賈曉

（山西鑫盛聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西太原 030000）

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期向好發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在21 世紀(jì)以來(lái)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)若想要取得良好的持續(xù)發(fā)展，對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制便成為其中一項(xiàng)核心內(nèi)容，而對(duì)房地產(chǎn)工程的全過程造價(jià)管理，就在這一背景下進(jìn)入到了房地產(chǎn)行業(yè)的視野中，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理的重要意義，分析當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)造價(jià)控制中存在的問題，制定行之有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理策略，是相關(guān)行業(yè)從業(yè)者必須要深刻思考的問題。

1 全過程造價(jià)管理的關(guān)鍵作用分析

針對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，施行全程價(jià)格管理，主要有以下幾方面的意義：①讓房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)把工程造價(jià)控制在科學(xué)的范圍以內(nèi)，實(shí)現(xiàn)成本的有效節(jié)約，增強(qiáng)對(duì)各類資源的有效使用率，并且還能增加地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康向好發(fā)展；②對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，進(jìn)行全過程造價(jià)管理，能夠讓工程項(xiàng)目保持高效的運(yùn)轉(zhuǎn)，合理安排項(xiàng)目資金，科學(xué)預(yù)防地產(chǎn)項(xiàng)目修剪環(huán)節(jié)，發(fā)生資金短缺等情況，保證施工進(jìn)度；③開展全過程造價(jià)管理，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行優(yōu)化，減少房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的各類風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中各環(huán)節(jié)造價(jià)管理工作主要問題

2.1 決策階段

通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理工作開展情況進(jìn)行分析，在決策階段所體現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在對(duì)早期工作人員的組織和調(diào)配方面的不合理、缺乏專業(yè)技能型人才；項(xiàng)目決策方案的可行性不強(qiáng)；項(xiàng)目審批流程不夠規(guī)范、管理存在漏洞等方面。造成上述問題的原因，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)人力資源管理方式滯后同時(shí)缺少科學(xué)有效資金使用計(jì)劃所導(dǎo)致的。

2.2 設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，普遍出現(xiàn)的問題是采用的施工技術(shù)和經(jīng)濟(jì)性原則相矛盾、輕視設(shè)計(jì)方案的合理性或經(jīng)濟(jì)性；房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員只關(guān)注設(shè)計(jì)圖紙編制，輕視設(shè)計(jì)質(zhì)量控制，導(dǎo)致各類工程設(shè)計(jì)圖紙之間存在有比較嚴(yán)重的交叉矛盾現(xiàn)象。對(duì)引起上述問題的原因開展討論，一般是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程設(shè)計(jì)過程中對(duì)工程造價(jià)管理缺乏有效的關(guān)注，導(dǎo)致限額設(shè)計(jì)不能得到有效的使用，再加上設(shè)計(jì)者只關(guān)注設(shè)計(jì)方案的整體美觀性、完整性，對(duì)其所涉及的建筑的經(jīng)濟(jì)性缺乏足夠的重視，限額設(shè)計(jì)思想不能得到有效的貫徹落實(shí)。

2.3 項(xiàng)目招標(biāo)階段

在項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)，長(zhǎng)期性存在的問題是招標(biāo)文件的編制質(zhì)量不高，招標(biāo)文件中出現(xiàn)模糊不清、自相矛盾的內(nèi)容或存在某些內(nèi)容遺漏，這都會(huì)導(dǎo)致施工單位在投標(biāo)時(shí)采用不平衡報(bào)價(jià)，施工過程提出索賠，增加項(xiàng)目成本。

2.4 施工階段

在地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段，長(zhǎng)期存在的問題是其造價(jià)管理工作普遍存在的問題是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目施工過程中的成本管理控制力度不足，對(duì)施工過程中涉及的項(xiàng)目變更以及簽證等無(wú)法及時(shí)有效進(jìn)行確定。分析造成這一情況的原因，往往是因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目施工組織安排不科學(xué)、工程設(shè)計(jì)深度不足、工程成本管理控制力不強(qiáng)等因素所引起的。

2.5 竣工驗(yàn)收階段

在地產(chǎn)項(xiàng)目完工驗(yàn)收階段，其造價(jià)管理工作普遍存在的問題是施工單位所提交的相關(guān)資料準(zhǔn)確性、完整性較差，例如：工程竣工圖紙、工程簽證單、工程變更單、工程結(jié)算書等信息不健全，不完整。造成以上問題的原因是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工資料的審核未嚴(yán)格按照規(guī)范及合同要求進(jìn)行，致使這些資料在審核的過程中存在有比較大的疏漏。

整體來(lái)講，從目前的房地產(chǎn)造價(jià)管理工作的開展情況來(lái)看，其在各個(gè)環(huán)節(jié)造價(jià)管理工作中，都出現(xiàn)了一些值得重視的問題，以上問題的普遍存在，都可能讓房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化，因此，充分了解這些問題，并制定問題的有效解決對(duì)策，是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問題。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理的有效實(shí)現(xiàn)路徑

3.1 決策環(huán)節(jié)的造價(jià)管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)為了切實(shí)保障房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理工作在項(xiàng)目決策階段能夠真正意義上發(fā)揮其獨(dú)有作用，單位一定要完善的前期工作。①應(yīng)當(dāng)對(duì)人力資源的設(shè)置、組織、分配等工作進(jìn)行強(qiáng)化，進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理部門工作人員的理論水平和實(shí)踐能力；②還需要對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行各環(huán)節(jié)全方位系統(tǒng)性規(guī)劃，設(shè)計(jì)多種問題處理方法，方便為今后的工程開發(fā)工作進(jìn)行有效的鋪墊；③應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行有效的評(píng)估預(yù)測(cè)，由此在保障房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，以最低的投資來(lái)?yè)Q取最豐厚的回報(bào)，同時(shí)使用財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論背景下的資本評(píng)估模式，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估，把房地產(chǎn)項(xiàng)目給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益進(jìn)行展示，最大限度保障項(xiàng)目決策過程中的精確性和合理性。

3.2 設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的造價(jià)管理方法

在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，其造價(jià)管理工作必須要嚴(yán)格按照科學(xué)合理的決策方案，對(duì)工程中的各類圖紙信息進(jìn)行全面的交流溝通，明確各類施工技術(shù)與施工標(biāo)準(zhǔn)，讓技術(shù)與經(jīng)濟(jì)能夠始終保持相對(duì)穩(wěn)定平衡的狀態(tài)，更好的保障項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)需要選取經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富的設(shè)計(jì)單位，讓他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)工作，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，各部門工作內(nèi)容的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并嚴(yán)格管理好各部門之間在工作中的關(guān)系，對(duì)已經(jīng)設(shè)計(jì)完成的施工圖紙指派專業(yè)技術(shù)管理人員進(jìn)行全面審查，造價(jià)管理部門對(duì)各種所需要使用的材料、設(shè)備等進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，由此來(lái)對(duì)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行確認(rèn)，并在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)將造價(jià)管理進(jìn)行有效細(xì)化，對(duì)各種投資因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的制約進(jìn)行分析，由此在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效造價(jià)管理，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的可行性、科學(xué)性。

3.3 在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)階段的造價(jià)管理方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)階段，需要有效開展造價(jià)管理涉及的相關(guān)工作：①選聘優(yōu)質(zhì)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)清單及控制價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理部門要加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)工程量清單、招標(biāo)控制價(jià)的審核，確保招標(biāo)清單及控制價(jià)的完整性、科學(xué)性、合理性；②在編制招標(biāo)文件的過程中要明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、建設(shè)周期、報(bào)價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、評(píng)標(biāo)方法等；③加強(qiáng)合同管理，明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)，合同條款要盡量詳細(xì)、合同措辭要嚴(yán)謹(jǐn)，明確合同價(jià)款調(diào)整的方式方法以及風(fēng)險(xiǎn)范圍。

3.4 施工環(huán)節(jié)的造價(jià)管理方法

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段開展造價(jià)管理工作①房地產(chǎn)企業(yè)必須明確各部門的崗位職責(zé)，構(gòu)建科學(xué)規(guī)范的施工組織，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行相關(guān)工序的施工，保障項(xiàng)目施工有序進(jìn)行；②要對(duì)施工過程中的各項(xiàng)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量管理，嚴(yán)格材料進(jìn)場(chǎng)管理制度，確保施工材料符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求，嚴(yán)格檢驗(yàn)批驗(yàn)收制度，確保工程實(shí)體的安全性、可靠性；③建立明確完善的設(shè)計(jì)變更、施工簽證審核審批制度。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理部門要對(duì)設(shè)計(jì)變更的具體內(nèi)容進(jìn)行正確分析，確定設(shè)計(jì)變更的必要性、合理性；造價(jià)管理部門要熟悉招投標(biāo)文件、施工合同及相關(guān)法律政策，確定其是否屬于合同、圖紙及預(yù)算中的內(nèi)容，確保簽證與設(shè)計(jì)變更符合工程造價(jià)管理工作的相關(guān)制度和標(biāo)準(zhǔn)，有效預(yù)防在工程項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)工程造價(jià)的大幅上升，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程成本的有效控制。

3.5 竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的造價(jià)管理

在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)進(jìn)行造價(jià)管理工作：①需要將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的招投標(biāo)文件和項(xiàng)目施工合同中的工程內(nèi)容作為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收過程中的核心進(jìn)行審核，相關(guān)從業(yè)者需要全面認(rèn)知設(shè)計(jì)圖紙中的各種內(nèi)容，并做好對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)中的工程量和項(xiàng)目?jī)?nèi)容的記載，并對(duì)項(xiàng)目資料進(jìn)行分解，預(yù)防發(fā)生各種錯(cuò)誤；②在項(xiàng)目審核環(huán)節(jié)中，從業(yè)者一定要親身前往工程現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目總量量、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、材料單價(jià)等內(nèi)容逐一進(jìn)行調(diào)查、核對(duì)與記載，確認(rèn)其是否符合工程質(zhì)量要求，核對(duì)簽證單內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙中是否存在不匹配情況；③進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。在工程進(jìn)行竣工結(jié)算以后，對(duì)該項(xiàng)目在造價(jià)管理工作方面的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，并寫出總結(jié)報(bào)告，為房地產(chǎn)企業(yè)的全過程造價(jià)管理工作提供有效的經(jīng)驗(yàn)。

以上便是本人結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)實(shí)施有效造價(jià)管理的相關(guān)路徑，通過以上方法，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)可以得到有效的控制，并且工程施工進(jìn)度和工程質(zhì)量也將會(huì)得到顯著的提升，這對(duì)于保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，都將會(huì)帶來(lái)積極的影響。

4 結(jié)束語(yǔ)

整體來(lái)講，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，在保障項(xiàng)目工程質(zhì)量的前提下，獲得最大程度的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益，是其日常工作中的重要目標(biāo)，并且也是保障其長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的重要前提，所以，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，施行全過程造價(jià)管理，具有十分重要的意義，它不僅可以增強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理人員的專業(yè)能力，同時(shí)也能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)章制度得到有效的實(shí)施，提高造價(jià)管理工作的質(zhì)量，保障工程項(xiàng)目中的各項(xiàng)資金得到充分使用，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。