陳耀

提 要： TOD商業(yè)模式，是以公共交通為導向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的整體規(guī)劃和相互結合，加快城市一體化進程。TOD模式已成為國際上極具代表性的城市商業(yè)開發(fā)模式，是城市發(fā)展的下一個增長點。

TOD（transit-oriented development）模式主要是指以大運量軌道交通場站為核心的土地綜合開發(fā)。我國TOD發(fā)展以“建軌道就是建城市”“運營軌道就是運營城市”為理念，倡導在軌道交通項目全生命周期內通過沿線土地綜合開發(fā)收益反哺建設和運營，實現軌道交通的永續(xù)發(fā)展。同時，通過提高土地綜合利用效率來協調解決城市發(fā)展過程中出現的交通擁堵及職住不平衡等問題。

我國在10余年的TOD探索發(fā)展中，已積累了豐富的落地經驗。在軌道交通審批“收緊”趨勢下如何通過TOD平衡城市發(fā)展、助力解決基礎設施建設投融資問題？深圳、廣州、呼和浩特、柳州等城市，在軌道交通建設前期甚至是建設規(guī)劃階段就開展了TOD綜合研究，著力研討國內TOD推進路徑和實施細則，也相應出臺了法規(guī)和政策，為未來通過TOD開發(fā)收益反哺軌道交通建設和運營打下了良好基礎。

成都市在2019年組團考察了日本軌道交通 TOD 成熟實踐經驗之后，將該模式從單純解決成都軌道交通建設資金投入問題，提升到城市由土地財政轉為可持續(xù)發(fā)展的高度，形成獨具特色的TOD成都模式，有望對新加入軌道交通建設行列的城市提供一定的借鑒。

“十四五”規(guī)劃明確提出“加快城市群和都市圈軌道交通網絡化”。成都軌道交通2020年開通運營500公里以上，2022年將開通運營600公里以上，規(guī)劃至2035年將形成1666公里軌道線網+699軌道站點。成都正加速步入軌道城市時代。其中，由成都軌道交通集團有限公司（簡稱“軌道集團”）為投資主體的地鐵車站TOD項目有105個，土地面積9萬余畝，按照土地上市條件陸續(xù)供地給成都軌道集團進行TOD綜合開發(fā)，新投資建設物業(yè)建筑面積1.5億平米。2018年以來，已經啟動了15個TOD示范項目，開發(fā)土地面積5000畝，大部分項目已實現銷售。

另外594個車站的TOD項目由成都各區(qū)、市、縣政府按照成都市TOD綜合開發(fā)規(guī)劃進行自主開發(fā)，新投資建設用地面積20萬畝以上。

當前，國家推動新型城鎮(zhèn)化中都市圈城市群發(fā)展，在交通強國建設中加強都市圈軌道交通網絡化建設，四川高鐵TOD、成都軌道TOD將促進成渝雙城經濟圈和成都平原都市圈經濟高質量發(fā)展。

地鐵TOD城市商務經濟是國內大循環(huán)中重要的樞紐經濟。城市全域TOD運營，可依托強大的國內市場，推進市場相通、產業(yè)相融、創(chuàng)新相促、規(guī)則相聯，促進貫通生產、分配、流通、消費各環(huán)節(jié)，構建TOD數字商務新生態(tài)優(yōu)勢，推動城市商務發(fā)展創(chuàng)新和城市治理效能提升，促進城市產業(yè)鏈供應鏈暢通運轉，城市經濟與市民生活良性循環(huán)，解決城市商務發(fā)展不平衡問題，構建新型城市發(fā)展格局。

以一體化城市設計，夯實立體交通網絡布局。過去成都由政府主導將地鐵車站周邊的地塊分割出讓給不同的開發(fā)企業(yè)，缺乏統(tǒng)籌全域產城布局的考慮，由于利益主體不一，開發(fā)業(yè)態(tài)多由市場方主導，導致地塊與地鐵之間、地塊與地塊之間各自運營、難以互聯。成都全域TOD開發(fā)模式，實現了由政府主導、企業(yè)為主體的市場化投建運維機制的突破。聚焦TOD綜合開發(fā)全生命周期，通過一體化城市設計環(huán)節(jié)，以投融資為導向，對地鐵站點500-800米半徑內的土地同步規(guī)劃，同步設計，同步實施。由軌道交通集團整體控制地鐵線路建設與綜合開發(fā)時序，統(tǒng)籌實施，最大化實現區(qū)域車行與慢行系統(tǒng)的高效和立體互連，為實現站、商、產、城的建設和可持續(xù)發(fā)展夯實基礎。

全域TOD綜合開發(fā)，構建職住文娛旅平衡的城市發(fā)展格局。在TOD成都模式中，有關方面通過全面分析車站周邊的交通、慢行系統(tǒng)、空間形態(tài)等，合理確定各單一地塊的容積率和業(yè)態(tài)配比，解決傳統(tǒng)做法導致的區(qū)域功能和業(yè)態(tài)不合理的問題。同時，以軌道樞紐站場為核心、站點TOD為節(jié)點形成網絡規(guī)模，以“商業(yè)中心—居住中心—產業(yè)中心”圈層分布的城市組團布局，分時序推進，增加人流聚集，優(yōu)化城市結構，提高公共交通出行效率，最大化提升了全域土地價值，真正落實了“站城一體化、產城融合、職住行平衡”的TOD發(fā)展理念，將形成全成都職住、交通、產業(yè)、商業(yè)、文化、旅游、生活協同發(fā)展的城市綜合立體網絡。

全域TOD物業(yè)運營有利于促進城市商務發(fā)展質量提高和市民生活便利。全域TOD開發(fā)后物業(yè)總面積達5億平方米。成都軌道以運營前置的營建原則，引導全域資源整合和流程優(yōu)化，將促進產業(yè)商業(yè)跨界和協調發(fā)展，有利于加強從商業(yè)到消費等環(huán)節(jié)的有效銜接，降低企業(yè)經營和交易成本，推進城市供需精準匹配和城市商業(yè)與生活消費產業(yè)轉型升級，促進產業(yè)鏈、供應鏈、市民生活圈暢通運作。成都將培育100家左右的城市商業(yè)、消費、文旅、供應鏈等行業(yè)領先企業(yè)，發(fā)展城市智慧品牌連鎖商店、智慧商圈、智慧物流、智慧交通，促進城市全域協同化、服務化、智能化，構建城市智慧綠色生活生態(tài)。

TOD成都模式的突破與創(chuàng)新，為軌道集團創(chuàng)造了對城市站點核心土地進行全生命周期管理的條件，即從全域規(guī)劃、策劃定位（含產業(yè)布局研究、經濟價值測算）、一體化城市設計、項目方案設計、項目土地落（調）規(guī)、一級土地整理、接駁地鐵的慢行系統(tǒng)修建、地塊二級開發(fā)、產業(yè)（商業(yè)）入駐、產業(yè)（商業(yè)）經營的全壽命周期管理。軌道建設與開發(fā)的聯動，給軌道集團帶來成為城市綜合運營商的發(fā)展機遇。

中國城市財政正在由土地財政向可持續(xù)發(fā)展轉變，TOD成都模式下的綜合開發(fā)方式是實現城市可持續(xù)發(fā)展的最佳載體：TOD多業(yè)態(tài)混合的特征，可以將傳統(tǒng)的以單個地塊進行點對點招商的模式升級為通過全市TOD綜合開發(fā)項目群進行整體招商，提高政府、開發(fā)業(yè)主在招商引產中的議價能力，并提升單個開發(fā)項目與擬引入產業(yè)（商業(yè)）企業(yè)的匹配度。

在軌道交通線網和全域TOD項目疊加下，軌道集團亦是數字城市建設的最佳載體，數字城市建設又將反哺城市產業(yè)、商業(yè)的招商及運營，有效助力城市治理水平提升。

鑒于軌道集團在二級開發(fā)上的短板，擬在二級開發(fā)環(huán)節(jié)與建筑、地產行業(yè)標桿企業(yè)聯合，打造一個優(yōu)勢互補、強強聯合的利益共同體，助推TOD投資建設與運營。

以TOD綜合開發(fā)為基礎的城市可持續(xù)發(fā)展模式，重心在產業(yè)引入和商業(yè)運營。在成都本土的TOD綜合開發(fā)中，需要大量引入各類產業(yè)企業(yè)、商業(yè)運營企業(yè)，這些企業(yè)也希望能通過TOD綜合開模式進入其他城市，因此可將這些企業(yè)整合組建產業(yè)聯盟（見上圖），賦予聯盟中成員在本土及其他城市TOD項目中入駐的優(yōu)先權。

利用TOD綜合開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢，以及數字化發(fā)展趨勢，在數字化運營上下功夫，培育自己的數字化城市TOD公司，或以建筑物BIM模型及TOD項目的數字資源入股城市大數據運算公司。成熟的數字化手段將反作用于商業(yè)策劃，以此作為服務于其他城市TOD項目的殺手锏，從而強化成都軌道集團在整個產業(yè)鏈聯盟中的主導權。

上述方案組合在一起，相當于構建了一個TOD綜合開發(fā)的聯合組織，可在軌道集團主導下將TOD成都模式帶向全國。

（作者單位為蜀道投資集團有限責任公司）