李喬漳 張莎莎 萬富元

（1.中國(guó)人民銀行欽州市中心支行，廣西 欽州 535099；2.北部灣財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司欽州分公司，廣西 欽州 535099）

一、引言與文獻(xiàn)綜述

歷史表明，老齡化程度的變化會(huì)對(duì)人類社會(huì)生活的各領(lǐng)域產(chǎn)生重大且深遠(yuǎn)的影響。其中，老齡化進(jìn)程可能通過住房需求和現(xiàn)實(shí)購買力等渠道影響房地產(chǎn)價(jià)格。從我國(guó)實(shí)際情況看，近20 年來我國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲、人口老齡化程度不斷加深，同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)金融、生態(tài)環(huán)境、人文教育等因素發(fā)展不均衡，各地區(qū)的人口年齡結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度均存在較大差異。因此，為有效應(yīng)對(duì)老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，有必要深入研究我國(guó)老齡化與住房均價(jià)波動(dòng)的關(guān)聯(lián)性，以及不同區(qū)域老齡化程度對(duì)住房均價(jià)的沖擊方向、力度。

現(xiàn)有大量研究人口老齡化與住房均價(jià)相關(guān)性的文獻(xiàn)，其代表性結(jié)論總體上可歸納為四種不同觀點(diǎn)：一是老齡化對(duì)住房均價(jià)構(gòu)成顯著負(fù)向沖擊。Bakshi&Chen（1994）提出生命周期投資假說，認(rèn)為投資者會(huì)在早期（20～30歲）傾向于投資住房，但是隨著年紀(jì)增長(zhǎng)，投資偏好將轉(zhuǎn)向金融資產(chǎn)。相關(guān)研究結(jié)果表明，二戰(zhàn)后人口平均年齡的增長(zhǎng)，導(dǎo)致股票價(jià)格上升和住宅需求、價(jià)格下降。Jeremy（1998）提出“資產(chǎn)崩盤假說”，認(rèn)為不再提供勞動(dòng)力服務(wù)的老齡人口為獲取收入，大概率會(huì)出售房產(chǎn)類固定資產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上住房供應(yīng)量上升、價(jià)格下降。Elod（2012）對(duì)歐美22 國(guó)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果表明隨著人口老齡化程度加深，未來40 年發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房均價(jià)年均降低0.8個(gè)百分點(diǎn)。陳斌開等（2012）實(shí)證發(fā)現(xiàn)住宅需求與年齡構(gòu)成高度相關(guān)，當(dāng)我國(guó)人口增長(zhǎng)率下降、老年撫養(yǎng)比上升，將極大削弱未來住房需求，從而推動(dòng)住房均價(jià)下行。二是老齡化對(duì)住房均價(jià)形成顯著正向作用。徐建煒等（2012）對(duì)10年期各地區(qū)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，認(rèn)為老齡化將推動(dòng)住宅需求，主要原因是目前的老齡人口歷經(jīng)房改積累大量財(cái)富，同時(shí)計(jì)劃生育使其對(duì)獨(dú)生子女的愛護(hù)之情更為濃厚，為子女買房的能力及意愿較強(qiáng)。鄒瑾（2014）表示老齡化對(duì)住房均價(jià)存在正向效應(yīng)，主要原因是老年人群對(duì)青年群體購房的資助，形成間接的住房購買需求，從而推動(dòng)住房均價(jià)上漲。三是老齡化與住房均價(jià)波動(dòng)的聯(lián)系不緊密。Chen &Gibb（2012）綜合運(yùn)用宏微觀模型，采用仿真模擬方法，驗(yàn)證發(fā)現(xiàn)蘇格蘭人口老齡化與住房均價(jià)的相關(guān)性不顯著。張超（2015）利用貝葉斯模型平均法（BMA）對(duì)我國(guó)30個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）2002～2013年數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)水平、年齡構(gòu)成、城鎮(zhèn)化率等解釋變量不是我國(guó)住房均價(jià)變動(dòng)的主導(dǎo)因素。四是老齡化對(duì)住房均價(jià)的影響受外部因素制約。陳彥斌和陳小亮（2013）認(rèn)為，人口老齡化從需求層面作用于房市，主要是受城市化進(jìn)程、家庭規(guī)模等多種因素制約。牟新娣等（2019）采用門限面板等計(jì)量模型對(duì)我國(guó)31?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及城鎮(zhèn)化水平能抵消老齡化對(duì)住房均價(jià)的部分負(fù)向沖擊。

目前，學(xué)術(shù)界尚未形成關(guān)于人口老齡化與住房均價(jià)相互關(guān)系的一致結(jié)論，部分文獻(xiàn)甚至持相反觀點(diǎn)。從國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)成果看，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚、人口老齡化進(jìn)程較短等因素影響，專家學(xué)者對(duì)我國(guó)人口老齡化作用于住房均價(jià)的研究較少，且多為整體性研究，未充分考慮區(qū)域差異化特性。因此，本文將結(jié)合實(shí)際國(guó)情，分區(qū)域探討老齡化與住房均價(jià)波動(dòng)之間的聯(lián)系，進(jìn)而提出差異化調(diào)控建議，助力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行、維護(hù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

二、我國(guó)老齡化和住房均價(jià)的變遷情況、區(qū)域異質(zhì)性特征及影響機(jī)理

（一）老齡化程度的變遷情況、區(qū)域異質(zhì)性特征

1956年，聯(lián)合國(guó)將老齡化定義為：65歲（含）以上人口數(shù)量占比突破7%。1982 年，老齡問題世界大會(huì)明確嚴(yán)重老齡化界限為60歲（含）以上老齡人數(shù)占比突破10%。我國(guó)老齡工作委員會(huì)公開信息顯示，1999年我國(guó)邁入老齡化社會(huì)。此后，隨著出生率連年下滑和壽命逐步延長(zhǎng)，我國(guó)人口老齡化進(jìn)程逐步加速。聯(lián)合國(guó)發(fā)布的1990～2020年老齡化進(jìn)程展望，測(cè)算30年期限內(nèi)全球老齡人數(shù)年均增長(zhǎng)率為2.5%，而中國(guó)為3.3%。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018 年數(shù)據(jù)，我國(guó)60 歲（含）以上老齡人數(shù)為2.49 億，比老齡化社會(huì)起步的1999 年凈增長(zhǎng)1.18 億，且是目前全球唯一一個(gè)老齡人數(shù)超越2億的國(guó)家；65歲（含）以上老齡人數(shù)為1.67億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到11.9%，已進(jìn)入嚴(yán)重老齡化階段。此外，我國(guó)老齡化進(jìn)程除了發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛、高齡化趨勢(shì)加劇等特點(diǎn)，同時(shí)還存在地區(qū)間發(fā)展嚴(yán)重不均衡、城鄉(xiāng)倒置等現(xiàn)象。區(qū)域老齡化進(jìn)程的不均衡，主要表現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)老齡化進(jìn)程顯著快于經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)，如最早（上海1979 年）及最晚（寧夏2012 年）跨入老齡化社會(huì)的地區(qū)之間間隔33 年。一方面，20 世紀(jì)70 年代，發(fā)達(dá)地區(qū)在執(zhí)行“少生優(yōu)生，晚婚晚育”的計(jì)劃生育政策方面更為嚴(yán)格，生育率相對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)更低。此外，隨著部分居民對(duì)生活品質(zhì)、事業(yè)發(fā)展等的追求，“丁克”家庭不斷涌現(xiàn)，發(fā)達(dá)地區(qū)生育率在一定程度上受到限制。2018 年，北京、上海以及天津的出生率僅為8.24‰、7.2‰和6.67‰，不及排名靠前的海南、青海、廣西等地出生率的一半。人口老齡化的城鄉(xiāng)倒置現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為部分欠發(fā)達(dá)地區(qū)大量年輕勞動(dòng)力向一二線城市遷徙，導(dǎo)致欠發(fā)達(dá)地區(qū)人口結(jié)構(gòu)失衡，尤其是貧困鄉(xiāng)村空巢老人數(shù)量與日俱增，農(nóng)村老齡化程度日趨嚴(yán)重。

（二）住房均價(jià)的變遷情況、區(qū)域異質(zhì)性特征

自1998年施行貨幣化房改，歷經(jīng)20年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推動(dòng)就業(yè)及保障民生方面貢獻(xiàn)突出。與此同時(shí)，住房均價(jià)逐步上漲，雖經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控，仍處于高位。從住房均價(jià)變遷歷程看，自房改以來，我國(guó)商品住宅平均售價(jià)持續(xù)走高：1998 年1854 元/m2—2006 年超3000 元/m2—2012 年超5000 元/m2—2018 年8736 元/m2，20 年間住房均價(jià)上漲4.7 倍。從全國(guó)各區(qū)域來看，區(qū)域間分化特征明顯，突出表現(xiàn)為一、二線熱點(diǎn)城市住房均價(jià)持續(xù)上漲、住房供不應(yīng)求，同時(shí)部分偏遠(yuǎn)的山區(qū)地級(jí)市卻面臨嚴(yán)峻的去庫存挑戰(zhàn)。剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化的原因，根本在于房屋供需和土地價(jià)格，關(guān)鍵推力則是流動(dòng)性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)，部分三、四線城市尤其是偏遠(yuǎn)山區(qū)地級(jí)市人均收入整體偏低、遷入人口總量相對(duì)較少，導(dǎo)致投資（機(jī)）型購房行為和二手房交易相對(duì)疲弱。分地區(qū)看，根據(jù)《2018年分區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》，2018 年全年，北京、上海、天津以住房均價(jià)34142、26890和16054元/m2領(lǐng)跑全國(guó)，分列前三名；內(nèi)蒙古、甘肅等七個(gè)地區(qū)的住房均價(jià)則低于6000元/m2。

（三）相關(guān)影響機(jī)理

老齡化可能通過住房需求和現(xiàn)實(shí)購買力等渠道對(duì)住房均價(jià)形成沖擊。根據(jù)“資產(chǎn)消融假說”和“生命周期理論”，老齡人口不再積累財(cái)富，住房需求降低，從而間接導(dǎo)致住房均價(jià)下跌。而受我國(guó)房改紅利和傳統(tǒng)家庭財(cái)富代際轉(zhuǎn)移文化的影響，我國(guó)部分老齡人口積累了一定量的財(cái)富，同時(shí)具備協(xié)助兒女后代購房的意愿，進(jìn)而推動(dòng)住房均價(jià)上行。

1.“資產(chǎn)消融假說”及“生命周期理論”。資產(chǎn)消融（Asset Market Melt-down）假說，是指進(jìn)入退休年齡的人口，傾向于減持房產(chǎn)類固定資產(chǎn)，從而增加市場(chǎng)供給，引發(fā)此類資產(chǎn)價(jià)格下降，情況嚴(yán)重時(shí)甚至有可能導(dǎo)致市場(chǎng)崩盤。資產(chǎn)消融假說的基本模型為Qk=s（WN），其中Q、k分別代表資產(chǎn)價(jià)格及供給數(shù)量，s、W、N 則代表居民儲(chǔ)蓄率、工資率及儲(chǔ)蓄人數(shù)。生命周期理論（Life Cycle Hypothesis），根據(jù)勞務(wù)供給情況將人的一生分為3個(gè)階段，包括尚未開始提供勞務(wù)的幼少期、正在提供勞務(wù)的青壯期和已退出勞務(wù)市場(chǎng)的老年期，理性人將嚴(yán)格按照收入預(yù)算約束對(duì)消費(fèi)儲(chǔ)蓄進(jìn)行合理規(guī)劃，對(duì)人生三個(gè)階段的消費(fèi)進(jìn)行最佳配置，實(shí)現(xiàn)財(cái)富效用最大化。其中，老年期（退休）人們不再積累財(cái)富，處于負(fù)儲(chǔ)蓄、純消費(fèi)的狀態(tài)。生命周期理論的基本公式為公式（1）。

其中，C為理性人年消費(fèi)支出，βw為財(cái)富消費(fèi)率（以年消費(fèi)支出占財(cái)富比例表示），Wr為實(shí)際財(cái)富，βyw為薪資消費(fèi)率（以年消費(fèi)支出占薪資總額的比例表示），yw為年薪資總額。根據(jù)生命周期理論，退休人口不再積累財(cái)富（不再購買住房，甚至出售住房），從住房供給及需求兩個(gè)層面對(duì)住房均價(jià)形成負(fù)面影響。

2.房改紅利和家庭財(cái)富代際轉(zhuǎn)移。房改紅利起源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)實(shí)行住房統(tǒng)一建造、分配及租住價(jià)格低廉的福利性住房制度。20世紀(jì)80年代初期，住房制度開啟改革試點(diǎn)（措施包括出售公房、提租補(bǔ)貼等），至20 世紀(jì)90 年代末期房改覆蓋所有城鎮(zhèn)，原租戶以超低價(jià)購買超過20億平方米的公房。此特殊歷史階段，由于房改導(dǎo)致居民家庭資產(chǎn)陡然出現(xiàn)大幅增加的情況，被我國(guó)專家學(xué)者統(tǒng)稱為房改紅利。通過房改紅利，這一代老齡人積累了大量的財(cái)富。家庭財(cái)富代際轉(zhuǎn)移是指一個(gè)家庭內(nèi)父輩財(cái)富向子輩流動(dòng)的遷移，其前提蘊(yùn)含利他主義、交換動(dòng)機(jī)、父母投資回報(bào)假說等原理。從國(guó)情看，我國(guó)父輩存在著長(zhǎng)期照顧子女的觀念，尤其是在計(jì)劃生育政策的背景下，父輩對(duì)獨(dú)生子女的愛護(hù)心理更為強(qiáng)烈，不僅表現(xiàn)為遺產(chǎn)傳承，更表現(xiàn)為一起生活時(shí)的各項(xiàng)家庭支付，如自愿承擔(dān)子女居家費(fèi)用、幫助子女購買住房等。

三、變量選取及模型構(gòu)建

（一）數(shù)據(jù)區(qū)間及變量選擇

結(jié)合我國(guó)房改、老齡化進(jìn)程情況，本文的樣本區(qū)間設(shè)定為1999～2018年。參考現(xiàn)有研究文獻(xiàn)，本文選取全國(guó)31 ?。ㄊ?、自治區(qū)）的年度相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行人口老齡化對(duì)住房均價(jià)的影響研究（港澳臺(tái)地區(qū)數(shù)據(jù)缺失，故未納入模型分析）。其中，商品住房均價(jià)為被解釋變量；老年撫養(yǎng)比設(shè)定為解釋變量；對(duì)住房均價(jià)影響較大的因素包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（人均地區(qū)生產(chǎn)總值）、城鎮(zhèn)化率、人口規(guī)模、少兒撫養(yǎng)比和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)作為控制變量。

（二）數(shù)據(jù)來源、處理及模型構(gòu)建

本文利用1999～2018年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)，進(jìn)行模型構(gòu)建及相關(guān)分析。由于部分年度指標(biāo)缺失，最終有效樣本數(shù)為615個(gè)。相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱處理，描述性統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果詳見表1。對(duì)以上變量建立計(jì)量模型，如方程式（2）所示。

方程式（2）中i是具體的省（市、自治區(qū)），t是年份，α是截距項(xiàng)，ε是包含宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)政策等其他住房均價(jià)影響因素在內(nèi)的誤差項(xiàng)。

表1 變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果

（三）區(qū)域劃分

如前所述，我國(guó)不同區(qū)域的商品住房均價(jià)及老齡化程度均存在顯著異質(zhì)性特征。而傳統(tǒng)的區(qū)域劃分方法僅從地域?qū)用鎸⑽覈?guó)各?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）簡(jiǎn)單歸類為東、中、西部地區(qū)3 類，不能準(zhǔn)確反映實(shí)際區(qū)域差異。因而，本文利用離差平方和法（Ward’s Method）對(duì)1999～2018年我國(guó)31?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）人均地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)聚類，最終將31?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）按經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平劃分為發(fā)達(dá)、次發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)3 類區(qū)域，繼而研究老齡化作用于住房均價(jià)是否存在區(qū)域異質(zhì)性。

圖1 聚類分析結(jié)果的水平樹狀圖

由聚類分析結(jié)果可以看出，發(fā)達(dá)地區(qū)涵蓋北京、上海等3 市，次發(fā)達(dá)地區(qū)涵蓋江蘇、福建等7 ?。ㄗ灾螀^(qū)），欠發(fā)達(dá)地區(qū)涵蓋吉林、貴州等21 ?。ㄊ?、自治區(qū)）。31?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）具體劃分情況如表2所示。

表2 我國(guó)31?。ㄊ?、自治區(qū)）按三類區(qū)域劃分情況

四、實(shí)證分析

（一）全國(guó)整體情況

1.單位根檢驗(yàn)。本文運(yùn)用LLC、IPS、ADF 和PPFisher 等方法，檢驗(yàn)變量序列的平穩(wěn)性。結(jié)果如表3所示，原始樣本序列非平穩(wěn)，經(jīng)一階差分后均平穩(wěn)。

表3 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

2.協(xié)整檢驗(yàn)。本文利用Kao 檢驗(yàn)和Pedroni 檢驗(yàn)法對(duì)一階平穩(wěn)的序列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。結(jié)果如表4 所示，各統(tǒng)計(jì)量p值均為0，表明協(xié)整關(guān)系成立。

表4 協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

3.回歸分析。為確定回歸估計(jì)模型，本文對(duì)全國(guó)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行F檢驗(yàn)及Hausman檢驗(yàn)。結(jié)果如表5所示，全國(guó)數(shù)據(jù)的分析應(yīng)使用固定效應(yīng)模型?；貧w估計(jì)結(jié)果如表6所示，可得出全國(guó)數(shù)據(jù)的模型公式（3）。

表5 F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)結(jié)果

表6 全國(guó)面板數(shù)據(jù)固定效應(yīng)模型回歸估計(jì)結(jié)果

由回歸結(jié)果可知，在1%的顯著性水平下，老年撫養(yǎng)比與住房均價(jià)表現(xiàn)為正相關(guān)關(guān)系，老年撫養(yǎng)比每提升1個(gè)單位，住房均價(jià)將上升0.013927個(gè)單位。從實(shí)際國(guó)情看，一方面，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展及儲(chǔ)蓄偏好等多重因素作用下，我國(guó)老年人口財(cái)富逐漸積累、購買能力增強(qiáng)?！吨袊?guó)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2019）》指出，我國(guó)城市老年人口中45%有存款，且人均存款余額為8萬元左右。此外，和許多無房無車的年輕人相比，大多數(shù)老年人擁有一套或多套住房。另一方面，老年人群受到傳統(tǒng)的家庭財(cái)富代際轉(zhuǎn)移文化影響，愿意資助子女購房或購房饋贈(zèng)、傳承給子女，形成間接的購房欲望。以上購買能力及購房欲望共同作用形成現(xiàn)實(shí)的購房需求，進(jìn)而推升住房均價(jià)。

人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、少兒撫養(yǎng)比、城市化水平、物價(jià)指數(shù)等指標(biāo)對(duì)住房均價(jià)具有顯著的正向作用，主要原因是收入增長(zhǎng)、人口增多、城市化進(jìn)程加快、物價(jià)上漲等會(huì)通過購買能力、購買需求、建筑成本等渠道帶動(dòng)住房均價(jià)上揚(yáng)。

（二）分區(qū)域面板數(shù)據(jù)

1.發(fā)達(dá)地區(qū)。經(jīng)F 檢驗(yàn)及Hausman 檢驗(yàn)（見表7），對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)面板數(shù)據(jù)采用固定效應(yīng)模型進(jìn)行分析（回歸結(jié)果見表8），可得關(guān)系如方程（4）。

表7 分區(qū)域F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)

表8 不同區(qū)域各因素對(duì)住房均價(jià)的影響情況

如表8回歸結(jié)果所示，發(fā)達(dá)地區(qū)老年撫養(yǎng)比與住房均價(jià)負(fù)相關(guān)。在5%的顯著性水平下，老年撫養(yǎng)比每上升1 個(gè)單位，住房均價(jià)將下跌0.036480 個(gè)單位。一方面，發(fā)達(dá)地區(qū)老齡化程度較深，社會(huì)撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)較重，老齡人口撫養(yǎng)支出對(duì)購房需求形成擠出效應(yīng)。從北京市情況看，2018 年該市60 歲（含）以上戶籍老齡人數(shù)占比為25.4%、戶籍老齡人口撫養(yǎng)系數(shù)（戶籍勞動(dòng)人口撫養(yǎng)老齡人口的比例）為42.2%。以上海市為例，該市是我國(guó)首個(gè)開啟老齡化進(jìn)程、且目前程度最深的地區(qū)。2018年，上海60歲（含）以上、65歲（含）以上老齡人口分別為503.28萬人和336.90萬人，占總?cè)丝诘谋戎胤謩e為34.4%和23.0%；80 歲（含）以上戶籍高齡人口占比高達(dá)16.2%。上海老齡化問題加劇，主要是由于“丁克”家庭涌現(xiàn)導(dǎo)致出生率下降及醫(yī)療發(fā)達(dá)促進(jìn)壽命延長(zhǎng)，此外，近年來隨著外來務(wù)工人口的長(zhǎng)期定居，部分隨遷老人赴滬養(yǎng)老或?yàn)樽优樟虾⒆拥?，?dǎo)致上海外來老年人口數(shù)量大幅擴(kuò)張。2017年，上海65 歲（含）以上外來老年人口總量達(dá)到30.72 萬人，比上年增長(zhǎng)35.0%。另一方面，發(fā)達(dá)地區(qū)更為注重養(yǎng)老生活品質(zhì)，在老齡人口儲(chǔ)蓄總額不變的情況下，老年醫(yī)療保健、教育旅游等消費(fèi)與住房消費(fèi)具有替代效應(yīng)。根據(jù)北京銀發(fā)消費(fèi)發(fā)展論壇于2019年11月發(fā)布的信息顯示，最近20 年參與經(jīng)常性教育活動(dòng)的北京老年人約40%，其中老年文旅和教育將成為新的消費(fèi)增長(zhǎng)方向。據(jù)上海市質(zhì)量協(xié)會(huì)《2016 年上海老年人出游現(xiàn)狀與需求調(diào)查》的結(jié)果顯示，上海老年人口外出旅游比例達(dá)77.8%。

人均地區(qū)生產(chǎn)總值、物價(jià)指數(shù)上升均導(dǎo)致住房均價(jià)下降，主要原因是隨著購買能力增強(qiáng)及物價(jià)上揚(yáng)，發(fā)達(dá)地區(qū)在提升生活品質(zhì)等方面的支出對(duì)住房購買形成擠占。人口數(shù)量、少兒撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化水平的提高則引發(fā)住房均價(jià)上漲，一方面是居住需求推升住房均價(jià)，另一方面是隨著地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提高，商品房因周邊交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善等出現(xiàn)增值。

2.次發(fā)達(dá)地區(qū)。經(jīng)F 檢驗(yàn)及Hausman 檢驗(yàn)（見表7），對(duì)次發(fā)達(dá)地區(qū)面板數(shù)據(jù)亦采用固定效應(yīng)模型進(jìn)行分析（回歸結(jié)果見表8），可得關(guān)系如方程（5）。

回歸結(jié)果顯示，次發(fā)達(dá)地區(qū)人口老齡化與住房均價(jià)相關(guān)關(guān)系不顯著，一方面原因是次發(fā)達(dá)地區(qū)老齡化呈現(xiàn)出特殊的發(fā)展特點(diǎn)，從數(shù)據(jù)看，次發(fā)達(dá)地區(qū)的老年人口占比不高，但基數(shù)龐大。2018年末，山東省60歲（含）以上老年人數(shù)達(dá)到2239 萬，是全國(guó)唯一超過2000 萬的地區(qū)。而廣東60 歲（含）以上、65 歲（含）以上常住人口占同期全國(guó)對(duì)應(yīng)年齡段人口的比重分別為5.90%和5.87%。另一方面可能原因是次發(fā)達(dá)地區(qū)住房均價(jià)受多重因素影響，老齡化與住房均價(jià)的相互作用未能完全顯現(xiàn)。

次發(fā)達(dá)地區(qū)人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化率和物價(jià)指數(shù)對(duì)住房均價(jià)具有正向影響，主要是隨著人均地區(qū)生產(chǎn)總值的提升、人口數(shù)量的增長(zhǎng)及城市化進(jìn)程加快，居民家庭住房需求及購買能力增強(qiáng)；物價(jià)指數(shù)對(duì)住房均價(jià)的影響與發(fā)達(dá)地區(qū)結(jié)論相反，原因在于次發(fā)達(dá)地區(qū)非固定資產(chǎn)消費(fèi)未對(duì)住房需求產(chǎn)生顯著替代效應(yīng)，反而是物價(jià)從房屋建造成本、配套支出等層面助推住房均價(jià)上揚(yáng)。

3.欠發(fā)達(dá)地區(qū)。經(jīng)F 檢驗(yàn)及Hausman 檢驗(yàn)（見表7），對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)面板數(shù)據(jù)采用固定效應(yīng)模型進(jìn)行分析（回歸結(jié)果見表8），可得關(guān)系如方程（6）。

從固定效應(yīng)回歸結(jié)果看，欠發(fā)達(dá)地區(qū)老年撫養(yǎng)比與住房均價(jià)存在顯著的正向關(guān)系。在1%的顯著性水平下，老年撫養(yǎng)比每提升1 個(gè)單位，住房均價(jià)會(huì)上漲0.02562 個(gè)單位。這一回歸結(jié)果與發(fā)達(dá)地區(qū)截然相反，原因在于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的消費(fèi)理念、開化程度等相對(duì)落后，表現(xiàn)為養(yǎng)老性消費(fèi)支出相對(duì)較低、老齡人口的家庭財(cái)富代際轉(zhuǎn)移傳統(tǒng)觀念相對(duì)較強(qiáng)，因此大部分老年人群將儲(chǔ)蓄用于資助子女購房。

欠發(fā)達(dá)地區(qū)人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、少兒撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化水平、物價(jià)與住房均價(jià)顯著正相關(guān)，主要是通過增強(qiáng)購買力及擴(kuò)大住房需求、完善配套設(shè)施等渠道引發(fā)住房均價(jià)上漲。

五、結(jié)論及相關(guān)啟示

（一）實(shí)證結(jié)論

一是老齡化對(duì)住房均價(jià)存在較為顯著的影響。從全國(guó)及各區(qū)域?qū)嵶C分析結(jié)果看，人口老齡化通過財(cái)富積累強(qiáng)化購買力、家庭財(cái)富代際轉(zhuǎn)移、養(yǎng)老需求等渠道作用于住房均價(jià)。

二是不同區(qū)域老齡化進(jìn)程引發(fā)的住房均價(jià)波動(dòng)存在差異。從對(duì)比情況看，不同區(qū)域人口老齡化對(duì)住房均價(jià)的作用力存在較大差異。其中，發(fā)達(dá)地區(qū)的老齡化對(duì)住房均價(jià)形成負(fù)向沖擊，次發(fā)達(dá)地區(qū)老齡化對(duì)住房均價(jià)作用微弱，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)則表現(xiàn)為顯著的促進(jìn)作用。

三是其他因素對(duì)住房均價(jià)的影響存在區(qū)域異質(zhì)性特征。實(shí)證結(jié)果表明，發(fā)達(dá)地區(qū)的人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化水平對(duì)住房均價(jià)具有顯著正向影響，物價(jià)指數(shù)與住房均價(jià)則呈現(xiàn)較為顯著的負(fù)相關(guān)性；次發(fā)達(dá)地區(qū)人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量和城鎮(zhèn)化率對(duì)住房均價(jià)具有顯著正向作用；欠發(fā)達(dá)地區(qū)各指標(biāo)均對(duì)住房均價(jià)產(chǎn)生正向影響，其中人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量和物價(jià)指數(shù)影響更為顯著。

（二）相關(guān)啟示

一是正視老齡化對(duì)住房均價(jià)的沖擊效應(yīng)。老齡化進(jìn)程加速，加劇住房均價(jià)波動(dòng)，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)健發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，一方面要合理調(diào)整人口結(jié)構(gòu)。采取放松生育管制、鼓勵(lì)生育“二孩”、扶持相關(guān)嬰幼產(chǎn)業(yè)發(fā)展等措施，推動(dòng)人口保持合理增長(zhǎng)率，從而調(diào)整人口年齡構(gòu)成，減緩老齡化進(jìn)程，降低其對(duì)住房均價(jià)的沖擊效應(yīng)。另一方面要加快構(gòu)建科學(xué)合理的養(yǎng)老保障體系。針對(duì)人口老齡化加劇趨勢(shì)，地方政府應(yīng)建立健全養(yǎng)老保險(xiǎn)和老年福利體系，加大養(yǎng)老服務(wù)、衛(wèi)生醫(yī)療、保健等方面的公共支出，保障養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施供給，以更好地應(yīng)對(duì)我國(guó)養(yǎng)老問題，助力削弱老齡化對(duì)住房均價(jià)的沖擊。

二是分區(qū)域施行差異化的房地產(chǎn)調(diào)控措施。為降低各區(qū)域不同老齡化進(jìn)程對(duì)住房市場(chǎng)造成的差異化沖擊，應(yīng)持續(xù)推進(jìn)“因城施策”，針對(duì)不同區(qū)域老齡化、住房均價(jià)的發(fā)展特征，采取針對(duì)性調(diào)控政策并根據(jù)相關(guān)變化適時(shí)調(diào)整。如針對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)人口老齡化進(jìn)程加快、住房大量剩余的情況，應(yīng)實(shí)行積極的“去庫存”政策；針對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)住房均價(jià)高企且波動(dòng)幅度大、老齡化對(duì)住房均價(jià)影響顯著的情況，一方面是加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)低收入群體的剛性住房需求，另一方面，引導(dǎo)毗鄰但分屬不同區(qū)域的城市開展合作，發(fā)揮城市集群的房地產(chǎn)系統(tǒng)調(diào)控作用，引導(dǎo)勞動(dòng)力人口在不同區(qū)域間合理轉(zhuǎn)移，避免過度集中或促進(jìn)“大城市工作、小城市居住”常態(tài)化，從居住場(chǎng)所層面平緩老齡化進(jìn)程，避免其加劇房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。

三是促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展。除老齡化進(jìn)程外，住房均價(jià)還受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平的影響。因此，通過傾斜性的就業(yè)、稅收、金融等政策，鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)充分利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、智慧物聯(lián)平臺(tái)等，發(fā)揮“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平和城鎮(zhèn)化進(jìn)程提檔升位。同時(shí)，統(tǒng)籌考慮不同區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源稟賦，深入推進(jìn)落實(shí)“一帶一路”南向通道、長(zhǎng)三角一體化、京津冀協(xié)同發(fā)展等國(guó)家戰(zhàn)略，采取區(qū)域間開展“飛地經(jīng)濟(jì)”、對(duì)口幫扶、兩地雙園等措施，促進(jìn)資源、產(chǎn)業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的騰挪、梯度轉(zhuǎn)移，深入構(gòu)建區(qū)域關(guān)聯(lián)格局，從而促進(jìn)城市群經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，形成應(yīng)對(duì)老齡化挑戰(zhàn)的合力，有效緩和老齡化的沖擊，早日實(shí)現(xiàn)習(xí)近平總書記提出的“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)。