翟蓓宇（天津弘房企業(yè)管理有限公司，天津 300381）

房地產(chǎn)行業(yè)最大的特殊性就在于房地產(chǎn)行業(yè)是項目經(jīng)營制管理，每一個房地產(chǎn)集團都由一個一個的項目組合而成，幾乎所有的業(yè)務都是圍繞著房地產(chǎn)項目的開發(fā)而進行的，這個企業(yè)運營特點也將決定房地產(chǎn)行業(yè)獨特的集團化管控模式。集團總部都以房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務為基礎(chǔ)設置了對應的職能管理部門。實際上，當前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的集團化管控思路幾乎都是以操作管控型為主。

1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項目管理的概念及作用

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程項目管理的概念

概括而言，項目經(jīng)營管理是指從項目“經(jīng)營”的角度出發(fā)，實現(xiàn)對項目開發(fā)全過程的、各職能業(yè)務線的全方位的管理。從本質(zhì)上講，經(jīng)營管理是為完成企業(yè)經(jīng)營管理和經(jīng)濟效益的戰(zhàn)略目標而采取的一系列管理手段。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一般從兩個角度去認識經(jīng)營管理。

從企業(yè)戰(zhàn)略運營的視角來看，運營管理在企業(yè)戰(zhàn)略目標和具體經(jīng)營管理目標間起到了承前啟后的重要作用；從項目開發(fā)的視角來看，運營管理則是在具體經(jīng)營管理目標與項目開發(fā)中起到了傳遞和監(jiān)控的關(guān)鍵作用，推動著項目效益最大化。

1.2 項目運營管理的作用

1.2.1 目標管理

企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃落地分解為經(jīng)營目標后，又可以進一步地細化分解為經(jīng)營指標體系和經(jīng)營計劃體系兩個管理體系。其中的經(jīng)營指標體系一般通過《年度經(jīng)營目標責任書》的表現(xiàn)形式向下傳遞并落地執(zhí)行，經(jīng)營計劃體系在同時承接經(jīng)營指標體系后，通過企業(yè)年度經(jīng)營管理計劃的形式落地執(zhí)行。

1.2.2 進度管控

項目進度管控是在承接目標管理的經(jīng)營計劃體系而進行的深化管理的工作內(nèi)容，也是項目運營管理工作開展的基礎(chǔ)業(yè)務。在項目運營管理的范疇內(nèi)，進度管控的涉及面是相當之廣的，幾乎涉及項目運營的都是其管理的內(nèi)容。因此，進度管控的總體原則就應該是抓大放小、關(guān)鍵聚焦，將有限的注意力放在影響項目運營的關(guān)鍵節(jié)點上來。

1.2.3 風險防范

對于項目投資收益和現(xiàn)金流狀況的跟蹤管理是項目運營管理第三項主要業(yè)務工作，同時也是項目運營管理的更高難度的業(yè)務工作，這需要運營管理人員站在項目全局開發(fā)的角度實現(xiàn)對項目開發(fā)收益和現(xiàn)金流風險的全程監(jiān)控。

做好投資收益和現(xiàn)金流風險的全程監(jiān)控有主要有兩個關(guān)鍵點：其一是要做好項目開發(fā)價值鏈前端的投資收益基準的把控；其二是要構(gòu)建項目投資收益過程跟蹤管理的整體架構(gòu)，二者缺一不可。

2 房地產(chǎn)集團企業(yè)操作管控的模式

2.1 直線職能制項目管控模式

直線職能制項目管控模式是指房地產(chǎn)企業(yè)在部門設置上是按照職能的需求進行的，此時的項目部就是以工程建設為核心業(yè)務來進行項目團隊的組建，項目管理團隊主要負責的是與工程實施相關(guān)的業(yè)務工作。其他的職能業(yè)務工作則是由各專業(yè)職能部門具體負責的，項目團隊無權(quán)進行直接管控，而只是需要做好與其他職能部門的上下游工作搭接工作即可。在該模式中，對房地產(chǎn)項目的管控是典型的自上而下的垂直管理，呈現(xiàn)金字塔形，每一個職能部門的權(quán)責相對都較為明確，業(yè)務分工相對也較專業(yè)化。

在這種模式中，項目經(jīng)理的角色定位其實更像項目"工程經(jīng)理"，即項目經(jīng)理(工程經(jīng)理)只對項目實施過程中的工程進度、工程質(zhì)量、安全文明施工以及非設計變更類動態(tài)成本等業(yè)務工作負責，而沒有權(quán)責去統(tǒng)籌管理項目前期設計、報建、項目投資與收益、成本管理與控制、營銷策劃、項目交付等其他業(yè)務，更沒有相應的權(quán)限去進行督促推動。

2.2 項目公司制管控模式

所謂項目公司制管控模式，是指按項目全生命周期開發(fā)的業(yè)務需求為出發(fā)點來進行項目管理團隊的組建，其項目開發(fā)團隊至少包括了報建、設計工程、合約、營銷等核心的專職職能，是管理意義的子公司。

在這種模式中，項目經(jīng)理對各專業(yè)職能都是具有直接管理權(quán)限的，項目經(jīng)理的角色轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖靠偨?jīng)理的角色，相當于總部下屬城市子公司的總經(jīng)理，除集團總部統(tǒng)籌把控的部分業(yè)務(如土地投資、人力資源等)外，項目經(jīng)理將全面負責項目發(fā)展方方面面業(yè)務工作的推進。

當然，這種項目管控模式往往是公司發(fā)展過程中的一個過渡階段，不會長期發(fā)展，因為該模式下項目總經(jīng)理在管理上是極為集權(quán)的，過大的權(quán)限下放和過多的利益交匯必然需要更多監(jiān)管和制衡。

2.3 矩陣制項目管控模式

矩陣制項目管控模式就是在項目團隊的組建上，如同項目公司制管控模式，也是以項目全生命周期開發(fā)為基礎(chǔ)并相應配備了設計、合約、營銷、工程等必備的核心專業(yè)職能。但其不同于項目公司制的是，該項目團隊中各職能成員雖受項目經(jīng)理的領(lǐng)導與管理，但同時又隸屬于各自所在的職能部門，同時受到職能部門經(jīng)理的管轄。

在這種管控模式中，有三種角色：各職能經(jīng)理、項目經(jīng)理、普通團隊成員。各職能經(jīng)理的主要工作就是依據(jù)項目整體發(fā)展目標及分解的過程里程碑任務節(jié)點，合理分解職能業(yè)務工作任務，高質(zhì)量地完成自己職能范圍內(nèi)所承擔的產(chǎn)品開發(fā)任務。項目經(jīng)理的角色定位類似于項目公司制管控模式中的項目總經(jīng)理，負責整合公司資源來完成項目發(fā)展目標。普通團隊成員受到雙向領(lǐng)導和管轄，一個是項目經(jīng)理，另一個是職能經(jīng)理。在業(yè)務推進中，項目性職責向項目經(jīng)理匯報，職能性工作向職能經(jīng)理匯報。

在具體業(yè)務管理中，矩陣制項目管理模式中的項目經(jīng)理負責研究并設定需要完成的工作，職能經(jīng)理則關(guān)心工作完成的方式和期限。換言之，項目經(jīng)理來制訂項目發(fā)展的整體計劃，協(xié)調(diào)業(yè)務發(fā)生所需要的資源，跟進監(jiān)督各階段工作進程；職能經(jīng)理則根據(jù)項目經(jīng)理設定的階段性工作目標，負責進行職能范圍內(nèi)人力資源和其他資源的安排統(tǒng)籌。項目經(jīng)理對該項目的整體發(fā)展目標負責，而職能經(jīng)理則就該項目在對應職能的業(yè)務工作推動上對項目經(jīng)理負責。

3 對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項目管理措施的建議

3.1 優(yōu)化項目運營管理的組織架構(gòu)

基于矩陣制項目管控模式的項目運營管理工作，在企業(yè)管理模式中必然會在集團、區(qū)域、城市子公司各層級設置一個專業(yè)的管理部門，來負責項目運營事務的具體實施，以達到集團公司對項目運營工作的具體管理。在集團層面，項目運營管理的主要職責體現(xiàn)在規(guī)章制度的制定，并負責對項目運營中的關(guān)鍵節(jié)點進行管控和考核。在區(qū)域公司層面，運營管理部的主要職責是協(xié)助集團公司對區(qū)域內(nèi)城市子公司的項目運營事務進行管理，起到一個承上啟下的作用。其工作內(nèi)容主要為對區(qū)域內(nèi)各城市子公司項目運營節(jié)點進行監(jiān)督審核，跟進落實。

在城市子公司層面，該層級的運營管理部直接對接區(qū)域公司運營管理部，間接對接集團公司運營管理部，其主要的工作職責是進行項目計劃的編制、執(zhí)行與反饋；總結(jié)項目運營管理的經(jīng)驗教訓，并做好推廣工作。優(yōu)化項目運營管理的組織架構(gòu)，使各層級的運營管理更加落實和具體。

3.2 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理

風險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。工程項目建設活動受各類風險因素影響較大，風險事故的發(fā)生一方面會直接對相關(guān)建設活動主體造成生命或財產(chǎn)方面的損傷損失，另一方面還影響著整體項目建設的順利進行。因此，項目風險管理對于工程建設具有重要的意義，及時而有效的項目風險管理能夠?qū)こ探ㄔO起到重要的風險保障作用。

4 結(jié)語

隨著當前我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，各種新型產(chǎn)業(yè)興起并且開始逐漸發(fā)展起來。改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)便成為國民經(jīng)濟中一個重要的增長點，從一定程度上促進了我國社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項目管理進行深入分析，從而優(yōu)化與改進項目運營管理模式，能為房地產(chǎn)業(yè)增添新的動力。