葉官松

（漳州發(fā)展地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，福建 漳州 363000)

0 引言

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目具有施工時(shí)間較長(zhǎng)、技術(shù)含量較高的特征，再加上當(dāng)代人們對(duì)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量的要求顯著升高，人們需高度重視房地產(chǎn)工程管理，并給予其高度的重視。想要充分發(fā)揮出工程管理的作用，施工人員需了解管理中存在的問題以及關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行針對(duì)性地管理，以此保證施工開展有效，提高工程管理的力度，保證施工有效性。

1 房地產(chǎn)工程管理存在的問題

1.1 管理體制不夠完善

當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，建筑工程專業(yè)化程度不斷提高，工程管理中各主體溝通協(xié)調(diào)難度加大，如業(yè)主、施工單位、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢等，為確保工程管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，按工程質(zhì)量要求如期竣工驗(yàn)收，要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)工程管理，建立健全建筑工程管理體制機(jī)制，防范工程管理進(jìn)度、質(zhì)量、成本和施工安全等風(fēng)險(xiǎn)。但從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體制機(jī)制不健全問題突出，如過度重視項(xiàng)目施工進(jìn)度和工程造價(jià)，對(duì)工程質(zhì)量、工程安全等工程管理目標(biāo)重視程度不足，工程管理體制不規(guī)范、不協(xié)調(diào)，缺乏系統(tǒng)性、標(biāo)準(zhǔn)化的工程管理規(guī)章制度，如未形成定期的項(xiàng)目例會(huì)制度，可能因信息溝通不暢引發(fā)工程返工、工程設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、造價(jià)超預(yù)算、工程質(zhì)量低于標(biāo)準(zhǔn)要求等問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)和安全管理等目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

1.2 管理理論和方法落后

新時(shí)期背景下，工程管理理念、方法不斷創(chuàng)新，并帶動(dòng)了建筑工程項(xiàng)目管理提升。如BIM 信息模型、BP 神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、可拓理論模型等，通過信息技術(shù)手段應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了定性管理指標(biāo)的量化、監(jiān)控、預(yù)測(cè)和管控。但從工程管理實(shí)踐來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理理論和方法落后，新理論、新方法研究不到位、應(yīng)用不充分，主要采用傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法開展項(xiàng)目管理實(shí)踐，而傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法難以適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量管理、安全管理、造價(jià)控制等目標(biāo)要求，導(dǎo)致建筑工程管理效果弱化。

1.3 工程造價(jià)超預(yù)算

當(dāng)前，隨著建筑行業(yè)規(guī)?；l(fā)展，建筑行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，合理控制工程造價(jià)是提高項(xiàng)目投資收益，保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。但從施工管理現(xiàn)狀來看，受工程變更、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)施工管理等因素影響，建筑工程造價(jià)超預(yù)算現(xiàn)象較為突出，如工程變更控制不嚴(yán)格，因地質(zhì)勘察不準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、施工單位未按工程圖施工等原因造成的工程變更管理不嚴(yán)格，現(xiàn)場(chǎng)簽證管理不到位，導(dǎo)致工程變更增加，進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)，影響企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2 房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵點(diǎn)

2.1 建立完善的監(jiān)督、管理體系

新時(shí)期背景下，隨著我國(guó)建筑行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展壯大，建筑行業(yè)法律法規(guī)日益健全，行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不斷細(xì)化，有力促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)制度體系建設(shè)、施工管理規(guī)范化。

在工程管理方面，以施工企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)或工程咨詢服務(wù)企業(yè)牽頭組成的EPC 總承包模式在建筑工程項(xiàng)目中應(yīng)用日益廣泛，通過由總承包企業(yè)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，實(shí)現(xiàn)了參建主體間溝通向集成化管理發(fā)展，提高了建筑工程管理水平，降低了房地產(chǎn)企業(yè)工程管理壓力。

在該模式下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)施工管理監(jiān)督，加強(qiáng)項(xiàng)目例會(huì)、隱蔽工程驗(yàn)收、現(xiàn)場(chǎng)管理、竣工驗(yàn)收和工程變更控制等環(huán)節(jié)施工管理。在項(xiàng)目例會(huì)中，依據(jù)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量問題、現(xiàn)場(chǎng)安全管理問題等情況，整體把控工程施工管理進(jìn)度、質(zhì)量和施工安全管理等問題，督促整改措施落實(shí)到位。在隱蔽工程驗(yàn)收時(shí)，嚴(yán)格按工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收不得進(jìn)入下道工序。現(xiàn)場(chǎng)管理環(huán)節(jié)應(yīng)形成現(xiàn)場(chǎng)安全管理檢查監(jiān)督機(jī)制，借助信息技術(shù)手段強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)安全管理、揚(yáng)塵控制、文明施工等要求，壓實(shí)參建主體現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任?？⒐を?yàn)收環(huán)節(jié)重點(diǎn)對(duì)建筑工程功能、施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、消防安全等關(guān)鍵要素進(jìn)行管理監(jiān)督，聯(lián)合政府主管部門、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位組成聯(lián)合驗(yàn)收小組，分項(xiàng)驗(yàn)收建筑工程項(xiàng)目技術(shù)資料和實(shí)際施工，未經(jīng)竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不通過督促責(zé)任主體限期整改到位。工程變更控制環(huán)節(jié)應(yīng)根據(jù)工程變更實(shí)際情況確認(rèn)是否變更，嚴(yán)格控制因非業(yè)主提出的工程變更，非緊急工程變更申請(qǐng)單位應(yīng)經(jīng)工程造價(jià)核算后按標(biāo)準(zhǔn)流程申請(qǐng)變更，緊急工程變更可根據(jù)實(shí)際情況誰施工誰核算工程造價(jià)，由工程監(jiān)理把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)，防止施工企業(yè)隨意變更造成工程造價(jià)增加。

2.2 應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)并加大人才儲(chǔ)備量

隨著我國(guó)建筑行業(yè)快速發(fā)展，工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制訂日益完善、更新頻次提高，而建筑工程項(xiàng)目具有施工周期長(zhǎng)、時(shí)間跨度大等特點(diǎn)，要求建筑工程施工管理人才不斷學(xué)習(xí)、研究新政策、新標(biāo)準(zhǔn)，并融入到項(xiàng)目施工管理實(shí)踐中，以此保障工程項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，對(duì)施工管理人員技術(shù)能力、管理水平、管理方法要求不斷提高。為提高建筑工程管理效率、管理質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)施工管理人才培養(yǎng)力度，通過吸收、培養(yǎng)等途徑建立梯度合理的施工管理人才隊(duì)伍體系，通過委外培訓(xùn)、企業(yè)內(nèi)培訓(xùn)等方式，加強(qiáng)施工管理人才利用信息技術(shù)手段創(chuàng)新工程管理的能力。例如，借助BIM4D 模型將工程設(shè)計(jì)圖、施工工序、施工進(jìn)度有機(jī)結(jié)合，結(jié)合BIM 信息模型對(duì)比分析施工進(jìn)度偏差，分析研究施工進(jìn)度偏差原因，并督促責(zé)任主體落實(shí)保障措施，保證人員的操作能力以提高項(xiàng)目的開展進(jìn)度[5]。

2.3 加大項(xiàng)目實(shí)施中的管理力度

房地產(chǎn)單位在項(xiàng)目施工過程中，想要保證施工順利進(jìn)行、施工人員的安全性，就需要加大施工過程中的工程管理力度。通過工程管理操作提升施工人員的建設(shè)水準(zhǔn)，促使建設(shè)項(xiàng)目可以高質(zhì)量、高效率、安全的完成。因此，房地產(chǎn)單位可以定期對(duì)施工人員展開培訓(xùn)工作，通過培訓(xùn)推升工作人員的實(shí)際能力以及修養(yǎng)，并不斷完善各項(xiàng)施工管理體系，保證項(xiàng)目施工可以嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行，有助于施工單位掌握實(shí)時(shí)的施工進(jìn)展以及信息。并且，房地產(chǎn)單位通過加大工程管理力度，其可以對(duì)施工人員發(fā)生的錯(cuò)誤行為，及時(shí)進(jìn)行干預(yù)，從而避免發(fā)生嚴(yán)重的不良后果。

2.4 提高施工人員的整體素質(zhì)

想保證施工建設(shè)項(xiàng)目最終竣工后的質(zhì)量符合相關(guān)要求，就需要房地產(chǎn)單位提升整體施工人員的素質(zhì)以及技術(shù)水準(zhǔn)[6]。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理公司需要定期對(duì)施工人員展開培訓(xùn)工作，促使施工人員能夠掌握更多先進(jìn)、科學(xué)的施工操作技術(shù)，并組織施工人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)探討，從而全面提升施工人員的能力素養(yǎng)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理公司可以定期外派部分優(yōu)秀的員工進(jìn)行進(jìn)修學(xué)習(xí)，通過積極汲取其他企業(yè)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，豐富自身的能力以及技術(shù)，并和單位內(nèi)的其他員工進(jìn)行交流，不僅可以構(gòu)建良好的工作環(huán)境，還能全面提升房地產(chǎn)施工人員的能力。與此同時(shí)，房地產(chǎn)施工團(tuán)隊(duì)在培訓(xùn)的過程中，也需要重視培育施工人員的安全意識(shí)，通過對(duì)施工人員展開全方位的安全教育，可以將安全意識(shí)的重要性深深植入施工人員的心中，促使施工建設(shè)的安全性顯著提升。

2.5 加強(qiáng)裝配式技術(shù)在綠色施工中的有效應(yīng)用

2.5.1 設(shè)計(jì)階段優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì)

在實(shí)際施工的過程中，建筑物外墻的外保溫材料主要是無機(jī)發(fā)泡聚氨酯復(fù)合保溫板，中間為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)板，局部?jī)?nèi)側(cè)為加氣混凝土板。隔墻所采用的原材料主要是由工業(yè)化生產(chǎn)集中運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)后，再由施工人員完成相關(guān)拼裝工藝的輕鋼龍骨硅鈣板輕質(zhì)內(nèi)隔墻，有極少數(shù)部分隔墻采用的是新型混凝土空氣砌塊，大大減少了在實(shí)際施工過程中需要消耗的各項(xiàng)材料成本，既有助于加強(qiáng)成本控制，又可以起到保護(hù)環(huán)境、落實(shí)綠色施工的作用，對(duì)于提高建筑工程整體質(zhì)量與結(jié)構(gòu)性能具有重要意義。

2.5.2 節(jié)約材料、節(jié)能減排

裝配式建筑的出現(xiàn)，可以有效減少施工現(xiàn)場(chǎng)所需要消耗的建筑材料，這主要是由于在實(shí)際施工過程中所應(yīng)用的大部分構(gòu)件均是由工業(yè)化生產(chǎn)而成的，其質(zhì)量可以獲得一定程度的保障，并且一定程度上避免了在施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)重復(fù)施工或者是因工程失誤而產(chǎn)生的各種浪費(fèi)，使得建筑施工材料可以被有效控制在一定范圍內(nèi)，保證材料使用效率。采用住宅產(chǎn)業(yè)化方式，減少了建筑垃圾的產(chǎn)生、建筑污水的排放、建筑噪音的干擾、有害氣體及粉塵對(duì)周圍環(huán)境的影響，現(xiàn)場(chǎng)施工更加文明，有利于環(huán)境保護(hù)，實(shí)現(xiàn)文明施工。

2.5.3 經(jīng)濟(jì)效益顯著

在人工費(fèi)方面，采用工業(yè)化建造的工程，人工費(fèi)綜合將節(jié)約52%左右，且工期將總體縮短三分之一以上，管理費(fèi)將降低30%左右。周轉(zhuǎn)材料及耗材方面，周轉(zhuǎn)材料的內(nèi)架及模板節(jié)約75%以上，節(jié)約費(fèi)用支出75%，外架節(jié)約85%以上，但由于采用外掛架，節(jié)約費(fèi)用45%左右，由于少量砌體和抹灰項(xiàng)目，只需要現(xiàn)澆部分養(yǎng)護(hù)用水，節(jié)約用水顯著，減少用水60%以上，節(jié)電10%以上。工程實(shí)體材料大量采用工廠加工，現(xiàn)場(chǎng)鋼筋使用量小，節(jié)約鋼筋1%左右，砼節(jié)約1%左右。

2.6 開發(fā)可以再生的能源

消耗能源較高的產(chǎn)業(yè)需要積極開發(fā)可再生能源，并在設(shè)計(jì)方案時(shí)選擇可再生能源。現(xiàn)階段，我國(guó)可再生能源主要包括太陽能、風(fēng)能等，綠色建筑設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)方案的過程中，需要充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境以及條件合理選擇再生能源，部分工作人員還需要積極開發(fā)部分全新的建設(shè)材料，并在普通的混凝土中填充不同的物質(zhì)，有效保護(hù)我國(guó)自然能源，在滿足建筑設(shè)計(jì)需求的同時(shí)，為居住者提供良好的保溫效果。此外，綠色建筑設(shè)計(jì)人員還可以在建筑物體的屋頂放置太陽能儲(chǔ)存裝置，并將太陽能轉(zhuǎn)換成熱能以及電能，不僅可以滿足居住環(huán)境內(nèi)的照明需求，還能為路燈提供良好的電能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)保的能源可再生使用以及綠色環(huán)保建設(shè)。

2.7 房地產(chǎn)信息管理

房地產(chǎn)管理人員需結(jié)合實(shí)際情況，靈活應(yīng)用信息技術(shù)進(jìn)行管理工作。房地產(chǎn)管理的內(nèi)容包括房產(chǎn)、公用房、房改以及樓層圖紙的管理。房地產(chǎn)管理結(jié)合信息化技術(shù)，開展信息管理措施，可以積極開展高質(zhì)量的管理工作。房產(chǎn)管理中需針對(duì)房屋租金以及維修進(jìn)行管理。公用房管理則需針對(duì)土地以及房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行合理的管理。樓層圖紙的管理主要采用WEB 技術(shù)顯示以及錄入圖紙相關(guān)內(nèi)容，對(duì)其進(jìn)行掃描以及接收等。房改管理則包括住房購(gòu)買管理、住房補(bǔ)貼以及回購(gòu)房屋管理。

3 結(jié)束語

總而言之，處于全新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)工程質(zhì)量的提升是一個(gè)關(guān)鍵問題。施工人員需對(duì)其進(jìn)行針對(duì)性的分析，以此解決實(shí)際的問題。此外，房地產(chǎn)工作人員還需明確各項(xiàng)問題，妥善解決施工中存在的不足，保證施工有效性。同時(shí)，從根本上提升自身的管理力度，優(yōu)化各個(gè)工作環(huán)節(jié)，提升實(shí)際的工作質(zhì)量。