也會產(chǎn)生較大影響。

3.3.3 運營期的資金平衡測算

臺州路橋鳳棲社區(qū)運營期的收入來源主要包括商業(yè)中心出租、九大場景出租、停車位出租、物業(yè)收入以及廣告等其他經(jīng)營性收入。支出包括前期招商費用、維修維護費用、智能設備智能軟件使用費用、營銷管理費用、基礎物業(yè)補貼費用及其他支出等。為了科學、系統(tǒng)、準確地從總體上反映運營期的資金平衡狀態(tài)情況，有必要對每一項費用進行市場調(diào)研，并考慮其在10年期內(nèi)的價格變動的可能性[5]。

4 結 語

本文結合臺州路橋鳳棲社區(qū)項目實際情況，研究未來社區(qū)項目的成本測算和資金平衡問題。政府相關部門與專業(yè)咨詢單位應合力運用現(xiàn)代經(jīng)濟學理論系統(tǒng)做好各階段經(jīng)濟測算工作，尤其需要針對未來社區(qū)項目的特殊性進行分析測算。