廖俊君 廣東出版置業(yè)投資有限公司

隨著我國綜合水平的增強，在國際上占有了越來越重要的地位，國外與我們的交流與合作也越來越多，我國沿海城市的發(fā)展也越來越好。故開發(fā)“廣州國際文化中心”項目是時代發(fā)展的需要，該項目可以將粵港澳文化集于一體，成為粵港澳大灣區(qū)文化教育交流中心的載體，全面推動三地文化教育的互利合作，打造粵港澳文化產(chǎn)業(yè)集聚平臺，承擔(dān)加快對接國內(nèi)外文化市場、促進文化產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的歷史新使命。

一、“廣州國際文化中心”項目可行性

（一）宏觀市場環(huán)境

如今中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級。中國在貨物貿(mào)易出口領(lǐng)域具有比較優(yōu)勢，但是在技術(shù)知識領(lǐng)域，仍較為薄弱。中國的貨物貿(mào)易對美國是順差，服務(wù)貿(mào)易對美國是逆差，這是中國在全球貿(mào)易中的地位，亦是目前現(xiàn)狀問題。而項目建設(shè)更需有足夠吸引力、檔次品質(zhì)等絕對優(yōu)勢來留住企業(yè)客戶群（見表1）。

中美貿(mào)易摩擦預(yù)計將對出口依賴性較大的中國企業(yè)造成較大的負面影響，但同時“一帶一路”倡議給上述企業(yè)提供了新的市場機會。“一帶一路”倡議吸引沿線超過65個國家參與到這個涉及約8萬億美元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展的宏大計劃中，這些國家快速增長的需求對于中國出口商而言孕育著巨大的潛在機會。而廣州的內(nèi)外航運和貿(mào)易長盛不衰，未來有望成為泛珠三角對接“一帶一路”的最重要出?？?。近年來廣州與“一帶一路”沿線國家的經(jīng)貿(mào)交往日益密切。同時“粵港澳大灣區(qū)”被正式寫入政府工作報告。灣區(qū)內(nèi)各城市優(yōu)勢互補，協(xié)同發(fā)展，將共同把粵港澳大灣區(qū)打造成為國際一流航運中心、貿(mào)易中心、金融中心、全球科技創(chuàng)新中心。近年隨著國家提出宏觀發(fā)展戰(zhàn)略重視背景下，整個粵港澳大灣區(qū)發(fā)展將廣州琶洲提升至重點發(fā)展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，起到至關(guān)重要的作用，同時給項目的高端定位奠定了基礎(chǔ)。

（二）物業(yè)市場研究

近幾年，廣州各商務(wù)區(qū)寫字樓空置率呈下降趨勢，而琶洲商務(wù)區(qū)由于租金相對優(yōu)惠，項目品質(zhì)良好，且周邊配套不斷完善，推動該區(qū)空置率環(huán)比下降，空置率下降仍然保持著良好態(tài)勢。另外，第二季度廣州甲級寫字樓平均租金保持上漲趨勢。同時隨著更多企業(yè)的升級搬遷，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的正式頒布吸引更多投資者及企業(yè)積極在廣州尋求發(fā)展機會，基于琶洲商務(wù)區(qū)不斷完善的配套設(shè)施以及逐漸濃厚的商業(yè)氛圍，琶洲商務(wù)區(qū)的寫字樓空置率預(yù)期將繼續(xù)下跌，穩(wěn)定于廣州各商務(wù)區(qū)空置率平均水平。目前琶洲甲級寫字樓需求旺盛，空置率穩(wěn)步下降。現(xiàn)有租戶以房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)等，租戶結(jié)構(gòu)豐富，陸續(xù)有TMT（科技、通信、數(shù)字新媒體）、文化娛樂、電商企業(yè)簽約入駐逐漸增多。而本項目具備開發(fā)高檔甲級寫字樓物業(yè)的優(yōu)越的區(qū)位條件，且順應(yīng)了琶洲商務(wù)區(qū)未來發(fā)展的趨勢，但考慮到未來琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓項目供應(yīng)量大、競爭激烈的情況，建議本項目在寫字樓定位和運營策略上強調(diào)差異化，盡量避免同質(zhì)化競爭。

同時受商圈成熟度處于起步階段的影響。目前琶洲商業(yè)物業(yè)租金水平較低，底商租金略高于同棟寫字樓水平。從售價水平來看，商業(yè)物業(yè)售價顯著高于同期寫字樓和公寓售價，說明投資者對未來發(fā)展充滿信心，未來商圈發(fā)展?jié)摿薮?。完全符合本項目的發(fā)展適宜以配套型商業(yè)為主，為項目及周邊辦公人群提供商業(yè)配套。此外，優(yōu)越的交通規(guī)劃配套，提高了本項目的商業(yè)輻射力，因此項目也具有發(fā)展目的型商業(yè)的條件與空間。

（三）項目本體分析

本項目位于琶洲A區(qū)AH040245地塊，占地7,671平方米，計容建面約12萬平方米。但是項目所處的琶洲A區(qū)交通便捷，擁有公路、軌道、水路三位一體的立體交通優(yōu)勢（見圖1）。

圖1 項目區(qū)域交通規(guī)劃

同時本項目所處地塊周邊的已入市項目有廣報中心、寶地廣場、中國移動廣州信息大廈、邦華環(huán)球貿(mào)易中心等甲級寫字樓以及其他配套商業(yè)、酒店。地塊的東、西、北部均有相應(yīng)的未開工、已開工項目，預(yù)計將在未來5年（2019-2023年）內(nèi)入市。預(yù)計未來入市項目以企業(yè)總部為主，企業(yè)類型涵蓋有礦產(chǎn)、通信、服飾、互聯(lián)網(wǎng)與電商。

（四）項目發(fā)展定位

根據(jù)項目建設(shè)的自身優(yōu)勢、市場需求現(xiàn)狀和相關(guān)部門對項目的建設(shè)要求，將本項目定位為：“廣州城市文化新標(biāo)桿、粵港澳大灣區(qū)文化創(chuàng)意新高地和國際文化企業(yè)總部新集群”。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)定位為：具有國際水準(zhǔn)的、華南地區(qū)領(lǐng)先的高品質(zhì)超甲級寫字樓”。項目擬引進國內(nèi)外知名文化相關(guān)企業(yè)進駐辦公。項目配套有超大體量的復(fù)合型特色品牌書店，打造“永不落幕的南國書香節(jié)”“新年讀書會”等系列文化活動，為廣大群眾提供豐富多彩的公共文化服務(wù)，將成為琶洲全球智慧城市示范區(qū)一顆璀璨的“文化明珠”，也將作為粵港澳大灣區(qū)文化教育交流中心的載體，全面推動三地文化教育的互利合作，打造粵港澳文化產(chǎn)業(yè)集聚平臺，承擔(dān)加快對接國內(nèi)外文化市場、促進文化產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的歷史新使命。

二、項目建設(shè)方案

（一）建設(shè)前提

該項目客群結(jié)構(gòu)高質(zhì)量發(fā)展，隨著近年來琶洲產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展深化調(diào)整及粵港澳大灣區(qū)的提出，未來本項目面向的目標(biāo)客群是金融、高科技和互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、文化媒體等。這類型企業(yè)對甲級寫字樓的租賃需求和承租能力強，有逐步往高端追求商務(wù)品質(zhì)的發(fā)展趨勢。為滿足高端客戶商務(wù)接待的需求，其要求辦公物業(yè)產(chǎn)品的硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，包括電梯、寫字樓大堂、空調(diào)系統(tǒng)等，大廈配套設(shè)施也應(yīng)逐步完善。

周邊競品差異化發(fā)展，未來五年琶洲寫字樓供應(yīng)體量較大，根據(jù)目前了解周邊競品情況來看，現(xiàn)存早期的寫字樓形象一般。隨著近三年入市的邦華環(huán)球中心、寶地廣場及廣報中心等，這類項目由于聘請了專業(yè)設(shè)計單位打造，寫字樓建筑高度形象檔次以及電梯分區(qū)等硬件設(shè)施有顯著的優(yōu)化改善。但對于琶洲地區(qū)而言，整體還存在提升的空間。本項目打造文化新地標(biāo)的差異化發(fā)展，檔次定位在甲級寫字樓中最高水平，可獲取高端用戶的青睞。

（二）設(shè)計方案

該項目方案靈感源自中國傳統(tǒng)文化，建筑造型呈現(xiàn)書籍堆疊形態(tài)，書本高度不一，堆疊至峰頂，最終呈現(xiàn)出書山形態(tài)，意欲表達中華傳統(tǒng)諺語：書山有路勤為徑。圍繞書山這一主題，建筑退臺采用中國傳統(tǒng)建筑中常用的三級模數(shù)的臺階設(shè)計手法，傳達知識是人類進步階梯的真理。退臺設(shè)計了一系列花園，形成垂直園林體系，提升了建筑的標(biāo)志性形象，實現(xiàn)了知識與自然的密切聯(lián)系。同時還采用了節(jié)能綠建、幕墻系統(tǒng)等原理。本項目設(shè)計方案提供不僅較好的設(shè)計外觀，還有較高實用率。

三、項目風(fēng)險與應(yīng)對策略

根據(jù)上述分析，廣州國際文化中心項目有巨大的發(fā)展?jié)摿?，但不可諱言的是，該項目作為“南方傳媒”最大的投資項目，具有投資規(guī)模大、投資回收期長的特點，也面臨著諸多的風(fēng)險。

（一）風(fēng)險

1.市場（租售收入）風(fēng)險

項目經(jīng)濟效益的預(yù)測均建立在假設(shè)收入前提的基礎(chǔ)之上，能否按假設(shè)前提實現(xiàn)預(yù)期的收入，直接影響到項目的經(jīng)濟效益，未來房地產(chǎn)市場的變化將給項目帶來一定的市場風(fēng)險。

2.資金風(fēng)險

本項目投資額高，投資周期長，對比項目總投資45.6億元的水平，資金壓力巨大。同時，未來可能面臨信貸政策變化，銀行貸款的難度加大等不利因素。做好資金規(guī)劃，確保資金不出現(xiàn)缺口是項目能否成功推進的重要因素。

（二）策略

1.調(diào)整商業(yè)面積

從市場分析的角度，商業(yè)平均租賃水平低于寫字樓租賃水平約15%。如考慮提升項目的租金收入，可將可調(diào)減部分的商業(yè)規(guī)劃為寫字樓業(yè)態(tài)，同時，調(diào)減商業(yè)業(yè)態(tài)可提高項目的實用率（減少消防樓的布置）和降低建造成本造價，實現(xiàn)項目效益最大化。

2.委托國際專業(yè)物管公司，提升物業(yè)管理能力

項目定位打造具有國際水準(zhǔn)的、華南地區(qū)領(lǐng)先的高品質(zhì)超甲級寫字樓。因此，在項目運營階段，為實現(xiàn)該目標(biāo)，引入國際化物業(yè)管理公司是必不可少的重要環(huán)節(jié)。

3.拓寬融資渠道，做好融資規(guī)劃

面對市場（租售收入）風(fēng)險、資金風(fēng)險等不確定性的不利影響因素，建議項目應(yīng)實時根據(jù)市場動態(tài)，及時調(diào)整項目的開發(fā)、融資方案，做好資金需求計劃及融資方案的調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，開發(fā)“廣州國際文化中心”項目是時代發(fā)展的趨勢，是可行的。但是在開發(fā)這一項目時也會遇到風(fēng)險和挫折，項目應(yīng)實時根據(jù)市場動態(tài)，及時調(diào)整項目的開發(fā)、融資方案，做好資金需求計劃及融資方案的調(diào)整，更好地開發(fā)項目。