朱思雅

摘要：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)其市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析有助于調(diào)控房?jī)r(jià)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。文章首先介紹了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，接著對(duì)涉及產(chǎn)業(yè)集中度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響的文獻(xiàn)進(jìn)行了梳理。接著，文章對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了衡量，主要計(jì)算了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度（CRn）和勒納指數(shù)兩種指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于分散競(jìng)爭(zhēng)階段的原子型。借鑒Carey模型，實(shí)證分析金融資源、房屋造價(jià)、人均收入、壟斷程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。文章提出一些政策建議，可從提高市場(chǎng)集中度、合理擴(kuò)大住房供給、提高居民收入來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè);市場(chǎng)結(jié)構(gòu);市場(chǎng)集中度;房地產(chǎn)價(jià)格

一、引言

中國(guó)人自古以來(lái)就有“安家立業(yè)”的傳統(tǒng)觀念。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，“買房”成為老百姓日常關(guān)心的熱點(diǎn)話題之一。以保障性住房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展中起著重要作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重持續(xù)增長(zhǎng)，2017年達(dá)到6.5%，在2018年更是達(dá)到了6.87%左右。2018年年末我國(guó)房地產(chǎn)投資比上年同期增長(zhǎng)9.5%，達(dá)到12.03萬(wàn)億元，房地產(chǎn)銷售額同比增長(zhǎng)12.2%，二者均達(dá)到了歷史最高水平。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問(wèn)題，例如投資過(guò)多、價(jià)格上漲速度過(guò)快、商品房結(jié)構(gòu)不健全、市場(chǎng)失調(diào)等等。為了維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展，國(guó)家也在出臺(tái)相關(guān)宏觀調(diào)控政策。從2007年到2008年上半年，專家學(xué)者廣泛認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重泡沫，因此政府采取了一系列措施來(lái)遏制房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。2008年下半年，面對(duì)全球性的金融危機(jī)，政府又頒布了一系列補(bǔ)充性的政策來(lái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。這造成了住房市場(chǎng)的不穩(wěn)定，也反映了政府政策效果的不理想和不確定性。土地價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)象仍然出現(xiàn)在眾多城市。因此，需要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究，尋求符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和中國(guó)國(guó)情的可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，并且探索房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的聯(lián)系，為政策制定提出參考意見(jiàn)。

二、文獻(xiàn)綜述

產(chǎn)業(yè)組織理論在西方歷經(jīng)多年，已經(jīng)發(fā)展得較為完善。但主要應(yīng)用于制造業(yè)、銀行業(yè)，研究房地產(chǎn)業(yè)的文獻(xiàn)較少。相關(guān)文獻(xiàn)主要集中在房地產(chǎn)的投資決策、房地產(chǎn)決策與公司戰(zhàn)略的關(guān)系、房地產(chǎn)在城市中的空間分布等方面。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的研究和國(guó)外相比開(kāi)始較晚，還不夠完善，研究重點(diǎn)主要集中于單一市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。周剛等從企業(yè)規(guī)模過(guò)小、競(jìng)爭(zhēng)低層次、進(jìn)入壁壘異化這幾方面缺陷分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，并針對(duì)性地提出促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的路徑選擇。吳拯通過(guò)實(shí)證分析，指出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。考慮到美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融體制和土地政策已成熟，苗天青發(fā)現(xiàn)香港“高度集中”的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，是通過(guò)高房?jī)r(jià)和消費(fèi)者對(duì)地居住水平來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的高盈利水平的。他主張借鑒中國(guó)香港的經(jīng)驗(yàn)，將香港房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)作為內(nèi)地的理想“參照系”。楊承坤從資產(chǎn)額、銷售額兩個(gè)維度比較2001年至 2004年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度。他認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)集中程度很低，更何況是形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)了。

在研究房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素時(shí)，學(xué)者們普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格是由各種因素決定的，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要對(duì)城鎮(zhèn)居民收入、稅收政策、房地產(chǎn)投資、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素進(jìn)行探討。何鴻婧等人認(rèn)為市場(chǎng)勢(shì)力是造成目前房地產(chǎn)價(jià)格扭曲的原因，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。肖磊等收集截面數(shù)據(jù)，對(duì)30 個(gè)省會(huì)城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，發(fā)現(xiàn)供給層和需求層對(duì)房?jī)r(jià)影響最顯著，還考察了東、西部房?jī)r(jià)的差異。陳笑運(yùn)用市場(chǎng)集中度指標(biāo)，對(duì)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，認(rèn)為市場(chǎng)集中度是房?jī)r(jià)最重要的影響因素。

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可以用各種指標(biāo)來(lái)衡量，而這些指標(biāo)是影響房?jī)r(jià)的因素之一，可以構(gòu)建市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的聯(lián)系，通過(guò)優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，是指構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方主體的房地產(chǎn)公司之間的相互關(guān)系及其特征。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可以分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷、壟斷競(jìng)爭(zhēng)和寡頭壟斷四種類型。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的決定因素包括規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異化、市場(chǎng)進(jìn)入與退出壁壘。市場(chǎng)集中度是指某一產(chǎn)業(yè)內(nèi)買賣雙方的數(shù)量及其相對(duì)規(guī)模的分布特征。它反映了各主體之間的力量對(duì)比和對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的影響程度。本文主要采用市場(chǎng)集中度（CRn）來(lái)衡量我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況。

市場(chǎng)集中度（CRn）是市場(chǎng)中規(guī)模處于前n位企業(yè)的市場(chǎng)份額總和。其計(jì)算公式為：

其中，X是市場(chǎng)總量，xi為排在第i位的企業(yè)的市場(chǎng)量。本文對(duì)2010～2018年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供的數(shù)據(jù)和中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10整理的前4名企業(yè)的年報(bào)進(jìn)行匯總后，得到這4家企業(yè)的銷售額、資產(chǎn)額，用這兩種方式分別計(jì)算行業(yè)集中率，得到表1：

根據(jù)美國(guó)貝恩早年提出的運(yùn)用企業(yè)集中度對(duì)市場(chǎng)的分類，CR4小于30%時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)類型屬于原子型，即企業(yè)數(shù)量多，不存在集中現(xiàn)象。我國(guó)產(chǎn)業(yè)集中度距離30%的下限相差很遠(yuǎn)，與發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家尚存在較大差距，屬于該類型。根據(jù)銷售額計(jì)算，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)集中度存在輕微波動(dòng)，但整體有上升趨勢(shì);根據(jù)資產(chǎn)額計(jì)算，市場(chǎng)集中度穩(wěn)步上升，具有相似走勢(shì)的變化趨勢(shì)。從全國(guó)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度低，不存在全國(guó)統(tǒng)一的壟斷市場(chǎng)，處于分散競(jìng)爭(zhēng)階段。

房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、規(guī)模小、數(shù)量多等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還存在住房建設(shè)規(guī)?；潭鹊偷膯?wèn)題。房地產(chǎn)消費(fèi)可以分為三個(gè)階段。第一階段追求居住面積，對(duì)其他方面要求較低;第二階段在追求居住面積的基礎(chǔ)上，開(kāi)始重視房屋的質(zhì)量和居住體驗(yàn);第三階段消費(fèi)者不再拘束于居住面積，對(duì)房屋的環(huán)境、綜合品質(zhì)更加重視。我國(guó)大多數(shù)城市還處于第二階段，房地產(chǎn)還處于單純的產(chǎn)品層次的競(jìng)爭(zhēng)的階段，沒(méi)有上升到企業(yè)管理的層面上來(lái)。同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)容易導(dǎo)致消費(fèi)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生資源或信息不對(duì)稱的問(wèn)題，不利于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的發(fā)揮和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展。

市場(chǎng)壁壘也是影響市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要因素。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入和退出壁壘較低。這是由于許多開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，利用銀行信貸資金，進(jìn)行投機(jī)甚至是炒樓行為。并且，他們可以通過(guò)降低稅收、消費(fèi)者預(yù)付款、建筑施工單位預(yù)付款等形式來(lái)減少對(duì)融資的實(shí)際需求。房地產(chǎn)業(yè)雖然開(kāi)發(fā)成本巨大，需要一定的行業(yè)資本，但和石油化工等產(chǎn)業(yè)相比，新廠商更容易進(jìn)入。在政策法律壁壘上，我國(guó)的國(guó)情是城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，有助于政府進(jìn)行宏觀調(diào)控。然而，由于我國(guó)土地供應(yīng)不平衡，土地交接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性差，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入要求較低。除此以外，技術(shù)壁壘也較低，開(kāi)發(fā)商只需要提供資金，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開(kāi)展、竣工有專門的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

最后，在產(chǎn)品差異化上，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)模仿大于創(chuàng)新，很少有企業(yè)能重視品牌戰(zhàn)略的實(shí)施，打造獨(dú)特的品牌形象?，F(xiàn)存企業(yè)不能夠很好的挖掘消費(fèi)者偏好，滿足市場(chǎng)日益多元化的需求。長(zhǎng)期這樣下去，會(huì)帶來(lái)住房投機(jī)過(guò)剩且產(chǎn)品差異化缺失，造成資源的浪費(fèi)。

四、研究設(shè)計(jì)

為了研究房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本文借鑒Carey（1990 年）的模型。Carey提出了一個(gè)用于分析美國(guó)農(nóng)業(yè)用地價(jià)格的模型，其通過(guò)市場(chǎng)土地供給等于市場(chǎng)需求來(lái)決定土地的價(jià)格。

在需求層，假定商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)品無(wú)差異，存在 N 個(gè)同質(zhì)的潛在需求者，P為消費(fèi)者為購(gòu)買住宅愿意支付的最低價(jià)格。在這里，假定P服從于均值為基準(zhǔn)價(jià)格P*的均勻分布，設(shè)P與P*的離差為 h，則 P～F（P*，h）。在任意價(jià)格條件P下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的概率分布即為[1-f（p）]，則房地產(chǎn)市場(chǎng)需求為：

其中，M為投資者所能動(dòng)用的資源，如貸款數(shù)量。通常 M =L（Y，r），Y代表居民收入。

在供給層，假定市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是壟斷的，根據(jù)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)可以得到其利潤(rùn)函數(shù)為：

通過(guò)一階求導(dǎo)和式子的變換，可以得到房地產(chǎn)市場(chǎng)供給為：

其中，Q代表房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，C代表成本，L代表房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度。

在市場(chǎng)均衡條件下 D=Q ，于是有：

從以上式子，可以清楚地看出，房?jī)r(jià)的決定取決于以下變量：房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求人數(shù) N、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方所能夠獲得的金融資源M、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者保留價(jià)格與基準(zhǔn)價(jià)格的偏離程度h、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基準(zhǔn)價(jià)格P*、城鎮(zhèn)居民平均收入Y、房地產(chǎn)造價(jià)C，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度L。

假定偏離程度h、基準(zhǔn)價(jià)格P*、市場(chǎng)潛在需求者N為給定不變的。參考一些學(xué)者的意見(jiàn)，用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)衡量需求方所獲得的金融資源M，用勒納指數(shù)來(lái)衡量市場(chǎng)壟斷程度L。勒納指數(shù)L=，其中P為市場(chǎng)價(jià)格，而MC則表示商品的邊際成本，此處我們借鑒李宏瑾的文章，用竣工房屋造價(jià)替代邊際成本。

使用2000～2018年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，嘗試建立房地產(chǎn)價(jià)格的回歸模型。顯然，除了M對(duì)被解釋變量有負(fù)面影響，其他因素都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)正面影響。對(duì)模型進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)數(shù)模型如下：

五、結(jié)果分析

模型回歸結(jié)果如下表格所示：

從統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)角度來(lái)看，該模型的總體線性關(guān)系顯著成立，擬合優(yōu)度很高，因此房地產(chǎn)平均造價(jià)、城鎮(zhèn)人均可支配收入、房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度（勒那指數(shù)）、房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源，這四個(gè)變量能很大程度地解釋房地產(chǎn)平均售價(jià)。

Eviews得出的計(jì)量結(jié)果很好，模型在 5%的顯著性水平下，各變量均通過(guò)檢驗(yàn)且擬合優(yōu)度很高，房地產(chǎn)價(jià)格有99%以上可以由以上變量進(jìn)行解釋。隨后對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn)，不存在異方差和自相關(guān)性。結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度與房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)壟斷程度相對(duì)增加1%時(shí)，房?jī)r(jià)相對(duì)增加1.10363%。此外，商品房造價(jià)相對(duì)增加 1 個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)則相對(duì)增加0.97488個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均收入相對(duì)增加1%時(shí)，房?jī)r(jià)相對(duì)增加0.147175%。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系，符合實(shí)際情況，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度就減少0.079602個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較重要的影響，壟斷程度的提高對(duì)房?jī)r(jià)的上升有促進(jìn)作用。

六、政策建議

我國(guó)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定成長(zhǎng)要遵循經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一般規(guī)律。應(yīng)該通過(guò)幾下幾點(diǎn)方法來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

1. 適當(dāng)提高市場(chǎng)集中度。根據(jù)上文實(shí)證模型顯示，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)商品價(jià)格最顯著的因素。因此，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)的集中度，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)是調(diào)控房?jī)r(jià)的首要任務(wù)。政府可以提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)政策規(guī)制，減少規(guī)模小、實(shí)力弱、資質(zhì)低的企業(yè)的進(jìn)入，逐漸形成類似于發(fā)達(dá)國(guó)家的大企業(yè)主導(dǎo)、中小企業(yè)并存的市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 。另外，需要推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)信息的公開(kāi)透明，減少房地產(chǎn)企業(yè)與廣大消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱，加強(qiáng)對(duì)違法行為的市場(chǎng)監(jiān)督，加大處罰力度，促進(jìn)企業(yè)間的并購(gòu)與重組，鼓勵(lì)優(yōu)勝劣汰，讓市場(chǎng)集中度提高。

2. 合理擴(kuò)大住房供給，抑制投資性住房需求。增加住房供給量是緩解市場(chǎng)供需失衡的重要手段，也可以抑制房?jī)r(jià)的不斷抬升。對(duì)經(jīng)濟(jì)型實(shí)用房和中小型住宅房增加供給，對(duì)豪華型大面積住房進(jìn)行調(diào)控，避免“炒房”為中低收入人群帶來(lái)困擾，滿足大多數(shù)人民的需求。

3. 提高居民收入水平，增強(qiáng)居民購(gòu)買力，縮小收入差距。因此，政府要加大對(duì)中小企業(yè)的財(cái)政支持力度，進(jìn)行稅費(fèi)減免，提高居民在國(guó)家收入初次分配中的比重，重點(diǎn)在于提高中低收入居民的收入水平，使大多數(shù)人有房可住。

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（作者單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）