戴文昕

（湖南智謀規(guī)劃工程設(shè)計咨詢有限責任公司，湖南株洲 412000）

1 政策指引

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳國家發(fā)展改革委辦公廳財政部辦公廳關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243 號）精神，為切實抓好城鎮(zhèn)老歸小區(qū)改造工作，改善群眾居住環(huán)境，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖南省發(fā)展和改革委員會、湖南省財政廳頒發(fā)了《關(guān)于推進全省城鎮(zhèn)老舊小風改造工作的通知》（湘建城函〔2020〕50 號）（以下簡稱為《通知》），就湖南省推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作做出了部署要求。

2 項目概況

本次荷塘區(qū)老舊小區(qū)改造項目將對涵蓋了株洲市荷塘區(qū)天鵝社區(qū)、黃家塘社區(qū)、紅旗村社區(qū)、余家沖社區(qū)等十多個社區(qū)在內(nèi)的30 余個小區(qū)進行老舊小區(qū)改造。本次被改造小區(qū)均建成于2000年以前，公共設(shè)施較為落后，居民改造意愿非常強烈。

3 目標策略

在本次設(shè)計中，以改善基本功能，構(gòu)建和諧生活小區(qū)為目標，嚴格遵循《通知》中提出的堅持既盡力而為、又量力而行的原則，提出尊重民意、對癥下藥、有的放矢三項基本策略：

3.1 尊重民意

廣泛聽取居民意見，以小區(qū)為單位發(fā)放并收集調(diào)研表格，整理各小區(qū)居民重點關(guān)注問題，特別是對于民生問題有嚴重影響的問題，和困擾居民居住生活多年而未解決的問題。讓改造工作有居民自己的一份力，極大提高居民對小區(qū)改造的配合性和積極性，這也為順利推進老舊小區(qū)改造進程增添動力。

3.2 對癥下藥

根據(jù)對居民的調(diào)研與現(xiàn)場踏勘，對各類問題進行歸類匯總，將問題一對一制定改造計劃。老舊小區(qū)改造的具體設(shè)計與施工是在曾經(jīng)老舊小區(qū)改造項目的經(jīng)驗中，對本項目具體所需改造的內(nèi)容進行匹配，并結(jié)合居民意見、甲方意見進行多方調(diào)整和優(yōu)化。

3.3 有的放矢

根據(jù)《通知》中提出的改造內(nèi)容項目類別，優(yōu)先基礎(chǔ)類項目，如房屋修繕、排水管道清淤或更換、道路修繕等；其次為完善類項目，如增設(shè)停車位、增設(shè)完善安防設(shè)施，修復(fù)綠化和活動場地等；在資金充足的情況下考慮提升類項目，如小區(qū)整體的立面改造、智能化小區(qū)的建設(shè)、小區(qū)風貌特色的設(shè)計等。由于資金有限，項目的選擇必須以改善民生的基本生活問題為首要改造重點。

4 改造內(nèi)容

通過前期的調(diào)研與分析，總結(jié)出以下幾大主要問題：屋面漏水，亂搭亂建；落水管腐銹、漏水，易脫落；小區(qū)排水管，化糞池堵塞、污水橫流，臭氣熏天；路面破損，停車難；綠化帶雜草叢生，有種菜現(xiàn)象。因此將改造內(nèi)容分為三大板塊：屋面修繕、設(shè)施完善、環(huán)境整治。

4.1 屋面修繕

包括修繕漏水的屋頂、更換落水管及清理新建散水溝、明溝改為暗溝等。

4.2 設(shè)施完善

包括疏通和維修排水管線、疏通新建污水管線，補齊或新建污水井蓋、翻新或新建化糞池、修復(fù)小區(qū)內(nèi)部道路、新建增劃停車位、完善小區(qū)道路照明、完善適老設(shè)施與無障礙通道等。

4.3 環(huán)境整合與治理

包括清理拆除各類違章建筑、構(gòu)筑物和侵占綠地、道路的違章建筑，例如占用小區(qū)道路搭建的車棚、增蓋建的屋頂設(shè)施等；清理整治小區(qū)內(nèi)的公共綠地，恢復(fù)其綠化功能；清除小區(qū)里各種亂堆雜物及違法粘貼的各類小廣告；增設(shè)小區(qū)大門或入戶大門的門禁系統(tǒng)；在有條件的小區(qū)增設(shè)小區(qū)活動場地等。

以上三大板塊中，屋面修繕與設(shè)施完善板塊均為基礎(chǔ)類項目，且是居民意愿較為強烈的部分，必須優(yōu)先考慮；而環(huán)境整治板塊中多為完善類與提升項目，在小區(qū)限額設(shè)計中需要具體問題具體分析，有所取舍。

5 具體案例分析

以前進社區(qū)塘石村一片為例。該小區(qū)位于株洲市荷塘區(qū)茨菇塘路，總占地面積4153m2，總戶數(shù)為368 戶，涉及改造建筑為10棟多層住宅，如圖1 所示。

圖1 塘石村一片改造后總平面

通過居民反饋與現(xiàn)場調(diào)研，對建筑、排水、道路、景觀四個方面匯總有以下幾點主要問題，圖2 為現(xiàn)狀照片。

圖2 現(xiàn)狀照片

5.1 建筑方面

屋頂有漏水現(xiàn)象；部分落水管存在腐銹、破損情況；建筑散水溝部分為明溝，有垃圾堵塞情況，排水不暢。

5.2 排水方面

建筑外圍排水明溝及暗溝缺乏疏通和維護，導(dǎo)致溝內(nèi)垃圾堆積堵塞，造成排水不暢；雨水污水沒有分流，雨水直接排入化糞池，雨水管道與污水管道連通；現(xiàn)狀排水溝溝蓋板和化糞池井蓋板破損嚴重，存在安全隱患；小區(qū)排水系統(tǒng)性較好，管道和排水溝堵塞的主要原因是未對其進行定期清理，從而造成淤堵。

5.3 道路方面

小區(qū)內(nèi)主道路和部分宅前道路路面狀況良好，局部區(qū)域找平即可；部分宅間道路由于年代久遠，地面破損嚴重，路面常年失修導(dǎo)致坑洼不齊，雨天積水嚴重。

5.4 景觀與其他設(shè)施方面

小區(qū)植物綠化雜亂，種植池內(nèi)大都黃土裸露；缺少公共活動場地。

根據(jù)以上問題，分別以建筑、排水、道路、景觀四大專業(yè)為基礎(chǔ)，分類分項提出改造措施與實施方案。

建筑上，首先對屋面現(xiàn)存的架空層或構(gòu)筑物進行拆除；對于破損嚴重的屋面，對屋面板上所有層次進行拆除，重新鋪設(shè)防水層、保溫隔熱層；對于一般損壞的屋面，拆除屋面構(gòu)造層至防水層，在現(xiàn)有屋面防水層上增設(shè)兩道3cm 厚瀝青卷材防水層，設(shè)置倒置保溫層；更換破損落水管；鏟除樓梯間廣告，粉刷翻新墻面；每層增設(shè)消防設(shè)施；每層樓道更換樓道燈；更換單元門，完善門禁系統(tǒng)；翻新單元號、棟號等。

排水上，采取雨、污分流體制，更換原有小管徑的排水管，并對雨水管與污水管進行分流的改造，增大排水過流能力，實現(xiàn)雨污分流；對保留的現(xiàn)狀室外排水管道進行清淤；室外散水明溝增設(shè)溝蓋板；新建化糞池；更換小區(qū)破損混凝土蓋板、破損井蓋板為鑄鐵蓋板。

道路上，結(jié)合現(xiàn)狀對小區(qū)道路進行拓寬、加罩、修復(fù)改造，提升小區(qū)內(nèi)部通勤能力。為滿足小區(qū)消防通道要求，改造小區(qū)主要車行通道最小寬度為4m，寬度不夠的道路應(yīng)相應(yīng)拓寬后再進行加罩；考慮整體改造效果，所有1.5m 以上混凝土道路均采用瀝青加罩，1.5m 以下采用水泥地面；現(xiàn)狀道路破損嚴重的，應(yīng)考慮挖除后，進行加罩；現(xiàn)狀道路情況較好時，直接加罩。

景觀上，在樓前與道路兩旁較寬敞的區(qū)域增設(shè)劃線停車位；完善小區(qū)健身休閑設(shè)施，如圖3 所示；增設(shè)曬衣架、無障礙扶手，修復(fù)樹池、花壇；統(tǒng)一采用封閉式垃圾桶，遵循垃圾分類原則，在單元門前和活動廣場周邊布置。另外，合理增加適老化設(shè)施，如樓道伸縮坐凳、無障礙扶手等。

圖3 改造后效果