張程

房產(chǎn)稅作為一種長效機制對于抑制房地產(chǎn)投機和炒作具有一定作用

2021年10月23日，十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。自從中國房價高漲以后，關(guān)于征收房產(chǎn)稅以抑制房價上漲的聲音就一直存在。但是對于房產(chǎn)稅的作用和意義，社會上有許多不同的理解。有的人認為收房產(chǎn)稅沒用，房價壓不住;有的認為收房產(chǎn)稅無法操作。

2011年中國就在上海和重慶開始了征收房產(chǎn)稅的試點，從試點地區(qū)的經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅作為一種長效機制對于抑制房地產(chǎn)投機和炒作具有一定作用。

征收房產(chǎn)稅可以說是國際慣例，歐美等發(fā)達國家普遍征收房產(chǎn)稅。在各國的房產(chǎn)稅收政策當(dāng)中，美國房產(chǎn)稅收政策配套的法律制度相對比較完善。美國的房產(chǎn)稅收是地方財政收入的主要來源之一。美國政府征收房產(chǎn)稅的主要目的是為了滿足公共需要。房地產(chǎn)稅收占了整個地方政府稅收收入的百分之七十左右。政府靠著房地稅收的資金來發(fā)展當(dāng)?shù)亟逃?、醫(yī)療等公共事業(yè)。

對美國的發(fā)展而言，房產(chǎn)稅要按照評估價格進行征收。換句話來講，美國的房產(chǎn)稅計稅需要依據(jù)稅基也就是按照當(dāng)時美國房價的公允價值進行上下調(diào)整。與此同時，美國的稅率也會按照當(dāng)時的經(jīng)濟狀況反向運動。

在美國經(jīng)濟繁榮的時期，政府會按照市場及房地產(chǎn)的發(fā)展適當(dāng)?shù)亟档投惵?。這是由于在經(jīng)濟繁榮時期，美國的房價會大幅度的上升，隨著房價的上漲地方政府所能征收的稅費也會增多。而當(dāng)美國經(jīng)濟持續(xù)下滑或者低迷時，美國的房價自然也會跌落，這時與房價成正比的地方政府的稅費也會降低。為了政府能發(fā)揮原有的職能，地方政府唯有通過提高稅率來彌補地方財政赤字的虧損。

美國房產(chǎn)稅的評估計算主要有四個重要步驟，分別是確定評估價值、應(yīng)稅價值、抵扣前房地產(chǎn)稅和最終房地產(chǎn)稅。第一步，確定該房地產(chǎn)的評估價值，方法是用市場價值乘以評估比率來計算得到評估價值。由于房地產(chǎn)稅具有強烈的地方稅屬性，所以在各個地方評估比率和房地產(chǎn)稅率差異較大。新墨西哥州采用33.3%作為評估比率，阿肯色州是采用20%作為評估比率。值得注意的是，在美國某些地區(qū)會對評估價值的增長幅度給出一個上限。一般來說，評估價值是低于市場價值的。美國每5年會對征稅對象進行評估價值重新評定，以更加準(zhǔn)確反映房產(chǎn)價值。第二步則是考慮減免額，用評估價值減去減免額可以求出應(yīng)稅價值。例如俄亥俄州規(guī)定每人可以減免25000美元的額度。第三步將應(yīng)稅價值乘以一定的房地產(chǎn)稅率，可以計算出抵扣前房地產(chǎn)稅。稅率由各地自行規(guī)定。名義稅率各地不一，在3%—10%之間，實際稅率大約是房產(chǎn)市價的1.2%—3%。房地產(chǎn)稅是地方政府提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公立學(xué)校等的重要來源之一，地方政府可以根據(jù)地區(qū)開支情況來確定該地區(qū)房地產(chǎn)稅的收取，有利于進一步提高地方政府的管理水平。第四步則是將抵扣前房地產(chǎn)稅做一定的金額扣減，得出一個最終的房地產(chǎn)稅金額。

與美國相比，德國采取了一種更為簡單的方式。德國的房地產(chǎn)稅收主要以不動產(chǎn)的交易稅為主。在稅費的計算上面采用政府統(tǒng)一規(guī)劃的征稅值再乘以百分之三點五之后，再乘以各地的稅率。德國的房地產(chǎn)稅收分為兩個環(huán)節(jié)。其分別為交易環(huán)節(jié)稅、持有環(huán)節(jié)稅。在這兩個征稅環(huán)節(jié)當(dāng)中，交易環(huán)節(jié)稅的占比較重，持有環(huán)節(jié)稅占比較輕。德國設(shè)計這種房地產(chǎn)稅收政策有利于抑制投機者購房現(xiàn)象的發(fā)生。

與歐美國家相比較，我國的房地產(chǎn)稅主要集中在交易環(huán)節(jié)，對于持有環(huán)節(jié)的征收還比較薄弱。

在我國，房產(chǎn)稅并不是一個新稅種，新中國成立以來從1950年就開征了房產(chǎn)稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅征收的法律依據(jù)是國務(wù)院于1986年9月15日發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。需要注意的是，這里的房產(chǎn)稅僅僅在城鎮(zhèn)進行征收，僅僅對城市的、縣城的、建制鎮(zhèn)的及礦區(qū)的房屋征收，不包括廣大的農(nóng)村;而且房產(chǎn)稅僅對經(jīng)營性房屋征收，非經(jīng)營性房屋不征。

現(xiàn)在社會上討論的房產(chǎn)稅，實際是要擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，對個人非經(jīng)營性住房開征。

上海、重慶從2011年1月就開始進行試點。上海市于2011年1月頒布了《開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，該暫行辦法開展了一系列的個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點活動，將居民的二套房及非本市居民的新購房作為征收對象;稅率依住房情形的不同暫時規(guī)定為0.4%或者0.6%;計稅依據(jù)暫時規(guī)定為住房市場交易價格的70%;征稅面積方面對家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除。2011年1月，重慶市也頒布了《關(guān)于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》。不同于上海市，重慶市選擇將征收對象限定為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，和在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房;適用稅率0.5%—1.2%。重慶市更為細致地規(guī)定了免稅面積，其中，暫行辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積180平方米;暫行辦法施行后新購的獨棟商品住宅及高檔住房，免稅面積100平方米。如納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房，則按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。

從上海和重慶頒布的試點方案不難看出，房產(chǎn)稅的征收范圍非常小，實際上僅在很小的一部分范圍內(nèi)征收。但是隨著近年來房價持續(xù)走高，“房產(chǎn)稅”成為了一個很受關(guān)注的事情。每次政府的一些重要文件，或者政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)人在講話或文章中提及房產(chǎn)稅都會引起社會的格外關(guān)注。

大眾對于房產(chǎn)稅的關(guān)注主要基于兩方面的原因。一是房產(chǎn)稅與每個有房家庭息息相關(guān)，房產(chǎn)稅怎么征、征多少，關(guān)乎個人的切身利益。二是房產(chǎn)稅將提高房屋持有成本，社會期待房產(chǎn)稅的出臺可以打擊屯房、炒房行為，穩(wěn)定房價。

從上海和重慶試點的情況來看，兩地均給出了較大的免征額度。上海市給予人均60平方米的免征額度，重慶僅對獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房征收房產(chǎn)稅，且免稅面積為180平方米或100平方米。相信未來個人房產(chǎn)稅立法時亦會考慮到免稅面積的扣除，免稅面積或許不會低于人均60平方米。從現(xiàn)實情況來看，中國多數(shù)普通家庭的人均住宅面積都要小于60平方米。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國城市人均住宅建筑面積目前仍低于40平方米。所以未來房產(chǎn)稅的征收對于普通家庭持有房屋應(yīng)不會增加太多的成本。

那么房產(chǎn)稅能抑制高房價嗎？回答這個問題之前需要先了解中國房價高企的影響機制。從經(jīng)濟學(xué)來看，高房價的根本原因是住房市場供求不平衡。

在供給方面，助推房價上漲的重要原因主要有兩個方面：一方面是土地出讓金上漲，地價的上漲直接導(dǎo)致了房價的高漲。從房地產(chǎn)開發(fā)商來看，以高昂的地價競拍到土地后，為實現(xiàn)利潤最大化，會盡可能地抬高房價;此外，少數(shù)資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商還可能以絕對優(yōu)勢競拍到土地，然后通過人為控制住房供應(yīng)數(shù)量，造成房地產(chǎn)市場供求不平衡，助推房價持續(xù)上漲。二是供給剛需人群的保障性住房建設(shè)相對較少。保障性住房由于價格較低，其建設(shè)需要財政給予大力補助，而地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不足，財政能力較弱等客觀原因?qū)е码y以有效供給保障性住房。保障性住房有效供給不足，使得住房市場可供選擇的住房類型單一，進一步助推了商品房價格的攀升。

在需求方面，助推房價上漲的重要原因也包括兩個方面：一是中國城鎮(zhèn)化進程帶來的大量人口涌入城鎮(zhèn)，以及隨著生活水平的提高，居民改善住房條件的剛性需求持續(xù)不減，這兩點帶來了對房地產(chǎn)市場的巨大需求。二是市場化機制下房產(chǎn)炒作風(fēng)氣濃厚，進一步加大了供求的不平衡。在住房市場有效供給不足，剛性需求不減狀態(tài)長期存在的情況下，供需矛盾產(chǎn)生的高房價很難被抑制。

房產(chǎn)稅很可能將增加多套住房持有者的保有成本，但是這部分人在社會中畢竟是少數(shù)。在有效供應(yīng)不足的背景下，房產(chǎn)稅很難起到立竿見影的抑制房價作用。但是作為一種長效機制，它將有利于抑制房地產(chǎn)的非理性炒作行為，避免房價大漲大落。