雪球財(cái)經(jīng)

地產(chǎn)作為筆者重點(diǎn)研究的行業(yè)，曾經(jīng)一直想布局華夏幸福（600340），但是思考很久，最終還是放棄了，有幸成功避開華夏幸福的雷，今天就此做一個(gè)總結(jié)。

第一、地產(chǎn)是印鈔機(jī)，但是這錢不是誰(shuí)都可以掙！中國(guó)核心資產(chǎn)是銀行，核心的制造是地產(chǎn)，90%以上的企業(yè)都被銀行掐著脖子扭曲發(fā)展，特別是地產(chǎn)，一靠資金，二靠背景。任何行業(yè)，規(guī)律就是過(guò)得好的不會(huì)超過(guò)10家，因?yàn)樽罱K產(chǎn)品同質(zhì)后都是拼服務(wù)和品牌。

第二、對(duì)一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，背景比任何都重要！說(shuō)起企業(yè)背景，很多人覺(jué)得民企制度靈活、好發(fā)展，但是有利必有弊，當(dāng)遇到困難的時(shí)候，很多民企生存都困難，當(dāng)出現(xiàn)無(wú)法預(yù)測(cè)的情況的時(shí)候，擁有強(qiáng)大背景的企業(yè)才能最終活下去。我國(guó)的體制就是小企業(yè)自由發(fā)展，等你變成豬的時(shí)候就圈著養(yǎng)，這需要多看點(diǎn)歷史才能明白。

第三、做最大的努力，做最壞的打算！華夏幸福最終資金鏈斷裂的原因主要有兩個(gè)：一是疫情導(dǎo)致銷售下滑;二是地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致價(jià)格下降。華夏幸福的大本營(yíng)是環(huán)京津冀經(jīng)濟(jì)圈，這次疫情導(dǎo)致營(yíng)收減少1000多億，最近幾月該還款的500多億，逾期50多億，也就是像以前銷售稍微好一點(diǎn)都不會(huì)出事。更主要的是經(jīng)濟(jì)不好，企業(yè)日子不好過(guò)，其核心的產(chǎn)業(yè)園日子就更難過(guò)了。

第四、認(rèn)真思考股東的入股目的！筆者重點(diǎn)研究華夏幸福的時(shí)候，其實(shí)是看好平安入股的。平安這次入股，可以有兩種解釋：一是看好產(chǎn)業(yè)園這個(gè)長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);二是被當(dāng)做唐僧肉給華夏幸福咬了一口。平安管理幾萬(wàn)億的投資資金，這點(diǎn)虧損對(duì)平安不算什么，如果因?yàn)檫@說(shuō)平安水平差，那么怎么不說(shuō)平安投資京滬高鐵掙了多少。至少最近幾年，平安投資失誤的也就是匯豐銀行和華夏幸福，其他投資都不錯(cuò)的。

第五、用錢砸出來(lái)的利潤(rùn)要小心！用錢砸出來(lái)的利潤(rùn)，說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)就是重資產(chǎn)企業(yè)，好多行業(yè)、企業(yè)，看似高速增長(zhǎng)的背后，其實(shí)都是財(cái)務(wù)杠桿在背后不斷推動(dòng)的。大家看看華夏幸福最近十年的凈利潤(rùn)就知道，2010年凈利潤(rùn)還只是一個(gè)13億的企業(yè)，2019年凈利潤(rùn)就140多億，凈利潤(rùn)十年增長(zhǎng)十倍，截止目前，市值才330億，為什么這么低估呢？

原因就是這種企業(yè)，只要銀行停止貸款，攤子鋪得太大，最終還款都很難，比如朝著銀行借貸2000億，每年按照5%的利息，一年就要給銀行100億的利息，最終就會(huì)出現(xiàn)，企業(yè)辛辛苦苦掙的錢，最終都是為銀行打工！

第六、有的行業(yè)看似前途無(wú)量，其實(shí)銀行大刀在等你！現(xiàn)在以寧德時(shí)代為代表的新能源汽車電池、隆基股份為代表的光伏、比亞迪為代表的新能源汽車，共同的特點(diǎn)其實(shí)就是行業(yè)未來(lái)需求很大，但是最關(guān)鍵的是這些公司都是民營(yíng)控股。大家可以去看它們，有很多融資，且不斷投產(chǎn)，業(yè)績(jī)也不斷增長(zhǎng)。然而，只要市場(chǎng)需求受挫，有可能連銀行利息都還不上，最終就是被國(guó)企收編，然后慢慢發(fā)展，這個(gè)代表就是前幾年的環(huán)境板塊，如碧水源等為代表的企業(yè)都是被收編，收編后最終又回到任何企業(yè)需求背景才能健康發(fā)展的路子上。

上面六點(diǎn)，是華夏幸福暴雷后我的感悟，看不明白的就當(dāng)做我自言自語(yǔ)吧，當(dāng)你能看明白的時(shí)候，說(shuō)明你也是市場(chǎng)老手了！（作者：滇南王）