周明輝（上海市工程建設咨詢監(jiān)理有限公司， 上海 200433）

1 工程概況

上海第一百貨商業(yè)中心（以下簡稱“一百商業(yè)中心”）多年來一直是上海的商業(yè)名片，在數(shù)十年的歷史進程中隨著時代變遷歷經(jīng)了多次整新裝修改造，在新時代傳統(tǒng)實體商業(yè)面臨巨大壓力和挑戰(zhàn)的情況下，必須對商場的業(yè)態(tài)、布局、環(huán)境進行全面更新升級。整個項目由一百商業(yè)中心A館（原市百一店）、B館（原一百商城）、C館（原東方商廈南東店）3棟單體建筑及六合路區(qū)域進行整體組合改擴建而成，位于上海市黃浦區(qū)，西側為西藏中路、南側為南京東路步行街、北側為寧波路。此次改擴建總建筑面積約12.3萬㎡，并在六合路上方建設頂棚及空中連廊使3棟單體互連互通。

受上海百聯(lián)集團股份有限公司委托，筆者任職的上海市工程建設咨詢監(jiān)理有限公司（以下簡稱“公司”）承擔了本工程的項目管理任務，在自前期策劃至竣工驗收的工程建設全過程中代表建設單位行使管理職責。管理工作內(nèi)容涵蓋項目的報審報批、設計管理、招標、造價、合約管理、進度、質(zhì)量、安全管理、信息管理等。

2 項目特點、難點分析

在城市更新類項目中，最主要的復雜性來自于原有的建筑、結構、機電系統(tǒng)的不確定性，而在本項目中，除此以外，還疊加了諸多特殊因素，極大地增加了項目實施難度。

2.1 建筑本身的特殊性

本項目是多單體的建筑群，3棟建筑建設年代不一，A館建于1936年，B館建于2006年，C館建于1996年，而且A館為上海市市級文物保護單位，有特殊保護性要求；并且要在3棟既有建筑間加建新的頂棚和連廊，較一般的城市更新項目更為復雜。

2.2 建設進度要求的特殊性

作為商業(yè)設施，施工工程要最大程度降低商場運營損失，一是要求在商場銷售的淡季（6月－12月期間組織進行施工；二是3棟單體不能同時停業(yè)，保證商場連續(xù)運營。工期緊、任務重，對于前期的策劃準備和施工組織實施均提出了極高要求。

2.3 技術的復雜性和特殊性

3棟建筑建設年代不一，建筑、結構、機電系統(tǒng)情況各不相同，既有圖紙不全，給改造工作帶來極大難度。新加建的頂棚和連廊難度更高，要在寬度僅約4 m的有限用地空間內(nèi)解決諸多技術問題，既要保證建筑效果，又要保證結構可行，還要避讓地下管線，且不能與既有建筑進行結構受力連接，其技術難度超乎想象。

2.4 環(huán)境的復雜性和特殊性

本項目地處最繁華的商業(yè)地段，緊鄰南京路步行街，并且位于地鐵2號線和8號線兩條地鐵線路的保護區(qū)域范圍內(nèi)，周邊環(huán)境十分復雜，施工期間的安全防護要求極高,且沒有施工周轉(zhuǎn)場地，車輛僅能從六合路進出，給施工組織帶來極大難度。

2.5 報批工作的復雜性和特殊性

本項目建設涉及室內(nèi)裝修（其中含文物保護建筑）、局部外立面改造、新擴建頂棚和連廊以及六合路的整體改造，涵蓋內(nèi)容眾多，包括文物裝修、普通裝修、新建建筑、道路改造等多種建設性質(zhì)不一的建設內(nèi)容，多種審批流程交叉，而且六合路為市政道路，其改造需通過市政部門立項實施，使得整個項目的報批工作極其復雜和特殊。

3 項目實施解決方案

3.1 充分的前期策劃

面對本項目極其復雜的情況，為達到項目建設目標，我們在前期階段進行了充分的分析研究，與商場運營方充分溝通并結合工程建設實際情況后，確定了三階段工作方案。第一階段2017年1月—6月為前期準備，進行設計、招標、報批及施工準備等工作；第二階段2017年6月—9月，A館、B館閉館進行裝修，C館正常營業(yè)；第三階段2017年9月—12月，C館閉館進行裝修并進行連廊頂棚建設及六合路整修，A館、B館完工開業(yè)。至2017年12月底前全面完工開業(yè)，最大程度滿足了商場運營方的要求。

為達到上述目標，相應的制定了以下幾方面針對性措施。

（1）采用設計—施工一體化發(fā)包模式，一是總體上節(jié)省了前期招標采購時間，二是施工單位可以較早介入開展工作，進行現(xiàn)場排摸及施工準備等工作。對于此類項目，施工單位的早期介入，對設計工作開展和后續(xù)的施工推進均十分有利。

（2）與相關部門協(xié)調(diào)后，考慮六合路需要進行整體改造，并且非市政主干道，在施工期間，對該道路進行了局部封閉，以有效解決施工場地問題。

（3）報審報批方面，結合相關部門的審批管理要求以及本工程的建設要求，經(jīng)過認真分析籌劃，制定了本工程分兩個項目立項，辦理三次施工許可證的報批方案。

立項一：室內(nèi)及外立面裝修、六合路加設頂棚。以百聯(lián)集團名義整體立項，立項性質(zhì)為改擴建。在該立項中，室內(nèi)裝修工程相對報批程序較少，先辦理施工許可證1，以保證室內(nèi)裝修工程可以先行開工建設；六合路頂棚工程報批流程復雜，后另辦理施工許可證2，時間上與室內(nèi)裝修施工做好搭接。

立項二：六合路改造及空中加設連廊。因處于地塊紅線范圍外，以黃浦區(qū)市政管理所名義進行立項、報批，辦理施工許可證3；工程涉及的費用以及具體建設管理工作均由百聯(lián)集團負責。

上述的報批策劃在最大程度上滿足了本工程的建設需要，為了該策劃的實現(xiàn)在實際實施過程中與上海市、區(qū)建管、規(guī)劃以及相關的地鐵、交通、交警、消防、環(huán)保、綠化、街道、城管等多個部門進行了反復協(xié)調(diào)溝通，其復雜程度遠超以往的任何新建或改擴建工程，經(jīng)過辛苦努力，工程最終在該報批方案的指引下得以按目標推進。

3.2 技術攻關

本工程在技術領域主要有以下三方面的難點。

（1）機電系統(tǒng)的更新改造范圍和改造方案是城市更新項目所普遍面臨的重點和難點。如，3棟單體建筑年代各異，機電設備使用情況各不相同；受工程投資所限，無法做到全部更新，而只能開展有針對性的合理更新；在前期階段商場不具備停業(yè)檢查的條件。在此情況下，在工程前期階段，公司組織進行了深入細致的機電系統(tǒng)排摸工作，該工作結合了既有圖紙、物業(yè)管理提供的相關信息以及現(xiàn)場查驗，大量查驗工作集中在夜間22:00以后的商城停業(yè)時間段，經(jīng)過約三周的細致排摸，對各系統(tǒng)機房、管線、設備情況均得到了詳實的數(shù)據(jù)，為設計工作、投資控制以及后續(xù)施工均奠定了堅實基礎。

（2）A館建筑為市級文物保護建筑，建成時間已超過80年，因此在本次A館的裝修改造過程中，對其的保護工作是重中之重。在前期階段，對該樓的勘察、設計、施工方案均進行了反復論證，并邀請相關專家進行了多次評審。盡管前期做了大量的準備工作，但由于A館建筑在近20年間進行過多次裝修，其中部分資料不夠齊全，且在前期的勘察、設計階段，因商場仍照舊正常營業(yè)而無法進行全方位的檢測，在施工中實際拆除原有裝飾層后，發(fā)現(xiàn)了多處與原圖紙不符之處，經(jīng)補測，還發(fā)現(xiàn)局部的樓板強度較低、部分區(qū)域存在高差等異常情況。針對此情況又進行了方案的完善，增加了較多的保護加固工作，雖在一定程度上影響到了工程進度，但保證了文物設施的安全可靠。

（3）本工程最大的難點在于六合路頂棚和連廊的建設。首先是頂棚的基礎必須落于紅線范圍內(nèi)，不能侵占六合路道路，而場地本身就十分狹小，地形圖標示尺寸與場地實測存在偏差，導致第一稿方案經(jīng)批復后再遭調(diào)整；其次是頂棚和連廊在結構的受力上需自成體系，若與3棟樓結構形成整體則將導致3棟樓需全部進行抗震加固，為此設計單位進行了四次方案調(diào)整，方在技術上通過審核，期間報批工作再次多輪反復；最后因地塊紅線范圍內(nèi)本身空間有限、地下室結構及室外管線等原因，常規(guī)的樁基無法實施。經(jīng)過深入研究分析計算，最終利用原建筑基坑施工時的圍護排樁，經(jīng)檢測承載力后，連成整體作為頂棚的基礎，解決了該難題。

3.3 進度控制及施工組織

在前述的三階段工作方案的整體指引下，公司細化每一階段各個條線的工作計劃，緊鑼密鼓地開展各項工作。三階段的工作安排既與報批工作相匹配，又能滿足商場不全部停業(yè)和減少停業(yè)影響的要求；并且從施工工作量上分塊后更便于組織管理，最后進行道路施工的施工工序安排也比較合理。

2017年6月，取得施工許可證1，保證了A館、B館按計劃閉館，并且對六合路進行了封閉，施工全面開始。2017年7月，陸續(xù)取得施工許可證2和許可證3，保證了后續(xù)施工的有序銜接。2017年9月底，A館、B館裝修完成，按計劃開業(yè)；同時C館閉館，開始進行C館裝修和六合路區(qū)域施工。2017年12月底，項目整體完工，一百商業(yè)中心以嶄新的面貌全面恢復營業(yè)，圓滿完成既定進度目標。

4 成果總結及經(jīng)驗

（1）城市更新是未來工程建設領域的重要市場。每個城市更新項目都有其特殊性和復雜性，往往無章可循，需要制定全面系統(tǒng)的、有針對性的管控措施和解決方案，對項目管理者提出了更高的要求。本項目是對公司項目管理綜合能力的考核。項目建設目標的實現(xiàn)，要從招標、報批、施工組織和技術管理等各方面進行綜合、統(tǒng)籌與協(xié)同，公司組織了強有力的團隊及后臺支撐，切實發(fā)揮了專業(yè)作用，體現(xiàn)了專業(yè)服務水準。

（2）項目管理方與業(yè)主方充分溝通和互信。在建設目標的制定、工作方案的策劃、實施過程中的協(xié)調(diào)等各方面中，項目管理方與業(yè)主方始終目標一致、高度協(xié)同，是引領項目建設成功的堅實基礎。

（3）復合型高水平人才隊伍的培養(yǎng)，始終是咨詢企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關鍵。項目經(jīng)理在項目管理工作中的作用至關重要。在本項目中，對項目經(jīng)理的綜合業(yè)務能力、領導能力、統(tǒng)籌策劃能力的要求極高。其中個人綜合業(yè)務能力是基礎，領導、組織、管理協(xié)調(diào)工作更為重要，通過統(tǒng)籌各類資源達到完成任務的目的。另外，對于復雜項目，公司后臺各類資源的有力支撐，也是推動項目工作和體現(xiàn)服務能力與價值的關鍵。

（4）本項目中仍有不足之處。特別是在六合路頂棚設計過程中的設計管理方面，在前期階段過于相信和依賴設計單位，未對其技術方案的可行性進行深入分析，過于注重其建筑效果而缺乏結構分析，導致方案的反復調(diào)整。最終不僅在一定程度上影響了工期，而且給項目報批協(xié)調(diào)管理增加了大量工作。這方面以后需要得到進一步改進和提高。

近年來，城市更新已成為工程建設的一個重要板塊。一百商業(yè)中心改擴建項目作為公司城市更新項目管理的典型優(yōu)秀案例，通過各參建方的密切協(xié)同和共同努力，各項建設目標均圓滿實現(xiàn)，并獲評“2018年度上海市建設工程白玉蘭獎”。一百商業(yè)中心改擴建項目管理的成功實踐，對開展城市更新項目管理工作，具有很好的借鑒和指導意義。