羅加軍

(中眾合有限公司，福建 廈門 361009)

“提升改造工程”是指建筑建造時(shí)間較久導(dǎo)致外觀形象及使用功能已不能完全滿足觀感及使用要求，但結(jié)構(gòu)相對(duì)安全，需要進(jìn)行提升改造的工程項(xiàng)目。這些建筑從壽命期看大多還在中年期，之所以會(huì)有如此大的落差，究其原因主要是隨著經(jīng)濟(jì)、科技水平的不斷提升，助推了我國(guó)在教育、科技、材料及制造業(yè)水平等方面都有了長(zhǎng)足的進(jìn)展。這些建筑在設(shè)計(jì)、材料、施工等方面均落后于時(shí)代的發(fā)展。加上歲月的磨蝕，造成了這些建筑在外觀、使用功能、裝飾裝修都落后于人們對(duì)建筑產(chǎn)品的需求。若不進(jìn)行提升改造，不僅影響使用功能，更影響城市形象。

1 方案設(shè)計(jì)階段

(1)首先要確定提升改造的范圍及改造需要達(dá)到效果，大到一個(gè)街區(qū)、社區(qū)，小到一個(gè)單位工程甚至一個(gè)外立面的改造效果都要做好改造效果、功能提升的定位及方案設(shè)計(jì)。

其次，需要明確提升改造的范圍，從目前各地的提升改造經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，需要大量提升改造的首先是建筑的外立面，外立面通過提升改造可以起到立竿見影的效果。城市老舊建筑基本都位于城市的中心區(qū)域或重要區(qū)域，若不改造將嚴(yán)重影響城市形象。當(dāng)然改造也不是隨心所意，而必須遵循一定的原則。比如：外立面提升改造應(yīng)盡量簡(jiǎn)潔，臨街面取消開敞式陽(yáng)臺(tái)，空調(diào)機(jī)位等設(shè)施應(yīng)統(tǒng)一進(jìn)行隱蔽設(shè)計(jì)。

最后，就是建筑屋面，屋面作為第五立面，過去常被忽視。而屋頂?shù)呐K亂差也是最普遍存在的，所以屋面提升改造也是各地重點(diǎn)關(guān)注的地方。而屋面的提升改造宜采用頂部收分或平坡結(jié)合等處理方式。

(2)委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行改造方案設(shè)計(jì)，并將初步改造方案在一定范圍進(jìn)行公示，征集社會(huì)各界及屬地居民的意見，力爭(zhēng)讓提升改造更好地服務(wù)于廣大業(yè)主及屬地群眾。如，象嶼大廈原為90年代建成，白色的外墻面磚搭配藍(lán)色玻璃幕墻，在建成當(dāng)時(shí)成了一道靚麗的風(fēng)景，但“歲月不饒人”，經(jīng)過30多年的磨蝕，如今的象嶼大廈不僅外觀老舊，電梯、給排水、供電甚至門窗等都不能正常使用。所以提升改造就顯得非常必要。而怎么提升改造就成了一個(gè)必須重視的問題。對(duì)設(shè)計(jì)院的初步方案結(jié)合業(yè)主及政府部門的意見，最終將面磚改造為鋁合金格柵幕墻與鋁單板幕墻相結(jié)合的復(fù)合外飾面。既融入了時(shí)尚元素，讓建筑更有立體感與時(shí)代感。又兼顧采光、通風(fēng)及形象提升，巧妙利用格柵條的疏密錯(cuò)落將空調(diào)室外機(jī)進(jìn)行了有效的隱藏。在保證使用功能的前提下提升了建筑的時(shí)尚感及顏值。改造完成后，政府主管部門和業(yè)主代表均表示滿意。可見方案設(shè)計(jì)在提升改造中的重要性。

當(dāng)然，改造方案除滿足使用功能及觀感外還必須滿足規(guī)劃、消防、景觀、節(jié)能等規(guī)定。改造也不能占用消防設(shè)施、消防通道等生命通道。老舊建筑由于建造時(shí)間久，室外空調(diào)機(jī)的放置基本沒有設(shè)計(jì)及考量，從現(xiàn)狀來(lái)看老舊建筑的室外機(jī)不僅顯得很凌亂、空調(diào)水隨意排放等，而且還存在高空墜落等安全隱患，因此，在方案設(shè)計(jì)時(shí)，室外機(jī)的隱藏和空調(diào)水的有組織排放就成了外立面提升改造必須解決的問題。

(3)提升改造方案要以城市品質(zhì)提升和弘揚(yáng)當(dāng)?shù)刂黝}文化為引領(lǐng)，深入推進(jìn)城市有機(jī)更新，加快沿街老舊建筑、老舊小區(qū)的改造進(jìn)程，改善人居環(huán)境，提升品質(zhì)功能，更多的保留城市記憶，讓街區(qū)、小區(qū)更有顏值、生活更有品味。若遇到重要?dú)v史建筑，要以保護(hù)為主，以提升改造為輔，改造方案必須堅(jiān)持修舊如舊的原則。保持歷史建筑的原有風(fēng)貌及文化傳承。

(4)提升改造方案設(shè)計(jì)首先應(yīng)開展建筑安全隱患治理、消除危房等安全隱患，改造地下管網(wǎng)設(shè)施，加快推進(jìn)自主加裝電梯，因地制宜改造提升適老、適幼、停車等功能，構(gòu)建老舊街區(qū)、小區(qū)的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

(5)方案設(shè)計(jì)前必須做好老舊建筑原始檔案資料的收集核實(shí)，并對(duì)原有街區(qū)及建筑進(jìn)行實(shí)地勘察，摸清擬改造建筑的改造現(xiàn)狀，為提升改造方案設(shè)計(jì)做好相應(yīng)的技術(shù)準(zhǔn)備。

(6)提升改造不得破壞原有建筑的結(jié)構(gòu)安全，更不能超過建筑規(guī)模進(jìn)行改造。提升改造還應(yīng)考慮改造方案的經(jīng)濟(jì)合理性，杜絕鋪張浪費(fèi)。通過改造為建筑提質(zhì)增效，以較少的投入取得滿意的效果。財(cái)政投融資項(xiàng)目的投資總額更不能突破立項(xiàng)批準(zhǔn)的投資概算。

(7)提升改造工程應(yīng)完善相關(guān)報(bào)批、報(bào)審手續(xù)。經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，取得工程所在地政府主管部門的立項(xiàng)審批、方案審批及施工許可后方能正式進(jìn)行改造施工。

2 提升改造實(shí)施階段

(1)組建一支具備提升改造工程管理經(jīng)驗(yàn)，又有責(zé)任心與管理技能的管理團(tuán)隊(duì)。選好項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并根據(jù)改造工程的具體情況做好合理分工。

(2)提升改造工程啟動(dòng)前首先要做好詳細(xì)的工程提升改造施工策劃，包括安全鑒定、招投標(biāo)、合同、進(jìn)度、成本、安全及質(zhì)量管理等。

(3)要確保提升改造順利實(shí)施，必須保證改造建筑本身的結(jié)構(gòu)安全。改造施工前應(yīng)委托有資質(zhì)的鑒定單位對(duì)擬改造建筑進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全鑒定。對(duì)于結(jié)構(gòu)安全性滿足要求的則可以直接委托進(jìn)行改造方案設(shè)計(jì)。對(duì)于結(jié)構(gòu)安全性不達(dá)標(biāo)的建筑，必須選擇有資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行有針對(duì)性的加固設(shè)計(jì)，制定詳細(xì)的加固方案并經(jīng)專家評(píng)審后方可具體實(shí)施。

首先，結(jié)構(gòu)加固應(yīng)選擇有資質(zhì)的施工單位，選擇合適的加固方法并合理安排施工周期，使各工序銜接到位，從而保證結(jié)構(gòu)加固施工的順利實(shí)施。

其次，施工過程中應(yīng)綜合考慮樓棟內(nèi)及周邊業(yè)主的具體情況，提前做好預(yù)案及防患措施，以化解矛盾、減少糾紛。由于場(chǎng)地所限，提升改造施工往往需要占用小區(qū)或者城市人行道等公共通道作為施工用地，而占道、擾民應(yīng)編制詳細(xì)方案并報(bào)政府主管部門審批同意并提前公示，以征得廣大市民朋友的理解和支持。如，“廈門保稅市場(chǎng)大廈”位于疏港路旁，由于建造年代較久，也屬于老舊建筑，若不進(jìn)行提升改造，不僅影響城市形象，使用功能也大受影響。但改造起來(lái)難度也相當(dāng)大，不僅樓內(nèi)人員無(wú)法搬離，還不能影響其正常上班。按照政府主管部門提檔升級(jí)的要求，經(jīng)實(shí)地踏勘并與業(yè)委會(huì)充分協(xié)商，改造方案調(diào)整如下：經(jīng)安全鑒定確認(rèn)結(jié)構(gòu)安全后啟動(dòng)改造方案設(shè)計(jì)；為減少對(duì)樓內(nèi)辦公的影響，先不拆除原有幕墻和門窗，而在原有幕墻及門窗外新建幕墻及門窗，待施工完成后再拆除原有幕墻及門窗并完善每層的防火封堵及收口。從而減小改造施工對(duì)樓內(nèi)的影響；為不占用樓棟的人、車通道，方案采用金屬構(gòu)架全架空、全防護(hù)的措施，將地面層留給樓內(nèi)人員進(jìn)出樓棟及車輛通行；將一層頂棚面作為施工操作面及材料周轉(zhuǎn)場(chǎng)，巧妙地化解了場(chǎng)地狹窄并又?jǐn)_民的難題。順利完成了提升改造任務(wù)。

最后，提升改造工程應(yīng)做好工程改造施工管理預(yù)案，嚴(yán)格安全、質(zhì)量管理，防止改造施工過程中發(fā)生安全、質(zhì)量事故發(fā)生。由于施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，水、電、明火、機(jī)械設(shè)備使用等都會(huì)存在安全管理風(fēng)險(xiǎn)，所以在施工過程中，必須對(duì)安全生產(chǎn)給予高度的重視。定期開展安全生產(chǎn)培訓(xùn)、檢查和消防知識(shí)的培訓(xùn)演練，做到防患于未然。

3 驗(yàn)收交付及后期運(yùn)維管理

由于提升改造工程優(yōu)化了基礎(chǔ)設(shè)施，美化了街區(qū)形象及建筑外立面，改善了人居環(huán)境，群眾的幸福感和獲得感顯著增強(qiáng)。提升改造工程完工后，正確使用及安全運(yùn)行就顯得很重要了。

第一應(yīng)及時(shí)收集整理好工程的過程資料、竣工圖、使用手冊(cè)、說(shuō)明書等，待竣工驗(yàn)收后正式移交管理單位。

第二對(duì)于強(qiáng)弱電、消防、電梯等專業(yè)設(shè)備的使用、維護(hù)進(jìn)行詳細(xì)的使用示范并交底。以保證小區(qū)管理單位能夠正確使用專業(yè)設(shè)備，防止危險(xiǎn)行為發(fā)生。以提高小區(qū)自我管理，自我服務(wù)的能力和水平。