蘇松 雨潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)

作為我國(guó)發(fā)展較快的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)造價(jià)管理直接關(guān)乎到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，對(duì)于企業(yè)的未來生存和發(fā)展意義深遠(yuǎn)。面對(duì)新時(shí)期的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展要求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，應(yīng)做好全過程成本造價(jià)控制，在保證工程質(zhì)量同時(shí)，最大程度上降低施工成本，促使房地產(chǎn)企業(yè)可以從激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額。

一、房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理的影響

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛增長(zhǎng)下，城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所起到的促進(jìn)作用十分重要。但是，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為萎靡，常因?yàn)橘Y金鏈問題導(dǎo)致施工活動(dòng)無法順利進(jìn)行。由此看來，資金是否充足，關(guān)乎到施工活動(dòng)是否順利展開，以及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。故此，為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制，在減少投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)工程成本造價(jià)全過程控制，規(guī)避超預(yù)算情況，實(shí)現(xiàn)資金合理配置與利用[1]。

二、房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理中的不足

（一）招投標(biāo)不合理

房地產(chǎn)工程招投標(biāo)是一個(gè)成本造價(jià)控制重要環(huán)節(jié)，實(shí)際情況卻有很多房地產(chǎn)企業(yè)招投標(biāo)工作違規(guī)操作，未能審核企業(yè)資質(zhì)，影響到后續(xù)施工質(zhì)量和效益。如，部分企業(yè)選擇資質(zhì)不高、報(bào)價(jià)低的施工企業(yè)，后期施工進(jìn)度、質(zhì)量無法得到保障，影響到房地產(chǎn)工程造價(jià)控制有效性。同時(shí)，房地產(chǎn)招投標(biāo)文件不規(guī)范，未能嚴(yán)格審核，導(dǎo)致工程造價(jià)增加。

（二）工程設(shè)計(jì)造價(jià)控制力度較小

房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段，是工程成本造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，很大程度上影響著整體的成本效益。但是，在設(shè)計(jì)階段，部分單位過分關(guān)注設(shè)計(jì)工作，忽視管理，設(shè)計(jì)方案同施工情況契合度不高，加之變更因素過多，導(dǎo)致審計(jì)深度難以滿足實(shí)際需要[2]。也正是此類問題，導(dǎo)致工程超預(yù)算情況出現(xiàn)，影響到工程整體建設(shè)成本。

（三）造價(jià)管理人員素質(zhì)不高

部分房地產(chǎn)企業(yè)為了降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，增加經(jīng)營(yíng)效益，可能過分的精簡(jiǎn)內(nèi)部人員，招聘專業(yè)技能和業(yè)務(wù)素養(yǎng)較差的員工，理論知識(shí)儲(chǔ)備不足，甚至不會(huì)運(yùn)用先進(jìn)的造價(jià)管理軟件，以此來降低工程施工成本。與此同時(shí)，由于造價(jià)管理人員職業(yè)素養(yǎng)不高，未能實(shí)現(xiàn)工程全過程造價(jià)有效控制，各環(huán)節(jié)銜接不暢，誘發(fā)一系列問題出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理的優(yōu)化措施

（一）優(yōu)化工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制

房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制，一個(gè)重點(diǎn)是對(duì)工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)優(yōu)化控制，為后續(xù)造價(jià)管理工作奠定基礎(chǔ)。在這個(gè)階段，打破傳統(tǒng)重設(shè)計(jì)、輕管理工作問題，推動(dòng)施工方案優(yōu)化完善，并推行限額設(shè)計(jì)，綜合考量工程材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)和人員等因素，與設(shè)計(jì)人員密切溝通，切實(shí)提升限額設(shè)計(jì)水平[3]。另外，加強(qiáng)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審核，充分溝通，動(dòng)態(tài)修改和完善，保證設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)合理，減少設(shè)計(jì)變更幾率。

（二）規(guī)范工程招投標(biāo)工作

推動(dòng)房地產(chǎn)工程招投標(biāo)工作，應(yīng)制定完善的招投標(biāo)制度，促使各項(xiàng)工作有章可循。編制項(xiàng)目招標(biāo)文件，選擇客觀、合理的指標(biāo)，將工程標(biāo)底水平控制在合理下限。招標(biāo)中涉及到關(guān)于費(fèi)用條款仔細(xì)推敲，保證各條款切實(shí)準(zhǔn)確。堅(jiān)持公平、公正原則，對(duì)施工單位資質(zhì)樣審核，保證施工單位嚴(yán)格履行合同，保障合同雙方合法權(quán)益不受侵害，減少項(xiàng)目決算中的糾紛沖突[4]。

（三）加強(qiáng)施工過程、竣工驗(yàn)收造價(jià)管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程，應(yīng)高度關(guān)注施工全過程監(jiān)管控制。在施工前，深入市場(chǎng)調(diào)查，了解市場(chǎng)材料、設(shè)備和人員價(jià)格變化情況，在滿足施工質(zhì)量要求基礎(chǔ)上，選擇價(jià)格低的材料、設(shè)備和人員。同時(shí)，動(dòng)態(tài)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)變化，客觀評(píng)估性價(jià)比，有效控制房地產(chǎn)工程施工成本。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理工作，重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更工作，避免反復(fù)修改浪費(fèi)資源；加強(qiáng)工程簽證管理，技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)審核施工圖和簽證，各環(huán)節(jié)得到全面監(jiān)管控制，規(guī)避偷工減料、以次充好情況出現(xiàn)，達(dá)成控制施工成本的目標(biāo)。伴隨項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)，定期審核工程賬目，及時(shí)反饋和上報(bào)其中存在的問題，避免不合理費(fèi)用支出。最后，加強(qiáng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收造價(jià)控制，依據(jù)合同內(nèi)容和驗(yàn)收規(guī)定進(jìn)行審核，盡可能降低財(cái)務(wù)成本，切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)論：綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本造價(jià)全過程造價(jià)控制是一項(xiàng)系統(tǒng)化工程，貫穿于工程項(xiàng)目招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收全過程。在完善成本造價(jià)全過程控制制度基礎(chǔ)上，強(qiáng)化成本管理力度，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，在保障工程質(zhì)量的前提下，最大程度上降低施工成本。