吳希普 湖南省國土資源規(guī)劃院

管理者為了不斷提高內(nèi)部物業(yè)管理服務(wù)水平，為人們提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)，采取措施就是加強建設(shè)事業(yè)單位內(nèi)部物業(yè)管理系統(tǒng)是必要的，也應(yīng)該是政府高度重視的內(nèi)容。但是，目前事業(yè)單位的物業(yè)管理工作存在著諸多不足，需要我們采取措施不斷加以創(chuàng)新完善。

一、事業(yè)單位物業(yè)管理面臨的難題

（一）事業(yè)單位物業(yè)管理的市場化程度低，競爭力缺乏

長久以來，事業(yè)單位物業(yè)管理工作受到國家行政事業(yè)管理體制的嚴(yán)重影響，其管理運作和業(yè)務(wù)發(fā)展模式不能完全跟上社會的發(fā)展步伐，表現(xiàn)出明顯的發(fā)展滯后性，需要進一步進行改進和創(chuàng)新完善，以便能適應(yīng)社會市場經(jīng)濟的快速發(fā)展。當(dāng)前事業(yè)單位的物業(yè)管理工作存在著較為粗放的管理特點，精細(xì)化管理工作制度未能有效地貫徹落實，管理者的專業(yè)技術(shù)水平較低，缺乏一套專業(yè)化的管理服務(wù)技能，難以有效促進單位物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。例如在某一事業(yè)單位中，具有高學(xué)歷的只占20%，而學(xué)管理職位的人員占40%，還有40%的是既沒有學(xué)歷也沒有過高的專業(yè)技能，這樣會使整個物業(yè)管理中工作人員的基本專業(yè)技能水平不夠，同時也會使他們的工作的責(zé)任意識不高，從而降低了工作效率的下降，這樣是不利于事業(yè)單位的發(fā)展的，造成這一現(xiàn)象的原因還可能有單位內(nèi)部的工作制度不完善，例如獎懲制度不完善，沒有有效的激發(fā)工作人員的工作積極性，是他們面對工作室比較消極這樣也是阻礙物業(yè)管理工作水平的一大問題。在公司制度中在技術(shù)更新設(shè)備管理中，設(shè)備更新投入嚴(yán)重不足，技術(shù)設(shè)備落后，管理人員創(chuàng)新能力差。此外，部分物業(yè)管理工作人員由于思想觀念落后，市場意識不強。這不僅嚴(yán)重影響我國事業(yè)單位物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高，而且嚴(yán)重制約了我國物業(yè)管理經(jīng)濟市場化發(fā)展程度的不斷提升，從而降低了物業(yè)管理在市場上面的競爭力，這樣是不利于物業(yè)管理需進行更好的發(fā)展，同時還為物業(yè)管理發(fā)展造成一定的阻礙，還會影響物業(yè)管理的社會經(jīng)濟效益及物業(yè)管理自身的資源優(yōu)化配置多方面的影響。

（二）事業(yè)單位物業(yè)管理的運行機制不完善

物業(yè)管理由于長期受到計劃經(jīng)濟和行政管理機制的雙重影響，使其經(jīng)營模式滯后于經(jīng)濟發(fā)展。物業(yè)管理服務(wù)體制未規(guī)范建立，管理人員成本報酬考核制度、激勵機制不健全，未能與事業(yè)單位改革發(fā)展有效相結(jié)合，制約了我國物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。物業(yè)管理服務(wù)機制尚不健全，物業(yè)管理服務(wù)運行機制可能存在技術(shù)缺陷和管理漏洞，尚不能切實建立健全物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量管控監(jiān)督機制和市場風(fēng)險預(yù)測評估管理機制，同時還可造成大量的人力物力的浪費，反而達不到物業(yè)管理的工作目標(biāo)并且物業(yè)管理在運行方面沒有有效的借助國外的運行體制，這樣沒有及時的去進行體質(zhì)中的改革，能夠更好的去適應(yīng)市場，增加自身的經(jīng)濟效益。

現(xiàn)階段我國的社會經(jīng)濟水平在不斷地快速發(fā)展，在我國物業(yè)管理方面也隨之發(fā)生著變化，也在不斷的成長事業(yè)單位物業(yè)管理中，在傳統(tǒng)的物業(yè)工作內(nèi)容是保障事業(yè)單位的基本后勤，而現(xiàn)階段隨著物業(yè)的不斷成長但物業(yè)管理在這基礎(chǔ)之上，還將經(jīng)濟效益作為新的工作內(nèi)容去進行這樣既提升了物業(yè)管理的工作內(nèi)容，也使物業(yè)管理工作內(nèi)容得到的創(chuàng)新，同時也使物業(yè)管理在時代的進入中簡化的工作步驟，能夠去做到更多的內(nèi)容，因此從整體來看是具有積極作用的。但是在這里工作內(nèi)容得到超級以后也遇到了隨之而來的難題，例如物業(yè)管理工作制度的不完善，沒有詳細(xì)的工作計劃，這樣會導(dǎo)致物業(yè)在推行工作中不出現(xiàn)差錯，所以說物業(yè)管理體制不完善是行政事業(yè)單位的一個難題。其主要表現(xiàn)為員工的工資水平和待遇低，雖然近幾年有所提高，但國家對物業(yè)管理的重視程度仍然不夠，這樣不利于提升工作人員對物業(yè)工作的效率，還不能保障工作人員物質(zhì)水平的提升。物業(yè)管理所需要包含的各項工作內(nèi)容十分豐富，物業(yè)管理工作是各級事業(yè)管理單位日常后勤工作的重要組成內(nèi)容，物業(yè)管理各項工作不斷的完善，將直接深刻影響到全體職工的工作生活和日常精神狀態(tài)，這些都會對事業(yè)單位產(chǎn)生一定促進作用。但是目前現(xiàn)在的問題，就是事業(yè)單位缺乏一個完善的管理體制，這樣會導(dǎo)致很多問題的出現(xiàn)比如說各種職責(zé)分工不明確，工作人員工作效率的降低等，所以說目前我國行政事業(yè)單位物業(yè)管理中存在的一個難題，是需要有效解決，否則，會影響到各項工作的質(zhì)量，必須引起重視。

（三）事業(yè)單位物業(yè)管理專業(yè)人員缺乏

從事物業(yè)管理類的專業(yè)技術(shù)人員和工程技術(shù)人員數(shù)量較少，很難做到全面提高其人才隊伍的專業(yè)整體素質(zhì)。從業(yè)人員的相關(guān)專業(yè)理論知識水平和專業(yè)綜合能力素質(zhì)普遍相對較低，本科學(xué)歷較少。有些重要崗位和重要事業(yè)部門的管理工作人員也從中選拔出來，缺乏相關(guān)的基本物業(yè)管理理論知識和基本物業(yè)管理實務(wù)技能。部分物業(yè)管理工作人員因?qū)I(yè)務(wù)不熟練，管理業(yè)務(wù)技能不高，很難有效幫助提高物業(yè)管理業(yè)務(wù)水平。不能為物業(yè)管理工作人員和高科技專業(yè)人才培養(yǎng)提供職業(yè)發(fā)展培育環(huán)境和職業(yè)激勵管理手段，不能進一步不斷加強物業(yè)管理工作人員的管理實踐經(jīng)驗和專業(yè)管理手段，還不能進一步不斷加強物業(yè)管理工作人員的社會責(zé)任意識和管理風(fēng)險意識，還不能高效地解決問題。對物業(yè)管理工作人員的制度監(jiān)督和相關(guān)制度約束還沒有完全形成保障，物業(yè)管理工作人員的道德修養(yǎng)和職業(yè)鍛煉較少，對事業(yè)單位物業(yè)管理工作人員的職業(yè)道德修養(yǎng)和社會價值道德情操等各個方面也還缺乏有效的法律制度監(jiān)督保障，物業(yè)管理工作人員的專業(yè)綜合管理素質(zhì)和職業(yè)素質(zhì)也不高。

二、事業(yè)單位物業(yè)管理面臨難題的解決思路

（一）明確事業(yè)單位物業(yè)管理職能

利用社會物業(yè)管理基本理論，找出影響物業(yè)管理中各種矛盾與利益沖突的主要形成因素找出本質(zhì)原因，根本原因進行區(qū)別，其管理者要明確物業(yè)管理自身的發(fā)展目標(biāo)，從而去制定一系列的角色，能夠從根本上為物業(yè)管理發(fā)展明確方向，從而能夠促使物業(yè)管理去進行更好的發(fā)展。開展物業(yè)管理工作過程中，主要從專業(yè)管理技術(shù)和物業(yè)管理工作水平的提升兩個方面，不僅它還要高度著重于不斷提升物業(yè)管理的社會經(jīng)濟效益，而且它還要高度重視不斷提高物業(yè)管理工作人員的管理專業(yè)技能和工作積極性，促進物業(yè)管理相關(guān)工作能夠取得更好的管理成效。

（二）合理設(shè)置事業(yè)單位物業(yè)管理組織機構(gòu)

要對各級物業(yè)管理部門組織結(jié)構(gòu)設(shè)置進行制度簡化，對物業(yè)管理部門人員隊伍進行專業(yè)合理配置，健全相關(guān)物業(yè)管理規(guī)章制度，明確物業(yè)管理人員主體職責(zé)，嚴(yán)格責(zé)任落實追究制度，提高物業(yè)管理部門工作效率。要對事業(yè)單位臨時和不定期的物業(yè)管理服務(wù)人員全部進行管理清退，不斷探索轉(zhuǎn)變單位物業(yè)管理服務(wù)方式和提升服務(wù)設(shè)施質(zhì)量，不斷強化提高單位物業(yè)管理人員服務(wù)質(zhì)量和保障意識，努力盡快實現(xiàn)單位物業(yè)管理服務(wù)水平持續(xù)提升，提供更加優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（三）簡化事業(yè)單位物業(yè)管理結(jié)構(gòu)

作為物業(yè)管理部門應(yīng)首先選擇合適的物業(yè)管理模式，實現(xiàn)我國事業(yè)單位物業(yè)管理服務(wù)水平的持續(xù)提升，實現(xiàn)我國物業(yè)管理的良性健康發(fā)展。要不斷提高事業(yè)單位的物業(yè)管理服務(wù)水平，應(yīng)向物業(yè)管理專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，政府部門應(yīng)繼續(xù)加大政策扶持投資力度，保障物業(yè)管理所有者需要的人力資源、資金等。這樣也能夠保障事業(yè)單位的有效發(fā)展，促進事業(yè)單位的社會經(jīng)濟效益的提升同時還要落實物業(yè)管理的基本功，作為物業(yè)管理的多方面發(fā)展提供了有利的條，這樣做好物業(yè)管理的基本技能與服務(wù)質(zhì)量的提升，資源配置的合理運用，還要可以有效的去促進物業(yè)管理中服務(wù)質(zhì)量的提升以及增強物業(yè)管理社會效益的提升，重視物業(yè)管理經(jīng)營工作能夠有效的解決，在管理過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟問題，從而促進了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

（四）提高事業(yè)單位物業(yè)管理人員素質(zhì)

建立物業(yè)政策獎勵保障機制，對在基層物業(yè)管理工作崗位上作出重大貢獻的物業(yè)管理者，給予適當(dāng)?shù)莫剟?。例如，建立與之配套的外部物業(yè)管理信息環(huán)境，讓廣大物業(yè)管理者隨時接觸并看到外部最新、最先進的物業(yè)信息，以充分激發(fā)其具有創(chuàng)新性的潛力和調(diào)動物業(yè)管理部門工作的創(chuàng)新積極性。建立這種激勵機制，可以充分激發(fā)廣大物業(yè)管理服務(wù)人員的工作潛能，形成開拓創(chuàng)新積極向上工作精神氛圍，為廣大職工提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)。加快建立事業(yè)單位及其物業(yè)管理部門人才培養(yǎng)保障機制。在不斷加強物業(yè)管理工作人員專業(yè)思想理論素質(zhì)教育的基礎(chǔ)同時，還要更應(yīng)高度重視物業(yè)管理人員專業(yè)技能的選拔培養(yǎng)，為機關(guān)事業(yè)單位以及物業(yè)管理相關(guān)工作人員提供專業(yè)人才培養(yǎng)支持。比如，每周至少學(xué)習(xí)一門物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)技能，開展有效技能培訓(xùn)，聘請現(xiàn)有物業(yè)管理技術(shù)骨干或?qū)I(yè)教師開班授課，對成績考核合格的管理人員再進行管理崗位技能調(diào)整，對成績突出者個人進行管理專業(yè)化人才培養(yǎng)，促進他們管理專業(yè)技能進一步提高。使其盡快找到一個適合自己的專業(yè)工作崗位，努力為促進自身物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提升發(fā)展作出新的貢獻。

（五）建立完善的管理體系

事業(yè)單位管理體系都不完善，導(dǎo)致了很多問題的產(chǎn)生，其主要原因是國家對物業(yè)管理重視程度不夠。所以，要認(rèn)真有效地分析研究好和解決各級物業(yè)管理中普遍存在的一些突出問題，提高其物業(yè)管理工作執(zhí)行效率和管理服務(wù)實施質(zhì)量，首先必須盡快制定建立健全的物業(yè)管理規(guī)章制度，事業(yè)單位本身首先需要明確地認(rèn)識物業(yè)管理的重要性，然后從物業(yè)本身制定相關(guān)的管理制度，符合社會的發(fā)展時代的需要，并且能夠促進自身物業(yè)水平的提升。與此同時，國家還提出需要不斷加強對當(dāng)前行政機關(guān)事業(yè)單位開展物業(yè)管理的政策重視程度，在國家政策和社會資金支持方面需要給予一定的政策支持，以進一步加快完善物業(yè)管理工作，提高當(dāng)前行政機關(guān)事業(yè)管理單位全體職工的管理工作熱情，進而有效地地解決當(dāng)前行政機關(guān)事業(yè)單位開展物業(yè)管理所面臨的不足。

（六）提高市場競爭力

在市場競爭力中，事業(yè)單位想要提升自身的市場地位，首先就要從資金開始，增大自身的資金基礎(chǔ)，因此，在行政事業(yè)單位中要做到的就是不斷地進行，企業(yè)計劃與公司制度的改善，能夠增強別人對物業(yè)管理的了解，為籌措資金支持做好準(zhǔn)備，除了國家的支持外，還要努力從社會各方面獲得資金支持，通過各種合理的方式進行合作。加強內(nèi)部物業(yè)管理提高行業(yè)的綜合市場化和競爭力，是不斷完善各級行政機關(guān)事業(yè)單位內(nèi)部物業(yè)管理必須積極采取的重要措施，這需要全體工作人員共同努力，實現(xiàn)這一目標(biāo)，才能在市場競爭中立于不敗之地。

（七）提高對物業(yè)管理人員工作能力的要求

為了促進事業(yè)單位物業(yè)管理質(zhì)量的提升，首先應(yīng)該提升物業(yè)工作人員的工作水平所以說在選拔工作人員時，應(yīng)注重學(xué)歷上面的要求，這樣可以使工作人員擁有更多的知識，基本技能能夠更好更快的去上手物業(yè)工作，并且在選聘人員后要進行及時的培訓(xùn)管理工作，能夠?qū)λ麄冞M行系統(tǒng)的培訓(xùn)，使他們擁有專業(yè)的知識技能，同時在工作期間還需要不定時的去進行培訓(xùn)，使工作人員運用更好的工作技能，能夠隨著社會的發(fā)展去進行工作上面能力不足的填充，同時還要培養(yǎng)工作人員的團隊意識以及責(zé)任意識。在物業(yè)管理制度上面，還要制定嚴(yán)格的員工制度，能夠?qū)Ρ憩F(xiàn)優(yōu)秀的員工進行獎勵，還能夠?qū)σ恍┩婧雎毷氐膯T工進行懲罰，這樣才能夠使員工有更好的工作心去進行工作，促進物業(yè)工作水平的提升也促進了工作效率的提高。

三、結(jié)語

通過以上內(nèi)容的概括，可以知道在事業(yè)單位中，物業(yè)管理是非常重要的，是單位事業(yè)發(fā)展的有力保障，同時，物業(yè)管理還面臨著工作體制的不完善，這都需要根據(jù)不斷的進行改革與進步，同時還要注重對于人才的管理，這樣能夠從根源上面去提升單位工作效率，從而促進單位事業(yè)的長遠發(fā)展。