甘中毅

（漳州市測繪設計研究院，福建 漳州 363000）

0.引言

為獲取準確、全面、專業(yè)的信息，解決長期以來房、地分開登記[1]導致的房屋、土地登記信息不一致、不對應的歷史遺留問題，減少由此產(chǎn)生的糾紛，進一步推動不動產(chǎn)登記事業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，我國全面實施不動產(chǎn)登記工作，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)的互通與共享，使不同類型的不動產(chǎn)測繪開始向標準統(tǒng)一、數(shù)據(jù)清晰、房地一致的方向發(fā)展[2，3]。但隨著不動產(chǎn)登記工作的開展，原有土地房屋登記制度的各種缺陷形成的弊端也日益顯露出來，其間國內(nèi)很多同行非常關注不動產(chǎn)登記問題，但多數(shù)是從宏觀上對不動產(chǎn)測繪的關鍵技術和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等大課題進行研究，本文立足于多年來在漳州市不動產(chǎn)登記測繪中的工作實踐，從微觀上對不動產(chǎn)測繪過程中存在的技術問題與測繪成果質(zhì)量控制進行探討，對于解決實際的不動產(chǎn)測繪問題更富有借鑒意義。

1.不動產(chǎn)登記突出問題及解決方案

1.1 用地紅線坐標缺失

用地紅線是圍起某個地塊的一些坐標點連成的線，紅線內(nèi)土地面積就是取得使用權的用地范圍。早期測繪設備、測繪手段較為落后，資料歸檔制度不完善，導致宗地基本信息不齊全，特別是用地紅線坐標點缺失[4]最為突出。為實現(xiàn)用地數(shù)據(jù)的互通與共享，必須對用地坐標重新進行解析。

土地證附帶的宗地圖僅有宗地面積，相鄰界址點的間距和弧形半徑標注缺失，未找到各界址點順序編排點號及填寫對應的界址點坐標等關鍵資料信息（如圖1所示）：

圖1 宗地圖坐標缺失

對于道路邊的建筑物用地紅線，首選道路紅線圖進行套合。收集周邊道路紅線圖及其綠化控制線，將其轉(zhuǎn)換到與現(xiàn)狀地形圖同一坐標系，將道路紅線按基點套合，到現(xiàn)狀地形圖（如圖2所示）。剔除東北角侵入道路紅線的房屋及附屬物占地，保持道路紅線不動，調(diào)整本宗地用地邊緣，使兩者用地邊緣線相接，相接處的重合點坐標即為本宗地這一側(cè)的界址點坐標。

圖2 套合道路紅線

對于非道路兩側(cè)的坐標點：（1）是周邊用地有紅線圖的，調(diào)取周邊地塊的用地紅線圖及坐標。對本宗用地及四至地物的地籍測量繪制現(xiàn)狀地形圖，將鄰宗的用地紅線疊加到現(xiàn)狀地形圖，確保相鄰的用地紅線無縫相接、無交叉重疊；（2）是周邊用地未劃定紅線的，應調(diào)取與舊宗地圖測繪日期相近年份的歷史地形圖，與現(xiàn)狀地形圖疊加對比，區(qū)分出原有建筑和新增地物。歷史地形圖與現(xiàn)狀房屋和圍墻重合的可判定為舊建筑，參照舊宗地圖邊緣走向、建筑物投影線繪制用地紅線，并做適當調(diào)整，使其與原土地證面積相同，再根據(jù)調(diào)整后的用地紅線提取出界址點坐標。

1.2 房屋跨宗地

原國土資源部〔2012〕134號《關于規(guī)范土地登記的意見》規(guī)定，土地以宗地為單位進行登記。但在現(xiàn)實用地中，土地使用權人為自身開發(fā)周期考慮，將一塊大的宗地分成了幾個小宗地分期進行開發(fā)，每個小宗地系在不同時期根據(jù)用地手續(xù)依法取得，各個宗地的使用期限也有所不同，但是土地用途都是一致的。

土地權利人對小宗地進行總體規(guī)劃和建設，為充分利用土地平面空間布局，建成的房屋就會存在跨宗地的情況。在土地、房屋分別登記時期，分別通過相關驗收、提供相應登記要件，可以獨立開展登記發(fā)證工作。某企業(yè)不同年份購買相鄰的兩塊工業(yè)用地，設計是將兩塊宗地拼接后進行總平面圖規(guī)劃，按當時的設計無須考慮廠房的跨宗地問題。但《不動產(chǎn)登記暫行條例》中明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記應當以不動產(chǎn)單元為基本單元進行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼的單元。”一幢房屋僅能屬于其中一塊宗地，為了避免宗地對房屋造成的切割，必須對兩塊宗地合并。

宗地合并最大的問題是各個宗地不同的終止日期如何統(tǒng)一。為確定統(tǒng)一的終止日期，給登記機構采用理想和科學的解決方案、保護權利人合法權益提供有益參考，在此提出3種解決思路：

（1）以最先到期的終止日期作為合并之后新宗地終止日期。這樣部分宗地的終止日期就被提前了，也就是縮短了這部分宗地的使用年限，進而在一定程度上影響了土地的價值，損害了宗地權利人的利益和收益，但其操作方式最為簡便；

（2）終止日期全部確定為最長的終止日期，也可做到合并之后新宗地終止日期的統(tǒng)一。但是部分宗地的終止日期被延長了，一方面，需要通過土地價格評估的方式計算宗地使用期限，延長需要補繳的出讓金，同時要簽訂土地出讓合同補充協(xié)議，整個過程相關工作步驟較多，辦理較慢；另一方面，可能存在部分宗地的總出讓年限超出《國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中關于建設用地最高出讓年限的規(guī)定的法律問題。此方法一定程度上會增加權利人的經(jīng)濟負擔和時間成本；

（3）計算各宗地剩余使用天數(shù)，把各宗地的面積作為權重，采用加權算術平均法計算各個宗地的平均剩余天數(shù)。此方法選擇不同的基準日期對平均終止日期的計算結果沒有影響，簡化補辦出讓手續(xù)，可以在實際工作中嘗試運用。

1.3 房產(chǎn)分戶圖缺失

按照新的不動產(chǎn)測繪要求，成果報告里面必須包含有房產(chǎn)分戶圖。分戶圖除了要登記記錄房屋的坐落、結構、層次和層數(shù)、繪圖比例尺、建筑面積，還要體現(xiàn)各層甚至各戶的權屬范圍線、陽臺并標注其相應的單元號、權屬面積、長度尺寸等信息。以單一產(chǎn)權為例，常規(guī)作業(yè)是將實地測量的尺寸按樓層繪制成圖，逐層計算得到各層的建筑面積，從而得到整幢的建筑面積。由于當時辦理房產(chǎn)證時不要求附帶分戶圖，房屋權證附圖僅為本幢房屋單體宗地圖及房屋地段號，未體現(xiàn)每層輪廓線、邊長尺寸及各部位建筑面積和總面積，即房產(chǎn)分戶圖缺失。需要對其實行逆操作：將整幢建筑面積依據(jù)已有權證記載的建筑面積，結合實地測量的各邊長尺寸，繪制成圖，使得整幢面積與原權證一致。

解決方法：

（1）誤差范圍內(nèi)調(diào)整。一般地區(qū)的房屋面積測算精度須滿足二級精度中誤差（S為建筑面積），限差為兩倍中誤差[5]。將房產(chǎn)證面積作為真值，對實地測量成果在二級限差范圍內(nèi)調(diào)整，使得建筑面積一致，并且分戶圖邊長尺寸與實地邊長尺寸誤差在二級邊長測量限差±0.028+0.0014D（D為邊長）以內(nèi)；（2）嘗試法。先從主體寬度這個大方向進行調(diào)整，同時確保調(diào)整后同一部位、不同樓層邊長尺寸的邏輯一致性，再對局部進行調(diào)整。即先實地測算出整幢面積，再將這個面積與房產(chǎn)證面積相減得到面積差值△S，將這個面積差值△S除以標準層層數(shù)得到每層需要調(diào)整的差值△S′，用△S′除以標準層長度較長的邊，其值取位到0.01m就是此條邊長需要偏移的間距。主體寬度調(diào)整后的面積與房產(chǎn)證面積差值就很微小，最后將這部分微小的差值調(diào)整到屋頂梯間、陽臺、門廊、挑空等局部部位，使得總面積一致。

1.4 房屋辦理產(chǎn)權證后改建、擴建

現(xiàn)實工作中很多業(yè)主單位在房屋產(chǎn)權證辦理完畢后，又因種種原因?qū)Ψ课葸M行二次改擴建，造成不動產(chǎn)登記換證的難點，因此在不動產(chǎn)實測中經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)，按房產(chǎn)測量規(guī)范對現(xiàn)狀房屋測算得到的建筑面積與原權證面積差別較大，經(jīng)過核對實測尺寸及面積計算方式也都沒有錯誤，最終通過對比房產(chǎn)證和實測宗地圖才確定問題之所在——房屋改擴建。測區(qū)某幢房屋西北角往內(nèi)退縮，與實測宗地圖該處形狀不同，屋頂梯間邊緣留有伸縮縫，而且伸縮縫邊緣還留有原建筑的女兒墻，據(jù)此判定該房屋擴建。本著尊重歷史檔案資料原則，并且擴建部分無完整的審批和驗收資料，因此以伸縮縫作為分界線測算本幢房屋面積并繪制分戶圖。另外，可通過房產(chǎn)證附件的宗地圖中的虛線來跟現(xiàn)狀宗地圖作比較來判定房屋改擴建，通常用虛線來表示走廊、檐廊、陽臺等計算一半建筑面積的房屋構件，如果該幢房屋現(xiàn)狀宗地圖沒有需要用虛線表達的房屋構件，就可以判斷現(xiàn)狀是將敞開式的走廊外圍封閉，將原本只需半算的走廊計算全部面積造成面積差異。

解決方法：

（1）加強讀圖及判圖能力，提取和發(fā)現(xiàn)已有資料的信息：宗地圖上天井或挑空符號表示該部分無頂蓋，不計算面積；不同樣式的虛線除了可表示陽臺、走廊、門廊、走廊、柱廊等需要計算面積的范圍線，還可以表示檐廊、雨篷等不計算面積的構件；提取出屋頂梯間與整幢房屋位置關系，房屋與相鄰房屋、道路邊緣和圍墻的平行或垂直關系，房屋高層退讓下方樓層的關系，房屋擴建留有伸縮縫等特征信息；（2）強化外業(yè)采集地物及特征信息能力。遵循測繪外業(yè)工作的基本要求，依據(jù)本地區(qū)的實際情況進行詳細的測繪工作，必須堅持全部走到、看到、問到的“三到”原則，切勿憑空猜測或隨意處置。

2.質(zhì)量控制

依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則[6]，相關登記部門制定了一系列不動產(chǎn)登記測繪成果審核制度，為保障產(chǎn)品質(zhì)量，提高工作效率，生產(chǎn)部門應深刻領悟?qū)徍酥贫葍?nèi)涵，從源頭把控產(chǎn)品質(zhì)量。

2.1 審查體系

測繪成果提交到登記平臺時，首先需進行平臺人機交互審核，主要針對數(shù)據(jù)完整性、成果規(guī)范性、準確性等問題進行檢核。平臺審核達標后進入編碼登記環(huán)節(jié)，編碼登記環(huán)節(jié)需結合相關測繪技術進行實地查驗工作[7]。具體工作流程（如圖3所示）：

圖3 測繪成果審核流程

2.2 多種測繪技術的應用

現(xiàn)場審核階段，主要涉及所提交的測繪成果與現(xiàn)場用地類型是否匹配，測繪調(diào)查成果是否準確?，F(xiàn)階段，利用無人機傾斜攝影測量技術、三維激光掃描技術快速、高質(zhì)量地完成測繪成果現(xiàn)場審核工作。

利用無人機傾斜攝影技術進行實地數(shù)據(jù)采集，結合相關軟件，可實現(xiàn)待核查區(qū)域正射影像、實景三維模型以及數(shù)字線劃圖等成果的生產(chǎn)，結合正射影像、數(shù)字線劃圖等產(chǎn)品，可快速判別土地使用類、宗地紅線等信息，實現(xiàn)對其拓撲關系、屬性關系、宗地面積以及邏輯一致性的判別。

針對在建項目抵押問題，可利用無人機傾斜攝影測量生產(chǎn)的實景三維模型進行確認，此類項目需重點把控其項目進展情況，簡單的影像數(shù)據(jù)會造成較大的誤差，不具有說服性，利用實景三維模型可全方位無死角了解施工進展，為數(shù)據(jù)的正確性提供保障。

在房產(chǎn)測繪成果檢查過程中，可利用三維激光掃描技術生產(chǎn)空間三維模型，以空間三維模型為核查依據(jù)完成舉證檢查。

3.結束語

本文針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中存在的測繪技術問題進行了討論，闡述了一系列相應的解決方案，并通過實踐進行了驗證，同時指出不動產(chǎn)登記關鍵在于質(zhì)量控制問題，為提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低錯誤率，本文從入庫登記成果審核制度出發(fā)，結合先進的測繪技術，提供了生產(chǎn)部門自查方法。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的深入開展，未來還會碰到很多相關的復雜問題，本文提出的問題希望能拋磚引玉，引起同行的共同關切。