任 娟

(明發(fā)集團南京房地產開發(fā)有限公司 南京 210000)

設計優(yōu)化是房地產企業(yè)創(chuàng)造價值、控制成本、增加利潤率的首要工作。在當前的市場環(huán)境下，越來越多的房地產企業(yè)、政府基建部門都認識到設計優(yōu)化給項目創(chuàng)造的價值和利潤。

1 成本優(yōu)化的方式方法

從“成本節(jié)約”角度：結構優(yōu)化不如建筑優(yōu)化，建筑優(yōu)化不如組織體系優(yōu)化；

從“實施難易”角度：結構優(yōu)化易于建筑優(yōu)化，建筑優(yōu)化易于組織體系優(yōu)化；

從“生命周期”角度：結構優(yōu)化、建筑優(yōu)化屬于建筑設計及建造階段，組織優(yōu)化屬于建筑全生命周期階段。

優(yōu)化的主體從“摳鋼筋、摳混凝土”逐步過渡到優(yōu)化建筑、機電等專業(yè)領域，從而反向推動組織管理的優(yōu)化[1]。

2 優(yōu)化組織介入

2.1 介入模式

在房地產企業(yè)中有80%以上的房企是請第三方優(yōu)化公司介入，選擇這種模式主要有以下幾點原因：

(1)專業(yè)的人做專業(yè)的事：優(yōu)化公司有更多的項目優(yōu)化經驗，積累了豐富的實踐經驗和教訓，這種厚重的技術積累及落地性對項目來說是巨大的隱形財富；

(2)對施工圖設計方的激勵： 第三方優(yōu)化公司與施工圖設計單位并不是對立面，而是和諧統(tǒng)一的整體，當越來越多的優(yōu)化單位取得了豐碩的業(yè)績，從另一方面也激勵了施工圖設計單位的服務意識，使其在后期的設計服務中更加關注設計成果對成本變化的影響[2]。

2.2 第三方設計優(yōu)化單位介入時間

第三方設計優(yōu)化單位介入時間一般分為兩種：

一種是全過程結構設計優(yōu)化介入，聘請第三方設計優(yōu)化單位從概念方案階段開始直至正式施工圖出圖結束的全設計過程優(yōu)化模式。這種管理模式的優(yōu)點是優(yōu)化工作徹底、全面；缺點是難以量化界定優(yōu)化公司的實際勞動成果。

另一種是施工圖通過審圖后的結果優(yōu)化介入，即聘請第三方結構設計單位從施工圖紙通過審圖開始直至重新按照優(yōu)化意見落實并完成施工圖紙審圖工作結束的優(yōu)化模式。這種管理模式的優(yōu)點是能夠方便量化界定優(yōu)化公司勞動成果，缺點是優(yōu)化周期短，局部細節(jié)問題易忽視，管理難度相對大。

很多項目引入了優(yōu)化公司介入設計成本優(yōu)化，介入時間點為總圖方案批復后，施工圖啟動前。每個設計子項分為如下三步管理動作：

事前管理：結構限額指標控制、審圖要點把控、方案經濟性分析、與各部門及單位進行充分技術交底(優(yōu)化公司、設計院、審圖單位、抗震辦等)；

事中管理：針對設計院提供的中間成果校核與優(yōu)化溝通交流；

事后管理：根據審核要點及優(yōu)化原則進行精細化校對，把控施工圖質量。

南京市某項目涉及的優(yōu)化管理項目詳見表1。

表1 南京市某項目涉及的優(yōu)化管理

通過網格化管理全面實現優(yōu)化目標，最終南京市某項目優(yōu)化成果如表2所示。

表2 南京市某項目優(yōu)化成果

在協(xié)調管理過程中，總結出四個動作在管理過程中尤為重要：

(1)個人實力：核心專業(yè)技術人員必須具備強大的技術實力，有過合作且取得顯著的優(yōu)化成績。

(2)各方協(xié)作：協(xié)調第三方優(yōu)化單位及時與設計院進行技術交流，按網格化管理表格的控制模式，每一設計階段均有詳細的技術指標及管理動作。

(3)成果落地：技術討論、階段性成果文件整理并及時得到各方確認，必須做到有據可查。在江蘇某項目優(yōu)化過程中，優(yōu)化公司一共整理近25個文件，均為各階段優(yōu)化意見以及落實情況，這使得設計分工十分明確、成果歸屬清晰以及極大的方便了后期結算管理工作的展開。

(4)優(yōu)化推進：按項目定位推進優(yōu)化單位介入，讓成本部及其他相關部門看到優(yōu)化的成績。例如某項目優(yōu)化設計費用為50萬，前期進行設計費用規(guī)劃時加上優(yōu)化費用后已超過本項目預期的封頂單價(封頂價約為85元/m2)，成本部門會同設計部門及優(yōu)化設計單位進行磋商，結論為本項目可優(yōu)化的建安費用不少于500萬，成本部門立刻申請?zhí)岣咴O計封頂單價，計入優(yōu)化設計費，這是典型的“以小博大”、“以少勝多”的案例。

3 工程設計對建筑工程造價的影響

(1)某些建筑工程由于缺乏前期的科學設計，則會造成工程建筑消耗較多的施工建設造價。例如在裝修設計中，衛(wèi)生間、陽臺等墻面磚科研可以采取非全瓷磚，也就是陶瓷透水磚，陶瓷透水磚不但相比全瓷磚成本較低，生產成本僅需60～70元/m2，且在透水磚的生產方面，經研究發(fā)現，以廢陶瓷等工業(yè)廢渣為原料，經二次布料成形，高溫燒制而成的陶瓷透水磚，具有高保水性、抗壓、耐磨、防滑、抗風化等的特點。

(2)工程施工進度主要決定于工程規(guī)劃方式，作為施工單位應當嚴格遵循現有的工程設計圖來完成各個部位的建造施工。工程結構如果缺乏科學的規(guī)劃，則會導致工程建造時間的延長，不利于控制工程進度。在設計建筑物的整體構造時，相關人員如果未能做到科學安排房屋建筑物墻體、建筑物的門窗以及建筑地面的各個部位結構，則會造成額外的工程造價消耗，產生較大的工程造價現象。工程各個結構部位都會涉及相應的工程施工投資，因而體現了優(yōu)化工程各個部位設計的重要作用。

4 結語

建筑工程成本優(yōu)化是龐大且復雜的系統(tǒng)性工作，不僅需要設計人員扎實的基本功，熟悉掌握各種規(guī)范及標準，更需要運用科學合理的管理手段來使這柄“利刃”發(fā)揮出最大的功效，使之貫穿整個建筑生命周期來體現出更經濟更合理的設計效果，這是每個地產管理人應該追求的目標。