楊華，張英琦，王江濱

（中國建筑設計研究院有限公司，北京 100044）

1 引言

隨著近40 年的城市建設，中國城市建設已經(jīng)進入一個以快速發(fā)展與結構性調(diào)整并行互動為特征的城市化中后期階段。城市發(fā)展逐漸從增量規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪恳?guī)劃為主導的發(fā)展態(tài)勢。因為城市的更新改造與居民的生活息息相關，所以逐漸得到社會各界的重視。

拆遷滯留區(qū)往往伴隨著復雜的歷史遺留問題，這是在多年前落實棚戶區(qū)拆遷改造政策中遺留下來的社區(qū)，原有政策由于各種原因沒有完全落實到位，還有大量居民沒有動遷，又沒有被新的政策覆蓋到的老舊社區(qū)。本文所述的北京永外彭莊社區(qū)作為拆遷滯留區(qū)已經(jīng)維持了近10 年之久，居民多為城市低收入人群，依靠居民自身無法改善居住環(huán)境。社區(qū)長期處于最低標準的運行狀態(tài)。拆遷滯留區(qū)的改造特點是解決最基本的居住問題，改善最實際的生活品質(zhì)問題。在改造中資金如何合理運用，如何使效果最大化是設計師追求的終極目標。

行動規(guī)劃理論定義為解決地方層面上問題的、具有實施導向的規(guī)劃工程，它是一項實施規(guī)劃的行動指南【1】。以城市需求為出發(fā)點，協(xié)助政府、社區(qū)、居民制定富有執(zhí)行力且具有一定彈性的方案。行動規(guī)劃理念的引入，是為了切實解決近期出現(xiàn)的諸多尖銳問題。

基于行動規(guī)劃理念的角度對拆遷滯留區(qū)的城市更新策略進行了探討。拆遷滯留區(qū)的更新基于現(xiàn)狀的復雜性和不明確性，以及居民需求的不斷變化，需要不斷地調(diào)整更新，甚至會一直持續(xù)到項目竣工后。強調(diào)行動規(guī)劃理念的改造更新，涉及復雜的經(jīng)濟、人文等社會問題，同時也是破解城市二元結構的關鍵一環(huán)。

2 拆遷滯留區(qū)現(xiàn)狀與困擾

2.1 項目概況

彭莊街區(qū)也見證了北京南站及其周邊從無到有的整個發(fā)展。其南臨北京南站，北靠北京永定門城樓的地理位置使之成為北京對外形象的重要窗口。地鐵開通后，周邊車流和人流增大，道路情況復雜（見圖1）。

圖1 彭莊街區(qū)域圖

彭莊街區(qū)主要包含彭莊東片拆遷滯留區(qū)以及永外車站路西側片區(qū)。街區(qū)內(nèi)多為平房，街區(qū)狹小，房屋破舊?；A設施陳舊且年久失修，部分背街小巷道路狹窄。基礎設施年久失修，公共綠地和公共活動空間十分缺少。衛(wèi)生環(huán)境不佳，已經(jīng)拆遷的空地成為垃圾的堆放點，現(xiàn)狀生活垃圾收集點臟亂，嚴重影響了市容市貌。

2.2 拆遷滯留區(qū)現(xiàn)有問題分析

2.2.1 街巷空間環(huán)境復雜

街巷空間是彭莊社區(qū)改造更新的主體，街巷空間的好壞直接影響街巷的對外形象與居民使用的主體感受。經(jīng)過實地調(diào)研，彭莊街區(qū)的街巷空間存在問題較多，經(jīng)過歸納整理，其問題主要體現(xiàn)在以下4 個方面。

1）由于道路年久失修導致道路坑洼不平，排水系統(tǒng)癱瘓，坑洼的道路也容易產(chǎn)生積水。加之許多住戶遷離，部分路段實際已處于無人管理狀態(tài)，這就形成了街區(qū)的死角（見圖2）。

2）機動車和非機動車缺少停車位。因此，很多都停泊在街區(qū)路口或者荒區(qū)，停車無秩序。同時，居民占道私自建設問題嚴重阻礙了消防車道。

3）很多房屋因年久失修破敗不堪，成為廢墟。因此，場地內(nèi)很多殘垣斷壁，堆積大量的建筑垃圾。仍在使用的房屋結構損毀，雨雪天氣容易造成倒塌（見圖3）。

圖2 拆遷滯留區(qū)道路現(xiàn)狀

圖3 拆遷滯留區(qū)房屋

4）垃圾、雜草、積水日積月累對街區(qū)生活環(huán)境構成了極大影響。全區(qū)沒有健身活動場所，綠化極少。公共衛(wèi)生間環(huán)境惡劣，亟待改善。

2.2.2 居住房屋現(xiàn)狀復雜

此區(qū)域的建筑多為聯(lián)排的一層建筑，每排分為多戶居住。經(jīng)過拆遷之后，已拆遷房屋與仍在使用的房屋交雜在一起，滯留住戶房屋也因為年久失修而嚴重漏雨、結構不穩(wěn)定等居住問題。不少滯留住戶存在鄰居因為遷走而留下住房廢墟的問題。此情況一是現(xiàn)有的房屋與相鄰廢墟處在搭接上存在結構安全性隱患；二是搭接處既無保溫也無防水，雨雪天氣嚴重影響了居民的居住品質(zhì)。

房屋主體結構耐火性較差，加之環(huán)境易燃物較多，極易使火情產(chǎn)生蔓延的趨勢。道路因停車受阻，消防車無法及時進入街區(qū)進行撲救。

全區(qū)電線沒有進行梳理，電線貼臨廚房、路燈及危險建筑，錯亂搭接對街區(qū)安全性埋下了隱患。全區(qū)沒有滅火器等消防滅火設施，消防井等位置也不明顯。

3 更新策略

如此復雜的居住環(huán)境在“行動規(guī)劃”理論指導下，基于現(xiàn)實的環(huán)境開展對各個因素的整合分析。深入調(diào)研座談，充分了解居民意見，結合現(xiàn)狀條件和資金情況，合理安排環(huán)境提升的重要問題。根據(jù)對現(xiàn)有環(huán)境存在問題的梳理，采用“針對問題，解決問題，彌補不足”的策略改善現(xiàn)有街區(qū)狀況。修繕和改造方案深入結合地區(qū)和居民需求，原住居民可以與開發(fā)者合作共建，選擇更有彈性的處理方式，達到恢復原有的美好市井生活的目的。

需求性導向是解決核心問題的思路，也是“行動規(guī)劃”理論的突出特點?！靶袆右?guī)劃”提出結合當前急迫的問題，制定簡明而可操作的行動計劃，近期就能付諸實施并取得實效，最終促進有序的、全面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變【2】。在設計中把有限的資金投入到居民需要最迫切的“隱蔽工程”里，提出將部分停車位向社會開放，以此，補充物業(yè)管理成本。

4 解決方案

整體流程主要為利用搬遷場地，拆違、清障、滅臟、整修；以安全為首要任務，以此拆除違建，疏通消防通路，保障消防安全。

4.1 針對問題，解決問題

針對街巷環(huán)境復雜的問題，首先應清除場地內(nèi)大量堆積的建筑垃圾，再根據(jù)場地情況開展下一步的停車改造工作（見圖 4）。

圖4 停車改造示意圖

結合清理場地工程拓寬現(xiàn)有路口，修復消防通道。合理規(guī)劃停車位，引入停車管理系統(tǒng)，修繕街區(qū)排水系統(tǒng)。針對建筑本體的問題，一是住戶已搬遷的無人建筑，基本已成為廢墟，作為建筑垃圾采取被清除的策略；二是住戶未搬遷的滯留建筑，因前者而遭到破壞，對其進行修繕改建，杜絕安全隱患。

4.2 彌補不足

解決了基本的居住條件和街巷環(huán)境之后，在不足之處采取了有彈性的設計方案。

利用清除建筑垃圾之后的富余空地進行街巷的綠化，豐富街區(qū)生態(tài)。布置滅火器等消防滅火設施，增設管理人員。對近乎癱瘓的公共衛(wèi)生間進行恢復，滿足現(xiàn)有居民的使用。

4.3 具體措施

1）環(huán)境提升原則——改善居民最急迫的需求，以經(jīng)濟、實用為原則，避免美化性的環(huán)境提升工作（見圖5）。

圖5 改造后環(huán)境

2）建筑垃圾和生活垃圾堆積——全面清運，保持社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境整潔。

3）道路坑洼積水——更換現(xiàn)有的排水管網(wǎng)，采用海綿城市做法，綠化用地低于道路用地，蓄水排澇。

4）私建違建——根據(jù)情況適當拆違，對于涉及建筑安全的應拆建筑，應合理保留結構體系。

5）機動車隨意停放——增設收費停車場，緩解停車難問題，對社會環(huán)境做出一定的貢獻。

6）綠化環(huán)境缺失——留白增綠，不做過分的景觀設計。

7）危房加固——結合垃圾清運和拆違工作，評估危房問題，適當加固現(xiàn)有建筑。

8）房屋漏水——屋面采用防水材料適當苫蓋。

9）消防問題突出——增設消防設施存放點，安排專人巡查。

10）電線混亂無序——電線捆扎歸序，保證人行安全。

5 從設計到施工的管控措施

經(jīng)過此次彭莊街區(qū)的更新提升，發(fā)現(xiàn)設計團隊與社區(qū)居民、街道辦以及施工單位的協(xié)作是順利完成任務的重要保障。

為確保本項目進度的按序?qū)嵤?，設計前期需要大量走訪和意見征詢，后期施工需要頻繁駐場。在項目經(jīng)理的配合下對項目進度實施監(jiān)控，確保與各專業(yè)在充分溝通的同時保證進度的順暢進行，并處理好相互間的對接具體工作。

由于拆遷滯留區(qū)缺乏現(xiàn)狀資料，設計方案往往與實際管線等條件不符，所以需要設計師提前準備多個解決方案。設計師積極配合業(yè)主方完成政府相關審批工作，提前與審批部門達成一致，避免后期重大調(diào)整，確保整個設計進度的順利推進。

設計團隊根據(jù)街道社區(qū)需求舉行溝通例會，匯報工作進展，并將需要業(yè)主方回復或確認的問題匯總整理，并附上回復問題的建議時間。設計師對設計方有關的重要節(jié)點進行重點監(jiān)控，確保設計方的計劃時間不對總包的進度造成影響。

6 結語

拆遷滯留區(qū)是城市變革的痛點，是政策覆蓋的“真空”地帶。留給屬地居民的是對政策的漫長等待和對城市生活環(huán)境的無限渴望。其環(huán)境質(zhì)量甚至比“城中村”更加低劣。以“行動規(guī)劃”為指引的拆遷滯留區(qū)改造工程，設計的重心下沉，深入貫徹到每個細節(jié)。通過不斷地調(diào)整和完善設計方案，動態(tài)地調(diào)整施工與設計方案的矛盾，最終使竣工后項目的可行性最大化。從最貼近居民生活的點點滴滴改善環(huán)境，提升居民的歸屬感，讓居民共同享受到城市發(fā)展的紅利。