趙殿英，侯為波

（淮北師范大學(xué) 數(shù)學(xué)科學(xué)學(xué)院，安徽 淮北235000）

0 引言

1998年國(guó)家全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化. 住房制度市場(chǎng)化改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展起來，房?jī)r(jià)扶搖直上，住房成為社會(huì)重要的民生問題. 根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格從1998 年2 063 元/m2一路攀升到2017 年7 892 元/m2，累計(jì)上漲382.5%，平均每年上漲19.13%. 明星城市的房?jī)r(jià)漲幅更大，比如北京、上海1998—2017年的年均漲幅分別為33.7%、39.35%，高于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民可支配收入年均增長(zhǎng)率. 城鎮(zhèn)居民收入是房?jī)r(jià)的影響因素之一，期間城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入也從5 425元上升到36 396.2元，雖然累計(jì)漲幅為670.9%，是房?jī)r(jià)漲幅的1.75倍，但購(gòu)買住房仍舊是中低收入家庭的主要壓力. 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示我國(guó)居民收入水平持續(xù)上漲的同時(shí)，居民收入差距也在擴(kuò)大. 本文探究城鎮(zhèn)居民可支配收入差距對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制，尋找合理控制房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期有效機(jī)制，并通過房?jī)r(jià)調(diào)控降低中低收入家庭的住房壓力.

房?jī)r(jià)的影響因素一直都是學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者就居民收入差距與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究成果頗多，主要分以下3類.

房?jī)r(jià)對(duì)居民收入差距的影響. Matlack 等［1］通過建立局部均衡模型，對(duì)美國(guó)部分地區(qū)1970—2000 年房?jī)r(jià)與收入差距的關(guān)系作實(shí)證分析，得出房?jī)r(jià)上漲是收入差距擴(kuò)大的主要原因這一結(jié)論. 胡晶晶［2］通過分析全國(guó)31個(gè)省1999—2010年的面板數(shù)據(jù)，得出商品房?jī)r(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民收入差距更大的結(jié)論，并且住房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距的正向影響更顯著. 范紅忠等［3］從城市規(guī)模角度探究，采用CHIPS 2002—2008年住戶數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)城市規(guī)模和城市房?jī)r(jià)的提高，對(duì)該城市的居民收入差距的基尼系數(shù)有重要推高作用. 季曉旭［4］采用聚類分析方法建立動(dòng)態(tài)面板模型，得出房?jī)r(jià)上漲直接加重我國(guó)城鄉(xiāng)收入差距，并對(duì)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平產(chǎn)生的作用效果進(jìn)行討論. 程琦等［5］從區(qū)域差異視角出發(fā)，分析數(shù)據(jù)得出高房?jī)r(jià)對(duì)居民收入差距的擴(kuò)大有顯著影響，并且農(nóng)村比城市更顯著.

居民收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響. Kredler等［6］研究發(fā)現(xiàn)，收入差距的拉大是資產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)重要因素. Zhang［7］從低收入者住房負(fù)擔(dān)角度考慮，實(shí)證結(jié)果顯示，收入差距拉大會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上升，進(jìn)而使得低收入家庭住房成本更大、人均居住面積更小. 徐舒等［8］通過分析宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)得出，收入差距拉大對(duì)房?jī)r(jià)有正向影響. 陳慧慧［9］以調(diào)控政策為例，發(fā)現(xiàn)收入差距增大會(huì)削弱政策的調(diào)控效果，同時(shí)促進(jìn)房?jī)r(jià)的均價(jià)上漲. 范方志等［10］認(rèn)為，分配差距對(duì)房?jī)r(jià)上漲的刺激的作用機(jī)制是通貨膨脹. Matlack等［11］發(fā)現(xiàn)美國(guó)發(fā)達(dá)城市在住房空置率低時(shí)，高收入者收入的增加會(huì)導(dǎo)致房租顯著上升. 周小寒［12］建立動(dòng)態(tài)面板模型對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的情況下，居民收入差距拉大促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲，并且上漲預(yù)期越強(qiáng)促進(jìn)效果越顯著.

居民收入差距與房?jī)r(jià)相互影響. 任偉等［13］建立PVAR（面數(shù)向量自回歸）模型實(shí)證研究貧富差距、房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三者之間的互動(dòng)關(guān)系. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)相互促進(jìn)，貧富差距對(duì)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)性影響，即先促進(jìn)后抑制. 李勇剛［14］選用我國(guó)31個(gè)省市1999—2013年的面板數(shù)據(jù)建立面板聯(lián)立方程模型，實(shí)證發(fā)現(xiàn)，收入差距與房?jī)r(jià)之間存在正向互動(dòng)關(guān)系，并指出收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的作用程度更大. 楊巧等［15］通過面板回歸模型實(shí)證檢驗(yàn)26個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)基尼系數(shù)與住房?jī)r(jià)格互為正向影響.

上述文獻(xiàn)的研究觀點(diǎn)不一，多為對(duì)省級(jí)數(shù)據(jù)的分析，不能準(zhǔn)確體現(xiàn)城市之間的異質(zhì)性，少數(shù)從市級(jí)層面數(shù)據(jù)的研究，城市僅選擇大中城市，且對(duì)樣本數(shù)據(jù)的分組較籠統(tǒng). 本文選取24個(gè)城市為研究對(duì)象，其中一線城市2個(gè)，二線城市9個(gè)，三線城市13個(gè). 相比前人的研究市級(jí)數(shù)據(jù)更為細(xì)化，選取不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市的代表城市，分組研究不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市居民收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)前期居民收入差距會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲，后期轉(zhuǎn)變?yōu)橐种品績(jī)r(jià)上漲；兩者的關(guān)系與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度有關(guān)，一二線城市居民收入差距抑制房?jī)r(jià)上漲，三線城市基尼系數(shù)每增加1%，房?jī)r(jià)將上漲0.038%.

1 模型設(shè)定

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房問題逐漸成為焦點(diǎn). 自1998年住房貨幣化以來，房?jī)r(jià)一路攀升，我國(guó)居民的人均可支配收入呈現(xiàn)較快的上漲趨勢(shì). 居民人均可支配收入增加，在人們感嘆房?jī)r(jià)高的同時(shí)售樓處開盤幾天就被售空，不少人“蝸居”的同時(shí)住房空置率卻在上升，這些相互矛盾的現(xiàn)象共存，可見人均可支配收入不能代表整體水平，這些現(xiàn)象可能是居民收入差距大造成的. 圖1為代表居民收入差距的基尼系數(shù)與全國(guó)住房銷售均價(jià)1998—2017年的相對(duì)走勢(shì). 由圖1可以看出，城鎮(zhèn)居民收入差距總體呈上升趨勢(shì)，與房?jī)r(jià)走勢(shì)大致相同，由此猜測(cè)居民收入差距可能是房?jī)r(jià)上漲的因素之一.

圖1 1998—2017年我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入差距GINI與房?jī)r(jià)走勢(shì)

居民收入差距拉大，說明高收入群體的收入占總收入比重大. 根據(jù)凱恩斯消費(fèi)理論，與低收入群體相比，高收入群體平均消費(fèi)傾向和邊際消費(fèi)傾向較小，儲(chǔ)蓄傾向大，使得社會(huì)總儲(chǔ)蓄率上升，總儲(chǔ)蓄為投資提供資本. 在購(gòu)房需求大與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，投資資金更多地流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而土地供給有限，房地產(chǎn)開發(fā)商之間形成競(jìng)爭(zhēng)，使得地價(jià)被抬高，從而住房造價(jià)上升直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升.

文獻(xiàn)［12］的模型剔除銀行貸款利率和人均財(cái)政支出因素，原因在于根據(jù)其實(shí)證結(jié)果，這2個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響極小，可忽略不計(jì)；文獻(xiàn)［15］的模型剔除城鎮(zhèn)化率與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值二因素，因?yàn)槌擎?zhèn)化率僅為城鎮(zhèn)戶口占總?cè)丝诘谋戎?，忽視城?zhèn)里也有農(nóng)業(yè)戶口，那么城鎮(zhèn)化率與實(shí)際城鎮(zhèn)化就會(huì)存在誤差，其次城鎮(zhèn)化率與房?jī)r(jià)并無(wú)直接影響關(guān)系，加入房?jī)r(jià)預(yù)期、人均可支配收入等因素. 本文模型最終選取以下房?jī)r(jià)影響因素：人均可支配收入的基尼系數(shù)、房?jī)r(jià)上漲率、人均可支配收入、住房造價(jià)、人口密度. 構(gòu)造面板數(shù)據(jù)模型

其中：下標(biāo)i表示第i個(gè)城市，t表示時(shí)期，被解釋變量p(HPit)表示i城市在t時(shí)期的住房平均價(jià)格（住宅總銷售額除以住宅總銷售面積）；核心解釋變量Giniit表示i城市t時(shí)期的城鎮(zhèn)居民收入差距的基尼系數(shù)（采用胡祖光的簡(jiǎn)易計(jì)算方法：按收入5等分組數(shù)據(jù)，基尼系數(shù)近似等于最高收入組占比與最低收入組占比之差），Eit表示房?jī)r(jià)上漲率（今年房?jī)r(jià)相對(duì)去年房?jī)r(jià)的增幅）；控制變量Pcd iit，Costit，Densit分別為i城市t時(shí)期的人均可支配收入（城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入）、住房造價(jià)（住宅竣工價(jià)值與住宅竣工面積的比值）、人口密度（城市總?cè)丝跀?shù)與土地面積的比值）；εit為誤差項(xiàng).

2 實(shí)證分析

2.1 數(shù)據(jù)來源及統(tǒng)計(jì)描述

本文原始數(shù)據(jù)源于中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)的《城市統(tǒng)計(jì)年鑒》，部分?jǐn)?shù)據(jù)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》. 本文采用2002—2017年24個(gè)城市16年的市級(jí)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析.

表1 變量的統(tǒng)計(jì)性描述

表2 各變量的LLC、IPS、ADF、PP檢驗(yàn)結(jié)果

本文數(shù)據(jù)通過EViews 軟件處理，為減弱異方差性，對(duì)一部分變量采取取對(duì)數(shù)處理，表2 為各變量的LLC（Levin、Lin and Chu,LLC）檢驗(yàn)、IPS（Im、Pesaran and Shin,IPS）檢驗(yàn)、ADF（Augmented Dickey Fuller,ADF）檢驗(yàn)、PP（Phillips Perron,PP）檢驗(yàn)的檢驗(yàn)結(jié)果，括號(hào)內(nèi)為相應(yīng)P值. 結(jié)果顯示，各變量的一階差分均在1%的水平上顯著拒絕原假設(shè)，因此各變量均是平穩(wěn)的，從而避免偽回歸的出現(xiàn).

2.2 實(shí)證結(jié)果及分析

數(shù)據(jù)時(shí)間跨度為16年，為觀察不同時(shí)間段居民收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本文對(duì)總樣本分2組進(jìn)行回歸，2002—2009年數(shù)據(jù)為第1組，2010—2017年數(shù)據(jù)為第2組. 本文所選城市有一線城市2個(gè)，二線城市9個(gè)，三線城市13個(gè)，總體回歸分析后，分別對(duì)一線二線三線城市進(jìn)行回歸分析，觀察不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市城鎮(zhèn)居民收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的不同影響.

表3 按時(shí)間分組回歸結(jié)果

由表3的回歸結(jié)果可知，2002—2017年總體上城鎮(zhèn)居民收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯著為正，具體影響為基尼系數(shù)每上升1%，房?jī)r(jià)上漲0.027 5%，這個(gè)結(jié)果與理論分析相吻合. 房?jī)r(jià)上漲預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響最為強(qiáng)烈，這可能是在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，低收入群體的平均消費(fèi)傾向減小，平均儲(chǔ)蓄傾向增大，從而社會(huì)總儲(chǔ)蓄充足，信貸資金充足，居民短時(shí)間內(nèi)會(huì)通過增加杠桿率來購(gòu)買住房. 人均可支配收入、住房造價(jià)和人口密度均對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向影響. 分組回歸結(jié)果顯示，基尼系數(shù)在2002—2009年對(duì)房?jī)r(jià)上漲存在顯著正向影響，而在2009—2017年效果不顯著，原因可能在于第2組房?jī)r(jià)上漲預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響比第1組更大，隨著城鎮(zhèn)化率的提高，城市人口流入使人口密度越來越大，人口密度對(duì)房?jī)r(jià)的影響增大，居民收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響被房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和人口密度這2個(gè)影響因素吸收.

表4 按經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度分組回歸結(jié)果

實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果表明（見表4），總體上居民收入差距拉大會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲，其他條件不變的情況下，基尼系數(shù)每擴(kuò)大1%，房?jī)r(jià)上浮0.027%，并且不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市居民收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響不同. 三線城市，基尼系數(shù)的相關(guān)系數(shù)為正，基尼系數(shù)每增加1%，房?jī)r(jià)約上浮0.038%，人均可支配收入與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期都在較大程度上影響房?jī)r(jià). 三線城市居民收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用比總體的作用更大，這與總體的檢驗(yàn)結(jié)果相符，總體的作用是綜合一線二線三線城市的結(jié)果，而二線三線城市表現(xiàn)為抑制，故總體的相關(guān)系數(shù)處于三線城市與一二線城市的系數(shù)之間. 二線城市，基尼系數(shù)與房?jī)r(jià)的相關(guān)關(guān)系較弱，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響最強(qiáng)，原因在于，二線城市的發(fā)展追逐一線城市，一線城市的高房?jī)r(jià)使二線城市居民更加確定未來房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，造價(jià)和人口密度對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)一線城市減弱. 一線城市，基尼系數(shù)的相關(guān)系數(shù)為負(fù)，居民收入差距越大抑制房?jī)r(jià)上漲，出現(xiàn)這一結(jié)果的可能原因如下：樣本城市過少；一線城市的公共設(shè)施完善，教育質(zhì)量高，吸引力足，寸土寸金，住房造價(jià)高，基尼系數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響被造價(jià)和上漲預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響所覆蓋.

3 結(jié)論及政策建議

3.1 結(jié)論

本文建構(gòu)面板數(shù)據(jù)模型，對(duì)2002—2017年不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的24個(gè)城市數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，由實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果可知，總體上居民收入差距拉大促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲，但對(duì)不同時(shí)期的影響表現(xiàn)出異質(zhì)性，前期為促進(jìn)后期轉(zhuǎn)為抑制. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同，房?jī)r(jià)對(duì)居民收入差距的敏感程度不一，一線城市及二線城市的居民收入差距均不同程度的抑制房?jī)r(jià)上漲，而三線城市居民收入差距的拉大對(duì)房?jī)r(jià)上漲的促進(jìn)作用較明顯.

3.2 政策建議

由2種分組回歸結(jié)果知，不同時(shí)期居民收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響變化較大，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市居民收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響亦差之甚遠(yuǎn)，故在國(guó)家通過相應(yīng)政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，地方要及時(shí)地根據(jù)城市發(fā)展特征制定精準(zhǔn)的適合該城市的具體政策. 本文結(jié)合實(shí)證分析結(jié)果給出以下建議.

完善住房限購(gòu)政策配套措施，加強(qiáng)執(zhí)行力度. 對(duì)于一二線城市，房?jī)r(jià)過高，住房的投資投機(jī)性占主導(dǎo)地位，響應(yīng)十九大“住房不炒”的定位，保證限購(gòu)政策的切實(shí)實(shí)施，做到真正限購(gòu). 對(duì)家庭的策略性行為及時(shí)控制，如設(shè)置離異購(gòu)房年限門檻應(yīng)對(duì)“假離婚”. 完善限購(gòu)政策的配套措施，以更好地達(dá)到限購(gòu)目的.如嚴(yán)格把控信貸條件，提高購(gòu)買二套及多套住房的首付比例，對(duì)于購(gòu)買多套房的居民限制信貸服務(wù).

完善“租售并舉”的住房供應(yīng)體系. 住房的消費(fèi)需求通過購(gòu)房和租房2種形式實(shí)現(xiàn)，而我國(guó)居民大多追求安定，而租房會(huì)面臨房東隨意漲價(jià)收房等不確定性行為，故普遍追求購(gòu)買住房. 制定統(tǒng)一的租房管理體系，更好地規(guī)范房屋租賃行業(yè)，對(duì)租房者提供穩(wěn)定性保障. 政府增加租房投入，合理提供租房相應(yīng)的福利，如租房達(dá)到一定年限可在規(guī)定學(xué)區(qū)入學(xué)；政府擔(dān)當(dāng)“房東”的角色進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，在可靠性與福利保障方面勝過一般租賃公司，滿足居民住房消費(fèi)的同時(shí)也動(dòng)搖高收入人群的投資性購(gòu)房動(dòng)機(jī)，從而降低潛在購(gòu)房需求，以抑制房?jī)r(jià)上漲幅度.

合理縮小收入差距，完善城市配套設(shè)施. 對(duì)于三線及其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展較低的城市，提高公共服務(wù)的普及率，完善基礎(chǔ)設(shè)施，提升教育質(zhì)量，從而吸引更多的人在這些城市發(fā)展，減輕一二線城市的壓力. 拓展投資渠道，分散居民投資需求，豐富實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資渠道，同時(shí)可為低收入人群提供更多的就業(yè)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì).