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        我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

        2021-02-21 08:42:20黃田清
        今日財富 2021年6期
        關(guān)鍵詞:政策政府經(jīng)濟

        黃田清

        房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國的國民經(jīng)濟中占據(jù)份額極大,并對整個經(jīng)濟發(fā)展有著重要影響,其發(fā)展也具有重要的社會意義。本文對我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)的問題進行闡述和分析,并進一步探究其未來的發(fā)展趨勢。

        我國房地產(chǎn)市場規(guī)模居世界之首,特別是隨著城鎮(zhèn)化的深入推進,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加迅速。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進建筑行業(yè)發(fā)展,改善城市面貌,還能引導(dǎo)居民消費從而擴大內(nèi)需等,這些對國民經(jīng)濟發(fā)展都有著重要促進作用。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中逐漸暴露出許多問題,比如城市房價居高不下,房價上漲速度快,住房保障制度落后等。同時,房地產(chǎn)開發(fā)模式也出現(xiàn)問題,資源浪費現(xiàn)象嚴(yán)重,因而房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展已成為社會關(guān)注的焦點之一。

        一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀概述

        當(dāng)前受國際經(jīng)濟影響,我國銀根緊縮,直接導(dǎo)致中小型企業(yè)貸款困難。而試圖通過出口來緩解危機的企業(yè)卻面臨匯率變化。同時在房地產(chǎn)業(yè),地方政府缺乏投資資金,企業(yè)資金紛紛投向地產(chǎn)行業(yè),致使實業(yè)經(jīng)濟受到打擊。受通貨膨脹的影響,房價上漲速度快,巨大的利益誘惑促使社會流動資金蜂涌投向房地產(chǎn)業(yè)。

        在近幾年里,國家的房地產(chǎn)政策在不斷地進行完善、調(diào)整和整頓。政策進一步地得到健康穩(wěn)步的發(fā)展。主要內(nèi)容為:國家完善了保障性住房基建政策與使用管理政策、房地產(chǎn)土地分類及供應(yīng)政策;房產(chǎn)稅政策以及限購房產(chǎn)政策、區(qū)域性地商品房調(diào)整政策等等。在未來,國家會進一步地開放保障性住房,融入民間投資參與建設(shè)。與此同時對保障性住房的監(jiān)管力度加大。其投資和管理資金將會以政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)分配,納入到政府的財政預(yù)算里。

        房產(chǎn)是實打?qū)嵉膭趧蛹淤Y源消耗,產(chǎn)品是真實的房屋,目的是滿足基本居住需求。而地產(chǎn)是地方政府銷售土地,土地不生不滅不移動。買房的大部分價格主要是出在土地上。城鎮(zhèn)住房需求是居民的剛需,商品房處于計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟結(jié)合的環(huán)境。政府出于財政的需求,將保障性住房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩康默F(xiàn)象將持續(xù)存在,這會對商品房市場帶來沖擊,但從需求來看,商品房的數(shù)量仍然無法滿足居民的需求。土地供應(yīng)方面,一二線城市正處于嚴(yán)加控制的局面,居住需求難以滿足;而三四線城市由于政府財政需求,會適當(dāng)放寬。保障性住房與政策性的品房采用的是不同的土地供應(yīng)方式,其中政策性的商品房將在其中占主導(dǎo)地位。盡管通過房地產(chǎn)來發(fā)展有副作用,但其對經(jīng)濟的快速發(fā)展的支撐作用不能忽視,人民通過房地產(chǎn)給國家提供發(fā)展資金,同時也享受到了生活水平的提高。目前,房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化趨勢,除了要解決資金與商場問題外,房地產(chǎn)企業(yè)根本上要解決產(chǎn)品的質(zhì)量問題。在房地產(chǎn)行業(yè)中,產(chǎn)品呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的趨勢,主要體現(xiàn)在以下幾個方面:第一,房地產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化;第二,產(chǎn)品的工藝化;第三產(chǎn)品配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化;第四配套設(shè)施的工藝化。針對當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)不能有效控制建設(shè)成本以及建設(shè)時間,同時也無法保證質(zhì)量的問題,房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化和工藝化是未來的發(fā)展方向。

        二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展存在的問題

        土地資源的稀缺也是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大因素,特別是一線城市,房屋緊缺的現(xiàn)象更加嚴(yán)重。近年來二三線城市住宅需求也逐漸旺盛,同樣面臨土地資源稀缺的問題,再加上房價水平居高不下,居民住房保障成為一大問題。房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控受經(jīng)濟影響大。政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都是基于當(dāng)前經(jīng)濟狀況進行的,當(dāng)經(jīng)濟情況不好時,政府會大力發(fā)展房產(chǎn)經(jīng)濟,而當(dāng)經(jīng)濟形勢一片大好時又會對房地產(chǎn)業(yè)進行打壓。近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動性較大,政府為了控制這種情況,出臺了相應(yīng)的調(diào)控政策,卻無法從根本上遏制房價過快上漲的不利因素,并且房價上漲趨勢依然明顯,難以保障居民的住房需求。政府調(diào)控政策主要以宏觀調(diào)控為主,其方式比較單一,難以針對性的解決問題。影響房地產(chǎn)市場因素較多,光從政策調(diào)控出發(fā)難以實現(xiàn)控制的目的。

        管理體系的不完善也是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題。從當(dāng)前政府對于房地產(chǎn)業(yè)實行的政策可以看出,其對于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重視程度非常高,但實際收到的效果甚微。主要有以下幾個方面的原因:第一,政策不具備有效的可行性或者操作難度大;第二,制定政策者與執(zhí)行者之間的問題,由于沒有落實好監(jiān)督工作,使得執(zhí)行者并未對管理工作進行有效的重視,從而沒有發(fā)揮出政策應(yīng)有的效果。此外,各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平不同,特別是一線城市與其他城市差異,內(nèi)陸沿海差異。政策應(yīng)當(dāng)具備針對性,因城施策,才能發(fā)揮良好的作用。

        房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識不足與管理目標(biāo)不明確問題。政府在進行房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理中,會遇到難題。比如缺乏明確的管理目標(biāo),沒有管理的重點,使相關(guān)政策難以發(fā)揮作用。同時國家政策缺乏連貫性,管理出現(xiàn)不穩(wěn)定情況,對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也造成了阻礙。此外,房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求個人的利益而忽視國家的利益,一些不法商家甚至惡意炒房,做出種種違法行為。

        三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展相關(guān)策略研究

        (一)重視科學(xué)行業(yè)發(fā)展模式和管理模式的建立

        首先要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的目標(biāo)。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革的背景下,房地產(chǎn)發(fā)展方式也發(fā)生改變。應(yīng)深入探究房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟發(fā)展的促進作用,如何實現(xiàn)對居民居住條件的改善等,以此來建立發(fā)展的目標(biāo)。然后要對發(fā)展的思路進行梳理,認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利益對國民生活水平提高的意義。要從長遠的角度出發(fā),建立科學(xué)行業(yè)發(fā)展模式與管理模式。當(dāng)前我國社會主義還在初級階段,長遠的目標(biāo)有助于整個行業(yè)長期的健康發(fā)展。

        此外在實踐過程中,要處理好長期目標(biāo)與短期目標(biāo)之間的關(guān)系。將長期目標(biāo)劃分為階段性目標(biāo),在保證大方向正確的前提下進行短期目標(biāo)的修正,從而得以實現(xiàn)長期目標(biāo)。

        (二)進行科學(xué)管理機制的建立

        房地產(chǎn)行業(yè)非常復(fù)雜,單靠政府的行政手段進行控制很難取得成效。其管理與政府的管理體系以及開發(fā)商的管理意識都息息相關(guān)。優(yōu)化管理體系,對解決房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的缺陷有著重要作用。在管理工作中要明確政府在房地產(chǎn)市場的地位,讓政府部門能夠發(fā)揮其正確的作用。市場在出現(xiàn)混亂時有著自我調(diào)節(jié)的功能,基于此,政府應(yīng)當(dāng)將宏觀調(diào)控控制在合適的范圍之內(nèi),不能過度干涉市場的自由性。對于市場出現(xiàn)的具體問題,要結(jié)合實際進行分析,從而建立科學(xué)的管理機制。比如加強土地管理,優(yōu)化土地規(guī)劃,使土地能夠發(fā)揮最大的單位效益,還要控制土地價格,實現(xiàn)高效利用等。

        此外在房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理中,地方政府要處理好與中央政府的關(guān)系,明確責(zé)任。中央與地方需要相互進行監(jiān)督,確保政策能夠有效的落實。要將中央的政策作為管理工作的主導(dǎo),地方政府制定具體的目標(biāo),確保方向正確的情況下針對性地調(diào)整和制定具體措施。這樣一來能夠有效解決問題,也防止問題再次出現(xiàn)的情況。在土地財政問題上,地方政府不能過度依賴于土地財政的收益,長期以來會損害地方經(jīng)濟的健康發(fā)展,而這樣也會導(dǎo)致官商勾結(jié)的現(xiàn)象出現(xiàn),對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不利。要意識到土地財政是把雙刃劍,刺激經(jīng)濟同時促進了貧富差距,底層負擔(dān)了這一“重稅”,通過房地產(chǎn)稅差別征稅是解決這一矛盾的出路。

        (三)重視金融體系的完善

        健全完善金融體系,也是解決房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展問題的重要措施。首先應(yīng)完善銀行信貸市場,擴大融資從而分散銀行的壓力。然后是強化外匯市場的發(fā)展,建立健全外匯市場體系。當(dāng)前我國外匯儲備量大,急于在市場中調(diào)劑。同時還要加快貨幣市場發(fā)展,我國發(fā)展起步晚,從而導(dǎo)致貨幣市場不完善。最后是控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本。開發(fā)成本對房產(chǎn)的使用價值以及其未來的經(jīng)濟效益都有著重要影響。房產(chǎn)投資額不能脫離實際情況,應(yīng)控制開支。

        (四)重視法律體系的完善

        完善法律體系,首先需要從實踐中吸取經(jīng)驗,并不斷進行改進。健全和完善法律體系是一項長遠的工作,需要長時間地進行查漏補缺。然后需要實事求是,結(jié)合實際進行政策的制定。我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的制定應(yīng)當(dāng)遵循我國國情,并根據(jù)不同地區(qū)的差異進行調(diào)整。合格的法律體系是有強制性的,才能起到對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督作用。在管理工作中,應(yīng)當(dāng)注意不能出現(xiàn)不合法和不規(guī)范的行為;同時政府對市場的干預(yù)應(yīng)當(dāng)適度控制,避免干涉過度不利于市場的自由發(fā)展。宏觀調(diào)控政策在短期內(nèi)可能收效甚微,但不能就此放棄,應(yīng)當(dāng)不斷進行政策的完善,對執(zhí)行方式進行改進,并嚴(yán)格執(zhí)行。

        四、結(jié)語

        房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分,而當(dāng)前房地產(chǎn)過熱的問題嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。隨著經(jīng)濟全球化的深入,房地產(chǎn)行業(yè)在未來也面臨著越來越多的影響因素,因此房地產(chǎn)市場管理調(diào)控是一場長遠的持久戰(zhàn)。本文章對于當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟中出現(xiàn)的政策問題,管理問題以及其主要影響因素進行了說明,長遠來看,解決這些問題需要認(rèn)識到國家政策的重要性,確保規(guī)劃的科學(xué)性,從而實現(xiàn)長期的健康發(fā)展。

        (作者單位:內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市察右前旗城市管理局)

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