劉俊峰

我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)總量中，抵押房地產(chǎn)價格評估占據(jù)較大比重。從房地產(chǎn)抵押貸款評估各項(xiàng)工作開展現(xiàn)狀中能得出，由于評估人員技術(shù)能力不足、執(zhí)業(yè)素質(zhì)較差、金融機(jī)構(gòu)貸款門檻較低等要素將導(dǎo)致銀行發(fā)展存有較大風(fēng)險問題。目前房地產(chǎn)抵押貸款是針對抵押人提供安全產(chǎn)權(quán)向各個商業(yè)銀行進(jìn)行借款擔(dān)保，商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保房地產(chǎn)價值進(jìn)行確認(rèn)，以此提供相應(yīng)的貸款金額。聘用與銀行貸款決定不相關(guān)的估價人員，在相對保守以及謹(jǐn)慎的方式，對房地產(chǎn)今后市場出售可行性進(jìn)行分析，判定各個時間段市場發(fā)展現(xiàn)狀，保持房地產(chǎn)各項(xiàng)用途不變基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)客觀價值有效估算。相關(guān)金融機(jī)構(gòu)可能要基于第三方對抵押物實(shí)際價值進(jìn)行判斷，整合多部門對抵押貸款提出的意見，最終做好抵押貸款估價。目前要注重針對房地產(chǎn)抵押貸款評估各項(xiàng)風(fēng)險問題產(chǎn)生原因擬定針對性控制措施，有助于全面降低銀行金融機(jī)構(gòu)抵押貸款風(fēng)險系數(shù)，推動我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。應(yīng)用于房地產(chǎn)抵押貸款的抵押物自身價值對銀行金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放貸款額度具有較大影響，通過科學(xué)化評估技術(shù)與規(guī)范化貸款政策應(yīng)用能有效建立貸款風(fēng)險防控屏障，對規(guī)避市場環(huán)境以及金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險具有較大價值。

近年來在我國社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，我國金融機(jī)構(gòu)發(fā)展速度加快，房地產(chǎn)抵押貸款在快速發(fā)展。但是目前金融機(jī)構(gòu)發(fā)展中存有較大風(fēng)險，目前要注重做好房地產(chǎn)抵押評估。近年來我國金融機(jī)構(gòu)針對房地產(chǎn)抵押評估重視度在不斷提升，要注重不斷強(qiáng)化評估活動。在實(shí)際評估中存有諸多的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押難以有序發(fā)展。目前注重基于現(xiàn)實(shí)情況優(yōu)化改進(jìn)，提高評估的高效性與精確性。

房產(chǎn)抵押是項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)所有人將房契作為基本抵押，獲取相應(yīng)借款之后按期付息。其中房屋產(chǎn)權(quán)仍舊歸屬產(chǎn)權(quán)所有人自行管理，相關(guān)債權(quán)人要按期取息，但是不能行使房屋管理相關(guān)權(quán)利。等到借款全部還清之后，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押之后宣告結(jié)束。房地產(chǎn)抵押評估中主要是相關(guān)購房人員獲取相應(yīng)的金融支持，對抵押房屋價值進(jìn)行有效評估。相關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款要通過貸款銀行指定相應(yīng)評估機(jī)構(gòu)實(shí)施有效評估，對評估結(jié)果進(jìn)行判定，促使其具備良好的法律效力，能建立完善的法律文件，對銀行以及貸款人員發(fā)展具備良好的約束作用。

房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險

目前房地產(chǎn)價格評估行業(yè)要想保持健康穩(wěn)定發(fā)展，對估計人員個人經(jīng)驗(yàn)依賴性較大，只是目前房地產(chǎn)抵押評估存有較大風(fēng)險問題。其中相關(guān)的主要原因就是由于部分業(yè)主委托評估師實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動風(fēng)險轉(zhuǎn)移，其次就是有部分評估機(jī)構(gòu)為了能全面拓寬自身業(yè)務(wù)覆蓋范圍，隨意接受各項(xiàng)業(yè)務(wù)申請，但是自身發(fā)展中缺乏良好的風(fēng)險防控意識以及自我保護(hù)意識。目前引起諸多群眾以及媒體報道的，主要是金融機(jī)構(gòu)如何降低各項(xiàng)風(fēng)險，但是對評估行業(yè)發(fā)展風(fēng)險以及評估機(jī)構(gòu)風(fēng)險控制存有較大忽視性。

相關(guān)估價管理部門以及估價從業(yè)人員在目前房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中主要是處于中介位置，是房地產(chǎn)抵押貸款價值評估的重要參與人員，所以估價機(jī)構(gòu)相關(guān)人員專業(yè)素質(zhì)與技術(shù)能力是導(dǎo)致抵押貸款風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因。相關(guān)估價管理部門以及估價人員專業(yè)素質(zhì)對估價成效高低具有較大影響。諸多房地產(chǎn)抵押人員為了獲取更多貸款資金，會通過高評估費(fèi)用以及高評估房地產(chǎn)價值。由于估價人員與機(jī)構(gòu)個人主要要素影響，會順應(yīng)房地產(chǎn)抵押人員要求對房地產(chǎn)價值進(jìn)行估價，導(dǎo)致房地產(chǎn)價值被高估。因此，估價管理機(jī)構(gòu)與估價從業(yè)人員自身專業(yè)素質(zhì)與道德品質(zhì)對房地產(chǎn)價值高低具有較大影響。

評估理論體系與評估制度不完善

從目前部分區(qū)域房地產(chǎn)抵押貸款評估現(xiàn)狀中能得出，相關(guān)評估理論與應(yīng)用方法不完善，在抵押評估實(shí)務(wù)中主要是基于保守原則實(shí)施市場評估。未能整合貸款比率、借款人收益、貸款利率、貸款年限抵押等要素融入評估分析中。未獲取抵押貸款各項(xiàng)基本要素，在評估中缺乏有效的計算分析，未針對性分析貸款對相關(guān)投資人員現(xiàn)金流量變化的影響，評估活動科學(xué)性不足，存有較大主觀性。當(dāng)前資產(chǎn)評估尚處于初期發(fā)展階段，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，評估服務(wù)開展中消耗成本較高，與政府多部門之間存有較大發(fā)展關(guān)聯(lián)。諸多不法人員會基于政府部門關(guān)系壟斷區(qū)域市場，未能在正當(dāng)?shù)氖袌龈偁幹蝎@取相應(yīng)業(yè)務(wù)。對評估程序隨意刪減、評估估算較為草率、評估內(nèi)容與格式不規(guī)范，對評估市場穩(wěn)定發(fā)展具有較大負(fù)面影響。

銀行貸款門檻過低的政策性風(fēng)險

當(dāng)前銀行金融機(jī)構(gòu)在抵押貸款發(fā)放中，有部分銀行金融機(jī)構(gòu)對抵押人個人還款能力未能精確化審核，尚未公開選取相應(yīng)的評估機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價值評估價格過高，對貸款比例未能進(jìn)行控制。此類要素均會導(dǎo)致目前房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險逐步擴(kuò)大，各項(xiàng)風(fēng)險內(nèi)容如下。銀行金融機(jī)構(gòu)過于注重抵押物價值保護(hù)，未能對抵押人員還款能力進(jìn)行控制。銀行金融機(jī)構(gòu)在貸款發(fā)放過程中不僅要關(guān)注抵押物價值，還要注重分析抵押人員個人還款能力。目前我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，市場競爭較為激烈，銀行金融機(jī)構(gòu)為了能獲取更多群眾，要注重積極拓寬市場覆蓋范圍，在發(fā)放貸款中要注重對抵押人員能提供的抵押物作為重要依據(jù)。銀行部門在選取相應(yīng)的評估機(jī)構(gòu)過程中尚未全面遵循公開選取選擇，難以保障抵押房產(chǎn)地產(chǎn)價值評估公正性。銀行部門在貸款發(fā)放中要注重選取評估機(jī)構(gòu)做好抵押物價值評估，選取信譽(yù)度較高、資質(zhì)較高、經(jīng)驗(yàn)豐富的估價機(jī)構(gòu)合理評估，能有效降低銀行貸款風(fēng)險。當(dāng)前市場中銀行貸款發(fā)放貸款中，銀行要從入選估價機(jī)構(gòu)庫中選取相應(yīng)的估價機(jī)構(gòu)合理評估，客戶缺乏相應(yīng)的選擇空間。入圍評估機(jī)構(gòu)等要完善各項(xiàng)評估業(yè)務(wù)，此類做法將會導(dǎo)致貸款風(fēng)險問題擴(kuò)大。

外部市場的金融風(fēng)險

房地產(chǎn)市場發(fā)展中對銀行高效化發(fā)展具有較大影響，目前銀行在發(fā)放抵押貸款中，要將房地產(chǎn)抵押價值乘以貸款比例，以此作為相應(yīng)的貸款額。貸款比例設(shè)定中能有效判定對應(yīng)的貸款額度，還能有效做好貸款風(fēng)險變化監(jiān)控。在貸款不斷償還中，貸款余額會逐步減少，貸款比例會不斷下降，銀行金融風(fēng)險系數(shù)開始降低。其中抵押房地產(chǎn)市場價值降低，將會導(dǎo)致貸款比重上升，銀行發(fā)展風(fēng)險系數(shù)增加。其中房地產(chǎn)抵押價值要小于貸款余額，相應(yīng)借款人員會主動放棄還款，導(dǎo)致銀行金融機(jī)構(gòu)受到較大損失。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中追求金融穩(wěn)定是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，金融不穩(wěn)定將會導(dǎo)致社會經(jīng)濟(jì)誘發(fā)較多動蕩問題，對銀行發(fā)展造成較大危害。

評估缺乏客觀公正性

目前在銀行抵押貸款實(shí)際發(fā)放中，銀行會從內(nèi)部確定的估價機(jī)構(gòu)庫中選取多個估價機(jī)構(gòu)實(shí)施有效評估，客戶選取空間受限。此類制定的評估機(jī)構(gòu)從原則層面上來看是信譽(yù)風(fēng)險較小的評估公司。但是目前在評估市場供給過剩、競爭日趨激烈情況下，此類制定評估機(jī)構(gòu)各項(xiàng)做法將會為銀行機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員各項(xiàng)腐敗行為提供更多空間，將會由于人為要素導(dǎo)致抵押貸款風(fēng)險問題逐步擴(kuò)大。

評估人員素質(zhì)待加強(qiáng)

從當(dāng)前部分評估機(jī)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀來看，評估機(jī)構(gòu)管理人員自身素質(zhì)較低以及專業(yè)能力不足，未能認(rèn)識到執(zhí)業(yè)發(fā)展中存有的各項(xiàng)風(fēng)險。相關(guān)管理部門未能對執(zhí)業(yè)人員實(shí)施高效化的風(fēng)險教育，有部分評估機(jī)構(gòu)評估審核人員在各項(xiàng)復(fù)核中未能積極履行自身崗位發(fā)展職責(zé)。對各類常見的違規(guī)行為未能及時進(jìn)行制止，導(dǎo)致各項(xiàng)工作開展中嚴(yán)重忽視了房地產(chǎn)評估技術(shù)應(yīng)用規(guī)范以及道德準(zhǔn)則。部分委托方為了能實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)不合法要求，會背離誠信原則實(shí)施虛假評估，“高估”、“低估”現(xiàn)象對評估真實(shí)性具有較大負(fù)面影響。將會導(dǎo)致諸多人員合法利益受到損害，應(yīng)用債權(quán)對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置會導(dǎo)致銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)展受到較大損失。

優(yōu)化健全評估理論與評估制度

近年來我國房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模在進(jìn)一步擴(kuò)大，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)抵押評估任務(wù)量也會進(jìn)一步增加。評估人員以及評估機(jī)構(gòu)在評估中承擔(dān)較大的社會責(zé)任，其中部分評估服務(wù)質(zhì)量較低，未能出具更為全面的評估報告，主要是由于評估制度缺失嚴(yán)重。目前要注重做好評估收費(fèi)管理制度有效改革，對服務(wù)質(zhì)量以及各項(xiàng)服務(wù)透明度集中強(qiáng)化，全面提升評價服務(wù)質(zhì)量，明確規(guī)定評估業(yè)務(wù)、招標(biāo)發(fā)式報價原則。相關(guān)估價機(jī)構(gòu)在發(fā)展中，要注重在內(nèi)部建立質(zhì)量評價組織模式，保障此模式能全面覆蓋各項(xiàng)估價業(yè)務(wù)活動。從選取相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)開始，到項(xiàng)目完成、項(xiàng)目評估、項(xiàng)目評估報告擬定過程。管理部門要相應(yīng)的選取相應(yīng)的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等操作方式，提高估價真實(shí)性、公正性，要求相關(guān)管理部門建立完善的組織體系，依照體系建設(shè)劃分各項(xiàng)職責(zé)，相關(guān)部門要有效約束、促進(jìn)，保障各部門職責(zé)分明，多項(xiàng)利益能有效劃分。

提升銀行預(yù)警能力，加強(qiáng)市場變化檢測

現(xiàn)階段銀行金融機(jī)構(gòu)要注重設(shè)定風(fēng)險控制部門，組織更多房地產(chǎn)估價理論知識與專業(yè)技術(shù)人員。銀行風(fēng)險控制管理部門要注重對估價管理機(jī)構(gòu)各項(xiàng)估價結(jié)果進(jìn)行規(guī)范化審核，判定抵押物價值能否適應(yīng)市場發(fā)展要求，以此來判定對應(yīng)的貸款額度。銀行管理部門不能制定房地產(chǎn)估價評估價值，全面遵循公開、公平、公正原則，注重規(guī)范化選取。目前要注重對抵押價值進(jìn)行分析，相關(guān)銀行管理部門要注重委托房地產(chǎn)估價部門對市場發(fā)展變化進(jìn)行分析，評定房地產(chǎn)抵押價值。在房地產(chǎn)處置前，要注重組織相關(guān)委托部門對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)合理評估，掌握房地產(chǎn)市場價值，有助于對金融風(fēng)險集中管控。最后，還要規(guī)范化判定房地產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息公開性以及登記內(nèi)容可依賴性，能為參與交易的當(dāng)事人補(bǔ)充更大便利，能對交易成本進(jìn)行控制，促使交易活動能在較短時間內(nèi)有效實(shí)現(xiàn)。在抵押價值評估中，要注重做好銀行收益分析。針對抵押人抵押房地產(chǎn)能過渡的權(quán)利價值，依照自身已經(jīng)獲取的各項(xiàng)資料以及現(xiàn)場勘察進(jìn)行有效判斷，為后續(xù)抵押價值評估提供更多優(yōu)勢條件，有助于提升后續(xù)抵押價值評估成效。

保證評估客觀公正，提升評估人員素質(zhì)

目前銀行金融機(jī)構(gòu)要注重全面貫徹落實(shí)與評估相關(guān)的各項(xiàng)規(guī)定，這樣能為諸多客戶補(bǔ)充更多自由選取權(quán)，促使評估機(jī)構(gòu)發(fā)展公正性、獨(dú)立性與客觀性全面提升。不能隨意規(guī)定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值，全面遵循公開透明發(fā)展原則，遵循擇優(yōu)原則選取銀行，相關(guān)機(jī)構(gòu)與工作人員不能隨意選取相應(yīng)方式向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)收取中間費(fèi)用，或是類似性質(zhì)的非法所得。相關(guān)資產(chǎn)評估人員要注重全面依照資產(chǎn)評估操作規(guī)定要求，嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，評估人員在評估操作、承攬業(yè)務(wù)、評估報告中不能受到諸多部門干擾影響，要在發(fā)展形式以及本質(zhì)中突出獨(dú)立性。相關(guān)房地產(chǎn)估計部門要注重定期對房產(chǎn)估價從業(yè)人員實(shí)施教育培訓(xùn)，相關(guān)資產(chǎn)評估人員要注重強(qiáng)化理論學(xué)習(xí)以及多項(xiàng)實(shí)踐鍛煉，針對規(guī)定時間段內(nèi)不能完成的培訓(xùn)內(nèi)容，相關(guān)房地產(chǎn)估價人員要吊銷其估價證書，這樣能保障評估人員自身專業(yè)素質(zhì)能力全面提升。相關(guān)管理部門要注重做好房地產(chǎn)評估人員各項(xiàng)法律法規(guī)培訓(xùn)，全面熟悉掌握房地產(chǎn)抵押性質(zhì)的各項(xiàng)規(guī)定要求。在實(shí)際評估中，要注重做好房地產(chǎn)抵押合法性、實(shí)效性審核評價。還要注重分析各項(xiàng)政策法律與制度，掌握房地產(chǎn)抵押物信息，促使實(shí)際估價價格與房地產(chǎn)最為真實(shí)的價格有效對應(yīng)，提高綜合評估合理性。

注重做好房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險管理

目前要設(shè)定規(guī)范化的房地產(chǎn)項(xiàng)目評估流程，在科學(xué)化評估程序中要注重做好評估工作細(xì)節(jié)劃分，確定評估職責(zé)，提高評估整體效率。在完善的項(xiàng)目評估程序中要注重做好基層調(diào)查，保障項(xiàng)目評估機(jī)構(gòu)組織活動穩(wěn)定開展，加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)考核與責(zé)任追究等。在評估中要先做好房地產(chǎn)項(xiàng)目信息收集、調(diào)查與預(yù)估。收集各項(xiàng)必要的基礎(chǔ)資料，能對各類資料進(jìn)行針對性管理。相關(guān)評估人員要注重提高評估活動獨(dú)立性，建立良好的評估思維，對評估結(jié)果進(jìn)行分析。評估活動結(jié)果審核要求相關(guān)風(fēng)險管理部門組織實(shí)施，從風(fēng)險管控以及貸款償還等角度對評估活動質(zhì)量進(jìn)行評價。此外，還要注重建立優(yōu)化代理人才市場，保障代理人員之間能有序競爭，對委托人不利的發(fā)展地位集中調(diào)整，提高評估機(jī)構(gòu)評估質(zhì)量，降低評估風(fēng)險要素。政府部門要注重對各個房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)發(fā)展活動進(jìn)行監(jiān)管，政府部門要注重為各個競爭主體建立穩(wěn)定的競爭環(huán)境。全面強(qiáng)化各個行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)價格評估的自律控制，比如輔助物價管理部門做好評估收費(fèi)情況有效審核，對各個會員市場行為集中規(guī)范，協(xié)調(diào)會員權(quán)益，對各項(xiàng)糾紛問題集中處理，對市場中不正當(dāng)競爭問題進(jìn)行控制。

綜合上述，房地產(chǎn)抵押能有效滿足我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)評估中，要注重降低信貸風(fēng)險，還要注重全面維護(hù)抵押人員各項(xiàng)合法權(quán)益?，F(xiàn)階段在房地產(chǎn)抵押評估中存有諸多問題，目前要注重做好各項(xiàng)問題整合，實(shí)現(xiàn)評估方式創(chuàng)新發(fā)展，制定針對性發(fā)展措施，能保障房地產(chǎn)抵押評估活動高效化發(fā)展。

（北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司廈門分公司）

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