覃芳玉

（廣西冠桂爆破科技有限公司，廣西 來賓 530012）

1 我國危舊房改造的指示通知

我國于2012年12月12日由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國財政部、中華人民共和國農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局、國務(wù)院僑務(wù)辦公室、中華全國總工會聯(lián)合頒布了《關(guān)于加快棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》，通知“為認真貫徹《國家基本公共服務(wù)體系‘十二五’規(guī)劃》（國發(fā)〔2012〕29號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）精神，全面落實全國資源型城市與獨立工礦區(qū)可持續(xù)發(fā)展及棚戶區(qū)改造工作座談會部署，扎實推進各類棚戶區(qū)（危舊房）改造”。

2 我國危舊房改造現(xiàn)狀

“棚改（危舊房）始于2009年，到今天已經(jīng)累計開工4730萬套，幫助超過1.2億居民從危舊住房、破屋爛院以及存在明顯公共安全隱患的房子中搬進了高大嶄新明亮的第三代電梯房里。徹底幫助他們改善了居住環(huán)境，圓了很多人的‘安居夢’，所以棚改（危舊房）拆遷稱得上是我國重大的民心工程，發(fā)展工程?！?/p>

“8、9月份全國絕大多數(shù)城市都已經(jīng)陸續(xù)公布了‘2021年上半年棚改（危舊房）開工情況’。從公布的資料來看，棚改（危舊房）并沒有結(jié)束，而是照常進行。比如貴陽，2021上半年完成了11個棚改（危舊房）項目，20宗棚改（危舊房）用地掛牌，共146.95萬m2，成功出讓18宗，總成交面積135.11萬m2，總攬金184.57億元。棚改（危舊房）規(guī)模較去年同期不降反增。但從各省年初發(fā)布的棚改（危舊房）工作計劃來看，2021年全年的棚改（危舊房）開工總量，很可能較上一年度繼續(xù)下滑。專家預(yù)計，2021年棚改（危舊房）開工總量將不超過200萬套。換句話說，2021年棚改（危舊房）雖然未結(jié)束，但規(guī)模將收縮?！?/p>

在國家政策指導(dǎo)下各地政府積極響應(yīng)，擬實現(xiàn)在“‘十二五’期末，全國成片棚戶區(qū)（危舊房）力爭基本完成改造，住房使用功能得到改善，基礎(chǔ)設(shè)施得到完善，居住質(zhì)量得到提高。”目前我國除了房屋年久失修等特殊情況，極少進行大規(guī)模的拆遷，規(guī)避通過拆遷實現(xiàn)一夜暴富的情況，提出“擴大內(nèi)需新動能”的要求，以舊房改造結(jié)合危舊房改造來實現(xiàn)城市發(fā)展。

“2021年8月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，明確要求：各地在城市更新行動中堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力?！保ㄒ貌糠终跃W(wǎng)易2021-10-18 09：21小林的街頭美食）

綜上所述，為避免資源浪費同時改善居民居住質(zhì)量、提升城鎮(zhèn)整體形象、協(xié)調(diào)農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展，筆者認為舊城區(qū)小規(guī)模危舊房拆建與舊房改造相結(jié)合并行，更適合我國國情需求。

3 危舊房改造項目的代建工作分享

危舊房改造工程涉及工程勘察設(shè)計、施工管理、政府主管的各部門，涉及建筑建材設(shè)備檢測等各行各業(yè)，筆者認為危舊房改造通過代建制度可提高項目實施進度、提高建設(shè)品質(zhì)、規(guī)范報建備案流程，規(guī)范項目運作，并規(guī)避項目投資風(fēng)險。代建制度“根據(jù)國家發(fā)改委起草、國務(wù)院原則通過的《投資體制改革的決定》，通過招標的方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位（以下簡稱代建單位），負責(zé)項目的投資管理和建設(shè)組織實施工作，項目建成后交付使用單位的制度。代建期間，代建單位按照合同約定代行項目建設(shè)的投資主體職責(zé)，有關(guān)行政部門對實行代建制的建設(shè)項目的審批程序不變”。

筆者有幸作為代建方在工作中參與危舊房改造項目。該項目地處南寧市舊城區(qū)中心某機關(guān)大院內(nèi)。因房子年代久遠，通過專業(yè)鑒定為危舊房屋。項目經(jīng)過重新規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)規(guī)劃用地面積約36000m2，總建筑面積約220000m2，其中地下建筑面積約60000m2。項目擬分地塊拆除、分區(qū)實施改造。

當(dāng)時項目面臨的問題討論有：①原規(guī)劃功能不完善，停車位不足，綠化環(huán)境陳舊，綠地不足，缺少全齡化的運動設(shè)施空間。需要重新規(guī)劃設(shè)計加以完善；②用地范圍內(nèi)地塊之間高差大，增設(shè)地下室跨度大，完善設(shè)計的同時需要分地塊實施；③用地范圍內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無章，缺少預(yù)見性，規(guī)劃凌亂，沿街立面影響市容市貌，亦需要通過新規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)加以協(xié)調(diào)及改善；④地下排水管網(wǎng)資料缺失給設(shè)計、建設(shè)改造帶了困難，需要實測實量摸排，以為新設(shè)計、新建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；⑤需要規(guī)范項目立項、工程勘察、設(shè)計、施工各環(huán)節(jié)報審程序，推動各階段證件的辦理；⑥調(diào)動居民的主觀能動性，提高設(shè)計建設(shè)的民意統(tǒng)一性。

工作團隊梳理工作思路，將以上問題分別用以下五條工作軸線指導(dǎo)及同步推進工作：①危舊改土地出讓金交款工作；②總平規(guī)劃設(shè)計、單體方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批工作；③工程招投標及合同簽訂工作；④遷改工程工作；⑤辦理工程施工許可證及做好開工前準備工作等。

（1）危舊改土地出讓金交款工作，規(guī)范項目立項審批。實施步驟小結(jié)：①提交申請房改辦立項及項目改造方案函文；②審核權(quán)屬面積（需提交材料有：測繪項目委托書、規(guī)劃批復(fù)總平及規(guī)劃設(shè)計通知書、土地證、授權(quán)委托書、知情同意書等）；③危房鑒定報告；④協(xié)調(diào)居民參與度，房屋產(chǎn)權(quán)人房產(chǎn)所有權(quán)證收集，填寫改造居民名單及住房狀況表，產(chǎn)權(quán)人同意改造意見書收集；⑤編制還建戶與非還建戶面積證明函上報財政廳批復(fù)后提交房改辦審批；⑥提交宗地示意圖等材料上報國土信息中心審批；⑦編制項目用途比例表；⑧申請劃撥轉(zhuǎn)出讓審批；⑨土地出讓金評估；⑩簽訂出讓合同、繳納土地出讓金開工前準備。

（2）總平規(guī)劃設(shè)計、單體方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批工作?？偲脚c單體方案、施工圖設(shè)計考慮與周邊原有建筑的功能、立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，解決停車位、綠地率及運動設(shè)施空間不足，各地塊高低落差大等原規(guī)劃建設(shè)的不足。實施步驟小結(jié)：①申報人防地下室條件，申報總平規(guī)劃、單體方案設(shè)計條件；②完成人防地下室的設(shè)計方案、總平規(guī)劃設(shè)計及單體設(shè)計方案；③提交總平規(guī)劃及單體設(shè)計方案進行規(guī)劃主管部門的技術(shù)審查；④方案設(shè)計文本通過規(guī)劃主管部門業(yè)務(wù)會議討論復(fù)核及審批；⑤總平規(guī)劃及單體設(shè)計方案、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批通過；⑥總平規(guī)劃、單體方案、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批紙質(zhì)材料送審，取得規(guī)劃許可證；⑦施工圖設(shè)計；⑧施工圖通過建設(shè)主管部門聯(lián)合數(shù)字平臺報建系統(tǒng)審查。

（3）工程招投標及合同簽訂工作，實施步驟小結(jié)：①招標方案的確認；②招標備案，所需要材料：a.項目立項批文（包括科研報告、初步設(shè)計、批復(fù)報告）；b.代理機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及委托合同；c.土地使用證或建設(shè)用地批準；d.施工圖設(shè)計文件；e.施工圖設(shè)計文件審查備案表；f.工程報建表；g.造價單位資質(zhì)及委托協(xié)議；h.建設(shè)資金到位承諾書；i.建設(shè)單位項目管理承諾書；j.邀請招標資格證明書；k.邀請投標單位資格審查表；l.招標申請表；m.工程量清單；n.招標控制價；③招標申請通過后，編制招標文件；④發(fā)出投標邀請書（向4個具備招標項目資格能力要求的投標人發(fā)出投標邀請書）；⑤發(fā)布工程量清單（開標前15個工作日發(fā)布，預(yù)留1～2工作日監(jiān)督審核）；⑥招標控制價公示（開標前7個工作日發(fā)布，預(yù)留1～2工作日監(jiān)督審核）；⑦業(yè)主評委資料以及評委抽取表蓋章備案（需蓋章發(fā)至監(jiān)督部門郵箱辦理備案，需在投標截止前發(fā)至郵箱）；⑧按法定時間開展評標活動（自投標邀請書發(fā)出之日起不少于20個日歷天，發(fā)布當(dāng)天不計）；⑨評標結(jié)果呈送業(yè)主，發(fā)布中標候選人公示；⑩發(fā)布中標公告并完成中標通知書簽訂施工合同；監(jiān)理單位、工程檢測單位、沉降檢測單位、施工勘察單位確定并簽訂合作合同辦理施工許可證，機械進場。

（4）開工前遷改工程工作的展開：①繳納城建配套費，辦理市政施工許可證。用于市政道路接駁施工；②分地塊高低壓電纜遷改；③分地塊敷設(shè)臨時施工用電纜；④開閉所遷改；⑤分地塊自來水遷改；⑥分地塊地下室施工預(yù)留連接部位供水管道遷改；⑦分地塊排污排水管遷改；⑧分地塊化糞池遷改；⑨分地塊燃氣管遷改；⑩實施建設(shè)施工道路、項目辦公室及工人宿舍拆除陳舊雜物房、商鋪倉庫、泳池及配套用房、發(fā)電機房等舊有樹木移植。

（5）辦理工程施工許可證及工程開工等。明確各工作小組的工作職責(zé)，通過各司其職及相互配合，工作涉及蓋章、審計、勘察設(shè)計、實地測量、法制、造價、監(jiān)理、檢測、招標代理等單位或部門流程的確定。同時為了提高工作效率，需要定期展開工作會議、對電子產(chǎn)品進行工作跟蹤等。

4 結(jié)語

危舊房改造是利國利民的工程。危舊房改造在國家政策主導(dǎo)下，在各級政府的指導(dǎo)意見下，取得了一定的成效。筆者以為堅持科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一布局，倡導(dǎo)節(jié)約用地及能源，來實現(xiàn)城市建筑的可持續(xù)性發(fā)展。以人為本，提倡舊城區(qū)小規(guī)模危舊房拆建與舊房改造相結(jié)合并行的原則，讓城鎮(zhèn)建設(shè)滿足適老性功能以應(yīng)對人口老齡化社會的發(fā)展需求。加大智能化實施及改造，推行就近托幼托老服務(wù)點，為生養(yǎng)二胎、三胎提供養(yǎng)育便利；為實現(xiàn)居家養(yǎng)老為主、社區(qū)養(yǎng)老為輔的社會環(huán)境做好基礎(chǔ)建設(shè)。危舊房改造以提升人們生活質(zhì)量為目標，調(diào)動社會各界力量及居民參與，一同推進實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三方效益。