文/河南工業(yè)貿(mào)易職業(yè)學(xué)院 李 愫

0 引言

2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求，深化住房保障工作，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的升級(jí)改造。2019年《鄭州市老舊小區(qū)綜合改造工程實(shí)施方案》（鄭政文〔2019〕165號(hào)）指出，老舊小區(qū)改造要達(dá)到道路平整、綠化提質(zhì)、路燈明亮、線路規(guī)整等具體目標(biāo)。加強(qiáng)老舊小區(qū)的宜居性，不僅能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，還能進(jìn)一步提升居民的生活質(zhì)量，立足現(xiàn)實(shí)、因地制宜，符合“十四五”規(guī)劃的總體思路。本文通過(guò)回顧?quán)嵵菔欣吓f住宅區(qū)歷史發(fā)展及群體結(jié)構(gòu)特征，從安全性、便利性、舒適性、環(huán)保性4個(gè)角度出發(fā)，構(gòu)建科學(xué)合理的老舊住宅區(qū)改造效果評(píng)價(jià)體系，為鄭州市及周邊地區(qū)老舊住宅區(qū)改造宜居性評(píng)價(jià)提供支持。

1 鄭州市居住區(qū)發(fā)展歷史和特征

1）改革開(kāi)放前 1949年，鄭州市常住人口約16.4萬(wàn)，人均住宅面積2.15m2。居民住宅簡(jiǎn)陋，街道狹窄，多為棚戶房，安全系數(shù)較低，舒適度較差。自1950年開(kāi)始，單位自建房得到政府大力支持，鄭州市約14.2萬(wàn)人搬入新居[1]。住房問(wèn)題雖然得到初步解決，但城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)仍處于萌芽階段，街道和居民區(qū)建設(shè)雜亂無(wú)章，住宅面積小，設(shè)計(jì)不合理，外部環(huán)境臟亂，綠化較少。

2）改革開(kāi)放至20世紀(jì)90年代 住宅數(shù)量稀缺，為解決住房難問(wèn)題，鄭州市住宅建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展的快車(chē)道，人均居住面積從1949年的2.15m2增長(zhǎng)至20世紀(jì)90年代初期的7.50m2。此時(shí)，建筑以多層樓為主、平房為輔，商業(yè)建筑悄然興起。受時(shí)代背景影響，缺乏住宅區(qū)舒適性與美觀性的考慮，造成后期住宅區(qū)存在雨污不分流、門(mén)面亂搭亂建、停車(chē)位與活動(dòng)場(chǎng)所缺乏等問(wèn)題。

3）21世紀(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如雨后春筍般涌現(xiàn)，現(xiàn)代小區(qū)建設(shè)成為該時(shí)期的標(biāo)志，居住區(qū)周邊配備商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校及娛樂(lè)休閑場(chǎng)所等，以人為本的設(shè)計(jì)理念得到應(yīng)用。高品質(zhì)居住區(qū)伴隨高房?jī)r(jià)，生活壓力與經(jīng)濟(jì)成本使普通工薪階層無(wú)法通過(guò)購(gòu)買(mǎi)新住宅來(lái)改善居住條件。

2 鄭州市老舊住宅區(qū)群體特征

實(shí)地調(diào)研鄭州市金水區(qū)、二七區(qū)等老舊住宅區(qū)，向周邊居民發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷250份，回收問(wèn)卷241份，其中有效問(wèn)卷227份，有效回收率94.2%。

老舊住宅區(qū)宜居性改造的第一個(gè)重要指標(biāo)是保障老年人生活的便利性。從調(diào)研情況看，鄭州市老舊住宅區(qū)內(nèi)居民年齡結(jié)構(gòu)以45～65歲為主，其中60歲及以上居民人數(shù)占總?cè)藬?shù)的23%，依據(jù)聯(lián)合國(guó)人口老齡化的劃分標(biāo)準(zhǔn)，鄭州市已進(jìn)入人口老齡化發(fā)展階段（見(jiàn)表1）。

表1 老舊住宅區(qū)人口年齡分布

從鄭州市老舊住宅區(qū)人口戶籍分布得知，63%的居民屬于鄭州本地戶籍，外來(lái)人口比例為37%，說(shuō)明老舊住宅區(qū)雖然建設(shè)時(shí)間較早，但大多位于鄭州市中心城區(qū)，周邊配套設(shè)施完善，生活便捷（見(jiàn)表2）。

表2 老舊住宅區(qū)人口戶籍分布

從老舊住宅區(qū)居民文化程度分布上看，初中及以下學(xué)歷占59%，大專學(xué)歷占18%，本科及以上學(xué)歷占23%。文化程度以初中及以下學(xué)歷為主，說(shuō)明老舊住宅區(qū)多為學(xué)區(qū)房，學(xué)生及家長(zhǎng)人數(shù)較多（見(jiàn)表3）。

表3 老舊住宅區(qū)文化程度分布

根據(jù)實(shí)地調(diào)研，超過(guò)85%的居民支持老舊住宅區(qū)居住環(huán)境改造。通過(guò)進(jìn)一步分析得出，居民對(duì)增設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位和充電樁、加裝電梯、雨污水改造、增加外墻保溫4項(xiàng)需求的呼聲最高（見(jiàn)表4）。

表4 老舊住宅區(qū)居住環(huán)境改造需求分布

3 老舊住宅區(qū)宜居性評(píng)價(jià)指標(biāo)

自2019年鄭州市啟動(dòng)1833個(gè)老舊住宅區(qū)改造以來(lái)，截至2020年底，鄭州市共完成1374個(gè)老舊住宅區(qū)改造，完工率達(dá)74.9%。根據(jù)調(diào)查收集的資料，違章建筑拆除、電纜合理改動(dòng)、建筑節(jié)能改造、雨污水改造、路面和綠地改造等是本次老舊住宅區(qū)改造重點(diǎn)，此外還增加了社區(qū)黨群服務(wù)中心用房、安防設(shè)施等。從老舊住宅區(qū)入戶調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，77.1%的被調(diào)查者對(duì)住宅區(qū)宜居性改造工作表示“滿意”或“比較滿意”，18.6%的被調(diào)查者對(duì)此工作表示“不滿意”，4.3%的居民不愿評(píng)價(jià)。其中不滿意的主要原因是：項(xiàng)目改造不徹底、個(gè)別施工質(zhì)量差、改造項(xiàng)目少、施工期間擾民等。

由于調(diào)查問(wèn)卷在設(shè)計(jì)過(guò)程易受設(shè)計(jì)者主觀影響，不同年齡層的被調(diào)查者在自由作答時(shí)易出現(xiàn)漏答、錯(cuò)答等情況，故為有效反映居民對(duì)老舊住宅區(qū)宜居性改造的滿意度，本文從分層模型角度出發(fā)，探索建立更切實(shí)有效的分析模型。

由于老舊住宅區(qū)宜居性評(píng)價(jià)體系是較為繁瑣的系統(tǒng)，對(duì)環(huán)境、管理、需求、習(xí)慣等方面要求不同，而分層模型是定性和定量相結(jié)合，具有層次化的分析方法，其主要目的是從同一層次的多種選項(xiàng)中選出1個(gè)最優(yōu)、最合理的選項(xiàng)。以往研究顯示，層次分析法常被用于解決多目標(biāo)決策問(wèn)題，因其可通過(guò)構(gòu)建比較矩陣函數(shù)將復(fù)雜模糊的問(wèn)題進(jìn)行量化計(jì)算[2]。結(jié)合鄭州市住宅區(qū)改造的實(shí)際情況，以安全性（C1）、便利性（C2）、舒適性（C3）、環(huán)保性（C4）4個(gè)指標(biāo)為原則建立宜居性評(píng)價(jià)指標(biāo)集合。然后將定性指標(biāo)逐項(xiàng)細(xì)化定量化，通過(guò)開(kāi)展住宅區(qū)改造滿意度調(diào)查問(wèn)卷的方式，讓受訪者對(duì)同一層次的問(wèn)題進(jìn)行兩兩對(duì)比，構(gòu)建比較矩陣，然后根據(jù)選項(xiàng)的被選比重確立各元素的相對(duì)權(quán)重（Wi），每項(xiàng)指標(biāo)的滿意度分別賦值為：C=（1，2，3，4，5）=（滿意，較滿意，一般，不滿意，很不滿意），最后計(jì)算整個(gè)體系的合成權(quán)重。根據(jù)安居客、房天下等房屋機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年鄭州市區(qū)住宅二手房交易均價(jià)為1.1萬(wàn)/m2，假設(shè)4項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)賦值均為5分，則其宜居性系數(shù)為4.54。老舊住宅區(qū)改造后宜居性系數(shù)越大，說(shuō)明宜居性越好。

1）安全性 安全性是指為居民創(chuàng)造安全的生活空間，是老舊住宅區(qū)改造中最重要的部分。居民只有擁有安全的居住空間，其生活才能有秩序地進(jìn)行，后文提到的便利性、舒適性和環(huán)保性才有探究的意義[3]。在老舊住宅安全性改造考量中，防火、防震和防盜尤為關(guān)鍵。改造過(guò)程應(yīng)充分考慮建筑物間距，在發(fā)生火災(zāi)時(shí)能迅速阻隔火勢(shì)蔓延，預(yù)留充足的居民逃離和消防車(chē)通行空間；在規(guī)劃中應(yīng)考慮安全疏散區(qū)域，如室外公園、活動(dòng)空間，一旦發(fā)生地震，方便居民撤離的同時(shí)，滿足臨時(shí)住所搭建的需求。

2）便利性 便利性是衡量居住區(qū)設(shè)置是否科學(xué)合理的重要指標(biāo)。針對(duì)老舊住宅區(qū)地理位置、居住群體年齡和現(xiàn)狀特點(diǎn)，改造過(guò)程需充分考慮其差異性和普遍性，保證居民生活與交通通勤的便利性，以及特殊人群使用需求的便利性[4-5]。

3）舒適性 舒適性與環(huán)境設(shè)計(jì)關(guān)系密切。住宅區(qū)域劃分是否恰當(dāng)，公共綠地是否充足，樓房間距是否合理都關(guān)系到采光、通風(fēng)、隱私及噪聲等細(xì)節(jié)性問(wèn)題，設(shè)計(jì)不合理將影響住戶的視野及情緒，居住舒適度和宜居性也隨之降低[6-7]。

4）環(huán)保性 環(huán)保性體現(xiàn)在老舊住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工改建、運(yùn)行使用、維修管理等方面，每個(gè)階段都盡可能尊重與愛(ài)護(hù)自然[8]。在選取和使用材料過(guò)程中，將對(duì)自然環(huán)境的污染降到最低，實(shí)現(xiàn)與自然和諧共處。在內(nèi)部改造過(guò)程中，減少材料與資源的過(guò)度使用，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，同時(shí)充分利用太陽(yáng)能、風(fēng)能等新能源。

4 結(jié)語(yǔ)

老舊住宅區(qū)改造符合城市發(fā)展需求。本文梳理鄭州市老舊住宅區(qū)發(fā)展歷史，分析老舊住宅區(qū)群體結(jié)構(gòu)特征，從宜居性改造方向出發(fā)，通過(guò)構(gòu)建老舊住宅區(qū)宜居性評(píng)價(jià)研究和分析體系，為鄭州市老舊住宅區(qū)改造提供理論支撐。