任廷

（上海星信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，上海200000）

近些年，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)也逐漸完善，隨之而來(lái)的就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈。在這樣的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要想占有較大的市場(chǎng)分額，促進(jìn)綜合效益的提升，就需要高度重視房地產(chǎn)工程管理以及項(xiàng)目成本控制，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。但是從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，在工程管理以及項(xiàng)目成本管理方面還普遍存在一定的問(wèn)題，針對(duì)問(wèn)題提出有效的措施，改進(jìn)和提升房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理以及項(xiàng)目成本控制的水平和質(zhì)量。

1 房地產(chǎn)工程管理、項(xiàng)目成本控制的相關(guān)概述及重要性

1.1 概述

房地產(chǎn)工程管理，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為實(shí)體的全過(guò)程的管理，工程管理是始終貫徹在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的管理工作。房地產(chǎn)工程管理，主要包含開(kāi)發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理以及施工管理三個(gè)主要內(nèi)容，涉及施工質(zhì)量、施工成本以及施工進(jìn)度等方面的內(nèi)容[1]。

而房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，就是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中所產(chǎn)生的成本費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)、合理、有效的控制管理，目的就是盡可能降低生產(chǎn)的成本，來(lái)獲取更大的效益。

1.2 重要性

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，工程管理以及項(xiàng)目成本管理是最為關(guān)鍵的內(nèi)容，是影響房地產(chǎn)企業(yè)獲取綜合效益的重要因素，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有重要關(guān)聯(lián)，由此可見(jiàn)，工程管理以及項(xiàng)目成本管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要意義：

1.2.1 有利于加強(qiáng)對(duì)人力、物力、財(cái)力的合理配置

眾所周知，房地產(chǎn)工程具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性，涉及的施工內(nèi)容比較多，相應(yīng)的對(duì)人力、財(cái)力、物力等方面也有一定的要求，而通過(guò)積極加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理以及項(xiàng)目成本管理，可以有效加強(qiáng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程人力、物力及財(cái)力等資源的合理配置，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供重要的保證[2]。

1.2.2 有利于控制成本，減少不必要的投入

做好工程管理以及項(xiàng)目成本管理，可以在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，結(jié)合工程量，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)相關(guān)資金的合理控制和管理，能夠最大限度避免出現(xiàn)資金浪費(fèi)的情況，可以減少成本的投入，還能保證企業(yè)能夠獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，最重要的是還能提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1.2.3 有利于加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度、成本以及質(zhì)量關(guān)系的控制

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)施工中，重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容是施工進(jìn)度、施工成本以及施工質(zhì)量等方面，想保證施工進(jìn)度、施工成本以及施工質(zhì)量的控制和管理，就離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理以及成本控制，調(diào)節(jié)三者關(guān)系是提升成本控制水平、施工質(zhì)量管理水平的關(guān)鍵，也是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展重要措施。

2 房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題

2.1 缺乏完善的管理體系

房地產(chǎn)的建設(shè)周期是比較長(zhǎng)的，鑒于這一特征，房地產(chǎn)工程管理以及成本控制也存在明顯的長(zhǎng)期性特征，所以有完善的管理體系是十分關(guān)鍵的。成本控制工作，在建設(shè)前期以及建設(shè)過(guò)程中均有體現(xiàn)，在實(shí)際的工作中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，重視施工進(jìn)度及質(zhì)量，忽視成本的控制與監(jiān)督，導(dǎo)致在工作中也出現(xiàn)資源浪費(fèi)以及虛假報(bào)賬等情況的發(fā)生。另外，在管理流程也存在明顯的問(wèn)題，如常見(jiàn)的有缺少預(yù)防措施方案，導(dǎo)致在發(fā)生緊急情況時(shí)，無(wú)法及時(shí)解決，這也是影響項(xiàng)目管理效果[3]。

2.2 忽視成本核算

成本預(yù)算在房地產(chǎn)工程管理以及項(xiàng)目成本管理中也是十分關(guān)鍵的因素，但是在實(shí)際的工作中，多數(shù)企業(yè)在成本預(yù)算以及核算方面都出現(xiàn)分離的情況，主要是成本預(yù)算與核算之間缺乏有效的對(duì)比分析，也就是說(shuō)預(yù)算成本沒(méi)有與實(shí)際的成本進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)采取措施糾偏。

2.3 資金使用混亂，存在明顯的浪費(fèi)情況

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)中會(huì)使用大量的資金，而在實(shí)際的成本管理中，由于沒(méi)有積極的落實(shí)和實(shí)施全過(guò)程控制的原則，導(dǎo)致資金出現(xiàn)使用混亂的情況，從引起資金浪費(fèi)情況，也容易使得到不法分子提供可有機(jī)乘，甚至還會(huì)增加投資成本，導(dǎo)致企業(yè)的利益也受到了很大的影響。

2.4 安全事故以及質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)

近年來(lái)，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，也頻繁爆出質(zhì)量問(wèn)題以及安全事故，而出現(xiàn)這些情況的主要原因就是缺乏科學(xué)有效的質(zhì)量防范與管理，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，就需要整改、返工等措施補(bǔ)救，嚴(yán)重的引起工期延誤，投資增加。

2.5 獎(jiǎng)懲制度不足

建立完善的獎(jiǎng)懲制度，才能提升項(xiàng)目管理人員的成本控制以及質(zhì)量管理意識(shí)，更好地提升成本管理的水平和效率。但是實(shí)際上，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在獎(jiǎng)懲制度方面都存在一定的不足，員工不明確具體的獎(jiǎng)罰措施，職責(zé)劃分不明確，增加了人力資源考核難度，影響成本管理水平和效果[4]。

2.6 管理人員綜合素質(zhì)不高

從目前房地產(chǎn)工程管理以及成本控制工作來(lái)看，其中管理人員綜合素質(zhì)不高也是常見(jiàn)的問(wèn)題，由于管理人員的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)能力方面存在一定的不足，尤其是無(wú)法滿足成本管理工作的實(shí)際需求，導(dǎo)致建設(shè)成本控制不理想。

3 房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的有效對(duì)策

3.1 建立完善的管理體系

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程管理以及項(xiàng)目成本控制工作，均離不開(kāi)完善的管理體系，完善的管理體系能夠?yàn)楣芾砉ぷ鞯挠行ч_(kāi)展提供重要的保證，也能促進(jìn)管理水平和效率的提升，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)建立企業(yè)的工程管理制度（主要開(kāi)發(fā)前期、材料采購(gòu)、預(yù)結(jié)算、施工現(xiàn)場(chǎng)及工程驗(yàn)收管理）與項(xiàng)目管理制度（合同審批流程、甲供材料（設(shè)備）采購(gòu)及管理、付款審批流程等），使項(xiàng)目管理有據(jù)可依。另一方面，企業(yè)還需要積極借鑒和引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的管理體系，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理體系的完善，如借鑒和引進(jìn)動(dòng)態(tài)管理理念，從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，積極進(jìn)行創(chuàng)新，建立與企業(yè)發(fā)展相符合的管理體系，來(lái)有效的加強(qiáng)對(duì)成本的控制和管理，為企業(yè)的發(fā)展獲取更多利益[5]。

3.2 增強(qiáng)工作人員對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)工程管理及項(xiàng)目成本控制，想達(dá)到預(yù)期的管理目標(biāo)和效果，需要全體的員工積極參與與配合，才可保證成本管理工作的有序有效進(jìn)行。在具體的管理工作中，就需要讓工作人員深刻的認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目成本管理的重要作用，并結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，積極開(kāi)展學(xué)習(xí)與培訓(xùn)活動(dòng)，自我提升，樹(shù)立良好的成本控制和管理意識(shí)。此外，成本管理涉及的部門比較多，需要各個(gè)部門針對(duì)崗位職責(zé)進(jìn)行劃分，讓每個(gè)工作人員的價(jià)值和作用得以有效發(fā)揮。

3.3 將成本管理融入工程管理階段

將成本管理合理的融入工程管理階段，對(duì)于達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益也有重要的作用。①將成本管理融入前期規(guī)劃階段，結(jié)合項(xiàng)目工程的實(shí)際情況和特征制定合理的規(guī)劃，保證規(guī)劃以及前期成本管理的可行性；②成本管理融入技術(shù)管理環(huán)節(jié)，施工前做好技術(shù)交底工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)的缺陷，提出補(bǔ)救方案。設(shè)計(jì)單位與施工單位溝通，使施工了解設(shè)計(jì)意圖，制定相應(yīng)的施工措施，并嚴(yán)格的按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工；③將成本管理應(yīng)用在施工設(shè)備以及材料的選購(gòu)中，積極做好材料、設(shè)備的市場(chǎng)分析，合理控制購(gòu)買的資金成本，保護(hù)能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的成本管理目標(biāo)[6]。在工程的施工過(guò)程始終的貫徹和落實(shí)成本控制，保證施工質(zhì)量的同時(shí)，盡可能的降低成本，保證企業(yè)可以獲取更高的效益。

3.4 提高管理人員的綜合素質(zhì)

在房地產(chǎn)工程管理以及項(xiàng)目成本控制中，管理人員的綜合素質(zhì)也是影響管理效果的重要因素。在人員聘請(qǐng)方面，就需要選擇專業(yè)的成本管理人員，同時(shí)還需要對(duì)現(xiàn)有的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，保證管理人員的綜合素質(zhì)，這樣才能提高工程管理以及成本管理的水平。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，工程管理以及項(xiàng)目和成本控制是十分重要的工作內(nèi)容，不僅可以起到降低成本、提高施工質(zhì)量的作用，同時(shí)還能保證企業(yè)獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益。鑒于目前管理工作的現(xiàn)狀，就需要積極提出有效的應(yīng)對(duì)對(duì)策，增強(qiáng)管理的效果并提高其質(zhì)量，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重要的保障。