李新忠

楊某是個建筑包工頭，手里有些錢，就在縣城買了一套房子。楊某仍住在鄉(xiāng)下，妻子種著十多畝地，兒子剛上初中，一家人暫時不能到新房居住。他想著，房子閑著也是閑著，不如租出去掙點租金合算，于是，就把房子出租的信息發(fā)到了網(wǎng)上。

過了幾天，一個自稱曹某的人給楊某打電話，說想租這套房子。楊某與曹某見面后，帶著他實地看了看房子，曹某很滿意，于是，兩人簽訂了租房協(xié)議，約定每月租金1000元。曹某把半年的租金6000元付給了楊某，楊某把鑰匙交給了曹某。

過了半個月，楊某開車到縣城辦事，經(jīng)過自己的房子時，想看看房子出租的情況，就上去敲門，沒想到開門的不是曹某，而是一個二十多歲的年輕人。楊某上下打量著年輕人，說：“我是這房子的主人，你怎么住在這里？你和曹某是什么關(guān)系？”

年輕人疑惑地看著楊某，說：“不對吧？這房子的主人是曹某呀，我租了半年，付了他7200元租金啊?！?/p>

楊某這才搞明白，曹某租了他的房子，然后又私自轉(zhuǎn)手加價，租給了這個年輕人，從中賺了1200元的差價。楊某生氣地對年輕人說：“我才是這房子真正的主人，我告訴你，半個月前我把房子以每月1000元的價格租給了曹某，沒想到他私自轉(zhuǎn)租給了你，太過分了！”

年輕人堅持說房子是曹某的，直到他看了楊某出示的購房收據(jù)和房產(chǎn)證，才相信了楊某的說法。

楊某很氣憤，提出讓年輕人搬走。年輕人想了想，對楊某說：“對不起，我不能搬走，因為我與曹某簽有租房合同，并已經(jīng)付給他半年房租，你想讓我退租，請先找曹某！”

于是，楊某撥打曹某的手機，沒想到，曹某的手機竟然停機了。楊某越想越生氣，明明自己是房子的主人，難道不能做主，讓租客搬離嗎？還有，曹某背著自己轉(zhuǎn)租房子，那么他私自賺得的1200元租金差價，自己能得到嗎？

律師點評：？本故事涉及一個法律問題，即法定轉(zhuǎn)租的相關(guān)內(nèi)容。根據(jù)法律規(guī)定，合法轉(zhuǎn)租有兩個要件：其一，轉(zhuǎn)租必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意及認可;其二，轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，如須合理提高，提高的收入應(yīng)交給房屋所有權(quán)人。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，房屋所有權(quán)人有權(quán)追究承租人的違約責(zé)任，并解除租賃合同。

故事中，楊某把房屋租給了曹某，曹某沒征得楊某的同意，私自把租來的房屋轉(zhuǎn)租給年輕人，曹某與年輕人的租房合同自然不具備法律效力。因此，楊某有權(quán)解除與曹某簽訂的租房合同。作為房屋權(quán)利人的楊某，除了可要求解除租房合同外，還有向曹某追索其多收差價1200元的權(quán)利。

（發(fā)稿編輯：王琦）