童玲

近些年隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高收益的房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資的熱門選項(xiàng)，但隨著我國相關(guān)政策的調(diào)控，我國房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸趨于成熟和理性，在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)交易市場各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到不同程度的影響。

房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)交易中不可忽視的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，但傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場交易規(guī)則并不統(tǒng)一，地區(qū)差異性非常大，且房地產(chǎn)評估從本質(zhì)上來說屬于社會(huì)中介行業(yè)范疇，影響最終評估價(jià)格的因素過多，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性，對此行業(yè)內(nèi)外都應(yīng)該加以重點(diǎn)防范。本文結(jié)合實(shí)際，從多個(gè)角度探究房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)中的各類型風(fēng)險(xiǎn)，并針對性地提出一些風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制措施，旨在更好的完善房地產(chǎn)評估市場，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)評估行業(yè)介紹

房地產(chǎn)評估最早起源于國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)交易市場，在我國基本上出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代中后期，雖然發(fā)展歷史短暫，但由于近些年我國房地產(chǎn)市場的快速增長，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展并不落后于其他發(fā)達(dá)國家，且因?yàn)槲覈?dú)特的房產(chǎn)政策，發(fā)展出一套相對獨(dú)立的房地產(chǎn)評估體系。

早期，我國房地產(chǎn)市場交易種類非常單一，就是單純的房產(chǎn)買賣，而房地產(chǎn)評估的主要目的是防止房產(chǎn)交易雙方隱瞞價(jià)格進(jìn)而偷漏交易稅款。但隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都與房地產(chǎn)產(chǎn)生了關(guān)聯(lián)，因此，房地產(chǎn)評估的服務(wù)領(lǐng)域也得到了極大地拓展，現(xiàn)如今必須有房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)參與的經(jīng)濟(jì)交種類有銀行地產(chǎn)抵押貸款、城市建設(shè)拆遷款補(bǔ)償、國有土地有償征用、不良資產(chǎn)的處置和鑒定、房地產(chǎn)增值稅以及房地產(chǎn)投資咨詢等方面。

我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀

從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)評估行業(yè)屬于新興行業(yè)，存在很大的發(fā)展空間，整體市場的需求量非常大，行業(yè)內(nèi)部高端人才占比較多，且依舊存在較大的人才缺口。此外，各類型房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)基本建立了現(xiàn)代化公司管理制度，市場趨于規(guī)范化，但整個(gè)房地產(chǎn)評估市場內(nèi)部競爭非常激烈，市場的整體表現(xiàn)非常有活力。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，隨著我國房產(chǎn)稅收改革制度的推行和實(shí)施，房地產(chǎn)評估市場迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，可以預(yù)測的是，未來房地產(chǎn)評估市場的熱度并不會(huì)消退，且會(huì)隨著時(shí)間的推移，大批量涉稅的住房需要集中評估，會(huì)給當(dāng)前房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)帶來大量的稅基評估業(yè)務(wù)，如何有效地抓住這一發(fā)展機(jī)遇，成為各大房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所思考的重點(diǎn)問題。

此外，各種新興政策的實(shí)施以及新技術(shù)的應(yīng)用帶來發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也伴隨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)面臨的挑戰(zhàn)主要集中在以下幾點(diǎn)：一是，房地產(chǎn)評估行業(yè)中，部分評估機(jī)構(gòu)為了搶占市場會(huì)出現(xiàn)一定的惡性競爭問題，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)評估市場的運(yùn)行規(guī)律，如果不及時(shí)地進(jìn)行有效管控，很容易拉低房地產(chǎn)評估市場的整體信譽(yù)度，危害行業(yè)的穩(wěn)定性。二是，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)自身的防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足。巨大的行業(yè)市場代表的巨大的利益，而在這種環(huán)境下，利益的提升也代表著風(fēng)險(xiǎn)的提高，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理人員如果一味地追求經(jīng)濟(jì)效益，則很容易忽視行業(yè)內(nèi)部運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而使得自身評估的服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)問題，嚴(yán)重影響自身的行業(yè)競爭力。三是，我國優(yōu)質(zhì)評估機(jī)構(gòu)帶來的市場沖擊。隨著我國市場的全面開放，作為地產(chǎn)交易大國，國外很多老牌的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到我國房地產(chǎn)評估市場中，因此，國內(nèi)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不僅需要面對國內(nèi)同行業(yè)的激烈競爭，還需要面對國外優(yōu)秀評估機(jī)構(gòu)的打擊，如果不做出相應(yīng)的管理調(diào)整，必然會(huì)被復(fù)雜競爭環(huán)境所淘汰。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)類型

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)評估風(fēng)險(xiǎn)

從具體的房地產(chǎn)評估過程和結(jié)果來看，房產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)主要包括價(jià)值上和技術(shù)上兩方面的風(fēng)險(xiǎn)。首先，評估房產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)評估的核心內(nèi)容，不同機(jī)構(gòu)評估報(bào)告的最終價(jià)值都不盡相同，都會(huì)在一定范圍內(nèi)上下浮動(dòng)，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)本身具有服務(wù)性質(zhì)，一些機(jī)構(gòu)為了拉攏客戶，會(huì)不遵守自身的行業(yè)底線，按照顧客的需求對最終價(jià)值進(jìn)行大范圍的調(diào)整，嚴(yán)重影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交易原則。其次，房地產(chǎn)評估技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在房地產(chǎn)評估人員在評估過程中出現(xiàn)技術(shù)性錯(cuò)誤，進(jìn)而給評估機(jī)構(gòu)自身的業(yè)務(wù)信譽(yù)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)如今房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)基本上都是遵循現(xiàn)代化企業(yè)管理模式，因此，財(cái)務(wù)管理對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)自身的發(fā)展非常重要。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更多的指的是機(jī)構(gòu)內(nèi)部的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)納稅行為是否合理合規(guī)。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的稅收繳納方式與大多數(shù)企業(yè)一樣，都是傳統(tǒng)的查賬征收方式，即根據(jù)自身的營業(yè)利潤按照國家規(guī)定的所得稅稅率進(jìn)行的稅款繳納，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)自身業(yè)務(wù)的特殊性，一些評估機(jī)構(gòu)為了可以少交一些企業(yè)所得稅，都會(huì)利用行業(yè)內(nèi)部的各種漏洞進(jìn)行稅費(fèi)規(guī)避，甚至部分機(jī)構(gòu)會(huì)主動(dòng)地進(jìn)行發(fā)表造假以此來避免稅費(fèi)的繳納，在這種情況下，一旦被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)存在偷稅漏稅的行為，則很有可能對機(jī)構(gòu)正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成非常嚴(yán)重的打擊，因此，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理層應(yīng)該將機(jī)構(gòu)的稅務(wù)管理重視起來，避免因小失大造成不可挽回的損失。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)人員風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)自身也存在相應(yīng)的等級和資質(zhì)的，例如，根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，一級資質(zhì)地房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)專職估價(jià)師人數(shù)不得低于15人，且相應(yīng)的發(fā)表人必須從事房地產(chǎn)估價(jià)工作三年以上。從實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)中可以得出，優(yōu)秀的資質(zhì)代表的就是行業(yè)的認(rèn)可以及相應(yīng)業(yè)務(wù)的強(qiáng)大競爭力，因此，各個(gè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都在想方設(shè)法地提升自身行業(yè)資質(zhì)，但市場評估師人才本身數(shù)量非常有限，一些機(jī)構(gòu)為了達(dá)成對應(yīng)的評估標(biāo)準(zhǔn)，就想到了資質(zhì)付費(fèi)掛靠的方法來蒙混過關(guān)，但這種行為本身是被國家明令禁止的，一旦被發(fā)現(xiàn)不僅掛靠人自身會(huì)受到懲罰，相關(guān)機(jī)構(gòu)也會(huì)被降級和罰款，甚至取消相應(yīng)的營業(yè)資質(zhì)。所以，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對內(nèi)部人員資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格管控，降低和消除人員風(fēng)險(xiǎn)帶來的不良影響。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)生存的重要保障，因此，每一個(gè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都在想盡辦法來拓展自身業(yè)務(wù)數(shù)量和范圍，其中包括但不限于廣告投放、關(guān)系打點(diǎn)、業(yè)務(wù)合作等方式，而在所有的業(yè)務(wù)類型中，銀行房產(chǎn)貸款以及拆遷項(xiàng)目評估占有非常大的比重，所以各家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在這兩方面的競爭非常激烈。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制措施

評估風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制

為了更好地預(yù)防和控制房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的各種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)國家相關(guān)制度，嚴(yán)格遵守三級審核制度。一審主要是由項(xiàng)目的具體負(fù)責(zé)人審核，主要就待審房產(chǎn)具體資料、價(jià)格影響因素、評估方式等進(jìn)行評審，主要考察評估過程是否合規(guī)。二審一般由部門的業(yè)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，審核的重點(diǎn)是最終價(jià)值是否合理、估價(jià)對象描述是否合規(guī)、評估報(bào)告附件內(nèi)容是否詳盡等。而最終的三審?fù)ǔＪ怯稍u估機(jī)構(gòu)總估價(jià)師或是技術(shù)總監(jiān)完成，即對評估報(bào)考進(jìn)行最終的內(nèi)容審查，主要是測評項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。只要嚴(yán)格地按照三審原則進(jìn)行運(yùn)作，則可以最大限度地預(yù)防評估風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制

首先，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該在企業(yè)管理過程中嚴(yán)格遵守國家稅收相關(guān)規(guī)定，及時(shí)關(guān)注行業(yè)稅收政策變化，防止因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ或是了解不及時(shí)產(chǎn)生稅務(wù)認(rèn)知盲區(qū)，進(jìn)而引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，要強(qiáng)化機(jī)構(gòu)內(nèi)部稅務(wù)管理人員自身的專業(yè)資質(zhì)，準(zhǔn)確完成相應(yīng)的稅務(wù)工作，避免因?yàn)閭€(gè)人原因?qū)е碌亩悇?wù)問題，規(guī)避機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，如果機(jī)構(gòu)內(nèi)部稅務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)不足，可以交給第三方稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行代理管理，這樣既可以降低管理風(fēng)險(xiǎn)，還可以提升機(jī)構(gòu)的工作效率。

人員風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的人員風(fēng)險(xiǎn)主要是估價(jià)師資質(zhì)管理以及內(nèi)部普通員工的日常管理兩方面。首先，對于機(jī)構(gòu)內(nèi)部估價(jià)師的管理主要應(yīng)該集中在質(zhì)量和數(shù)量兩點(diǎn)，嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定招收符合國家認(rèn)證資質(zhì)的估價(jià)師，并根據(jù)機(jī)構(gòu)自身發(fā)展情況，給予優(yōu)厚的待遇和晉升條件，以此來吸引優(yōu)秀估價(jià)師的入駐，此外，還可以有針對性地對機(jī)構(gòu)內(nèi)部優(yōu)秀人員進(jìn)行定向培養(yǎng)，鼓勵(lì)員工自主進(jìn)行估價(jià)師考核。其次，對于機(jī)構(gòu)內(nèi)部的普通人員來說，要在機(jī)構(gòu)中制定完善的獎(jiǎng)懲制度，并構(gòu)建良好的企業(yè)內(nèi)部文化，以此來激發(fā)員工的工作積極性，防范房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員風(fēng)險(xiǎn)。

4.4業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在不合理競爭，而想要避免這一風(fēng)險(xiǎn)，主要就是端正自身的經(jīng)營理念，要從自身業(yè)務(wù)質(zhì)量入手，通過深挖行業(yè)數(shù)據(jù)信息來實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，并根據(jù)自身優(yōu)勢來對業(yè)務(wù)進(jìn)行集中突破，做好自身已有的業(yè)務(wù)范圍，穩(wěn)扎穩(wěn)打，通過不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)管理和技術(shù)來提升機(jī)構(gòu)的綜合能力，打造自身品牌價(jià)值，通過良好口碑來吸引業(yè)務(wù)的主動(dòng)到來，切不可利用行賄等不良方式來進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，以此來控制業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié) 語

隨著國家相關(guān)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，但在良好發(fā)展前景下，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)更應(yīng)該重視各類型風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的具體特征來進(jìn)行針對性的預(yù)防和管控，以此來提升房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的行業(yè)競爭力，推進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（武漢陽光房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司）